Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: DENIS FERREIRA, MICHELI ROBERTA DO ESPIRITO SANTO FERREIRA Advogado do(a)
AUTOR: ZAYLANY DE LOURDES FERREIRA TORRES - PB16982
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a)
REU: GIOVANNI CAMARA DE MORAIS - MG77618, KASSIM SCHNEIDER RASLAN - MG80722 S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000208-29.2022.4.03.6103 / 1ª Vara Federal de São José dos Campos
Trata-se de demanda, com pedido de tutela de urgência, na qual a parte autora requer a anulação de consolidação de propriedade de imóvel. Em sede de tutela de urgência, pede a suspensão do procedimento extrajudicial e dos leilões, sua manutenção na posse do imóvel e a retificação da certidão de matrícula para declarar anulável a consolidação realizada na averbação, oportunizada a efetuação dos depósitos judiciais no valor do financiamento. A tutela de urgência foi indeferida (ID 240531850). Juntada a declaração de hipossuficiência (ID 246148809), foi concedida a gratuidade da justiça (ID 247309353). Citada, a CEF contestou (ID 250535655). Preliminarmente, alega a ausência de interesse de agir. No mérito, pugna pela improcedência. Réplica apresentada (ID 258299577). A preliminar foi analisada e a requisição de documentos indeferida (ID 282122259). O pedido de inversão do ônus da prova pela parte autora foi negado, oportunidade na qual as partes foram instadas a se manifestarem sobre o interesse na produção de provas (IDs 294899130 e 304575210, respectivamente), a CEF requereu o julgamento antecipado (ID 313435882) e a parte autora quedou-se inerte. É a síntese do necessário. Fundamento e decido. O pedido comporta julgamento antecipado, pois conquanto existam questões de direito e de fato, as atinentes a este estão comprovadas por meio dos documentos constantes dos autos, nos termos do inciso I do artigo 355 do Código de Processo Civil. Passo a sentenciar o feito, nos termos do artigo 12, caput, do Código de Processo Civil. Presentes os pressupostos processuais, bem como as condições da ação, passo ao exame de mérito. O pedido é improcedente. O contrato é fonte de obrigação. Os devedores não foram compelidos a contratar. Se assim o fizeram, independentemente do contrato ser de adesão, concordaram, ao que consta, com os termos e condições de referido instrumento. Inclusive, o acordo faz lei entre as partes e qualquer uma pode exigir seu cumprimento. Assim, é de rigor o cumprimento das condições estabelecidas entre as partes, o que afasta a possibilidade de alteração dos termos contratuais, tendo em vista a ausência de motivo a ensejar este procedimento, salvo se ocorrer nulidade, imprevisão e outras exceções taxativas e limitadas previstas na legislação. Portanto, o contrato é obrigatório entre as partes, ou seja, possui força vinculante, nos termos do princípio pacta sunt servanda, em razão da necessidade de segurança nos negócios, pois caso contrário haveria um verdadeiro caos se uma das partes pudesse ao seu próprio alvitre alterá-lo unilateralmente, ou não quisesse cumpri-lo, motivo pelo qual qualquer alteração ou revogação contratual deve ser realizada por ambas as partes. Desta forma, não cabe sequer ao Poder Judiciário modificá-lo, sob pena de ferir o pacta sunt servanda. No contrato objeto do presente feito, como garantia de pagamento da dívida decorrente do financiamento, o autor/fiduciante alienou à CEF, em caráter fiduciário o imóvel objeto do contrato de mútuo, nos termos da Lei nº 9.514/97, conforme se verifica da cláusula décima terceira (ID 240490101, p. 09). Por intermédio desta modalidade de garantia, transfere-se, pelo devedor ao credor, a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem imóvel, a título de garantia de seu débito, sendo que com o adimplemento da obrigação resolve-se o direito do fiduciário. Diz-se que o negócio jurídico fica subordinado a uma condição resolutiva na medida em que se resolve a propriedade fiduciária em favor do fiduciante com o implemento da condição – a solução do débito, readquirindo-a. A defesa do direito social à moradia não deve ser feita, como pretende a parte autora, sob a ótica estritamente individual dela, e sim pela manutenção da saúde financeira de todo o Sistema Financeiro Imobiliário, instituído pela Lei 9.514/1997, em benefício de toda a população destinatária do crédito desse programa. Somente com a preservação do equilíbrio financeiro desse sistema é que se observará a função social da propriedade, mantida a possibilidade permanente de a população de baixa renda ter acesso ao crédito para arrendar imóvel destinado à moradia da família. Daí por que, ante o inadimplemento do devedor fiduciante, a Lei n.º 9.514/1997 prevê validamente instrumentos que garantam a rápida retomada da propriedade do imóvel pela Caixa Econômica Federal. Assim, no caso de inadimplemento contratual, é aplicável o art. 26 da Lei nº 9.514/97, o qual dispõe: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Desta forma, nos termos da legislação supra, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Constam dos autos as notificações para purgação da mora, recebidas pela parte devedora em 24.06.2021 (ID 250535656, p. 105/106). O decurso do prazo foi certificado pelo Oficial de Registro de Imóveis e a consolidação foi averbada na matrícula (ID 250535656, p. 104). Deste modo, legítima a consolidação da propriedade, com base no artigo 26 da Lei n.º 9.514/1997. Em nenhum momento foi impugnada a veracidade da certidão do Cartório. Cabe lembrar que os atos notariais gozam de fé pública até que se faça prova em sentido contrário, o que não ocorreu. Não comprovado qualquer vício do consentimento capaz de invalidar o referido ato, a consolidação da propriedade do imóvel pela ré, que consistia na garantia do financiamento, leva à extinção do vínculo contratual entre as partes, não havendo mais que se falar em quitação de débito. Se a parte credora, CEF, não se interessou pela proposta de acordo, não cabe ao Poder Judiciário lhe impor o recebimento da forma diversa da contratada, conforme artigo 313 do Código Civil. Não existe direito do devedor à renegociação do débito. Como ato de manifestação de vontade, a transação depende exclusivamente da livre disposição da vontade das partes contratantes. A liberdade de renegociar o débito decorre da liberdade de contratar. Esta é garantida pelo caput do artigo 5.º da Constituição do Brasil, que garante a liberdade, na qual se compreende a de contratar e de renegociar livremente débitos. Seria interferência indevida e inconstitucional do Poder Judiciário na esfera de liberdade contratual da CEF, a quem cabe, exclusivamente, manifestar ato de vontade de renegociar o débito. Superada essa fase, passemos a análise da regularidade dos leilões realizados, nos termos do artigo 27 do referido diploma legal. A Lei n.º 13.465/2017 alterou a redação do dispositivo em questão para acrescentar o seu §2º-A a fim de prever a necessidade de intimação para as datas dos praceamentos (1º e 2º leilões). Até a data da realização do 2º leilão, a parte devedora fiduciante tem assegurado o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas nos termos do artigo 27, §2º-B da Lei nº 9.514/97. Essa outra intimação, também dar-se-á pessoalmente, ou seja dirigida à pessoa do devedor. Pode ser realizada nos termos do artigo 27, §2º-A, da norma em questão, ou seja, (a) mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato; (b) mediante correspondência dirigida ao endereço eletrônico. Sem prejuízo logico de realização por outra modalidade mais garantista, bem como admitida a notificação por edital, observada a frustração de tentativas anteriores. O Superior Tribunal de Justiça pacificou seu entendimento no sentido acima exposto, segundo os arestos abaixo: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n.7/STJ). 3. No caso concreto, entender que a devedora teve ciência prévia das condições da venda extrajudicial e do horário do leilão demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp 490.517/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 02/09/2019) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTES. AGRAVO IMPROVIDO. 1. O entendimento desta Corte é de que é cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Nesse contexto, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 2. A dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital. Precedentes. 3. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 1344987/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018) No caso concreto, restou comprovada a intimação para assegurar o direito de preferência para adquirir o imóvel até a data da realização do 2º leilão (ID 250535656, p. 115/117). Portanto, não há que se falar em mácula ao procedimento administrativo extrajudicial. O prazo legal fluiu sem providência e os leilões foram realizados regularmente, com resultado negativo e o imóvel foi adjudicado pela CEF (ID 250535656, p. 97). A finalidade da intimação é dar ciência ao mutuário dos leilões designados a fim de exercer o direito de preferência. Tal fim foi alcançado, pois a parte autora teve ciência do leilão, seja pela correspondência recebida, seja por outra forma, pois ajuizou este feito. Não se decreta a nulidade quando o ato tenha alcançado sua finalidade se prejuízo. Ainda que assim não fosse, inegável que a parte autora, então devedora/fiduciante da CEF, teve plena ciência da data do praceamento ao menos por edital extrajudicial e pelo ajuizamento deste feito à véspera do primeiro leilão. Desta forma, estava assegurado o direito de preferência para adquirir o imóvel até a data da realização do 2º leilão. Todavia, o prazo legal fluiu sem providência alguma, pois não consta em nenhum momento depósitos em valores integrais da dívida de forma suficiente a purgar a mora. Outrossim, os praceamentos restaram frustrados, como dito alhures. Até a presente data, a parte autora não mencionou ou depositou, nestes autos, valores suficientes para exercer seu direito de preferência para adquirir o imóvel. Assim, fracassada a alienação após o 2º leilão, nos termos do artigo 27, §5º a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor. Não é caso de se realizar ou repetir outros leilões novamente, tendo em vista a inteligência do artigo 27, §5º, da Lei nº 9.514/97. Com este entendimento, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou: RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. LEILÕES. FRUSTRAÇÃO. PRETENSOS ARREMATANTES. NÃO COMPARECIMENTO. LANCES. INEXISTÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 é aplicável às hipóteses em que os dois leilões realizados para a alienação do imóvel objeto da alienação fiduciária são frustrados, não havendo nenhum lance advindo de pretensos arrematantes. 3. Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação. Precedente. 4. Inexistindo a purga da mora, o credor fiduciário terá o prazo de 30 (trinta) dias, contado do registro de averbação da consolidação da propriedade na matrícula do respectivo imóvel, para promover o leilão público com o objetivo de alienar o referido bem. 5. O § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 abrange a situação em que não houver, no segundo leilão, interessados na aquisição do imóvel, fracassando a alienação do bem, sem a apresentação de nenhum lance. 6. Na hipótese, frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário. 7. Recurso especial provido. (REsp 1654112/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/10/2018, DJe 26/10/2018)” (grifamos).
Diante do exposto, julgo improcedente o pedido, nos termos do artigo 487, inciso I do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora a arcar com as custas processuais, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, os quais arbitro no valor de R$ 11.940,00, corrigidos monetariamente até a data do efetivo pagamento, nos termos do Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos da Justiça Federal, haja vista a natureza da causa e o valor atribuído, de acordo com o artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. No entanto, a execução destes valores fica suspensa em razão da assistência judiciária gratuita (artigo 98, §§2º e 3º do diploma processual). Transitada em julgado esta sentença, arquivem-se os autos. Registrada neste ato. Publique-se. Intimem-se.