Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: JEFFERSON BORGES TOZETTI, CAROLINE GOMES TOZETTI, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELANTE: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799-A Advogado do(a)
APELANTE: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003-A
APELADO: AUC - ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUCAO LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CAROLINE GOMES TOZETTI, JEFFERSON BORGES TOZETTI Advogado do(a)
APELADO: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799-A Advogado do(a)
APELADO: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003-A OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001022-95.2020.4.03.6140 RELATOR: Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI
APELANTE: JEFFERSON BORGES TOZETTI, CAROLINE GOMES TOZETTI, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELANTE: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799-A Advogado do(a)
APELANTE: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003-A
APELADO: AUC - ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUCAO LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CAROLINE GOMES TOZETTI, JEFFERSON BORGES TOZETTI Advogado do(a)
APELADO: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799-A Advogado do(a)
APELADO: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O
APELANTE: JEFFERSON BORGES TOZETTI, CAROLINE GOMES TOZETTI, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELANTE: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799-A Advogado do(a)
APELANTE: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003-A
APELADO: AUC - ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUCAO LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CAROLINE GOMES TOZETTI, JEFFERSON BORGES TOZETTI Advogado do(a)
APELADO: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799-A Advogado do(a)
APELADO: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O Inicialmente, não
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001022-95.2020.4.03.6140 RELATOR: Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI
Trata-se de ação ajuizada por JEFERSON BORGES TOZETTI e outra em face da AUC – ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUÇÃO LTDA EPP e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, por meio da qual requerem a rescisão do contrato, com a restituição dos valores pagos, devidamente atualizados, além de condenação das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais, bem como ao ressarcimento em dobro da “taxa de evolução de obra”. Requerem, ainda, a declaração de nulidade da cláusula relativa ao prazo de entrega da obra estipulada no contrato de financiamento da CEF, devendo valer aquela estabelecida em contrato de compra e venda com a construtora. Por sentença proferida em ID 284632934, o feito foi julgado parcialmente procedente, nos seguintes termos:
Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, I, Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para: 1. decretar a resolução Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Programa Nacional de Habitação Urbana – PNHU – Imóvel na Planta Associativo – Minha Casa Minha Vida – MCMV – Recursos FGTS – com Utilização da Conta Vinculada do FGTS do(s) Comprador(es) e Devedor(es)/Fiduciante(s) n. 855552504947, firmado entre os autores, a AUC e a CEF e do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade(s) Autônoma(s) em construção no ‘Residencial Orval’ e demais avenças”, entabulado entre a AUC e os autores em 06.06.2014; 2. condenar as rés a solidariamente restituir as parcelas pagas pelos autores, de forma integral, bem como a corretagem. O montante em atraso deverá ser pago com juros de mora a partir de cada mês em que caracterizado o ilícito consistente no retardamento da obrigação e a correção monetária desde a data de cada desembolso, nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor. 3. condenar as rés a solidariamente restituir em dobro os valores comprovadamente pagos pelos autores a título de juros de obra cobrados desde 28/01/2015. O montante em atraso deverá ser pago com juros de mora e correção monetária desde a data de cada desembolso, nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor. 4. condenar as rés a solidariamente pagar indenização por dano moral de R$ 20.000,00, atualizado a partir da data desta sentença pelos índices do Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor e acrescida de juros de mora a partir do evento danoso. Ante a sucumbência recíproca, e nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios de 5% sobre o valor da condenação, pro rata em havendo pluralidade de partes em cada polo. Os honorários serão atualizados nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor. Custas ex lege. A parte autora apela, requerendo o reconhecimento da sucumbência mínima de sua parte (ID 284632938). Os embargos de declaração opostos contra a sentença foram rejeitados. Os autores requereram a emeda de seu recurso de apelação (ID 284632953). A CEF também apela, alegando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva e a ausência de interesse processual da parte autora. No mérito, sustenta a legalidade dos juros cobrados durante a fase de construção, a possibilidade de cobrança de encargos de financiamento mesmo diante do atraso nas obras, a regularidade do contrato, a ausência de responsabilidade pelo atraso na entrega da obra, a impossibilidade de restituição de valores pagos pelo dobro e a ausência do dever de indenizar (ID 284632954). Com contrarrazões, subiram os autos. É o relatório. O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco: Com a devida vênia, divirjo em parte da E. Relatora, pelos motivos que passo a expor: Escorado pelo art. 3º e pelo art. 6º, ambos da Constituição Federal, o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) foi instituído pela Lei nº 11.977/2009 (conversão da MP nº 459/2009), posteriormente reestruturado pela Lei nº 12.424/2011, chegando a uma nova face com a Lei nº 14.620/2023 (resultante da MP nº 1.162/2023). Em sua essência, o PMCMV é política pública de incentivo para produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais para famílias com baixa renda, bem como para promover o direito à cidade o desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, sustentabilidade, redução de vulnerabilidades e prevenção de riscos de desastres, geração de trabalho e de renda e elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população. O PMCMV compreende os seguintes subprogramas: Programa Nacional de Habitação Urbana (PNHU) e Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR). Estados-Membros, Municípios e Distrito Federal poderão fixar outros critérios de seleção de beneficiários do PMCMV, previamente aprovados pelos respectivos conselhos locais de habitação, quando existentes, e em conformidade com as respectivas políticas habitacionais e as regras estabelecidas pelo Poder Executivo federal. De acordo com o art. 5º, da Lei nº 14.620/2023, o PMCMV é escalonado por níveis de renda familiar: residentes em áreas urbanas podem ter renda bruta familiar mensal até R$ 8.000,00; e residentes em áreas rurais com renda bruta familiar anual de até R$ 96.000,00. O nível de renda familiar urbana é subdivido em: a) Faixa Urbano 1 - renda bruta familiar mensal até R$ 2.640,00; b) Faixa Urbano 2 - renda bruta familiar mensal de R$ 2.640,01 até R$ 4.400,00; c) Faixa Urbano 3 - renda bruta familiar mensal de R$ 4.400,01 até R$ 8.000,00. Já o nível de nível de renda rural tem: a) Faixa Rural 1 - renda bruta familiar anual até R$ 31.680,00; b) Faixa Rural 2 - renda bruta familiar anual de R$ 31.680,01 até R$ 52.800,00; c) Faixa Rural 3 - renda bruta familiar anual de R$ 52.800,01 até R$ 96.000,00. Os parâmetros das faixas urbanas e rurais são equivalentes, embora computados por padrões de tempo distintos. A fim de integrar o PMCMV, o empreendimento também deverá obedecer a critérios legais (art. 5º-A da Lei nº 11.977/2009), especialmente localização do terreno, adequação ambiental do projeto, infraestrutura básica e equipamentos relacionados a educação, saúde, lazer e transporte público. O art. 6º, da Lei nº 14.620/2023, prevê que o PMCMV será constituído pelos seguintes recursos financeiros: dotações orçamentárias da União; Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS); Fundo de Arrendamento Residencial (FAR); Fundo de Desenvolvimento Social (FDS); Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS); Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab); emendas parlamentares; operações de crédito de iniciativa da União firmadas com organismos multilaterais de crédito e destinadas à implementação do Programa; contrapartidas financeiras, físicas ou de serviços de origem pública ou privada; doações públicas ou privadas destinadas aos fundos; outros recursos destinados à implementação do Programa oriundos de fontes nacionais e internacionais; doações ou alienação gratuita ou onerosa de bens imóveis da União, observada legislação pertinente; recursos do Fundo Nacional para Calamidades Públicas, Proteção e Defesa Civil (Funcap). Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção ou atraso na entrega da obra relacionados a imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro (financiando a aquisição de imóvel), essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. Esse é o entendimento consolidado no e.STJ (p. ex., AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2019, DJe 13/02/2019; AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 03/03/2020; AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2020, DJe 20/05/2020), e também neste e.TRF (p. ex., 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000712-29.2017.4.03.6000, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 18/03/2024, DJEN DATA: 20/03/2024; 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5009428-90.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 06/09/2023, DJEN DATA: 14/09/2023; 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000572-80.2019.4.03.6143, Rel. Desembargador Federal HERBERT CORNELIO PIETER DE BRUYN JUNIOR, julgado em 14/03/2024, DJEN DATA: 20/03/2024). No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa. Ao examinar as cláusulas padrões desses contratos de adesão, observa-se que é permitido à CEF, p. ex., autorizar a prorrogação do prazo para conclusão da obra, substituir a construtora em casos de modificação do projeto, não conclusão da obra dentro do prazo contratual, retardamento ou paralisação da obra, dentre outras hipóteses. Ademais, como mencionado acima, o PMCMV é política pública habitacional (urbana e rural) destinada a garantir à população de baixa renda (Faixas 1, 2 e 3) o direito fundamental à moradia, que conta com subvenção econômica estatal e privada (p. ex., FNHIS, FAR, FGTS, FGHab e Funcap), cuja gestão operacional é realizada pela CEF, mediante pagamento de remuneração específica, conforme disposição expressa do art. 9º e parágrafo único, da Lei nº 11.977/2009, bem como do art. 6º, §20, da Lei nº 14.620/2023. Daí decorre a legitimidade processual da CEF em se tratando de PMCMV. No caso dos autos, a parte autora celebrou, com AUC Arquitetura Urbanismo e Construções Ltda., contrato por instrumento particular de promessa de venda e compra de unidade autônoma em construção no Residencial Orval, em 16/05/2012, tendo por objeto fração ideal do terreno correspondente à unidade autônoma apartamento nº 33 da torre G e mais uma vaga de garagem, no Residencial Orval, situado na Rua São João, nº 396, na cidade de Mauá/SP (ids 284632751 a 284632768). Para possibilitar a aquisição do imóvel, celebrou contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – Programa Nacional de Habitação Urbana – PNHU – Imóvel na planta associativo – Minha Casa Minha Vida – MCMV – Recursos FGTS – Com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do comprador e devedor fiduciante, em 04/01/2013, tendo por objeto a futura unidade autônoma/apartamento nº 33, bloco G, no Condomínio Residencial Orval (ids 284632742, p. 4-20 e 284632744, p. 1-19). Figuram, no referido contrato, como vendedora, entidade organizadora, interveniente construtora e fiadora AUC Arquitetura Urbanismo e Construção Ltda.; como comprador e devedor fiduciante a parte autora; como credora fiduciária a CEF. Consta, no referido contrato, que o empreendimento teve sua construção autorizada pela Prefeitura local, com recursos do FGTS/União através da Caixa Econômica Federal (CEF); referido empreendimento integra o Programa Nacional de Habitação Urbana – PNHU, Imóvel na planta associativo, Minha Casa Minha Vida – MCMV. De acordo com a Cláusula Primeira, Parágrafo Sexto, a CEF atesta que o devedor comprovou, mediante declarações pessoais, o atendimento aos requisitos e às condições exigidas pela Lei nº 11.977/2009, alterada pela Lei nº 12.424/2011 para enquadramento da presente operação ao PMCMV, tanto no que se refere às características do tomador quanto às características do imóvel. Verifica-se que se trata de empreendimento integrante do PMCMV que conta com recursos do FGTS. De acordo com a Resolução nº 702/2012, do Conselho Curador do FGTS (CCFGTS), a CEF é agente operador de tais recursos, com competências definidas no art. 7º da Lei nº 8.036/1990 e no art. 67 do Regulamento Consolidado do FGTS, aprovado pelo Decreto nº 99.684/1990. O art. 67, do Regulamento Consolidado do FGTS, elenca expressamente as atribuições da CEF, na qualidade de agente operador do FGTS, dentre as quais destaco: definir os procedimentos operacionais necessários à execução dos programas de habitação popular, saneamento básico e infraestrutura urbana e ao cumprimento das resoluções do Conselho Curador e dos atos normativos do Gestor da aplicação do FGTS; analisar, sob os aspectos jurídico e de viabilidade técnica, econômica e financeira, os projetos de habitação popular, infraestrutura urbana, e saneamento básico a serem financiados com recursos do FGTS; avaliar o desempenho e a capacidade econômico-financeira dos agentes envolvidos nas operações de crédito com recursos do FGTS. Portanto, a atuação da CEF no caso concreto não se restringe à de agente financeiro, vez que financia a construção de um empreendimento habitacional que se enquadra nas regras de programa de habitação popular, com poderes para verificar os requisitos legais concernentes ao imóvel, à construtora e ao adquirente/beneficiário, além de fiscalizar o andamento da obra, atuando como executora de políticas públicas. Logo, a CEF é parte legítima e solidariamente responsável pelo atraso na entrega da obra e pelas indenizações dele decorrentes, não tendo atuado como mero agente financeiro no caso concreto. Prosseguindo, o C. STJ, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 996), firmou as seguintes teses, para casos de atraso na entrega da obra relacionados a imóveis no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp n. 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/9/2019, DJe 27/9/2019). A jurisprudência deste E.TRF da 3ª Região tem acompanhado os entendimentos do C. STJ, como se pode observar das seguintes decisões: ApCiv 0001991-98.2014.4.03.6111, Rel. Desembargador Federal Wilson Zauhy Filho, Primeira Turma, julgado em 09/06/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 11/06/2020; ApCiv 5001882-91.2017.4.03.6111, Rel. Desembargador Federal Luiz Paulo Cotrim Guimarães, Segunda Turma, julgado em 13/05/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 18/05/2020;, ApCiv 5006089-75.2018.4.03.6119, Rel. Desembargador Federal Helio Egydio de Matos Nogueira, Primeira Turma, julgado em 14/02/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 18/02/2020; AI 5016162-62.2020.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal Luiz Paulo Cotrim Guimarães, Segunda Turma, julgado em 15/10/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 20/10/2020; AI 5015754-08.2019.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal Valdeci dos Santos, Primeira Turma, julgado em 10/09/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 17/09/2020. O contrato celebrado com a construtora, em 16/05/2012, previa, na cláusula XI, que o prazo para a conclusão das obras seria em 07/2014, podendo ser prorrogado por até 180 dias corridos. O contrato de financiamento, celebrado em 04/01/2013, estipulou, em sua Cláusula Terceira, estipulou que o prazo para o término da construção e legalização do imóvel seria de 25 meses, podendo ser prorrogado até o limite máximo de 24 meses, mediante análise técnica e autorização da CEF. O atraso na entrega da obra é inconteste, como ressaltado no trecho da r. sentença que ora colaciono: “de acordo com o item 3.1.1 do Ofício SR ABC 154/2016, expedido pela CEF em 21/12/2016 (id 33366101), o prazo inicial de entrega do empreendimento Residencial Orval era de 25, sendo que o cronograma previa o término em 4/1/2015. No entanto, mesmo depois de a conclusão ter sido adiada três vezes, a retomada do canteiro de obras e o acionamento da seguradora, nenhum elemento coligido aos autos prova a entrega das chaves”. Assim, mostra-se correta a sentença ao condenar as rés, solidariamente, à rescisão dos contratos em discussão, bem como a restituir as parcelas pagas pela parte autora de forma integral, devendo ser mantida quanto a esses tópicos. Com relação ao pedido de devolução em dobro, não comporta acolhimento, de modo que concordo com a e.Relatora. A narrativa acima demonstra que a falha na prestação do serviço, pelas rés, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão do atraso na entrega da obra, que perdurou por anos, causando apreensão e angústia à parte autora, especialmente quanto à incerteza de vir a residir no imóvel adquirido. Assim, entendo devida a indenização por dano moral. Por fim, a indenização financeira por dano moral deve traduzir montante que sirva para a reparação da lesão (considerada a intensidade para o ofendido e a eventual caracterização de dolo ou grau da culpa do responsável) e também ônus ao responsável para submetê-lo aos deveres fundamentais do Estado de Direito, incluindo o desestímulo de condutas lesivas ao consumidor, devendo ser ponderada para não ensejar enriquecimento sem causa do lesado, mas também para não ser insignificante ou excessiva para o infrator. Esse dúplice escopo deve ser aferido por comedida avaliação judicial à luz do caso concreto, dialogando ainda com diversas outras matérias que reclamam indenização por dano moral, denotando coerência interdisciplinar na apreciação do magistrado. Nesses termos e diante das circunstâncias que nortearam o caso, é excessiva a quantia fixada a título de danos morais, que reduzo para o montante de R$ 10.000,00, eis que tal importância não proporcionará enriquecimento indevido e exagerado da parte autora e, ainda, é capaz de impor punição à parte ré, mormente na direção de evitar atuação reincidente. Esse montante deverá ser acrescido nos moldes do Manual de Cálculos da Justiça Federal, com juros moratórios contados do evento danoso por se tratar de responsabilidade extracontratual (Súmula 54, do E.STJ). Nos termos do art. 85, §2º, do CPC, condeno a parte ré ao pagamento da verba honorária, fixada mediante aplicação do percentual 10% sobre o montante que for apurado na fase de cumprimento de sentença (correspondente ao proveito econômico tratado nos autos). Custas e demais ônus processuais têm os mesmos parâmetros. Pelas razões expostas, divirjo em parte da e.Relatora, de modo que REJEITO A PRELIMINAR arguida, DOU PARCIAL PROVIMENTO à apelação da CEF, para reduzir o valor fixado a título de indenização por danos morais e DOU PROVIMENTO à apelação da parte autora, para alterar os honorários advocatícios, na forma da fundamentação. É o voto. DECLARAÇÃO DE VOTO O EXCELENTÍSSIMO DESEMBARGADOR FEDERAL ALESSANDRO DIAFERIA:
Trata-se de recurso de apelação interposto por JEFFERSON BORGES TOZETTI e CAROLINE GOMES TOZETTI (ID 284632938) e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (ID 284632954) contra r. sentença que, em ação de procedimento comum julgou parcialmente procedente o pedido para: (i) decretar a resolução Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Programa Nacional de Habitação Urbana – PNHU – Imóvel na Planta Associativo – Minha Casa Minha Vida – MCMV – Recursos FGTS – com Utilização da Conta Vinculada do FGTS do(s) Comprador(es) e Devedor(es)/Fiduciante(s) n. 855552504947, firmado entre os autores, a AUC e a CEF e do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade(s) Autônoma(s) em construção no ‘Residencial Orval’ e demais avenças”, entabulado entre a AUC e os autores em 06.06.2014; (ii) condenar as rés a solidariamente restituir as parcelas pagas pelos autores, de forma integral, bem como a corretagem. O montante em atraso deverá ser pago com juros de mora a partir de cada mês em que caracterizado o ilícito consistente no retardamento da obrigação e a correção monetária desde a data de cada desembolso, nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor; (iii) condenar as rés a solidariamente restituir em dobro os valores comprovadamente pagos pelos autores a título de juros de obra cobrados desde 28/01/2015. O montante em atraso deverá ser pago com juros de mora e correção monetária desde a data de cada desembolso, nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor e (iv) condenar as rés a solidariamente pagar indenização por dano moral de R$ 20.000,00, atualizado a partir da data desta sentença pelos índices do Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor e acrescida de juros de mora a partir do evento danoso (ID 284632934). Os apelantes JEFFERSON BORGES TOZETTI e CAROLINE GOMES TOZETTI alegam inconformismo com a condenação recíproca em honorários, requerendo a reforma da sentença nesse ponto. A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL alega em sua apelação, em suma, que: (i) é parte ilegítima quanto aos danos materiais por ser mero agente financeiro no contrato; (ii) ausente interesse processual dos autores em relação à CEF; (iii) os valores de juros e atualização monetária são calculados na medida que as parcelas vão compondo o saldo devedor; (iv) no contrato de financiamento celebrado entre a CEF e o comprador consta cláusula que determina o repasse dos valores à construtora gradualmente, de acordo com a execução das obras, por isso a CEF não pode ser prejudicada por essa relação jurídica e (v) somente a construtora pode ser responsabilizada pelo atraso na obra (ID 292131169). As contrarrazões foram acostadas aos autos (ID 284632962). Pois bem. Em seu voto, a e. Desembargadora Federal Audrey Gasparini deu parcial provimento ao recurso da CEF e negou provimento ao da parte autora, com majoração da verba honorária. Não obstante, peço vênia para divergir de seu entendimento quanto à legitimidade da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Ocorre que, no presente caso, verifico que a CEF não atuou estritamente como agente financeiro, mas sim como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia, já que foi celebrado Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidades Habitacionais, com Obrigação, Fiança e Hipoteca, com utilização de recursos do FGTS (PMCMV), razão pela qual não há de se falar em ilegitimidade passiva da CEF (ID 284632744). Importa ressaltar que a CEF assumiu a responsabilidade pelo acompanhamento da construção e ainda foi utilizada em comunicado da obra indicativo de que a construção estava sendo executada com a confiança da CEF (ID 284632833). Ainda, merece ser destacado que a CEF, de fato, acompanhou e fiscalizou a obra, tendo encaminhado, inclusive, cronograma sobre o atraso no empreendimento (ID 284632834). Assim, uma vez que se vê claramente que a CEF financiou terreno para a construção de unidades habitacionais que compõem o empreendimento RESIDENCIAL ORVAL, disponibilizando recursos do FGTS para financiamento da obra, atuando na qualidade de gestora de políticas públicas, forçoso é reconhecer sua legitimidade passiva na lide em que discute a responsabilidade pelos atrasos na obra. Frisa-se que é pacífica a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a CEF tem legitimidade para figurar no polo passivo de ação em que se discute reparação por atrasos na entrega de imóvel por ela financiado nas hipóteses em que a obra é iniciada através de recursos oriundos do Sistema Financeiro de Habitação, em que o agente financeiro tem a obrigação de fiscalizar a obra, tal como no caso dos autos, haja vista que, reforça-se, a CEF não atua exclusivamente como agente financeiro. Confira-se: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. 1. O STJ firmou entendimento de que a legitimidade passiva da CEF nas ações contra vícios de construção ou atraso na entrega de obras somente se verifica nas hipóteses em que atua além dos poderes de mero agente financiador da obra, ou seja, quando promove o empreendimento, elabora o projeto com todas as especificações, escolhe a construtora e negocia diretamente em programa de habitação popular. 2. Por conseguinte, a natureza da atuação da CEF é definida pela interpretação das cláusulas contratuais e o exame das provas dos autos, cuja revisão é inviável na sede do recurso especial por incidência dos óbices das Súmulas n. 5/STJ e 7/STJ. 3. Ilegitimidade da CEF que se baseou em inconteste análise fático-contratual, com expressa conclusão de que "a atuação da Caixa Econômica Federal foi a de mero agente financiador do empreendimento". Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.047.298/AL, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024.) – Grifos acrescidos Nesse sentido seguem também julgados desta 2ª Turma: E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. CONTRATO. DEVER DE FISCALIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. - Com relação à responsabilidade da CEF no que tange ao atraso na entrega da obra/vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. - Ainda que no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para se configurar a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade), é necessário que a instituição financeira tenha atuado na construção do imóvel (seja no financiamento, elaboração e/ou fiscalização da obra), ou que o contrato esteja relacionado à Faixa 1 do mencionado Programa, quando a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Precedentes. - Restou demonstrado que a CEF é parte legítima e pode ser responsabilizada, pois não atuou como mero agente financeiro no caso concreto, assumindo obrigações em relação ao financiamento e à fiscalização do andamento da obra. - O atraso na entrega da obra é inconteste, de modo que ambas as rés deram causa aos infortúnios pelos quais passou a parte autora, descumprindo o prazo estipulado no contrato para que o imóvel adquirido lhe fosse entregue. - A falha na prestação do serviço, por ambas as rés, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão do atraso na conclusão da obra, causando apreensão e angústia à parte autora quanto à entrega do imóvel adquirido e à possibilidade de nele vir a residir. - O objeto do dano moral (ou extrapatrimonial) diz respeito à lesão no âmbito da integridade psíquica, da intimidade, da privacidade, da imagem ou da personalidade (p. ex., dor, honra, tranquilidade, afetividade, solidariedade, prestígio, boa reputação e crenças religiosas), causada por um ato ou fato ou por seus desdobramentos, de modo que sua extensão é a proporção do injusto sofrimento, aborrecimento ou constrangimento; embora a lesão moral possa ser reparada por diversos meios (p. ex., nos moldes do art. 5º, V, da Constituição), a indenização financeira tem sido utilizada com o objetivo dúplice de repor o dano sofrido e de submeter (ordinária e sistematicamente) o responsável aos deveres fundamentais do Estado de Direito. - A indenização financeira por dano moral deve traduzir montante que sirva para a reparação da lesão (considerada a intensidade para o ofendido e a eventual caracterização de dolo ou grau da culpa do responsável) e também ônus ao responsável para submetê-lo aos deveres fundamentais do Estado de Direito, incluindo o desestímulo de condutas lesivas ao consumidor, devendo ser ponderada para não ensejar enriquecimento sem causa do lesado, mas também para não ser insignificante ou excessiva para o infrator. Esse dúplice objetivo deve ser aferido por comedida avaliação judicial à luz do caso concreto, dialogando ainda com diversas outras matérias que reclamam indenização por dano moral, denotando coerência interdisciplinar na apreciação do magistrado. - Considerando as circunstâncias do caso concreto, a partir dos parâmetros de arbitramento adotados pela jurisprudência desta E. Segunda Turma em casos análogos, observo que o quantum indenizatório fixado na sentença (R$ 8.000,00) obedece a tais critérios, devendo ser mantido. - Preliminar rejeitada. Apelações não providas. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002046-87.2021.4.03.6120, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 26/08/2024, DJEN DATA: 29/08/2024) – Grifos acrescidos E M E N T A APELAÇÃO. CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. RECURSO PROVIDO. 1. A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento segundo o qual a questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH: a) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas; e b) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (REsp 1102539/PE, Quarta Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Rel. para Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, j. 09/08/2011, DJe 06/02/2012). 2. No presente caso, estamos diante da segunda hipótese, vez que as partes celebraram, na data de 04.01.2012, Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações - Apoio à Produção - Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – Recurso FGTS Pessoa Física - Recurso FGTS (ID 50358413). 3. No mais, da análise dos autos, denota-se que o prazo de construção do imóvel objeto do contrato celebrado com a CEF seria de 6 (seis) meses, conforme Cláusula Quarta e Letra B4 do Quadro Resumo. 4. Como bem assinalou o Magistrado de primeiro grau ao concluir que: “(...) A CEF não nega a ocorrência de atraso na entrega do imóvel, ademais, tal fato é confirmado pelo confronto entre o disposto na cláusula quarta do contrato assinado em 04/01/2012, que prevê o prazo de 6 (seis) meses para o término da construção, e a data do término da obra indicada na planilha de id 253488489, fl. 12 e no termo de entrega do imóvel de id 170886592), qual seja, 18/06/2015. Logo, o término da construção, de acordo com disposição contratual, deveria ter ocorrido em 04/07/2012 (seis meses após a assinatura do contrato), contudo, a fase de obras se estendeu indevidamente por mais de três anos.”. 5. Observo que a existência dos danos morais está demonstrada nos presentes autos, sendo indene de dúvidas que são decorrentes do sofrimento e aflição pela longa espera na conclusão e entrega de imóvel que possuía garantia da empresa pública para ser entregue em seis meses a partir da assinatura do contrato, devendo ser reformada a sentença quanto a este tópico. 6. De acordo com a jurisprudência pátria, o magistrado deve fixar a indenização por danos morais de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade e atender ao caráter dúplice de punição do agente e compensatório em relação à vítima da lesão, evitando enriquecimento ilícito, sem ser inexpressiva, razão pela qual ora fixo no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a ser dividido entre as rés. 7. Apelação provida em parte. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003118-44.2018.4.03.6111, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 14/06/2024, DJEN DATA: 18/06/2024) – Grifos acrescidos Desse modo, considerando que no caso dos autos a CEF desempenhou o papel de verdadeira gestora de política pública, não remanesce dúvida acerca de sua legitimidade para atuar no feito, bem como, ao menos em princípio, de sua responsabilidade solidária pelo atraso na entrega do imóvel objeto da ação.
Ante o exposto, divirjo do voto da e. relatora Desembargadora Federal Audrey Gasparini para negar provimento ao recurso da CEF, acompanhando-a no tocante ao recurso dos autores, nos termos da fundamentação. É o voto. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001022-95.2020.4.03.6140 RELATOR: Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI recebo o aditamento da apelação juntado em ID 284632953, tendo em vista a ocorrência de preclusão consumativa quando da interposição da primeira apelação (ID 284632938). O direito de complementação ou alteração das razões de apelação ocorre somente na hipótese em que há o acolhimento de embargos de declaração que implique modificação da decisão embargada (artigo 1.024, §4º, do CPC), caso que não é o dos autos. Passo ao exame da matéria devolvida a esta Corte.
Trata-se de ação proposta por mutuários em face da Caixa Econômica Federal e da AUC - ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUCAO LTDA, objetivando rescindir o contrato firmado entre as partes, responsabilizando as rés pelo atraso na construção de imóvel adquirido na planta, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço. A matéria tratada nos autos vem imbuída de controvérsia, em especial no que toca à legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, motivo pelo qual passo a explanar meu ponto de vista. Em regra, as ações que buscam responsabilizar a Caixa Econômica Federal pelo atraso na obra de imóveis adquiridos na planta ou mesmo em função de vícios de construção de tais bens, se fundamentam nos seguintes argumentos: (a) Responsabilidade Civil atribuída por lei: a CEF é gestora do Programa Minha Casa Minha Vida e, portanto, agindo como agente promotor de política pública voltada à habitação, é responsável pelo atraso na obra ou mesmo pela qualidade da construção; (b) Responsabilidade contratual: (b.1) A CEF, para liberação do financiamento concedido à pessoa física adquirente do imóvel na planta, exige que o empreendimento a ser construído se submeta à aprovação do cronograma e do projeto de construção por parte da sua área técnica, o que lhe atribui responsabilidade tanto pelo término da obra no prazo contratado, quanto pela qualidade e solidez do imóvel; (b.2) Contratualmente, a CEF se obriga a realizar medições na obra, o que demonstra sua responsabilidade pelo exato cumprimento do cronograma fornecido pela construtora ou ente realizador da obra, bem como pela qualidade e solidez da construção; (b.3) Contratualmente, se obriga a acionar a seguradora contratada pela construtora no caso de atraso injustificado da obra. Assim, sua inércia a responsabiliza em virtude da negligência em cumprir obrigação contratualmente assumida; Inobstante, tais alegações não se sustentam quando o imóvel é financiado com recursos do FGTS. INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS AUTORIZADAS A FINANCIAR IMÓVEIS DENTRO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA Primeiramente, é preciso destacar que a atual legislação regulamentadora do PMCMV permite que qualquer instituição financeira autorizada pelo Banco Central do Brasil atue no financiamento de imóveis na Faixa 1. É o que prevê o artigo 6º, § 16, da Lei n. 14.620/2023: “Art. 6º O Programa será constituído pelos seguintes recursos, a serem aplicados com observância à legislação específica de cada fonte e em conformidade com as dotações e disponibilidades orçamentárias e financeiras consignadas nas leis e nos planos de aplicação anuais: (...) § 16. O Ministério das Cidades atenderá famílias enquadradas na Faixa 1 residentes em Municípios com população igual ou inferior a 80 (oitenta) mil habitantes, preferencialmente, com recursos de que tratam os incisos I e III do caput, na modalidade de oferta pública, para habilitação de instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central do Brasil, inclusive bancos digitais, sociedades de crédito direto, cooperativas de crédito e os agentes financeiros referidos nos incisos I a XII do art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964.” Lei n. 4.380/1964: Art. 8° O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado. I – pelos bancos múltiplos; II – pelos bancos comerciais; III – pelas caixas econômicas; IV – pelas sociedades de crédito imobiliário; V – pelas associações de poupança e empréstimo; VI – pelas companhias hipotecárias; VII – pelos órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem, de acordo com o disposto nesta Lei, no financiamento de habitações e obras conexas; VIII – pelas fundações, cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro, que se constituirão de acordo com as diretrizes desta Lei; IX – pelas caixas militares; X – pelas entidades abertas de previdência complementar; XI – pelas companhias securitizadoras de crédito imobiliário; e XII – por outras instituições que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação. Portanto, destaco que, atualmente, qualquer instituição financeira autorizada a funcionar pelo Bacen pode conceder financiamento dentro do PMCMV, ao menos para a Faixa 1. RESPONSABILIDADE LEGAL DA CEF PELO ATRASO DA OBRA OU VÍCIO DE CONSTRUÇÃO QUANDO FINANCIA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA COM RECURSOS DO FGTS DENTRO DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA Primeiramente, é preciso ter em mente que não se trata de apreciar a questão da legitimidade passiva da CEF como mera longa manus do Governo Federal no que toca à sua política habitacional. Deve-se analisar a questão da responsabilidade da CEF como se outra instituição privada qualquer estivesse no polo passivo, pois ela, atualmente, desempenha seu papel de agente financiador dentro do PMCMV como qualquer outra instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil. O fato de a legislação anterior ter autorizado somente a CEF a financiar imóveis dentro do PMCMV não implica, pois, em considerá-la agente governamental aplicador da política federal de habitação. Tal encargo recaiu sobre a União Federal por intermédio do Ministério das Cidades. Ainda que se atribua tal condição à CEF, em virtude do PMCMV, é certo que sua atuação, quando utilizando recursos do FGTS, se cingiu a viabilizar a concessão de financiamentos subsidiados pelo Governo Federal e com taxa de juros reduzida. Na condição de operadora do FGTS, atuando dentro do PMCMV, nunca teve a atribuição de construir, comprar ou alienar imóveis a fim de cumprir política federal de habitação. Sempre atuou na ponta financeira. Sua atuação, na vigência da legislação anterior, é idêntica à de agora. Atribuir-lhe responsabilidade pela demora na entrega de imóveis adquiridos na planta, sua solidez e qualidade, quando adquiridos mediante financiamentos concedidos com recursos do FGTS, durante a vigência da Lei n. 11.977/2009 implica em lhe atribuir a mesma responsabilidade pelos contratos celebrados sob condições idênticas na vigência da atual legislação e, por consequência, responsabilizar todas as instituições financeiras privadas do mesmo modo, quando autorizadas pela atual legislação a conceder empréstimos dentro do PMCMV. Estabelecida tal premissa, tem-se que o PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA foi instituído pela Lei n. 11.977/2009 e, atualmente, é disciplinado pela Lei n. 14.620/2023. Em linhas gerais, o objetivo do PMCMV é incentivar a produção e aquisição de novas unidades habitacionais a famílias de baixa renda (art. 1º da Lei n. 11.977/2009), além do direito à cidade e à moradia de famílias residentes em áreas urbanas e rurais, associado ao desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, à sustentabilidade, à redução de vulnerabilidades e à prevenção de riscos de desastres, à geração de trabalho e de renda e à elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população, conforme determinam os arts. 3º e (art. 1º da Lei n. 14.620/2023). Originalmente, previa-se que para implementação do PMCMV, seria concedida subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no ato da contratação do financiamento. Posteriormente, foram acrescidos outros meios de implementação do Programa, como a participação do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, subvenção por meio do BNDES (Lei n. 11.977/2009, art. 2º) etc. Atualmente, a Lei n. 14.620/2023, prevê: art. 4º Os objetivos do Programa serão alcançados por meio de linhas de atendimento que considerem as necessidades habitacionais, tais como: I - provisão subsidiada de unidades habitacionais novas, requalificadas ou retrofitadas, em áreas urbanas ou rurais; II - provisão subsidiada de unidades habitacionais derivadas da requalificação ou retrofit de prédios degradados, não utilizados e subutilizados, priorizando-se os localizados em áreas centrais e históricas e os de pequeno porte, assim compreendidos aqueles que resultem em até 200 (duzentas) unidades; III - provisão financiada de unidades habitacionais novas, usadas, requalificadas ou retrofitadas, que serão consideradas novas, em áreas urbanas ou rurais; IV - fomento à criação de mercados de locação social de imóveis em áreas urbanas; V - provisão de lotes urbanizados, dotados da adequada infraestrutura; VI - melhoria habitacional em áreas urbanas e rurais; VII - apoio financeiro a programas e ações habitacionais de interesse social desenvolvidos por Estados e Munícipios; VIII - projeto Moradia Primeiro; IX - regularização fundiária. Art. 6º O Programa será constituído pelos seguintes recursos, a serem aplicados com observância à legislação específica de cada fonte e em conformidade com as dotações e disponibilidades orçamentárias e financeiras consignadas nas leis e nos planos de aplicação anuais: I - dotações orçamentárias da União; II - Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS), de que trata a Lei nº 11.124, de 16 de junho de 2005; III - Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de que trata a Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001; IV - Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), de que trata a Lei nº 8.677, de 13 de julho de 1993; V - Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), de que trata a Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990 (Lei do FGTS); VI - Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009; VII - emendas parlamentares; VIII - operações de crédito de iniciativa da União firmadas com organismos multilaterais de crédito e destinadas à implementação do Programa; IX - contrapartidas financeiras, físicas ou de serviços de origem pública ou privada; X - doações públicas ou privadas destinadas aos fundos de que tratam os incisos II, III, IV e V; XI - outros recursos destinados à implementação do Programa oriundos de fontes nacionais e internacionais; XII - doações ou alienação gratuita ou onerosa de bens imóveis da União, observada legislação pertinente; XIII - recursos do Fundo Nacional para Calamidades Públicas, Proteção e Defesa Civil (Funcap), quando os recursos orçamentários e financeiros constantes dos incisos I a IX não estiverem disponíveis e o beneficiário tenha tido o único imóvel perdido em razão de situação de emergência ou calamidade formalmente reconhecida pelos órgãos competentes ou esteja em estado de vulnerabilidade a desastres ambientais iminentes, reconhecidos pelos órgãos competentes. Analisando-se as leis de regência, não se verifica qualquer atribuição de responsabilidade da Caixa Econômica Federal ou outro agente financeiro habilitado a fornecer financiamento no âmbito do PMCMV, com recursos do FGTS, pela conclusão da obra de imóvel na planta, sua qualidade ou solidez. Em regra, as instituições financeiras que concedem financiamento a beneficiários do PMCMV que adquirem imóveis na planta não assumem perante aqueles quaisquer tipos de responsabilidade pelo término da obra, sua qualidade ou solidez. Há exceções, como, por exemplo, no caso de imóveis adquiridos na planta com recursos do FAR. Neste caso, a Lei n.10.188/2001, prevê no parágrafo único do artigo 4º, que “As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação”. Assim, no caso de contratações realizadas envolvendo o FAR, a CEF é responsável pela aquisição dos imóveis, sua construção e venda. Portanto, deve responder pelo atraso na entrega da obra, sua solidez e qualidade perante os adquirentes ou arrendatários. O mesmo não se dá quando os recursos do financiamento são originários do FGTS. Não há, na Lei n. 8.036/1990, qualquer disposição atribuindo responsabilidade à CEF perante os mutuários quanto aos imóveis financiados por ela com recursos do FGTS, no que toca ao atraso da obra ou vício de construção. Assim, não se pode atribuir responsabilidade civil à CEF perante os mutuários, em função da demora na entrega de imóvel aquirido na planta, sua solidez ou qualidade, fundamentada em disposição legal, quando o financiamento é concedido com recursos do FGTS. O simples fato de o mutuário se enquadrar nos critérios previsto no PMCMV, não atribui à CEF, como agente financiador da unidade habitacional, responsabilidade civil pela demora, solidez ou qualidade do bem, quando se utiliza recursos do FGTS, visto que inexiste na legislação qualquer dispositivo lhe atribuindo tal responsabilidade. É preciso ter em mente que o PMCMV não busca alcançar seus objetivos mediante construção de unidades habitacionais e sua posterior distribuição a famílias de baixa renda, por parte do Governo Federal. Os objetivos do PMCMV são alcançados mediante linhas de financiamento diferenciadas, com taxa de juros menores e subsídios concedidos pelo Governo Federal. Basicamente, é um Programa que visa fomentar a aquisição de imóveis mediante concessão de financiamentos mais atrativos a famílias de baixa renda. O que difere o financiamento celebrado pelas regras do PMCMV de outros ordinariamente realizados é a situação econômica dos mutuários (enquadramento dentro das faixas econômicas previstas) e a concessão de subsídios e taxas de juros diferenciadas. RESPONSABILIADE CONTRATUAL DA CEF PELA DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL, SUA SOLIDEZ E QUALIDADE Conforme já dito acima, em linhas gerais, são estes os argumentos trazidos pelos mutuários ao pretender a responsabilidade contratual da CEF: A CEF, para liberação do financiamento concedido à pessoa física, exige que o empreendimento a ser construído se submeta à aprovação do cronograma e do projeto de construção por parte da sua área técnica, o que lhe atribui responsabilidade tanto pelo término da obra no prazo contratado, quanto pela qualidade e solidez do imóvel; Contratualmente, a CEF se obriga a realizar medições na obra, o que demonstra sua responsabilidade pelo exato cumprimento do cronograma fornecido pela construtora ou ente realizador da obra, bem como pela qualidade e solidez da construção; Contratualmente, se obriga a acionar a seguradora contratada pela construtora no caso de atraso injustificado da obra. Assim, sua inércia a responsabiliza em virtude da negligência em cumprir obrigação contratualmente assumida. De início, destaco que os fundamentos que seguem dizem respeito à situação na qual o interessado adquire imóvel de terceiro e busca financiamento perante instituição financeira, no caso a CEF, para viabilizar a compra celebrada. Quanto ao argumento (a), os financiamentos concedidos aos interessados na aquisição de imóveis na planta são garantidos, em regra, por hipoteca ou, como mais difundido atualmente, mediante alienação fiduciária. A instituição financeira, ao conceder o empréstimo, deve levar em consideração a viabilidade do empreendimento que servirá de garantia da dívida: o tempo previsto para sua conclusão, o projeto, os materiais utilizados etc, na medida em que se trata de negócio de risco. Ela está aportando dinheiro em um empreendimento que não conta, no momento da contratação do empréstimo por parte do adquirente do imóvel, com qualquer tipo de garantia real. Ela precisa ter uma ideia mínima do prazo que levará para obter a garantia real e efetivo valor de mercado da referida garantia a fim de calcular se o negócio é ou não viável do ponto de vista financeiro. Para se ter alguma ideia do valor do imóvel, por óbvio, é necessário conhecer o projeto, o tamanho da unidade habitacional, os materiais e técnicas utilizados, pois, estes influenciam diretamente no valor do bem e, consequentemente, na garantia real ofertada ao contrato de mútuo. Imagine-se hipoteticamente, que o vendedor ou construtor afirme que determinado imóvel, com determinada metragem, em determinada localização, construído com determinados materiais, tenha valor de quinhentos mil reais. Não há motivo para que a instituição financeira acredite em tais informações. Ela precisa ter um mínimo de certeza que o valor indicado na operação de compra e venda, de fato, se encontra dentro da expectativa de mercado. Caso contrário, ela pode conceder financiamento em montante muito superior à garantia ofertada. Nada mais razoável e previsível, pois, que a instituição financeira, antes de conceder o financiamento ao adquirente do imóvel, analise o projeto, cronograma e materiais a serem utilizados a fim de analisar apurar a viabilidade ou não da concessão do empréstimo. Tal procedimento não se confunde com a assunção da responsabilidade da instituição financeira, perante o mutuário, pela conclusão da obra, solidez ou sua qualidade. Toda a análise e aprovação é feita em função do interesse da instituição financeira e não em função do mutuário, pois, este, independentemente da concessão ou não do empréstimo, já adquiriu o bem imóvel do vendedor, incorporador ou construtora. Se não aprovados o cronograma, projeto e materiais por parte da instituição financeira, o financiamento pode não ser concedido e caberá ao comprador levantar recursos de outro modo ou, então, desfazer o negócio de compra e venda com as consequências contratuais eventualmente previstas. Toda a fundamentação supra se aplica ao argumento (b). As medições e análise da técnica e dos materiais é feita em função da garantia real a ser concedida ao empréstimo e para que se possibilite a liberação de valores. A instituição financeira precisa ter certeza de que (1) a obra se desenvolve dentro do planejado e que a garantia real estará aperfeiçoada, (2) que a técnica e materiais utilizados pela construtora estão dentro do que foi aprovado, pois, isto garantirá que o valor da garantia prevista corresponderá à realidade. Imagine-se que a construtora ou incorporadora informem no projeto que utilizarão técnica e materiais que garantem a melhor qualidade e, consequentemente, impactam no valor do imóvel e da garantia e, durante a execução, passam a utilizar técnica diversa e produtos de menor qualidade. Obviamente, o imóvel a ser dado em garantia fiduciária não corresponderá ao valor previamente indicado. Por fim, a instituição financeira não poderia correr o risco de liberar todo o financiamento contratado pelo mutuário à construtora. Ela precisa verificar o andamento das obras, realizar medições e constatações de modo a viabilizar a liberação dos valores à medida em que a obra evolui. Por fim, quanto ao argumento (c), não são todos os contratos que preveem a responsabilidade da CEF no acionamento da seguradora no caso de atraso da obra. Nos que possuem tal cláusula, esta é prevista em benefício da instituição financeira e não do mutuário. As construtoras são obrigadas a contratar seguro para garantir, dentre outras obrigações, a conclusão da obra. As instituições financeiras são indicadas como beneficiárias do seguro e não os mutuários. Isto porque a instituição financeira tem todo o interesse na conclusão da obra em conformidade com o projeto apresentado pela construtora ou incorporadora, visto que tal bem garantirá o empréstimo concedido ao adquirente do imóvel. Os contratos celebrados entre a CEF e os mutuários também autorizam a estes a possiblidade de substituir a construtora no caso de atraso na obra. Tal cláusula visa o interesse dos mutuários. É bem verdade que em tais caso é preciso que a instituição financeira aprove a alteração, o que não tem o condão de lhe atribuir responsabilidade pela execução da obra. A aprovação da instituição financeira visa garantir que a construtora a ser contratada tenha condições de executar a obra nos moldes do projeto aprovado. É interesse seu que o imóvel seja construído de acordo com os parâmetros originalmente fornecidos. Ademais, é pacto assessório e que, caso descumprido, não necessariamente leva à resolução do contrato principal. Tampouco induz, automaticamente, à responsabilidade da CEF pela execução da obra, sua solidez ou qualidade. Para que tal ocorresse, seria preciso que houvesse o comprometimento do interesse do credor. Neste sentido: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. PACTO ADJETO. MANEJO FLORESTAL. BOA-FÉ OBJETIVA. ART. 422 DO CC/02. DEVERES ANEXOS. COOPERAÇÃO E LEALDADE. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. DESCUMPRIMENTO CONFIGURADO. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESOLUÇÃO. FACULDADE DO CONTRATANTE. JULGAMENTO. CORRELAÇÃO COM O PEDIDO. AUSÊNCIA. DECISÃO EXTRA PETITA. DANOS MATERIAIS DEVIDOS. 1. Ação ajuizada em 25/9/2017. Recurso especial interposto em 16/6/2021. Autos conclusos ao Gabinete em 24/6/2021. 2. O propósito recursal consiste em definir se o reconhecimento de violação da boa-fé objetiva durante a execução de contrato de compra e venda de imóvel rural com pacto adjeto de arrendamento e exploração florestal enseja, nas circunstâncias dos autos, a resolução parcial da avença. 3. A boa-fé objetiva, prevista de forma expressa no art. 422 do Código Civil, impõe às partes da relação jurídica o dever de comportar-se de acordo com padrões éticos de confiança e de lealdade, de modo a permitir a concretização das legítimas expectativas que justificaram a celebração do contrato. 4. O ordenamento jurídico, nesse contexto, repele a prática de condutas contraditórias, impregnadas ou não de malícia ou torpeza, que importem em quebra da confiança legitimamente depositada na outra parte da relação contratual. 5. O descumprimento de deveres laterais, decorrentes da incidência do princípio da boa-fé, pode ensejar a resolução do contrato, se for capaz de comprometer o interesse do credor na utilidade da prestação. Doutrina. 6. Na hipótese dos autos, o acórdão recorrido está a merecer reforma, pois, a par de reconhecer o descumprimento culposo da avença em prejuízo dos recorrentes (violação da boa-fé objetiva), decidiu de forma descorrelacionada com o pedido deduzido na inicial e impediu os recorrentes de exercerem a faculdade que lhes assegura expressamente a norma do art. 475 do CC (resolver o contrato). 7. Pedido de resolução parcial do contrato deferido, com condenação ao pagamento de reparação por danos materiais, cujo montante deve ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp n. 1.944.616/MT, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 11/3/2022.) Ainda que se considere o mutuário como credor, o que não é o caso dos autos, na medida em que o contrato de financiamento é unilateral, sendo a instituição financeira a credora, é certo que a ele (mutuário) era, também, facultado contratualmente o acionamento da seguradora no caso de demora na conclusão da obra. Logo, eventual omissão da CEF não implicaria no comprometimento do interesse do mutuário, o qual podia, conforme já dito, ter ele mesmo requerido a substituição da construtora. A MATÉRIA NA JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA É pacífico no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que a instituição financeira, quando age como mero agente financeiro, AINDA QUE DENTRO DO PMCMV, não tem legitimidade para responder pela demora na entrega do imóvel, sua solidez ou qualidade. Confira-se: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ATUAÇÃO COMO AGENTE FINANCEIRO. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do STJ, a Caixa Econômica Federal "somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro (...)" (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/8/2018, DJe de 4/9/2018). 2. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.791.276/PE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/5/2021, DJe de 30/6/2021) – destaquei Para aquela c. Corte, a CEF somente terá legitimidade para responder pelo atraso da obra, solidez ou qualidade do imóvel quando: Houver previsão legal expressa; Houver previsão contratual expressa; Atuar como agente EXECUTOR (e não mero fiscalizador). É bem comum aquela Corte, na ementas dos acórdão relativos à matéria, suscitar a impossibilidade de análise de cláusulas contratuais ou matéria fática em sede de Recurso Especial, conforme previsão contida nas Súmulas05 e 07: Súmula 5 - Não é admissível o recurso especial quando a matéria questionada diz respeito à interpretação de cláusula contratual, ainda que se cuide de acordo submetido à homologação judicial. Súmula 7 - A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. O óbice imposto pelas referidas súmulas, contudo, não afasta o fato de que aquela Corte reconhece e declara que é entendimento pacificado aquele no sentido de não se responsabilizar a instituição financeira “...por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro”. Chamo a atenção para o teor do voto proferido no AgInt no AREsp n. 1.791.276/PE, cuja ementa foi acima transcrita. Ao final, o STJ também invoca os óbices impostos pela Súmulas 05 e 07. Contudo, analisa o acórdão recorrido e expressamente reconhece a ilegitimidade a CEF em contrato financiado com recursos do FAR dentro do PMCMV (destaques meus): “Em que pesem as alegações apresentadas, a irresignação não merece prosperar. Com efeito, ao apontar violação ao art. 9º do Decreto 7.499/2011, o recorrente defende que a Caixa Econômica Federal deve responder pelo atraso na obra, pois, conforme a legislação sobre o tema, a ela cabe adotar todas as medidas judiciais e extrajudiciais para a defesa do FAR no âmbito das contratações que houver intermediado. Entretanto, discordando da referida tese, o Tribunal Regional Federal da 5ª Região, ao dirimir a controvérsia dos autos, assim se manifestou (fl. 231): ‘Observo, todavia, que a CEF apenas se comportou como agente financeiro, na concessão de um financiamento à autora para compra do aludido imóvel, vendido diretamente pela construtora ré. A jurisprudência desta Segunda Turma pacificou-se no sentido de a Caixa não ser a responsável tanto em relação à de das unidades imobiliárias financiadas, nas hipóteses em vícios construção quanto ao atraso que atua na condição de agente financiador em sentido estrito. Importante destacar que o contrato em comento prevê o acompanhamento das obras pela empresa pública federal, porém tal empreendida pelos agentes do banco restringe-se ao cronograma fiscalização físico-financeiro das obras para liberação das parcelas do financiamento, jamais ensejando responsabilidade acerca do cumprimento do prazo para do bem residencial adquirido, de modo entrega que há de se afastar sua condenação ao pagamento de danos morais.’ Nesse contexto, tem-se que o Tribunal de origem adotou conclusão no mesmo sentido da jurisprudência desta Corte, que se firmou no sentido de que, "somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro (...)" (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/8/2018, DJe de 4/9/2018). Incidência da Súmula 83/STJ...”. A título de esclarecimento, a Súmula/STJ 83 prevê que “não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida". Fica claro, assim, que para o Superior Tribunal de Justiça: O simples fato de o financiamento ter se dado dentro do PMCMV não implica em responsabilizar a instituição financeira pelo atraso da obra ou vícios de construção. Para que tal ocorra, é preciso: (a.1) Previsão legal expressa, inexistente na legislação genérica do PMCMV; (a.2) Previsão contratual expressa lhe atribuindo responsabilidade; (a.3) Atuar como agente EXECUTOR o que não ocorre no presente caso, em virtude de as medições serem feitas para viabilizar a entrega do valor mutuado pelo comprador e para aquilatar a efetiva execução da obra conforme técnica e materiais aprovados, a fim de manter o valor de garantia do bem; bem como diante do fato de a possibilidade de acionamento do seguro para substituição da construtora, além de ser pacto acessório ao contrato de financiamento, é estabelecida em favor da instituição financeira e não do mutuário. No máximo, a instituição financeira agiria como FISCALIZADORA e não como EXECUTADORA da obra. A questão, no mais das vezes, encontra óbice nas Súmulas 05 e 7 daquela Corte, mas ela, mesmo assim, reiteradamente, declara que a responsabilidade das instituições financeiras pela demora da obra ou vício de construção, ainda que o contrato de financiamento tenha sido celebrado pelo PMCMV, depende das condições acima e que as medições eventualmente realizadas visam a liberação das parcelas do financiamento contratado pelo adquirente e não garantir seu direito. Destaco, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido de afastar, até mesmo, a necessidade de litisconsórcio entre o agente financeiro e a vendedora, incorporadora ou construtora do imóvel adquirido na planta. O acórdão também esbarra nas Súmulas 05 e 07, mas, também se ancora na Súmula 83, todas daquela Corte. Em outras palavras, a orientação do Tribunal Estadual se firmou no mesmo sentido da jurisprudência do STJ, qual seja, ilegitimidade da CEF e incabimento do litisconsórcio passivo necessário: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). ATUAÇÃO DA CEF. MERO AGENTE FINANCEIRO (SÚMULAS 5 E 7/STJ). DESCABIMENTO DA TESE DA NECESSIDADE DE FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO E DE ATRAÇÃO DA COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. SÚMULA 83/STJ. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. AUSÊNCIA DE PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA. INEXISTÊNCIA DE EXCLUDENTES DE ILICITUDES. SÚMULA 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante o acórdão estadual, a Caixa Econômica Federal (CEF) teria agido no contrato como agente financeiro, ou seja, como mera credora fiduciária, sendo desnecessária a sua participação nos autos por completa ausência de interesse, pois em discussão atos que não condizem com a sua responsabilidade. Essas conclusões foram fundadas na apreciação de fatos, provas e termos contratuais, atraindo a aplicação das Súmulas 5 e 7/STJ. 2. A CEF "somente tem legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro. Súmula nº 83/STJ" (AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 30/8/2018, DJe 4/9/2018). 3. Também com suporte probatório e em termos contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ), estabeleceu-se a configuração do descumprimento contratual. É inviável, como se observa do julgado, a argumentação no sentido de que não teria ocorrido desrespeito ao prazo de entrega do imóvel, mas sim prorrogação do prazo. 4. No tocante à suscitada excludente de responsabilidade, o Tribunal estadual reconheceu não caber sua aplicação no presente caso, pois todos os eventos levantados pela insurgente não se qualificariam como fortuitos ou força maior. Igualmente aplicável o texto do verbete sumular n. 7/STJ, pois as premissas do acórdão foram fundadas na análise probatória. 5. A configuração dos danos morais e o valor fixado para a reparação não podem ser apreciados e modificados nesta instância especial. A conclusão de origem foi fundada na apreciação fática, estipulando indenização dentro da razoabilidade e proporcionalidade. Súmula 7/STJ. 6. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.494.052/MT, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 29/3/2021, DJe de 6/4/2021.) JUROS DE OBRA E CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR APÓS DECURDO DO PRAZO DE CARÊNCIA PARA ENTREGA DO IMÓVEL Neste ponto é preciso destacar entendimento vinculante do Superior Tribunal de Justiça acerca da incidência dos juros de obra após o decurso do prazo de carência para conclusão da obra de imóvel adquirido na planta. Tema Repetitivo n. 996: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor". CONCLUSÃO Tendo em vista tudo o que foi acima fundamentado, temos: A instituição financeira, quando concede financiamento com recursos do FGTS a adquirente de imóvel na planta, beneficiado pelas regras do PMCMV, em regra, age como mero agente financeiro, pois, a lei de regência não prevê qualquer tipo de responsabilidade pelo imóvel (prazo de entrega ou vício de construção); A previsão contratual no sentido de a instituição financeira efetuar medições se destina a garantir a qualidade do bem para fins de garantia fiduciária do débito, bem como para viabilizar o levantamento parcelado do valor mutuado pelo adquirente do imóvel na planta; A previsão contratual no sentido de autorizar a instituição financeira a acionar a seguradora para viabilizar o término da construção do imóvel é pacto acessório cujo descumprimento não impacta o objeto principal (concessão de empréstimo), visto se tratar de contrato unilateral. Ademais, visa beneficiar a instituição financeira, indicada como beneficiária do seguro, na medida em que o empréstimo concedido é garantido pelo imóvel a ser construído; A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, inobstante esbarre nos óbices impostos pelas Súmulas 05 e 07, vem, reiteradamente, declarando e reconhecendo a ilegitimidade das instituições financeiras pelo término da obra ou vício de construção de imóveis adquiridos na planta mediante financiamento, mesmo dentro do PMCMV, corroborando os entendimentos acima, se ancorando no, mais das vezes, na Súmula 83 para manutenção dos acórdão que reconhecem a ilegitimidade da instituição financeira, exigindo para que se possibilite sua responsabilização: (d.1) Previsão legal expressa; (d.2) Previsão contratual expressa; (d.3) Atuação como agente EXECUTOR (e não mero FISCALIZADOR). Conclui-se, assim, que: (a) A CEF, quando concede financiamento para aquisição de imóvel na planta a mutuário beneficiado pelo PMCMV, com recursos do FGTS, não tem responsabilidade legal ou contratual pelo término da obra ou vícios de construção. Consequentemente, não tem legitimidade passiva para responder por pedidos: (a.1) Que busquem a rescisão do contrato de compra e venda; (a.2) Que objetivem indenizações de cunho moral ou material em decorrência de atraso na entrega do imóvel ou vícios de construção, incluídos aí pagamentos de aluguel, ressarcimento de valores e demais encargos decorrentes da culpa pelo atraso ou vício de construção; (b) A CEF tem legitimidade passiva para os pedidos que envolvam o contrato de financiamento, como: (b.1) Rescisão ou distrato do contrato de financiamento; (b.2) Suspensão parcial ou integral do pagamento dos encargos contratuais relativos ao financiamento; (b.3) Culpa ou dolo da CEF quanto ao cumprimento de suas obrigações relativas ao financiamento, como cobrança de encargos não pactuados, cobrança de encargos em patamar superior ao contratado etc. (c) No caso de pedidos que envolvam o contrato de financiamento, para os quais a CEF tem legitimidade, o pedido do mutuário não pode ser acolhido quando fundado, exclusivamente, na alegada culpa da CEF pelo atraso na entrega do imóvel ou vício de construção; (d) Quando fundado em atraso na entrega da obra ou vício de construção, contudo, inobstante não ser possível culpar a CEF, conforme já fundamentado, o pedido pode ser acolhido quanto à suspensão do pagamento dos juros de obra e substituição do índice de correção do saldo devedor, conforme orientação vinculante constante do Tema/STJ 996, acima transcrito. CASO CONCRETO A parte autora, na inicial, requereu, conforme relatado, a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a restituição dos valores pagos, devidamente atualizados, além da condenação das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes e danos morais, bem como ao ressarcimento em dobro da “taxa de evolução de obra”. Requereu, ainda, a declaração de nulidade da cláusula relativa ao prazo de entrega da obra estipulada no contrato de financiamento da CEF, devendo valer aquela estabelecida em contrato de compra e venda com a construtora. A sentença, por sua vez, julgou o feito parcialmente procedente, para decretar a resolução do contrato, condenando as rés solidariamente a restituir integralmente os valores pagos pelos autores, ressarci-los em dobro quanto aos juros de obra cobrados desde 28/01/2015, bem como indenizá-los por danos morais. Analisando-se os autos, verifica-se que o “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Programa Nacional de Habitação Urbana – PNHU - Imóvel na Planta Associativo – Minha Casa Minha Vida – MCMV - Recursos FGTS – com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do(s) Comprador(es) e Devedores” (ID 284632742 e ss) engloba relações jurídicas diversas: (i) contrato de compra e venda firmado com a AUC - ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUCAO LTDA e (ii) contrato de mútuo com a CEF, garantido por cláusula de alienação fiduciária. Conforme exaustivamente explanado e em consonância com a jurisprudência do STJ, tratando-se de contrato de mútuo firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, a CEF não detém legitimidade passiva para responder pedidos relativos a pagamentos de encargos contratuais e indenizações causados pelo atraso na entrega do imóvel. Por outro lado, possui legitimidade passiva quanto aos pedidos de rescisão do contrato de mútuo e quanto à condenação para devolução em dobro dos juros de obra cobrados no período do atraso. A análise do mérito, portanto, limita-se a esses pontos. Com relação ao contrato de mútuo, as obrigações firmadas são de entrega do dinheiro ou coisa pelo mutuante e de restituição pelo mutuário. No caso, a obrigação da instituição financeira foi regularmente cumprida, inexistindo qualquer conduta da CEF que justifique o desfazimento do negócio. Nesse sentido, julgado desta Corte: CIVIL E CONSUMIDOR. CONTRATO DE MÚTUO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. NÃO PAGAMENTO DA DÍVIDA. INADIMPLÊNCIA. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. IMPROCEDÊNCIA. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Não se discute a aplicação das medidas protetivas ao consumidor previstas no CDC aos contratos de mútuo habitacional vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação. Igualmente, para os contratos firmados com instituição financeira, as regras consumeristas comportam incidência, entendimento pacificado pela Súmula 297 do C. STJ. No entanto, a incidência das regras consumeristas, por si só, é insuficiente para o acolhimento da declaração de nulidade dos ajustes firmados. Imprescindível avaliar, no caso concreto, o contexto que permeia a celebração das avenças. 2. Nessa senda, deve-se examinar, por exemplo, se as partes agiram de boa-fé, se a inadimplência é resultado da alegada abusividade, se há prova da abusividade da cláusula, e assim por diante, nos moldes de cada panorama fático apresentado. 3. Dessa forma, embora aplicáveis ao caso, as normas do Código de Defesa do Consumidor - e especificamente seu art. 53, expressamente mencionado pelos apelantes - não se prestam, isoladamente, a acolher o pleito ora formulado. 4. Observo que o motivo trazido pelos autores na inicial como fundamento para a pretendida devolução de 90% das parcelas quitadas do contrato de mútuo foi, tão somente, a impossibilidade financeira posterior à formalização da avença – o que não constitui motivo jurídico apto a ensejar o efeito pretendido, qual seja, a restituição da quase totalidade das parcelas pagas referentes ao empréstimo imobiliário. 5. Uma vez firmado o contrato, não é dado à parte, por mera liberalidade, ainda que oriunda de dificuldades financeiras, descumprir o quanto avençado e propor unilateralmente a rescisão ou a forma pela qual pretende adimplir o contrato. Certo é que, tendo a parte a prévia ciência dos valores das parcelas e o modo de seu cálculo, reunia condições de aferir antecipadamente à assinatura do compromisso contratual o comprometimento da sua capacidade financeira. 6. O contrato firmado pelos autores com a CEF consiste numa relação de mútuo, por meio da qual, nos termos do art. 586 do Código Civil, “o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.”. 7. Na hipótese, os autores obtiveram junto à CEF a quantia necessária para a aquisição do imóvel pretendido, cabendo-lhes, portanto, restituir à instituição financeira o dinheiro emprestado, de acordo com os critérios estipulados no contrato, ou suportar a execução da garantia hipotecária pactuada. 8. Inexistindo qualquer vício a macular o contrato firmado entre as partes, e tendo a CEF cumprido a totalidade de sua obrigação, não podem os apelantes – que admitiram sua inadimplência – pretender, além do não cumprimento de sua parte da avença, a devolução das parcelas pagas do financiamento imobiliário, prevalecendo, aqui, à míngua de motivos plausíveis para afastamento, o princípio do pacta sunt servanda. 9. Em arremate, friso que tendo a CEF cumprido sua parte da avença, entregando aos autores o valor pleiteado, os mutuários teriam por obrigação restituir o montante emprestado, de acordo com as condições contratuais, sendo de todo improcedente o pedido de restituição das parcelas pagas. Cuida-se, aqui, de mutuários inadimplentes que, voluntariamente, ofereceram o imóvel adquirido como garantia da dívida contraída junto à instituição financeira, não subsistindo motivos aptos a ensejar a pretendida devolução. 10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA - 1A. SEÇÃO, AC - APELAÇÃO CÍVEL - 5000885-69.2021.4.03.6111, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL HELIO NOGUEIRA, julgado em 29/11/2022). Portanto, não há que se falar em repetição de valores pagos, quando sequer é possível a rescisão contratual. Ressalto que, não sendo a CEF responsável pelo atraso na construção e já tendo disponibilizado os valores à construtora, não há que se invocar o princípio da exceção do contrato não cumprido. Assim, diante do cumprimento das obrigações por parte da instituição financeira, cabe também à parte autora cumprir o contrato nos termos em que estabelecidos. Mantenho, por outro lado, a condenação da CEF à restituição dos valores cobrados a título de juros de obra, em consonância com o julgamento do Tema Repetitivo 996/STJ. A controvérsia reside quanto à possibilidade da restituição em dobro de tais valores. A respeito, o E. STJ, no julgamento do EREsp n. 1.413.542/RS e do EAREsp 676608/RS, ambos publicados em 30.03.2021, adotou a tese de que “a repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, ou seja, deve ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo”. Houve, porém, modulação de efeitos das decisões, a fim de que o entendimento fixado fosse aplicado apenas a partir da publicação dos acórdãos. Portanto, no caso dos autos, anterior aos referidos julgamentos, é preciso que se avalie a boa ou má-fé da CEF na referida cobrança de juros de obra após o prazo da construção. Nesse sentido, considerando que a questão era controversa, tanto que objeto de tema repetitivo sobrestado para julgamento no STJ, não há que se falar em má-fé e, consequentemente, em repetição em dobro do indébito. Reformo, destarte, a sentença para: 1 – Julgar extinto o processo, sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, VI, do CPC, em relação à CEF, quanto ao pedido de indenização por danos morais, decorrentes do atraso na entrega da obra; 2 – Julgar improcedentes os pedidos de rescisão do contrato de mútuo e de restituição de todos os valores pagos em sua decorrência. 3 – Condenar as rés a restituir de forma simples os valores comprovadamente pagos pelos autores a título de juros de obra cobrados desde 28/01/2015, corrigidos conforme estabelecido em sentença. Quanto à verba honorária, com relação à CEF, considerando que resta acolhido apenas o pedido de restituição dos juros de obra na forma simples, configura-se situação de sucumbência mínima da instituição financeira, pelo que deve a parte autora arcar com o pagamento da verba honorária, que, em atenção ao disposto no artigo 85, §2º, do CPC, arbitro em 10% sobre o valor atualizado da causa, anotando tratar-se do patamar mínimo previsto, que se depara apto a remunerar o trabalho do advogado em proporção à complexidade do feito. Por outro lado, com relação à construtora AUC - ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUCAO LTDA, considerando que foram rejeitados os pedidos de lucros cessantes, bem como de restituição de juros de obra na forma dobrada, mantenho a situação de sucumbência recíproca, da forma como fixada em sentença. Diante do insucesso do recurso interposto pela parte autora, é de ser aplicada a regra da sucumbência recursal estabelecida no art. 85, § 11 do CPC, pelo que, ressalvados os limites indicados no referido dispositivo legal, majoro em 10% os honorários advocatícios fixados na sentença em seu desfavor, acréscimo que se mostra adequado aos critérios legais estabelecidos no §2º do art. 85 do CPC, não se apresentando excessivo e desproporcional aos interesses da parte vencida e, por outro lado, deparando-se apto a remunerar o trabalho do advogado em proporção à complexidade do feito.
Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso da CEF e nego provimento ao da parte autora, com majoração da verba honorária, nos termos supra. É como voto. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PMCMV. FAIXAS DE RENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DANOS MORAIS. - No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa. - Ao examinar as cláusulas padrões desses contratos de adesão, observa-se que é permitido à CEF, p. ex., autorizar a prorrogação do prazo para conclusão da obra, substituir a construtora em casos de modificação do projeto, não conclusão da obra dentro do prazo contratual, retardamento ou paralisação da obra, dentre outras hipóteses. Ademais, o PMCMV é política pública habitacional (urbana e rural) destinada a garantir à população de baixa renda (Faixas 1, 2 e 3) o direito fundamental à moradia, que conta com subvenção econômica estatal e privada (p. ex., FNHIS, FAR, FGTS, FGHab e Funcap), cuja gestão operacional é realizada pela CEF, mediante pagamento de remuneração específica, conforme disposição expressa do art. 9º e parágrafo único, da Lei nº 11.977/2009, bem como do art. 6º, §20, da Lei nº 14.620/2023. Daí decorre a legitimidade processual da CEF em se tratando de PMCMV. - A atuação da CEF no caso concreto não se restringe à de agente financeiro, vez que financia a construção de um empreendimento habitacional que se enquadra nas regras de programa de habitação popular, com poderes para verificar os requisitos legais concernentes ao imóvel, à construtora e ao adquirente/beneficiário, além de fiscalizar o andamento da obra, atuando como executora de políticas públicas. - A CEF é parte legítima e solidariamente responsável pelo atraso na entrega da obra e pelas indenizações dele decorrentes, não tendo atuado como mero agente financeiro no caso concreto. - O atraso na entrega da obra é inconteste, de modo que tanto a CEF quanto a construtora deram causa aos infortúnios pelos quais passou a parte autora, descumprindo o prazo estipulado no contrato para que o imóvel adquirido lhe fosse entregue. - A narrativa acima demonstra que a falha na prestação do serviço, pelas rés, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão do atraso na entrega da obra, que perdurou por muitos anos, causando apreensão e angústia à parte autora, especialmente quanto à incerteza de vir a residir no imóvel adquirido. Assim, é devida a indenização por dano moral. - É excessiva a quantia fixada a título de danos morais, que reduzo para o montante de R$ 10.000,00, eis que tal importância não proporcionará enriquecimento indevido e exagerado da parte autora e, ainda, é capaz de impor punição à parte ré, mormente na direção de evitar atuação reincidente. - Nos termos do art. 85, §2º, do CPC, condeno a parte ré ao pagamento da verba honorária, fixada mediante aplicação do percentual 10% sobre o montante que for apurado na fase de cumprimento de sentença (correspondente ao proveito econômico tratado nos autos). Custas e demais ônus processuais têm os mesmos parâmetros. - Preliminar rejeitada. Apelação da CEF provida em parte. Apelação da parte autora provida. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, prosseguindo no julgamento, nos termos do artigo 942 do Código de Processo Civil, a Segunda Turma decidiu, por maioria, rejeitar a preliminar arguida, dar parcial provimento à apelação da CEF, para reduzir o valor fixado a título de indenização por danos morais e dar provimento à apelação da parte autora, para alterar os honorários advocatícios, nos termos do voto-médio do senhor Desembargador Federal Carlos Francisco, acompanhado pelo voto da senhora Desembargadora Federal Renata Lotufo; vencidos, em parte, os senhores Desembargadores Federais Audrey Gasparini (relatora) e Antonio Morimoto, que davam parcial provimento ao recurso da CEF em maior extensão e negavam provimento ao recurso da parte autora, com majoração da verba honorária, e o senhor Desembargador Federal Alessandro Diaferia, que negava provimento aos recursos, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. CARLOS FRANCISCO DESEMBARGADOR FEDERAL