Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTORES: VANDERLEI JOSE DE SOUZA, GISELE ROJAS DE SOUZA RE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a)
REU: JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - MS18604-A, SERVIO TULIO DE BARCELOS - SP295139-A TERCEIRO
INTERESSADO: VINICIUS TELLES DE BRITO ADVOGADO do(a) TERCEIRO
INTERESSADO: VINICIUS TELLES DE BRITO - MS22802 S E N T E N Ç A VANDERLEI JOSE DE SOUZA e GISELE ROJAS DE SOUZA propuseram a presente ação contra CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF. Pediram a antecipação da tutela visando à suspensão de eventual leilão público e/ou venda direta a terceiro interessado, de imóvel dado em garantia fiduciária, assim com a purgação da mora, mediante a utilização do FGTS da autora e, ao final, a confirmação da antecipação da tutela, o reconhecimento da purgação da mora e a declaração da nulidade da consolidação da propriedade efetivada com a consequente manutenção do contrato originalmente celebrado. Deferi o pedido de gratuidade da justiça, determinei a citação da ré e sua intimação sobre o pedido de antecipação de tutela, instando-a a esclarecer se houve venda do imóvel. Assim se manifestou a ré sobre o pedido de liminar (f. 14787040): O autor é mutuário do SFH e pretende, com esta ação, reverter a consolidação da propriedade. Para tanto, quer pagar o débito utilizando o FGTS de sua esposa Gisele Rojas de Souza. Ocorre que a Sra. Gisele não fez parte do contrato de fls. 13 e seguintes do anexo que acompanha a petição inicial. Também, inexiste qualquer nulidade ou vício no procedimento de consolidação da propriedade o que sequer é questionado na inicial, e se vê da notificação de fls. 25 do anexo. Ademais, sabe-se que o contrato é extinto com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, o que torna impossível a utilização de FGTS para pagar parcelas de um contrato extinto. Mesmo porque, a utilização do FGTS para quitar parcelas em atraso de FGTS não encontra fundamento na Lei 8036/90, principalmente para quitar dívida de quem sequer é titular do contrato. Por outro lado, o entendimento sobre a possibilidade de purga da mora, até a assinatura do auto de arrematação restou superada pela alteração legislativa, ocorrida em 11/07/2017, restando ao mutuário, após o registro da consolidação da propriedade, apenas a preferência da compra do imóvel pelo valor da dívida, incluídas as demais despesas (§ 3º, do art. 27, da Lei 9514/97). Neste ponto, conforme planilha de evolução do financiamento em anexo, a consolidação da propriedade ocorreu em 14/11/17, quando já em vigor a nova redação da Lei. Para não deixar dúvidas a respeito do intuito da inovação legislativa em superar o entendimento pretoriano, ficou claro no artigo 39, inciso II que: II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. Logo, sendo o caso dos autos de alienação fiduciária, não Lei excluiu expressamente a aplicação do Decreto 70/66, utilizado como fundamento da decisão. Portanto, a única opção do mutuário é reaver o imóvel pelo valor da dívida, até o leilão. Na contestação a ré informa que o imóvel já foi consolidado como propriedade da Caixa em 14/11/2017 e devidamente registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis em respeito ao estabelecido pela Lei 9514 de 20/11/1997. Defende a legalidade do ato de consolidação. Reitera a impossibilidade da purgação da mora, diante da consolidação. Ademais, não seria possível movimentação o FGTS da esposa do autor, porque ela não fez parte do contrato. Reconheci a incompetência deste Juízo para processar e julgar o feito, determinando a remessa dos autos ao Juizado Especial Federal desta Capital. O autor elevou o valor dado à causa, pedindo a permanência do processo nesta Vara, ao tempo em que informou: aparentemente a ré realizou a venda do imóvel conforme documento anexo. Neste diapasão, considerando a necessidade de inclusão de terceiro interessado que adquiriu o imóvel em leilão realizado pela ré, vem emendar a inicial para incluir e citar/intimar para compor no polo passivo o réu VINICIUS TELLES DE BRITO, advogado, com endereço profissional na Av. Afonso Pena, 3504, Ed. Empire Center, Sala 96, 9 andar, CPF 390903451-91, RG 5232247, telefone 67-9812-0991. Recebi tal petição (f. Id 41032959) como emenda à inicial e, diante da alteração do valor da causa, fixei a competência deste Juízo da 4ª Vara Federal de Campo Grande, MS. Ademais, Deferi a inclusão de VINICIUS TELLES DE BRITO, na qualidade de terceiro interessado (arrematante do imóvel em discussão nos presentes autos), conforme id 240760742. O autor contestou a alegação da ré de perda de objeto da ação em razão da venda do imóvel ao terceiro. O terceiro adquirente compareceu nos autos para sustentar a higidez da consolidação da propriedade e da transferência do imóvel para sua pessoa, esclarecendo que o bem já foi vendido para uma quarta pessoa. Na sua avaliação, por força do art. 30 da Lei 9.514/97, eventual direito do autor deve ser convertido em perdas e danos. Manifestando-se sobre a contestação o autor asseverou (1) que o contrato foi firmado em 2015, dois anos antes da modificação da Lei 9.514/97, de forma que, em nome do direito adquirido e do ato jurídico perfeito, tinha o direito de purgar a mora até a arrematação do bem; (2) não foi notificado da execução e do leilão. É o relatório. Decido. Transcrevo o inteiro teor das averbações 07 e seguintes, feitas pelo Cartório Imobiliário na matrícula 124.697, do imóvel objeto desta ação (f. 345616350): Ressalto que a averbação nº 7, alusiva a consolidação da propriedade em nome da ré, foi feita depois da intimação do autor para fins de purgação da mora, como se vê da certidão de f. 15008495. Aliás, no capitulo DOS FATOS lançado na inicial, o autor admite ter recebido tal notificação. Por conseguinte, não há nulidade a ser declarada uma vez que o mutuário foi cientificado do procedimento visando à purgação da mora, sob pena da consolidação da propriedade, ocorrida na sequência. Constata-se da averbação nº 04 que o autor adquiriu o imóvel em 2015, na condição de solteiro, nada constando do processo administrativo, tampouco deste processo (1) se deveras casou com a autora Gisela Rojas de Souza e (2) qual o regime de casamento, em ordem a ensejar, em tese, se estava ou não autorizado a usar o FGTS desta para pagamento de parte das prestação. Aliás, sequer provou o autor (1) ter feito a oferta do FGTS para pagamento e parte das prestações no período em que lhe foi oportunizado para purgar a mora, (2) ter pago a diferença entre o saldo devedor e o FGTS. No mais, segundo o Superior Tribunal de Justiça, consolidada a propriedade, não há mais possibilidade de purgar a mora, restando ao ex-mutuário, simplesmente o direito de preferência na recompra do imóvel, pouco importando se o contrato de financiamento foi firmado antes ou depois da Lei 9514 de 20/11/1997. Eis um precedente do Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA. 1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. 3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Precedentes. 4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. 5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). 6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.) Entanto, como já decidiu o Tribunal Regional Federal, a questão é constitucional, devendo ser garantido o direito adquirido do mutuário, no sentido de poder pagar o saldo até a arrematação DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO PRIVADO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM GARANTIA. LEI 9.514/1997. CONTRATO FIRMANDO ANTES DO ADVENTO DA LEI N.º 13.465./2017. ATO JURÍDICO PERFEITO. PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A ARREMATAÇÃO. POSSIBILIDADE. 1. O artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal estabelece que “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada”. No presente caso, o contrato configura ato jurídico perfeito, porquanto aperfeiçoado na vigência da Lei n. 9.514/1997 e antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o que se deu em 12 de julho de 2017. 2. O direito de purgar a mora é de natureza substancial ou material, possuindo justamente tal natureza as regras que o consagram. Uma vez purgada a mora, desaparece o débito e mantém-se o vínculo contratual. Fosse uma norma relativa ao procedimento, ou seja, atinente às regras do rito tendente à consolidação da propriedade ou à alienação do imóvel, teria procedência o entendimento que dá pela aplicabilidade da lei nova, na perspectiva, por todos conhecida, de que as regras de processo aplicam-se imediatamente, alcançando os feitos em curso. 3. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é firme no sentido de que, por respeito à segurança jurídica, a lei nova não alcança os contratos celebrados anteriormente 4. Não se pode tomar como ato jurídico perfeito a consolidação da propriedade, isoladamente, em detrimento do contrato. A consolidação da propriedade é apenas um dos efeitos que podem resultar do contrato. A proteção da segurança jurídica é maior, abrange o ato negocial por inteiro. Ao firmarem um contrato, as partes fazem-no à luz do direito então vigente, analisando todas as possibilidades e avaliando os pontos favoráveis e desfavoráveis. Dentre eles se situa, claramente, o direito à purgação da mora como forma de manter o vínculo contratual. 5. Se, quando da celebração do contrato, o ordenamento vigente assegurava ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, não é possível ou mesmo razoável que, posteriormente, uma lei nova incida e reduza-lhe o tempo para o exercício daquele direito. 6. No presente caso, deve ser aplicada a lei vigente ao tempo da celebração do contrato, de sorte que, se tal fato deu-se antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o devedor fiduciário tem direito a purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação; e se tal direito foi-lhe negado, há de ser-lhe assegurado pelo Poder Judiciário. 7. Agravo de instrumento provido em parte. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5028816-76.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIS CARLOS HIROKI MUTA, julgado em 21/02/2024, Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS) Em suma, considero que o autor até poderia ter purgado a mora até a data da arrematação pelo terceiro, porque seu contrato permitia tal operação, já que firmado em 2015. Porém, não há prova de seu casamento, tampouco do regime, em ordem a se discutir da possibilidade ou não do uso do FGTS de sua esposa, tampouco procurou o autor depositar a diferença.
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000806-06.2019.4.03.6000 / 4ª Vara Federal de Campo Grande
Diante do exposto, julgo improcedente o pedido. Condeno o autor a pagar honorários aos advogados da ré, fixados em 10% sobre o valor corrigido da causa, mas com as ressalvas previstas no art. 98, § 3º, do CPC. Isentos de custas. P.R.I. CAMPO GRANDE, 1 de março de 2025.