Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: ALEX ESCUDEIRO DE GODOI Advogado do(a)
APELANTE: BRUNO MONTEIRO DE SOUZA - SP396189-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5004567-65.2021.4.03.6100 RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. VALDECI DOS SANTOS
APELANTE: ALEX ESCUDEIRO DE GODOI Advogado do(a)
APELANTE: BRUNO MONTEIRO DE SOUZA - SP396189-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O
APELANTE: ALEX ESCUDEIRO DE GODOI Advogado do(a)
APELANTE: BRUNO MONTEIRO DE SOUZA - SP396189-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: V O T O Da justiça gratuita Requer o apelante a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, para tanto, impende destacar o disposto no artigo 98, caput, e § 3° do artigo 99, in verbis: Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei. Art. 99. (...) §3° Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural. Assim, para a pessoa física, basta o requerimento formulado junto à exordial, ocasião em que a negativa do benefício fica condicionada à comprovação da assertiva não corresponder à verdade, mediante provocação do réu. Nesta hipótese, o ônus é da parte contrária provar que a pessoa física não se encontra em estado de miserabilidade jurídica.
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5004567-65.2021.4.03.6100 RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. VALDECI DOS SANTOS
Trata-se de apelação interposta contra sentença que JULGOU IMPROCEDENTE o pedido, extinguindo o feito com resolução do mérito nos termos do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, CONDENOU o autor ao recolhimento das custas complementares e ao pagamento de honorários advocatícios, que arbitrou sobre o valor atribuído à causa, no percentual mínimo de 10% do § 3º do art. 85 do Código de Processo Civil. A ação de conhecimento foi proposta por ALEX ESCUDEIRO DE GODOI, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando provimento jurisdicional que determine que a instituição financeira proceda à outorga da escritura definitiva do imóvel, isentando-o de qualquer ônus que acompanha o imóvel antes da efetiva transferência, mormente do débito condominial no importe de R$ 163.473,47 (cento e sessenta e três mil e quatrocentos e setenta e três reais e quarenta e sete centavos). Afirmou que arrematou o imóvel em segunda hasta pela quantia de R$ 128.200,00 (cento e vinte e oito mil reais e duzentos centavos) e que, ao iniciar os trâmites para a assinatura da Escritura Pública para transferência do bem, a CEF informou que o imóvel possuía um encargo condominial de R$ 163.473,47 (cento e sessenta e três mil e quatrocentos e setenta e três reais e quarenta e sete centavos), que deveria ser por ele quitado. Aduziu que no preço de arrematação do imóvel, em segundo leilão, nos termos do art. 27 da Lei n. 9.514/1997 “será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais”. Assim, as despesas condominiais já deveriam ter sido incluídas no valor do lance, razão pela qual não comporta acolhimento a sua exigência à lavratura da escritura. Em razões de apelação, a parte autora sustenta, em síntese, a existência de sentença proferida nos autos nº 5031717-26.2018.4.03.6100, que condenou a CEF a arcar com os débitos condominiais anteriores à arrematação do imóvel. Argumenta que, após a condenação da CEF ao pagamento dos encargos condominiais, não há que se falar em obrigação propter rem. Defende tratar-se de segundo leilão, regulamentado pelo artigo 27, §2°, da Lei nº 9.514/97. Pleiteia a concessão da justiça gratuita. Com contrarrazões, subiram os autos. É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5004567-65.2021.4.03.6100 RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. VALDECI DOS SANTOS
Ante o exposto, é de rigor a concessão dos benefícios requeridos. Da responsabilidade pelas taxas condominiais A obrigação de pagar taxas condominiais decorre da titularidade de um direito real sobre imóvel e tem natureza propter rem, razão pela qual tem os atributos da sequela e ambulatoriedade. O dever em questão é atribuído àquele que detém ou que venha a deter a propriedade do bem ou um dos aspectos decorrentes da mesma. Em outras palavras, a obrigação não se extingue pela alienação/arrematação do imóvel, razão pela qual o adquirente não apenas assume a obrigação pelas prestações vincendas, mas também pelas vencidas nos termos do art. 1.345 do CC: Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Além disso, cumpre salientar que o arrematante responderá pelo pagamento de dívida de condomínio se houver previsão no edital. Compulsando os autos, verifica-se que o Edital de Leilão Público nº 0022/2020 não foi omisso quanto às informações de eventuais débitos e a responsabilidade pela quitação. Ainda, ao descrever as características do imóvel em questão, o edital noticiou a existência de ação judicial referente à cobrança de cotas condominiais, cujo pagamento deveria ser feito à vista. 14.3 – O adquirente, seja ele o ocupante ou não, declara-se ciente e plenamente informado de que sobre o imóvel, podem pender débitos de natureza fiscal (IPTU e/ou foro) e condominial (por cotas inadimplidas, sejam ordinárias ou extraordinárias). 14.3.1 – Eventuais débitos que recaiam sobre o imóvel, especialmente dívidas condominiais e tributos (IPTU e quaisquer taxas incidentes sobre o imóvel), devem ser levantados e quitados exclusivamente pelo adquirente. (...) Apartamento, 105,04 m2 de área total, 60,9 m2 de área privativa, 3 qts, a.serv, WC, sl, lavabo, cozinha, 1 vaga de garagem, COM ACAO JUDICIAL Nº 50317172620184036100 (ANTIGO Nº 0700663- 62.2011.8.26.0020) - REFERENTE CONDOMÍNIO. SOMENTE À VISTA. IPTU: 78.351.1248-5 Matrícula: 57554 Ofício: 16 (ID nº 254824522, p. 8 e 14) Desse modo, não havendo omissão do edital quanto à existência de débitos condominiais, é do arrematante a responsabilidade pelas despesas do condomínio preexistentes à arrematação. Neste sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que se trata a dívida de condomínio de obrigação propter rem, sendo a pessoa que arrematou o bem e cujo nome consta no registro do imóvel como proprietário responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas, ainda que anteriores à arrematação, ressalvada a hipótese de omissão do edital quanto aos referidos débitos. 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 227.546/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2015, DJe 27/08/2015). (g.n.) RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. CABIMENTO. 1. Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase cumprimento de sentença.2. O art. 204, do CC, e os arts. 686 e 711, do CPC/73, não contêm comandos capazes de sustentar a tese recursal, atraindo o óbice da Súmula 284/STF. 3. Apresenta-se deficiente a fundamentação do recurso especial em que a alegação de ofensa ao art. 535 do CPC se faz de forma genérica, não havendo a demonstração clara dos pontos do acórdão que se apresentam omissos, contraditórios ou obscuros. 4.Inviável o conhecimento de recurso especial cujas normas apontadas como violadas não foram devidamente prequestionadas pelo acórdão de origem, por força do que dispõe a Súmula 211/STJ.5. É vedado ao STJ o reexame do conjunto fático probatório dos autos, a teor do que dispõe a Súmula 07/STJ.6. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem", constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante. 7. Precedentes do STJ específicos acerca do tema.8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (REsp 1817419/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/09/2019, DJe 19/09/2019). (g.n.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COTAS CONDOMINIAIS.OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. RESSALVA NO EDITAL. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DO FEITO EXECUTIVO. POSSIBILIDADE.AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "em se tratando a dívida de condomínio de obrigação 'propter rem', constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante" (REsp 1.672.508/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 25/06/2019, DJe 01/08/2019).2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AgInt no REsp 1852710/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/11/2020, DJe 04/12/2020). (g.n.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. ANÁLISE. INVIABILIDADE. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL. ARREMATAÇÃO. HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO. EDITAL. EXISTÊNCIA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. ARREMATANTE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. REVERSÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Nos termos do art. 105, III, da Constituição Federal, não compete ao Superior Tribunal de Justiça o exame de dispositivos constitucionais, sob pena de invasão da competência atribuída ao Supremo Tribunal Federal. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça preleciona que a dívida condominial constitui-se como obrigação propter rem. Assim, constando no edital de praça a existência de ônus sobre o imóvel, mesmo no caso de arrematação, o novo adquirente responde pelos encargos condominiais vencidos incidentes sobre o imóvel, salvo se não houver ressalvas no edital. 4. No caso, o acórdão destacou que constou expressamente no edital o ônus incidente sobre o imóvel, além da responsabilidade do arrematante pelas despesas condominiais vencidas e vincendas. 5. Na hipótese, rever os fundamentos do aresto combatido demandaria a alteração das premissas fático-probatórias dos autos, procedimento vedado nesta via recursal ante o teor da Súmula nº 7/STJ. 6. A divergência jurisprudencial com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC/2015 e 255, § 1º, do RISTJ, exige comprovação e demonstração, esta, em qualquer caso, com a transcrição dos trechos dos arestos que configurem o dissídio, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados, não sendo bastante a simples transcrição de ementas sem o necessário cotejo analítico a evidenciar a similitude fática entre os casos apontados e a divergência de interpretações. 7. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.752.437/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 18/3/2022.). (g.n.) Por fim, o apelante argumenta que se aplica ao presente caso os termos do art. 27, § 2º, da Lei nº 9.514/97. No entanto, como bem acentuou o Juízo a quo, o dispositivo prevê proteção ao devedor fiduciário, garantindo que, uma vez realizado leilão do bem, não remanescerá nenhum débito proveniente do contrato de financiamento. Corroborando o entendimento exposto, o § 5º do art. 27 dispõe que "se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida". Nessa esteira, não assiste razão ao apelante.
Ante o exposto, dou parcial provimento à apelação tão somente para conceder ao apelante os benefícios da justiça gratuita, nos termos da fundamentação. É o voto. E M E N T A APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDA. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. ENCARGOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INFORMAÇÃO NO EDITAL. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I - Requer o apelante a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, para tanto, impende destacar o disposto no artigo 98, caput, e § 3° do artigo 99. Assim, para a pessoa física, basta o requerimento formulado junto à exordial, ocasião em que a negativa do benefício fica condicionada à comprovação da assertiva não corresponder à verdade, mediante provocação do réu. Nesta hipótese, o ônus é da parte contrária provar que a pessoa física não se encontra em estado de miserabilidade jurídica.
Ante o exposto, é de rigor a concessão dos benefícios requeridos. II - A obrigação de pagar taxas condominiais decorre da titularidade de um direito real sobre imóvel e tem natureza propter rem, razão pela qual tem os atributos da sequela e ambulatoriedade. O dever em questão é atribuído àquele que detém ou que venha a deter a propriedade do bem ou um dos aspectos decorrentes da mesma. Em outras palavras, a obrigação não se extingue pela alienação/arrematação do imóvel, razão pela qual o adquirente não apenas assume a obrigação pelas prestações vincendas, mas também pelas vencidas nos termos do art. 1.345 do CC. III - Cumpre salientar que o arrematante responderá pelo pagamento de dívida de condomínio se houver previsão no edital. Compulsando os autos, verifica-se que o Edital de Leilão Público nº 0022/2020 não foi omisso quanto às informações de eventuais débitos e a responsabilidade pela quitação. Ainda, ao descrever as características do imóvel em questão, o edital noticiou a existência de ação judicial referente à cobrança de cotas condominiais, cujo pagamento deveria ser feito à vista. Desse modo, não havendo omissão do edital quanto à existência de débitos condominiais, é do arrematante a responsabilidade pelas despesas do condomínio preexistentes à arrematação. IV - Por fim, o apelante argumenta que se aplica ao presente caso os termos do art. 27, § 2º, da Lei nº 9.514/97. No entanto, como bem acentuou o Juízo a quo, o dispositivo prevê proteção ao devedor fiduciário, garantindo que, uma vez realizado leilão do bem, não remanescerá nenhum débito proveniente do contrato de financiamento. Corroborando o entendimento exposto, o § 5º do art. 27 dispõe que "se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida". Nessa esteira, não assiste razão ao apelante. V - Apelação parcialmente provida tão somente para conceder ao apelante os benefícios da justiça gratuita. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, deu parcial provimento à apelação tão somente para conceder ao apelante os benefícios da justiça gratuita, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.