Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: ARMINDO RAMAO MEDINA JUNIOR, FLAVIA COSTA DANELON MEDINA Advogados do(a)
APELANTE: JADER EVARISTO TONELLI PEIXER - MS8586-A, THIAGO VINICIUS CORREA GONCALVES - MS15417-A Advogados do(a)
APELANTE: THIAGO VINICIUS CORREA GONCALVES - MS15417-A, JADER EVARISTO TONELLI PEIXER - MS8586-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5009917-48.2018.4.03.6000 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
APELANTE: ARMINDO RAMAO MEDINA JUNIOR, FLAVIA COSTA DANELON MEDINA Advogados do(a)
APELANTE: JADER EVARISTO TONELLI PEIXER - MS8586-A, THIAGO VINICIUS CORREA GONCALVES - MS15417-A Advogados do(a)
APELANTE: THIAGO VINICIUS CORREA GONCALVES - MS15417-A, JADER EVARISTO TONELLI PEIXER - MS8586-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA (RELATOR):
APELANTE: ARMINDO RAMAO MEDINA JUNIOR, FLAVIA COSTA DANELON MEDINA Advogados do(a)
APELANTE: JADER EVARISTO TONELLI PEIXER - MS8586-A, THIAGO VINICIUS CORREA GONCALVES - MS15417-A Advogados do(a)
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APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: V O T O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA (RELATOR): Da consolidação da propriedade A inadimplência contratual é incontroversa e autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos da Lei n.º 9.514/1997. Uma vez consolidada a propriedade pelo credor fiduciário, resta ao devedor adimplir o valor integral do contrato pendente de pagamento, qual seja, as parcelas vencidas e as vincendas, sendo certo que com o inadimplemento das prestações dá-se o vencimento antecipado do contrato e, consequentemente, pagamento deve englobar o valor total da dívida e não somente o montante até então não pago. A Lei nº 13.465, de 11/07/2017, afastou qualquer dúvida nesse sentido ao introduzir na Lei nº 9.514/97 o art. 26-A e o § 2º-B no art. 27, in verbis: “Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.” Art. 27 (...) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Portanto, as alterações promovidas na Lei n.º 9.514/97 objetivaram esclarecer os recorrentes questionamentos acerca do momento em que se mostra possível o pagamento somente das parcelas em atraso, com a continuidade do contrato (art. 26-A, §§ 1º e 2º), bem como o marco, a partir do qual, o fiduciante tem o direito de adquirir definitivamente o imóvel (art. 27, § 2º-B), desde que pague o valor integral do contrato e demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade. Esse, por certo, já era o espírito originário da Lei nº 9.514/97, que agora, com a supressão das lacunas existentes em seu texto, as quais davam azo às mais diversas espécies de questionamentos, expressa de forma objetiva as possibilidades de pagamento e respectivos marcos temporais. Assim, ocorrida a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, estando o procedimento extrajudicial na fase de leilão, resta ao recorrente a opção de pagamento integral da dívida, não sendo suficiente a pretensão de pagamento das parcelas em atraso. Com efeito, a lei exige a intimação do devedor fiduciante para purgar a mora antes da consolidação da propriedade (§1º do art. 26 da Lei nº 9.514/97), bem como a sua notificação pessoal acerca das datas dos leilões (§ 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997), de modo a possibilitar o exercício de direito de preferência estabelecido no §2-Bº, do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, introduzido pela Lei nº 13.465/2017. Na espécie, verifica-se que a Caixa Econômica Federal intimou regularmente o devedor para efetivar a quitação das prestações vencidas previamente à consolidação da propriedade, via notificação (Id. 162273581 - Pág. 2). Não localizado o fiduciante no endereço informado, providenciou à intimação via edital em jornal de grande circulação local, conforme previsto no §4º do artigo 26 da lei 9.514/97. Portanto, a instituição financeira atuou obedecendo as balizas legais, providenciando a intimação da parte devedora para purgar a mora. Ressalte-se que, por força do art. 27, §2º-A da Lei nº 9.514/97, não há que se cogitar a existência de qualquer irregularidade na notificação dirigida corretamente ao endereço constante do contrato. Da amortização da dívida Extrai-se dos documentos acostados aos autos e do contrato firmado entre as partes, que a CEF respeitou os critérios de reajuste das prestações e do saldo devedor por meio da emprego do Sistema SAC, e não houve amortização via Tabela Price como afirmado pela parte apelante. É cediço que os contratos de mútuo habitacional encontram limites próprios, em normas específicas, tais como as Leis n. 8.100/1990 e 8.692/1993. Diversamente do que acontece genericamente nos contratos de empréstimo, os mútuos inerentes ao SFH encontram previsão legal de amortização mensal da dívida (artigo 6°, "c", da Lei nº 4.380/1964). Dessa disposição decorre, para as instituições operadoras dos recursos do SFH, a possibilidade de utilização da Tabela Price - bem como da SACRE e da SAC (atualmente os três sistemas mais praticados pelos bancos) - para o cálculo das parcelas a serem pagas. Por esses sistemas de amortização, as prestações são compostas de um valor referente aos juros e de outro valor, referente à própria amortização. Os três sistemas importam juros compostos (mas não necessariamente capitalizados), que encontram previsão contratual e legal, sem qualquer violação à norma constitucional. Utilizando-se o sistema SAC, as prestações e os acessórios são reajustados pelo mesmo índice que corrige o saldo devedor, permitindo a quitação do contrato no prazo estipulado. Assim, quando as prestações são calculadas de acordo com o SAC, os juros serão progressivamente reduzidos, de modo que sua utilização, tomada isoladamente, não traz nenhum prejuízo ao devedor. Nesse sentido já se consolidou a jurisprudência desta Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da Terceira Região: PROCESSO CIVIL. AGRAVO LEGAL. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INVERSÃO NA FORMA DE CONTABILIZAÇÃO DAS PRESTAÇÕES. TEORIA DA IMPRVISÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO PROVIMENTO. 1. Nos contratos que adotam os Sistemas de Amortização Constante (SAC) e o Sistema de Amortização Crescente (SACRE) é desnecessária a realização de prova pericial, bem como de produção de prova em audiência,
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5009917-48.2018.4.03.6000 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
Trata-se de apelação interposta por ARMINDO RAMÃO MEDINA JUNIOR e outro contra a sentença proferida pela 2ª Vara Federal de Campo Grande/MS, em sede de ação ordinária objetivando a revisão contratual de contrato de financiamento imobiliário no âmbito do SFH e declaração de nulidade da consolidação da propriedade alienada fiduciariamente em garantia, que julgou improcedente a pretensão, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, condenando os autores ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, cuja exigibilidade fica suspensa por ser beneficiário da justiça gratuita. Em razões recursais, sustenta, em apertada síntese, a nulidade da consolidação da propriedade em virtude da intimação via edital do devedor para purgar a mora, bem como a necessidade de revisão do valor da dívida e consignação em pagamento em razão da incidência de juros capitalizados pelo sistema de amortização da Tabela PRICE. Requer, assim, que seja reformada a r. sentença a fim de julgar integralmente procedente a demanda. Com contrarrazões, subiram os autos a este Tribunal. É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5009917-48.2018.4.03.6000 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
cuida-se de matéria exclusivamente de direito. 2. Nesse tipo de sistema de amortização não há incorporação de juros remanescentes ao saldo devedor na medida em que são pagos mensalmente juntamente com as prestações, de modo que não ocorre a chamada amortização negativa, que pode levar à vedada incidência de juros sobre juros. 3. O Colendo Supremo Tribunal Federal já reconheceu a compatibilidade da execução extrajudicial fundada no Decreto-lei nº 70/66 com a Constituição Federal, não se podendo falar em inconstitucionalidade ou não recepção pela nova ordem constitucional. Não se vislumbra, igualmente, qualquer incompatibilidade da consolidação prevista na Lei nº 9.514/97 com a Constituição Federal. 4. A correção do saldo devedor antes da amortização é correta, justifica-se tal procedimento em razão da defasagem gerada pela diferença de um mês entre a tomada do financiamento e o pagamento da primeira prestação. 5. A aplicação da teoria da imprevisão somente justifica-se em situações excepcionais e imprevistas ou imprevisíveis, capazes de afetar o equilíbrio contratual inicial, não podendo ser imputável, ainda, aos contratantes. 6. Embora seja reconhecida a aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de mutuo no âmbito do Sistema financeiro da Habitação, tal não se faz de forma absoluta, a lei consumerista é inaplicável aos contratos com cobertura do saldo devedor pelo FCVS e àqueles que são anteriores à sua vigência. 7. Agravo legal improvido. (AC 00021865520064036114, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ STEFANINI, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:27/05/2015). No mais, é assente na jurisprudência que nos contratos firmados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) não se configura o anatocismo, pois os juros são calculados sobre o saldo devedor decrescente, o que resulta em declínio no valor das prestações, conforme ementas que ora colaciono: AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO SAC. AGRAVO RETIDO. PROVA PERICIAL. INDEFERIMENTO. CDC. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. CRITÉRIO DE AMORTIZAÇÃO. SEGURO. TAXAS BANCÁRIAS. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. (...) 3. O reajustamento do contrato foi pactuado segundo o Sistema de Amortização Constante - SAC. O SAC caracteriza-se por prestações decrescentes, compostas de parcela de juros e de amortização, sendo que estas últimas são sempre iguais e vão reduzindo constantemente o saldo devedor, sobre o qual são calculados os juros. Daí se vê que o sistema SAC é um Sistema de Amortização que não pressupõe capitalização de juros. (...) (TRF4, AC 2007.71.00.010841-7, Terceira Turma, Relator Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, D.E. 02/12/2009). PROCESSO CIVIL. AGRAVO LEGAL. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INVERSÃO NA FORMA DE CONTABILIZAÇÃO DAS PRESTAÇÕES. TEORIA DA IMPRVISÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO PROVIMENTO. 1. Nos contratos que adotam os Sistemas de Amortização Constante (SAC) e o Sistema de Amortização Crescente (SACRE) é desnecessária a realização de prova pericial, bem como de produção de prova em audiência,
cuida-se de matéria exclusivamente de direito. 2. Nesse tipo de sistema de amortização não há incorporação de juros remanescentes ao saldo devedor na medida em que são pagos mensalmente juntamente com as prestações, de modo que não ocorre a chamada amortização negativa, que pode levar à vedada incidência de juros sobre juros. (...) (AC 00021865520064036114, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ STEFANINI, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:27/05/2015). Nesse sentido, tem se posicionado a Primeira Turma desta Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI Nº 9.514/97. AÇÃO REVISIONAL C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. REDUÇÃO DA RENDA. AMORTIZAÇÃO PELO SISTEMA SAC. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. INCLUSÃO DO NOME DO DEVEDOR EM ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. PENDÊNCIA DE DISCUSSÃO JUDICIAL. POSSIBILIDADE NA ESPÉCIE. (...) 2. O contrato em debate também prevê como forma de amortização o sistema SAC. Contudo, por não haver incorporação do juro apurado no período ao saldo devedor, não há capitalização nesse sistema. Precedentes. Ainda que assim não fosse, imperioso observar que não se afigura razoável permitir que os recorrentes depositem o valor que entendem como "justos e corretos", uma vez que a prova por eles produzida (laudo elaborado por perito contábil de sua confiança) foi apresentada de modo unilateral e deve ser submetida ao contraditório. (...) (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5003736-23.2017.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 28/03/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 03/04/2019). Não há motivo, portanto, para intervenção judicial, pois os argumentos da parte apelante não se sustentam, devendo ser respeitado o princípio do pacta sunt servanda. Dispositivo
Ante o exposto, nego provimento à apelação. Nos termos do art. 85, §11, do CPC, condeno a parte apelante ao pagamento de honorários advocatícios arbitrado em 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, cuja execução fica suspensa enquanto existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão da gratuidade da justiça (art. 98, §3º, do CPC). É o voto. E M E N T A APELAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. SISTEMA SAC. CAPITALIZAÇÃO. INEXISTÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEGALIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A inadimplência contratual é incontroversa e autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos da Lei n.º 9.514/1997. 2. A Caixa Econômica Federal intimou regularmente o devedor para efetivar a quitação das prestações vencidas previamente à consolidação da propriedade, via notificação. Não localizado o fiduciante no endereço informado, providenciou à intimação via edital em jornal de grande circulação local, conforme previsto no §4º do artigo 26 da lei 9.514/97. 3. A instituição financeira atuou obedecendo as balizas legais, providenciando a intimação da parte devedora para purgar a mora. Ressalte-se que, por força do art. 27, §2º-A da Lei nº 9.514/97, não há que se cogitar a existência de qualquer irregularidade na notificação dirigida corretamente ao endereço constante do contrato. 4. Extrai-se dos documentos acostados aos autos e do contrato firmado entre as partes, que a CEF respeitou os critérios de reajuste das prestações e do saldo devedor por meio da emprego do Sistema SAC, e não houve amortização via Tabela Price como afirmado pela parte apelante. 5. É assente na jurisprudência que nos contratos firmados pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) não se configura o anatocismo, pois os juros são calculados sobre o saldo devedor decrescente, o que resulta em declínio no valor das prestações. Precedentes. 6. Apelação não provida. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação. Nos termos do art. 85, §11, do CPC, condeneu a parte apelante ao pagamento de honorários advocatícios arbitrado em 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, cuja execução fica suspensa enquanto existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão da gratuidade da justiça (art. 98, §3º, do CPC), nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.