Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL TAMOIO II REPRESENTANTE: LUCIMARA DA COSTA Advogados do(a)
AUTOR: MARIO MARCONDES NASCIMENTO JUNIOR - SC50341,
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A
Intimação - PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5015020-75.2019.4.03.6105 / 8ª Vara Federal de Campinas
Trata-se de ação pelo procedimento comum cível proposta por CONDOMINIO RESIDENCIAL TAMOIO II, qualificado na inicial, em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF, objetivando o ressarcimento integral de todos os valores necessários para sanar os vícios construtivos. O autor, condomínio construído no âmbito do programa “Minha Casa Minha Vida” instituído pelo Governo Federal, alega a existência de inúmeros vícios construtivos. Com a inicial vieram os documentos. Foi determinada a emenda à inicial na decisão de ID 26897738, tendo o autor cumprido o determinado no ID 27523433. Foram concedidos os benefícios da Assistência Judiciária à parte autora (ID 27523433). A CEF apresentou contestação no ID 111453129. O autor manifestou-se em réplica no ID 118368852. A decisão de ID 244230194 saneou o feito e intimou as partes a especificarem as provas. As partes pleitearam a realização de perícia (IDs 244758701 e 246261308). Foi deferida a prova pericial, nomeando-se o perito (ID 285594469). As partes apresentaram quesitos nos IDs 286286792 e 287938296. O perito apresentou proposta de honorários periciais no ID 299210717, tendo a CEF concordado com o valor no ID 302912214. A decisão de ID 316652410 determinou o depósito dos honorários periciais, tendo a CEF comprovado no ID 318651055. Laudo pericial juntado no ID 343164647. A CEF impugnou o respectivo laudo no ID 343856173. A parte autora manifestou concordância com o laudo pericial no ID 344188947. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. DOS DANOS MATERIAIS Conforme já mencionado, o autor é condomínio construído por meio do Projeto Minha Casa Minha Vida. Neste contexto, evidente que a obra realizada pelo Governo Federal é de baixo custo, mas, ainda assim, claramente deve ser executada adequadamente e em conformidade com as normas construtivas. De acordo com as normas técnicas, o vício construtivo consiste em (i) erro na elaboração do projeto; (ii) de sua execução ou, ainda, (iii) da informação defeituosa sobre a sua utilização ou manutenção (item 3.75 da Norma ABNT, NBR 13752). Para verificar a existência de vício construtivo, foi realizada a prova pericial. Ao longo do laudo pericial, o perito abordou diversos vícios construtivos na área comum do condomínio, entre os quais: a) peitoril com pingadeiras - janelas; b) trincamentos generalizados na fachada; c) impermeabilização das fachadas. Todos os vícios acima relatados pelo perito vieram acompanhados de detalhada descrição, registros fotográficos e recomendações, conforme se extrai do laudo de ID 343164647. Ainda, em planilha detalhada na fl. 48 do laudo pericial, o Sr. Perito descreveu os serviços e materiais que devem ser reparados. A CEF apresentou impugnação no ID 343856173. Esclareço, de início, que serão analisadas neste momento apenas as alegações relativas ao laudo pericial, tendo em vista que as demais alegações, como legitimidade da CEF, inépcia da inicial e outras questões já foram analisadas nos autos, tendo ocorrido a preclusão consumativa. A CEF sustenta seu inconformismo com o laudo argumentando: “(...)não concordamos as conclusões do Perito Judicial quando afirma que existem danos que são oriundos de vícios construtivos, pois acreditamos que tais anomalias são ocasionadas pela falta de manutenção, mau uso por parte dos seus usuários, desgaste natural dos materiais, ou simplesmente não foram constatados ou reportados pela autora no dia da vistoria pericial. Além disso, não concordamos com a desconsideração com relação aos prazos de garantia recomendados pelas normas brasileiras para as manifestações patológicas consideradas falhas construtivas. (...) Ressalte-se que a não realização de manutenções periódicas, de responsabilidade da administração do Condomínio, acarreta a progressiva perda das funções dos itens construtivos, com o consequente surgimento de danos físicos os quais, nesse contexto, não podem ser confundidos com vícios construtivos. É importante destacar que o Laudo Pericial não indicou anomalias graves que comprometessem a solidez, a segurança estrutural e a habitabilidade do imóvel. Apresentou, apenas, danos pontuais e de pequena monta.” As alegações da CEF pertinentes à falta de manutenção não merecem prosperar. O perito, como já ressaltado, concluiu que ainda que o condomínio não tenha realizado manutenção, os vícios decorrem de anomalia “endógena (origem vinculada às fases de projeto e construção – vício construtivo)”. Quanto às alegações de prazo de garantia dos itens, ressalta-se que tal discussão acaba se confundindo, ao cabo, com uma discussão sobre prazo prescricional. Em que pese cada item tenha seu prazo técnico de garantia, estabelecido em normas técnicas específicas, o prazo para reclamação estabelecido em lei não é o dos períodos de garantia, em particular quando se percebe que o dano está relacionado com a própria técnica construtiva. A discrepância entre normas técnicas e a norma legal de prescrição se resolve em favor da última, não sendo possível, portanto, considerar que cada item pode ser reclamado apenas dentro de um período específico de garantia regulamentar. Ainda, o fato de que os danos não estarem relacionados com a solidez do imóvel são irrelevantes, vez que, o que se está a analisar é o vício de qualidade, e não o defeito, no sentido técnico. Da mesma forma, a existência de habite-se é irrelevante, pois o laudo concedido para habitação não implica na perfeição do imóvel entregue, mas apenas na existência de elementos formais, tais como anotação de responsabilidade técnica, adequação ao plano diretor e código de posturas municipal, projeto minimamente adaptado, etc. É perfeitamente possível que um imóvel tenha habite-se e ainda assim apresente vícios, pois a vistoria da Prefeitura não é exaustiva. A fim de endossar o entendimento acima, colaciono o seguinte julgado: E M E N T A RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - FAIXA 01. COMPROVAÇÃO DOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS POR PROVA PERICIAL. 1. A pretensão autoral reside na reparação material e moral, em razão dos vícios de construção na sua unidade habitacional adquirida através do “Programa Minha Casa, Minha Vida" – PMCMV-FAIXA 1. 2. Aplicação do prazo prescricional de 10 (dez) anos para fins indenização por vício/defeitos construtivos, que devem, obrigatoriamente, se apresentar dentro do prazo de garantia. 3. Prazos de garantia contratual estabelecidos de forma unilateral, reforçado pelo anexo D do normativo técnico da NBR/ABNT 15.575, não podem afastar ou sobrepor aquele estabelecido em lei. Não há exclusão, ao reverso, eventual garantia contratual (sentença cunhou de “prazo de garantia da própria CEF”) é complementar, portanto, deve ser somada a garantia legal de 05 (cinco) anos previstos no art. 618 do Código Civil. 4. A avaliação sobre a existência, a origem e natureza dos danos, bem como provável data da ocorrência (se dentro do prazo de garantia legal) demanda conhecimento técnico, portanto, deverá ser realizada prova pericial individualizada no imóvel, por perito de confiança do juízo. 5. Recurso provido. Sentença anulada (TRF-3 - RI: 00041398420214036322, Relator.: FERNANDA SOUZA HUTZLER, Data de Julgamento: 05/09/2023, 14ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, Data de Publicação: DJEN DATA: 18/09/2023) Portanto, como a parte ré não trouxe elementos que afastassem a conclusão pericial, reconheço a existência de vícios construtivos, na forma do laudo pericial de ID 343164647, fl. 48. Constatados os vícios, necessário verificar como estes devem ser reparados. Conforme já constatado nesses autos, o vínculo que une as partes é de contrato da Administração, regido pelo direito privado, com derrogações de direito público. Contudo, a parte autora, sem observar a natureza da relação jurídica e o contrato subjacente, pleiteia estritamente que a atual proprietária do imóvel, CEF, lhe pague indenização em pecúnia (frise-se indenização, não reembolso), sem apresentar justificativa plausível para tanto. Sobre o pedido de pagamento de indenização, é necessário tecer breves considerações: 1) Além de ser contrária ao contrato, a pretensão de receber apenas a indenização em pecúnia, ao invés da efetiva reparação do problema, não se coaduna com o princípio da boa-fé. A CEF não possui garantia alguma de que a parte autora, caso receba a indenização, irá efetivamente investir na reparação do vício construtivo. 2) A parte autora não justifica a razão pela qual almeja apenas o pagamento em pecúnia, ao invés da obrigação de fazer. Ora, o vício construtivo não revela, por si só, a inépcia da construtora em efetuar eventuais reparos. E, caso houvesse qualquer receio da parte autora neste sentido, caberia a ela – em atendimento ao princípio da boa-fé e em respeito ao contrato/instruções ao usuário - solicitar o reembolso de reparos efetivamente realizados. Diante deste cenário restariam duas alternativas: a improcedência pura e simples do pedido de indenização àquele que não é proprietário do imóvel; ou a condenação da ré na realização dos reparos necessários (obrigação de fazer). À semelhança do que ocorre nas obrigações alternativas ou disjuntivas – isto é, quando o devedor puder cumprir a prestação de mais de um modo – o vício construtivo pode ser reparado pela CEF; ou então reparado pelo morador com a possibilidade de reembolso pelo fundo. No que diz respeito às obrigações alternativas/disjuntivas, o Código de Processo Civil – à luz da natureza da referida obrigação, que pode ser perfeitamente atendida por mais de uma forma – estabeleceu não ser necessária a formulação de pedido específico. Neste sentido: Art. 325. O pedido será alternativo quando, pela natureza da obrigação, o devedor puder cumprir a prestação de mais de um modo. Parágrafo único. Quando, pela lei ou pelo contrato, a escolha couber ao devedor, o juiz lhe assegurará o direito de cumprir a prestação de um ou de outro modo, ainda que o autor não tenha formulado pedido alternativo (sem grifos no original). Tal dispositivo comporta interpretação analógica ao caso concreto. E, conforme já demonstrado, pela natureza do contrato, a situação não pode ser convertida em reparação em dinheiro (TR 3ª Região, RecInoCiv 0004670-64.2021.4.03.6325, Rel. Juiz Federal Alexandre Cassetari j. em 11/07/2023; TRF 4ª REGIÃO, AC 5009680-98.2012.4.04.7001, Rel. Des. SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, j. EM 15/05/2019; TRF-1 - (AC): 10067040620214013300, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL FLAVIO JAIME DE MORAES JARDIM, Data de Julgamento: 02/09/2024, SEXTA TURMA, Data de Publicação: PJe 02/09/2024 PAG PJe 02/09/2024), salvo, evidentemente, se a CEF, condenada em obrigação de fazer, não cumprir a obrigação e esta for convertida em perdas e danos. Assim, sem que haja qualquer violação ao princípio da adstrição, tendo em vista a interpretação lógico-sistemática do pedido e o princípio da boa-fé, revela-se cabível a imposição de obrigação de fazer. Diante de todo o exposto, julgo PROCEDENTE EM PARTE o pedido da parte autora, nos termos do art. 487, I do CPC, para condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em obrigação de fazer, consistente na realização dos reparos necessários à eliminação dos vícios de construção, conforme planilha anexada no laudo pericial de ID 343164647, fl. 48, devendo ser iniciados os reparos no prazo de 30 (trinta) dias, a partir do trânsito em julgado desta decisão, sendo a data da conclusão dos reparos fixada em 60 (sessenta) dias após o seu início. Deve a CEF, no prazo de 30 (trinta) dias, após a conclusão dos reparos, juntar aos autos documentos e fotos que demonstrem o antes e o depois do cumprimento da obrigação. Condeno a parte ré ao pagamento das custas e de honorários advocatícios em favor da autora, no importe de 10% do proveito econômico obtido, a teor do art. 85, § 2ºc/c art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Publique-se. Intimem-se.