Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EMBARGANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
EMBARGANTE: SANDRA LARA CASTRO - SP195467 ADVOGADO do(a)
EMBARGANTE: AHARON CUBA RIBEIRO SOARES - SP273444
EMBARGADO: CONDOMINIO EDIFICIO RIVIERA ADVOGADO do(a)
EMBARGADO: MARINA MORALES DE MOURA - SP376182 ADVOGADO do(a)
EMBARGADO: LUCIANE ROBERTA ANTUNES DA FONSECA - SP225772 SENTENÇA TIPO A
EMBARGOS À EXECUÇÃO (172) Nº 5000403-42.2022.4.03.6126
Vistos, etc.
Trata-se de embargos à execução opostos por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF em face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RIVIERA, pretendendo ver desconstituído título executivo exigido nos autos da execução de título extrajudicial n.º 5004192-83.2021.403.6126. Sustenta, em síntese, que a embargada pretende a satisfação das taxas condominiais vencidas entre 11/2015 e 07/2019, mas a pretensão encontra-se parcialmente prescrita, em razão do disposto no artigo 206, § 5º, I do Código Civil. Se superada a prejudicial, que seja a embargante responsabilizada “somente pelo pagamento das despesas condominias em relação à unidade em tela, não devendo ser condenada ao pagamento de valores referentes a consumo de água, gás ou luz.” Sustenta, por fim, que os índices de correção monetária devem ser os previstos pela Justiça Federal. A inicial veio acompanhada de documentos. Recebidos os embargos para discussão, sem suspensão da execução (id 244036217). Intimado, o embargado apresentou contestação, pugnando, em síntese, pela improcedência dos presentes embargos, devendo a execução prosseguir pelos valores constantes da planilha anexa aos autos da execução de título extrajudicial. Aduz que não são exigidas parcelas anteriores a julho de 2016 e que atualizou o débito consoante índices legais de correção previstos na convenção condominial. Pede a fixação da multa por litigância de má-fé. Remetidos os autos ao Contador Judicial, ofertou o parecer acostado ao id 253582532. Houve manifestação da embargada aquiescendo com os cálculos. A embargante, por sua vez, reiterou a inclusão de débito de natureza pessoal na cobrança e não se manifestou sobre o parecer técnico. Convertido o julgamento em diligência, o embargado prestou esclarecimentos e juntou documentos. A embargante foi cientificada acerca dos documentos trazidos aos autos. Não havendo outros requerimentos, vieram-me conclusos para sentença. É o relatório. Passo a decidir. As partes são legítimas e bem representadas, estando presentes as condições da ação, bem como os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido e regular da relação processual. Oportunamente, verifico que o feito se processou com observância do contraditório e ampla defesa, inexistindo situação que possa a levar prejuízo aos princípios do devido processo legal. Afasto a arguição de prescrição, vez que não há pretensão da satisfação de taxa condominial a partir de 07/2016, como aduz a embargante, mas tão somente a partir de 12/2019, como consta da planilha acostada ao id 76565398, dos autos da execução. Considerando-se o prazo quinquenal, não há qualquer taxa prescrita. No mais, o título executivo extrajudicial objeto de discussão nos presentes autos está embasado na matrícula nº 30.783 do 2° Oficial de Registro de Imóveis de São Caetano do Sul, referente ao apartamento 141, 14º andar, do Condomínio Edifício Riviera, situado na Rua Rafael Correia Sampaio nº 81, São Caetano do Sul. Consta da averbação nº 8, de 16/04/2019 (id 76565362 – dos autos da execução) que a CEF consolidou a propriedade do imóvel em seu favor. Sustenta a parte embargada que a CEF não honrou com o pagamento das despesas condominiais desde 20/12/2019, totalizando o montante de R$ 133.814,94 (cento e trinta e três mil, oitocentos e catorze reais e noventa e quatro centavos), incluindo-se nesse cálculo as taxas vencidas até agosto de 2021. Pretende, ainda, a satisfação de honorários advocatícios estipulados na convenção de condomínio, além dos sucumbenciais previstos no artigo 827 e parágrafos do Código de Processo Civil. A obrigação do proprietário de unidade autônoma de arcar com as despesas de condomínio decorre da lei, constituindo obrigação propter rem. Veja-se, portanto, que essa obrigação nasce não de disposição de vontade das partes, mas tem como conditio sine qua non o fato de ser titular de direito real. Não influi, portanto, na existência dessa obrigação a vontade do devedor. O fato de ser detentor do direito real, no caso a propriedade, já o torna devedor da obrigação propter rem, da qual somente se libera pela renúncia ou abandono do próprio direito real. No mesmo sentido, o art. 12 da Lei 4.951/64 dispõe sobre o condomínio em edificação e as incorporações imobiliárias. Assim, por qualquer ângulo que se analise a questão, é inegável o dever do proprietário de arcar com as despesas de condomínio. No entanto, alega a embargante que são exigidas despesas personalíssimas do imóvel, tais como contas de consumo de água, luz e gás. A fim de não se alegar cerceamento de defesa, o julgamento foi convertido em diligência, a fim de que o Condomínio embargado comprovasse a origem das despesas de água, luz e gás. Esclareceu então que o imóvel se encontra desocupado desde dezembro de 2019 e que as despesas de água, luz e gás são relativas às áreas comuns, bem como comprovou a aprovação de contas no período de 2020. Ainda que o imóvel se encontrasse na posse de outra pessoa que não a proprietária, o que não restou comprovado e nem alegado no caso dos autos, não se exime o proprietário da sua responsabilidade de arcar com as verbas condominiais. Fixada, pois, a responsabilidade da CEF no tocante a obrigação de arcar com as despesas condominiais, cumpre verificarmos a procedência dos valores exigidos. Afirma a embargante que as despesas de água, luz e gás são personalíssimas, mas não comprovou estar o imóvel ocupado por terceiros, tendo o condomínio esclarecido que o apartamento está desocupado desde dezembro/2019. Além do demonstrativo de despesas comuns, o Condomínio embargado trouxe aos autos as Atas de Assembleia, constando a prestação de contas, salientando a ata acostada ao id 267469866 que as prestaçõe detalhadas acompanham o boleto mensal e ficam disponíveis no portal da administradora. A cobranca de juros moratórios, correção monetária e multa moratória de 2% (dois por cento) tem previsão legal, a teor dos arts. 397 e 1.336, § 1º, do Código Civil, e do art. 12, § 3º, da Lei nº 4.591/64. Quanto a isso, verifico do parecer contábil (id 253582532) que houve a incidência de correção monetária conforme a variação do INPC, juros moratórios simples de 1% ao mês e multa de 2% (dois por cento). A respeito da legalidade da cobrança dos juros de mora, correção monetária e multa moratória a partir do vencimento de cada parcela condominial nao adimplida, confira-se o entendimento dominante do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: “Processo: AC - APELAÇÃO CÍVEL - 1547250 / SP 0014290-81.2007.4.03.6102 Relator(a): DESEMBARGADOR FEDERAL HENRIQUE HERKENHOFF Órgão Julgador: SEGUNDA TURMA Data do Julgamento: 09/11/2010 Data da Publicação/Fonte: e-DJF3 Judicial 1 DATA:18/11/2010 PÁGINA: 496 CIVIL E PROCESSO CIVIL. TAXA CONDOMINIAL. PRELIMINAR DE LEGITIMIDADE PASSIVA NÃO CONHECIDA. OBRIGAÇÕES 'PROPTER REM'. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. JUROS MORATÓRIOS. MULTA. CORREÇÃO MONETÁRIA. 1. Preliminar de legitimidade passiva da EMGEA não conhecida, posto que esta já foi declarada parte legítima a figurar no pólo passivo da presente demanda pela decisão do MM. Juiz de primeiro grau. 2. Todas as obrigações que decorrem pura e simplesmente do direito de propriedade (em razão da coisa, ou ob rem), são, 'propter rem'. 3. Ao contrário das obrigações em geral, a obrigação 'propter rem' não surge por força do acordo de vontades, mas sim em razão de um direito real dentre aqueles previstos no artigo 1225 do Código Civil de 2002: propriedade, penhor, anticrese, usufruto, servidões, uso, habitação, enfiteuse etc. 4. A taxa condominial é obrigação 'propter rem' pois o proprietário paga a taxa condominial tão somente por ser proprietário, ou seja, tal obrigação não decorre de um acordo de vontades, mas do direito real, eis que as obrigações desta natureza gravam a própria coisa independentemente de quem seja o titular do direito real sobre elas. 5. Dessa forma, basta a aquisição do domínio, independentemente de imissão na posse, para que o adquirente se torne responsável pelas obrigações condominiais, inclusive com relação às parcelas anteriores à aquisição. 6. Portanto, a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal decorre da imputação da responsabilidade pelas dívidas originadas em razão do simples domínio que, por se tratar de obrigação que acompanha a coisa, transfere-se ao novo proprietário e confirma a responsabilidade da CEF pelo débito, competindo-lhe o pagamento das cotas condominiais. 7. De acordo com o entendimento jurisprudencial acima colacionado, deve a CEF ser responsabilizada pelas despesas condominiais, pleiteadas na inicial, no valor de R$9.598,21 (nove mil quinhentos e noventa e oito reais e vinte e um centavos), conforme a planilha apresentada pela autora (fl. 8), bem como pelas parcelas vencidas no curso da presente ação. 8. Consistindo as cotas condominiais em prestações periódicas, a jurisprudência também já pacificou o entendimento que devem ser incluídas na condenação as parcelas vincendas, se não pagas, enquanto durar a obrigação. 9. Os acréscimos moratórios devem incidir desde o vencimento de cada parcela, independentemente de qualquer notificação por parte do credor, nos termos do artigo 1.336, § 1º, do Código Civil de 2.002 e do artigo 12, § 3º, da Lei n.º 4.591/64. 10. Os juros de mora são devidos, uma vez que incorre em mora o devedor que não efetua o pagamento no tempo convencionado, independentemente de qualquer interpelação, no percentual previsto na convenção condominial (artigo 38 da Convenção de Condomínio, fl. 24), ou seja, em 1% ao mês, e nos termos do art. 12, § 3º, da Lei nº 4.591/64, a partir do vencimento de cada prestação. 11. Por sua vez, a multa moratória deverá incidir no percentual de 2% (dois por cento) sobre o débito, conforme prevê o artigo 1.336, § 1º, do Código Civil de 2.002, sendo aplicável a disposição convencional (artigo 38, fl. 24) que prevê o acréscimo de 20% (vinte por cento), apenas às parcelas em atraso anteriores a 10 de janeiro de 2.003. 12. A correção monetária deve incidir também a partir do vencimento de cada prestação, segundo o índice previsto na Convenção, isto é, índices oficiais ou, em sua falta, aqueles determinados pela assembléia geral (artigo 38, parágrafo 2º da Convenção, fl. 24), desde o vencimento de cada parcela. 13. Apelação a que se nega provimento. Por fim, pretende o Condomínio embargado a satisfação de honorários contratuais de 10% (dez por cento), previstos no aritgo 9º da Convenção de Condomínio, além dos sucumbenciais. Entretanto, não há previsão, no artigo 1036, § 1º do Código Civil acerca da cobrança de honorários contratuais, cabendo a condenação tão somente do percentual a ser fixado consoante artigo 85 do Código de Processo Civil. Além disso, consistindo as cotas condominiais em prestações periódicas, a jurisprudência pacificou o entendimento que devem ser incluídas na condenação as parcelas vincendas, se não pagas, enquanto durar a obrigação. Em conclusão, não restou demonstrado pela embargante o locupletamento ilícito da embargada ou a onerosidade excessiva da dívida. Pede o embargado a condenação da CEF nas penas da litigância de má-fé. A teor do artigo 80 do Código de Processo Civil, considera-se litigante de má-fé aquele que, no processo, age de forma dolosa ou culposa, de forma a causar prejuízo à parte contrária, utilizando de expedientes processuais desleais, desonestos e procrastinatórios. O embargado, ao sustentar que a parte embargante litigou em má-fé, deixa de comprovar a ocorrência de algum dos atos elencados no ato normativo acima destacado, não restando demonstrada a prática de litigância de má-fé, impondo-se o reconhecimento da improcedência deste requerimento.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES estes embargos, devendo a execução prosseguir pelos valores apurados pelo Contador Judicial, quais sejam, R$ 121.649,96 (cento e vinte e um mil reais, seiscentos e quarenta e nove reais e noventa e seis centavos), atualizados em 30/08/2021, bem como ao pagamento das parcelas que se venceram no curso da ação até o efetivo pagamento, ocasião em que se observará os encargos aplicados pela parte embargada. Resolvo o processo, com julgamento do mérito, a teor do artigo 487, I do CPC. Honorários advocatícios pela embargante, ora arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa. Custas “ex lege”. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se estes autos. Traslade-se cópia desta sentença para os autos da execução de título extrajudicial (5004192-83.2021.403.6126). Publique-se e Intimem-se. Santo André, data do sistema.