Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: IDAIR CAREGNATTO Advogado do(a)
AUTOR: KLESSIO MARCELO BETTINI - SP344791
REU: PAULO DUARTE DE ALMEIDA REZENDE, MARCIA KUCA, ELIAS RODRIGUES DE ANDRADE, MARIA APARECIDA LUCENA DE ANDRADE, ROBSON DE PRESBITERIS, RONY ISABEL BIEBERBACH DE PRESBITERIS, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA Advogado do(a)
REU: JUBERTO ROLEMBERG CORREA - SP71188 Advogado do(a)
REU: THOMAS MAGNUN MACIEL BATTU - PR61230 Advogado do(a)
REU: THOMAS MAGNUN MACIEL BATTU - PR61230 Advogado do(a)
REU: MARIA MERCEDES OLIVEIRA FERNANDES DE LIMA - SP82402 Advogado do(a)
REU: ITALO SCARAMUSSA LUZ - ES9173 S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5031303-28.2018.4.03.6100 / 12ª Vara Cível Federal de São Paulo Vistos em sentença.
Trata-se de ação proposta por IDAIR CAREGNATO em face de PAULO DUARTE DE ALMEIDA REZENDE E OUTROS, objetivando seja concedida a tutela que determine a expedição de ofício ao 11º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo, para que proceda à averbação na matrícula nº 243.257 a existência desta demanda, tornando indisponível o bem até a solução da lide. Narrou o autor que, em 11 de janeiro de 2001, celebrou contrato particular de Cessão de Direitos e Adjeto de Hipoteca com a Caixa Econômica Federal, referente ao apartamento residencial nº 4 do Edifício Lilás, sito na Av. Orvalho do Sol, nº 392, Rio Bonito, São Paulo - SP. Que o referido contrato é decorrente de dois outros contratos, nos quais houve a venda do referido imóvel entre os requeridos. Alegou que, embora tenha pago todas as prestações, o imóvel ainda não lhe foi transferido, tampouco entregue o termo de quitação junto ao banco agente financiador, razão pela qual propõe a presente demanda. Juntou documentos à inicial (id 13176254). O feito foi distribuído ao juízo da 5ª Vara Cível do Estado, o qual declinou da competência, sendo os autos distribuídos a este juízo. Houve emenda da inicial para inclusão da CEF e outros no polo passivo (id 13178408). A tutela foi indeferida em 18/12/2018 (ID. 13217111). Citqda, a CEF apresentou contestação em 30/01/2019 (ID. 13976319). Preliminarmente, suscitou sua ilegitimidade passiva e a ilegitimidade ativa do autor. No mérito, requer a improcedência da ação. Os réus ROBSON DE PRESBITERIS e RONY ISABEL BIEBERBACH DE PRESBITERIS apresentaram contestação em 08/03/2019 (ID. 15021490). Suscitaram sua ilegitimidade passiva. No mérito, pugnam pela improcedência da ação. Contestação de PAULO DUARTE DE ALMEIDA REZENDE em 18/03/2019 (ID. 15379817). Afirma que que não se nega a outorgar a Escritura Definitiva a quem de Direito, mas, não tendo realizado nenhuma transação comercial com o Requerente, não poderá outorgá-la diretamente, conforme pleiteado na inicial. Os réus MARCIA KUKA, ELIAS RODRIGUES DE ANDRADE e MARIA APARECIDA LUCENA DE ANDRADE foram declarados revéis pela decisão ID. 21563028, de 04/09/2019. Réplica em 01/10/2019 (ID. 22705833). As partes não postularam a produção de outras provas. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório do necessário. Decido. O autor, através de contrato particular de compra e venda datado de 11/01/2001, adquiriu plenos poderes sobre o imóvel financiado. Deste modo, conclui-se versar o caso sobre o que se convencionou chamar “contrato de gaveta”. O “contrato de gaveta” é verdadeira forma de transacionar imóveis que não poderiam ser transmitidos sem anuência da Caixa Econômica Federal. Esta prática tem criado um mercado paralelo em que imóveis financiados com dinheiro público, antes de minimizar a necessidade habitacional, são utilizados com fim especulativo. A prática de “vender” o imóvel no curso do financiamento, mediante os denominados “contratos de gaveta”, embora muito disseminada é causa de vencimento antecipado da dívida. Não obstante a Lei nº 10.150/00 tenha abrandado o rigor dessa providência, o fez apenas para permitir a equiparação do mutuário ao cessionário para fins de habilitação junto ao FCVS e liquidação do empréstimo, não dando ao “adquirente” o direito de, substituindo-se ao verdadeiro mutuário, pleitear judicialmente a revisão dos direitos e deveres originados pelo financiamento. A comunicação à CEF, muito mais do que significar simples ato formal, é absolutamente necessária para a constatação da preservação dos princípios que informam o Sistema Financeiro da Habitação. A propósito, nos termos do parágrafo único do art. 1º da Lei 8004/90 (na redação da Lei 10150/2000), “a formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativa a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora”, ou seja, não se trata de mera comunicação da realização do ato de transferência, mas da necessária intervenção da credora hipotecária na sua concretização, sendo esta participação, portanto, requisito de validade do mesmo (art. 82 c.c. 129 do Código Civil). Apresentando-se os recursos do Sistema Financeiro da Habitação com uma destinação específica, de relevante interesse social, os contratos celebrados de acordo com as suas regras não podem ser objeto de cessão com a liberdade que caracteriza as relações de cunho eminentemente privado. Por isso, a transferência dos direitos assegurados pelo contrato de mútuo do SFH encontra fundamento específico na Lei nº 8.004/90, alterada pela Lei nº 10.150/2000, sendo, como dito, condição para sua validade, a intervenção do agente fiduciário no negócio, com o objetivo de assegurar o respeito aos princípios próprios do sistema, inclusive, e a título de ilustração, para evitar o desvirtuamento da destinação residencial do imóvel, a outorga das condições do financiamento para quem não preencha os requisitos legais para obtê-lo caso fosse requerê-lo diretamente, entre outras hipóteses: “Art. 20. As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei no 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei. Parágrafo único. A condição de cessionário poderá ser comprovada junto à instituição financiadora, por intermédio de documentos formalizados junto a Cartórios de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, ou de Notas, onde se caracterize que a transferência do imóvel foi realizada até 25 de outubro de 1996.” O C. Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso especial pelo rito dos repetitivos, consolidou entendimento no sentido de que a celebração do chamado ‘contrato de gaveta’, após o dia 25/10/1996, deverá ser obrigatoriamente comunicado à instituição financeira, sob pena de o denominado ‘gaveteiro’ ser considerado parte ilegítima para questionar o contrato de financiamento imobiliário de origem, conforme ementa abaixo colacionada: “RECURSO ESPECIAL. REPETITIVO. RITO DO ART. 543-C DO CPC. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO DE CONTRATO DE MÚTUO. LEI Nº 10.150/2000. REQUISITOS. 1.Para efeitos do art. 543-C do CPC: 1.1 Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos. 1.2 Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até 25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas pela Lei nº 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ação postulando a revisão do respectivo contrato. 1.3 No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura. 2. Aplicação ao caso concreto: 2.1. Recurso especial parcialmente conhecido e nessa parte provido. Acórdão sujeito ao regime do artigo 543-C do Código de Processo Civil e da Resolução STJ nº 8/2008.” (STJ,REsp 1150429/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, CORTE ESPECIAL, julgado em 25/04/2013, DJe 10/05/2013). No mesmo sentido, os precedentes jurisprudenciais do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – SFH. AÇÃO AJUIZADA PARA OBTENÇÃO DO TERMO DE QUITAÇÃO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE GAVETA FIRMADO PELA AUTORA POSTERIORMENTE AO DIA 25/10/1996, ESTIPULADO PELA LEI 10.150/2000, SEM A ANUÊNCIA DA CEF. ILEGITIMIDADE ATIVA RECONHECIDA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. A Lei nº 10.150/2000 prevê o reconhecimento dos denominados "contratos de gaveta", consoante o artigo 20 do referido diploma normativo. O C. Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso especial pelo rito dos repetitivos, consolidou entendimento no sentido de que a celebração do chamado ‘contrato de gaveta’, após o dia 25/10/1996, deverá ser obrigatoriamente comunicado à instituição financeira, sob pena de o denominado ‘gaveteiro’ ser considerado parte ilegítima para questionar o contrato de financiamento imobiliário de origem. 2. Diante dos precedentes jurisprudenciais elencados e tendo em vista o fato de que o contrato de gaveta tratado nestes autos foi firmado pela autora, sem anuência ou conhecimento da CEF, em 13/10/2013, não há falar em legitimidade ativa da ora apelante para pleitear, junto à instituição financeira, a quitação do contrato de financiamento imobiliário em seu nome. 3. Assim, não tendo a apelante colacionado elementos aptos a infirmar as conclusões da magistrada sentenciante, de rigor a manutenção do decisum, nos exatos termos em que proferido. 4. Apelação não provida.” (TRF 3, AC 5001877-26.2018.4.03.6114, 1ª Turma, Relator Helio Egydio Nogueira, DJE 01/06/2021); “APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. CONTRATO DE GAVETA. TRANSFERÊNCIA SEM ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ILEGITIMIDADE ATIVA. - O art. 1º da Lei nº 8.004/1990 estabeleceu como requisito para a transferência de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação a intervenção do agente financeiro e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor existente na data da avença. Referido dispositivo foi alterado pela edição da Lei nº 10.150/2000, que, em seu art. 20, caput, previu a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25/10/1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos ali estabelecidos. - Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data. - O C. STJ, ao julgar o REsp nº 1.150.429/CE, submetido ao rito de recursos especiais repetitivos, pacificou o entendimento de que “no caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura”. No mesmo sentido, precedentes desta E. Corte. - No caso dos autos, a cessão de direitos do contrato de financiamento à parte autora foi firmada após o limite temporal estabelecido na Lei nº 10.150/2000, que impõe como indispensável a intervenção da instituição financeira. - Assim, o cessionário do imóvel é parte ilegítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através do referido contrato. - Apelação não provida.” (TRF 3, AC 5027879-12.2017.4.03.6100, Relator José Carlos Francisco, DJE 20/07/2021). No presente caso, o contrato de cessão data de 21 de janeiro de 2001, portanto em data muito posterior a 25/10/1996 e, até mesmo, posterior à própria vigência da Lei 10.150/00, que categoricamente proíbe a cessão dos direitos sem a sua intervenção. Portanto, diante dos precedentes jurisprudenciais elencados e tendo em vista o fato de que o contrato de gaveta tratado nestes autos foi firmado pelo autor, sem anuência ou conhecimento da CEF/EMGEA, não há falar em legitimidade ativa para pleitear, junto à instituição financeira, a quitação do contrato de financiamento imobiliário em seu nome. Ocorre, entretanto, que este Juízo não possui competência para decidir a respeito da legitimidade do autor relativamente aos demais réus, posto que o juiz federal pode decidir somente sobre o interesse das pessoas jurídicas que tem foro especial. Reconhecido o descabimento da CEF na ação, pela ilegitimidade do autor em postular a quitação diretamente à instituição financeira, a demanda deve prosseguir perante a E. Justiça Estadual em relação aos demais réus. Posto isso, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, nos termos do artigo 485, VI, do Código de Processo Civil, relativamente à CEF. Custas na forma da lei. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios à CEF, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no artigo 85, §2º, do CPC. Encaminhem-se os autos à E. Justiça Estadual para que dê continuidade ao seu processamento e julgamento em relação aos demais réus, com as homenagens de praxe. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. São Paulo, 18 de agosto de 2021.