Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: FERNANDA GIARDINI ADVOGADO do(a)
AUTOR: ANDREIA GIARDINI - SP288920
REU: JARDIM AMARALINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, DIRECIONAL ENGENHARIA S/A, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
REU: HUMBERTO ROSSETTI PORTELA - MG91263-A ADVOGADO do(a)
REU: JULIO DE CARVALHO PAULA LIMA - MG90461 ADVOGADO do(a)
REU: MARCOS MENEZES CAMPOLINA DINIZ - MG115451 ADVOGADO do(a)
REU: CLISSIA PENA ALVES DE CARVALHO - MG76703 SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO 5ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001525-71.2022.4.03.6100
Trata-se de ação de rito comum ajuizada por FERNANDA GIARDINI em face de JARDIM AMARALINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE – LTDA., CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e DIRECIONAL ENGENHARIA S/A, objetivando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda do imóvel matriculado sob nº 236.686, do 18º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, do empreendimento denominado “Conquista Jardim Amaralina” (apartamento BL44-0303), no valor de R$ 220.000,00, com pedido de tutela antecipada. Requer-se, ainda, a concessão dos benefícios da justiça gratuita. Relata a parte autora que, quando da aquisição do referido imóvel, detinha condições para pagamento do compromisso assumido, sendo que, todavia, em razão de dificuldades financeiras, concluiu pela inviabilidade da aquisição do imóvel em tela, buscando então a via administrativa para rescisão do contrato pactuado, o que foi negado. Afirma já ter pago a quantia de R$ 42.641,80 (quarenta e dois mil, seiscentos e quarenta e um reais e oitenta centavos), pretendendo efetivar o distrato mediante pagamento às rés de pequena parcela do valor pago, a título de ressarcimento de eventual prejuízo. Alega ainda não estar na posse do imóvel em razão de não ter havido entrega das chaves. Com base no direito do consumidor, requer, assim, a parte autora a rescisão do contrato e devolução dos valores, com retenção de até 20% da quantia paga. Distribuída a ação originalmente ao Juízo da 2ª Vara Cível do Foro Regional XV – Butantã, foi concedida a tutela de urgência para determinar que a ré se abstenha de cobrar as parcelas vincendas do contrato e de incluir o nome da autora nos cadastros de inadimplentes (ID 240745897 – págs. 12/13). Citadas, as rés ofereceram contestações (ID 240745897 – págs. 43/67) e a autora apresentou réplica (ID 240746307 – págs. 72/73). Não requerida a produção de novas provas, o feito foi sentenciado (ID 240746307 – págs. 82/85), com procedência da ação. Levado a julgamento o recurso de apelação interposto pelas rés, foi este provido para reconhecer o interesse da Caixa Econômica Federal na demanda, com anulação da sentença e remessa dos autos a esta Justiça Federal (ID 240746307 – págs. 168/175). Com a redistribuição dos autos a este Juízo, a parte autora pugnou pela concessão da liminar, afirmando que estão sendo feitos descontos das parcelas do contrato em conta bancária de sua titularidade bem como que seu nome foi negativado (ID 240807581). Na decisão ID 240812485 foi deferida a gratuidade de justiça e determinada a inclusão da CEF no polo passivo da demanda. Em cumprimento à determinação judicial, a autora pugnou pela inclusão da CEF para integrar a lide (ID 240947153). Recebidos os autos, o pedido de tutela antecipada foi indeferido (ID 243729905). A CEF apresentou contestação, com preliminar de impossibilidade jurídica do pedido (ID 247337134). No mérito, pugnou pela improcedência. Pela petição de ID 265696099, as corrés DIRECIONAL ENGENHARIA S/A e JARDIM AMARALINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. acostaram cópia integral do processo originário n.º 1006523-38.2020.8.26.0704. Despacho para produção de provas no ID 269426043. Réplica no ID 271906763. Pela petição de ID 288758802, as corrés DIRECIONAL ENGENHARIA S/A e JARDIM AMARALINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. requereram autorização para consignação das chaves em Juízo. Disto, a CEF se manifestou sem oposição (ID 289992092). Decurso de prazo para a parte autora em 27/06/2023. Pela petição de ID 310410668, a parte autora informou que não possui interesse nas chaves do imóvel. Instadas (ID 448380155), a CEF e a parte autora se manifestaram acerca do encerramento da instrução (ID´s 451181275 e 452201537), com o decurso de prazo para os demais corréus (ID 481431386). Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. PRELIMINARMENTE A preliminar de impossibilidade jurídica do pedido da CEF (ID 247337134), confunde-se com o mérito e, com ele, será apreciada. DO MÉRITO A parte autora firmou contrato de compra e venda do imóvel descrito na inicial junto às corrés JARDIM AMARALINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. e DIRECIONAL ENGENHARIA S/A (ID 240745889 - págs. 15 em diante) e o alienou fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, transferindo, desta forma, a propriedade resolúvel à segunda parte ré (ID 240746307 - pág. 13 e seguintes). Temos, no caso em tela, dois contratos interligados: o de compra e venda, com a incorporadora, e o de financiamento, com a CEF. O contrato em questão foi celebrado segundo as regras do Sistema Financeiro Imobiliário, nos termos da Lei nº 9.514/97, que assim dispõe: “Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: I - o valor do principal da dívida; II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; III - a taxa de juros e os encargos incidentes; IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27. Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. § 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato. § 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária. Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.”
Trata-se de um contrato complexo, já que a CEF estava obrigada aos repasses dos valores para construção da obra, na medida em que esta evolui. Assim, entendo que a CEF intervém na construção do empreendimento em discussão, bem como na unidade adquirida pela parte autora, já que não é mero agente financeiro, sendo responsável pelo repasse dos valores à construtora e pela fiscalização do uso destes. A parte autora obteve financiamento para aquisição de sua unidade habitacional, além de ter utilizado recursos próprios (cláusula B.4.2 - ID 240746307 - pág. 14). Desse modo, não há de ser acolhida a postura adotada pelas rés no sentido de que não é possível rescindir o financiamento e/ou o contrato de compra e venda. Até porque o imóvel ainda não havia sido entregue à parte autora quando do ajuizamento da ação em 19/10/2020 no Juízo originário (ID 240745889). No ponto, verifica-se que, no curso da ação, já em 29/05/2023, requereram as corrés DIRECIONAL ENGENHARIA S/A e JARDIM AMARALINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (ID 288758802), requereram autorização para consignação das chaves em Juízo. Como já mencionado, a CEF, ao financiar a construção da obra com os valores das prestações pagas pelos mutuários, e analisar a regularidade da evolução da obra para liberação dos valores à construtora, não pode ser considerada mero agente financeiro. Ora, não se pode afastar a pretensão da parte autora de obter a rescisão do contrato de financiamento e de compra e venda. Ademais, ao rescindir o contrato de compra e venda e financiamento, o imóvel retorna ao patrimônio das rés, que poderão colocar a unidade habitacional no mercado imobiliário e vendê-la, sem que a rescisão lhes traga prejuízos. A propósito, confiram-se os seguintes julgados: “PROCESSO CIVIL. PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO EM AGRAVO. PRETENSÃO RECEBIDA COMO AGRAVO REGIMENTAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. RAZOABILIDADE NA DETERMINAÇÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM DE RETENÇÃO DE 20% A TÍTULO DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS DE FORMA PARCELADA. ABUSIVIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. FALTA DE COTEJO ANALÍTICO. SIMPLES TRANSCRIÇÃO DAS EMENTAS. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. 1.- Em homenagem aos princípios da economia processual, da instrumentalidade das formas e da fungibilidade recursal, o pedido de reconsideração pode ser recebido como Agravo Regimental. 2.- É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3.- Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. 4.- Não houve demonstração de dissídio jurisprudencial, diante da falta do exigido cotejo analítico entre os julgados. A simples transcrição das ementas dos precedentes paradigmas não atende às exigências dos artigos 541, parágrafo único, do Código de Processo Civil e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ. 5.- Agravo Regimental a que se nega provimento.” (STJ, 3ª Turma, RDARESP 201201537475, 16/10/2012, DJ 05/11/2012, Min. Sidnei Beneti, grifei). “AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REVISÃO DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. JUROS DE MORA. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. INEXISTÊNCIA DE MORA DA PARTE RÉ. 1. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a tese versada no recurso especial reclama a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. 3. Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das parcelas, e em que se busca a restituição de valores superiores aos fixados na apelação, o termo inicial dos juros moratórios deve ser o trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da ré. 4. Agravo regimental provido.” (STJ, 4ª turma, AGRESP 200702891380, j. 08/06/2010, Min. João Otavio Noronha, grifei). Na esteira dos julgados citados, verifico que a parte autora tem direito à rescisão do contrato firmado com as rés. O contrato de promessa de compra e venda firmado com a corrés (ID 240746307 - pág. 13) estabelece as condições da rescisão do contrato pela promitente (inclusive com cláusula penal), porém não estabelece em favor do promissário (ora parte autora) regra semelhante. A omissão de cláusula de arrependimento em favor do adquirente do imóvel representa um desequilíbrio de forças entre os contratantes, especialmente nas hipóteses em que o promissário (ou promitente-comprador) é hipossuficiente. Assim, o STJ tem entendido que, no caso de distrato de contratos de promessa de compra e venda, o promitente-comprador terá direito à devolução ao menos de parte dos valores pagos. Nesse sentido o julgado: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. 1. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO DE LEI FEDERAL PORVENTURA VIOLADO OU OBJETO DE INTERPRETAÇÃO DIVERGENTE. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. 2. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO FIXADA EM 20%. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. ANÁLISE DE CLÁUSULAS E REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. DESCABIMENTO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 3. TUTELA DE EVIDÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE NO CASO. AUSÊNCIA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS CUMULATIVOS. 4. REQUERIMENTO DA PARTE AGRAVADA DE APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO § 4º DO ART. 1.021 DO CPC/2015. DESCABIMENTO. 5. MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ OU INTUITO PROTELATÓRIO PELA INTERPOSIÇÃO DE RECURSO CABÍVEL. 6. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Incide a Súmula 284/STF, quando não indicados, nas razões do recurso especial, os dispositivos de lei federal que a parte insurgente entende terem sido vulnerados no aresto hostilizado, não apenas na hipótese em que lastreado o recurso na alínea a do permissivo constitucional, mas também na alínea c. 2. A jurisprudência desta Corte Superior está orientada no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do compromitente comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático-probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal de origem em 20% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. 3. Conforme o disposto no inciso I do art. 311 do CPC/2015, a tutela de evidência será concedida quando ficar caracterizado abuso do direito de defesa ou manifesto propósito protelatório. No inciso II do mesmo dispositivo, é assegurada a tutela quando as alegações de fato puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante. Contudo, sendo esses requisitos cumulativos, não se aplicam ao caso concreto. 4. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do CPC/2015 não é automática, visto que a condenação do agravante ao pagamento da aludida multa, a de ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que, contudo, não se verifica na hipótese examinada. 5. A pretensão da parte embargada de aplicação da pena de litigância de má-fé à ora embargante não merece guarida, pois, conforme entendimento desta Corte: A interposição de recursos cabíveis não implica "litigância de má-fé nem ato atentatório à dignidade da justiça, ainda que com argumentos reiteradamente refutados pelo Tribunal de origem ou sem alegação de fundamento novo" (AgRg nos EDcl no REsp n. 1.333.425/SP, Relatora a Ministra Nancy Andrighi, DJe 4/12/2012). 6. Agravo interno a que se nega provimento". (STJ, 3ª Turma, AINTARESP - 1393461 2018.02.91708-1, j. 06/05/2019, Min. Marco Aurélio Bellizze, grifei). Do mesmo modo, o contrato firmado com as corrés DIRECIONAL ENGENHARIA S/A e JARDIM AMARALINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (ID 240745889 - págs. 15 em diante) contém cláusula versando sobre o direito de arrependimento limitado a 7 (sete) dias (ID 240745889 - págs. 18), com previsão conseguinte de irretratabilidade (ID 240745889 - págs. 19), o que se afigura contrário ao entendimento supra esposado. De tal forma que assiste direito à autora a reaver os valores despendidos a título de compra do imóvel, ante a ausência, no contrato, de cláusula que verse sobre a eventual pedido de distrato por parte do adquirente do imóvel, com a retenção de 10% a título de multa.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a presente ação, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I do Novo Código de Processo Civil, para declarar a rescisão dos contratos de ID´s 240745889 - págs. 15 e n° 8.7877.0567510-0 (ID 240746307 - págs. 13 e seguintes), firmados entre as partes, objetos do feito, bem como para determinar a devolução de todos os valores pagos pela parte autora a título de compra e venda e de financiamento de que versam os referidos contratos, adotando-se os índices previstos no Manual de Cálculos da Justiça Federal, com retenção de 10% (dez por cento) a título de multa para cada contrato. Presentes os requisitos, concedo a tutela antecipada para determinar que as rés cessem eventuais atos de cobrança da dívida objeto dos contratos ora resilidos, devendo, ainda, procederem com a retirada do nome da parte autora do banco de dados de órgãos de proteção ao crédito, acaso neles estiver inscrito em razão da dívida deles decorrente, no prazo de 10 (dez) dias. Condeno as rés pela verba honorária, ficando essa fixada em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico (CPC, art. 85, §2º), bem como ao ressarcimento das despesas processuais (art. 84 do CPC) incorridas pela parte vencedora. Custas ex lege. Após o trânsito em julgado, arquive-se o processo, observadas as formalidades legais. P.R.I. São Paulo, data de assinatura do sistema. FLAVIO MARTINS DA SILVA Juiz Federal Substituto