Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a)
APELADO: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A
APELADO: CATIA CILENE DOS SANTOS MACIEL RELATÓRIO
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL 198 Nº 5017982-71.2019.4.03.6105 RELATOR: AUDREY GASPARINI
Trata-se de apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra a decisão de ID 349725358, proferida pela 8ª Vara Federal de Campinas/SP, que julgou parcialmente procedente a ação indenizatória por vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. Afirma a autora, na origem, que, após a entrega do imóvel, constatou diversos vícios construtivos, incluindo falhas hidráulicas e elétricas, rachaduras, infiltrações e umidade, que comprometiam a utilização adequada da unidade, pelo que, ajuizou demanda em que pleiteado pagamento por danos materiais e morais decorrentes de tais vícios. Regularmente processado o feito, foi determinada a produção de prova pericial, com atribuição do ônus de seu custeio à ré, em razão da distribuição dinâmica do ônus da prova. Todavia, a instituição financeira não promoveu o depósito dos honorários periciais, sobrevindo decisão que declarou a preclusão da prova técnica. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a CEF à obrigação de fazer consistente na execução dos reparos, reconhecendo a existência de vícios construtivos, reputando não infirmadas as alegações da autora diante da ausência de prova em sentido contrário pela ré, e improcedente em relação aos danos morais pleiteados, ao fundamento de que os problemas construtivos não caracterizaram ofensa aos direitos da personalidade. Apela a CEF, sustentando preliminares de ilegitimidade passiva, além de inexistência de vícios construtivos, atribuindo os problemas à falta de manutenção, bem como cerceamento de defesa em razão da ausência de prova pericial. Alega, ainda, subsidiariamente, ter sido fixado prazo ínfimo para o cumprimento da obrigação de fazer, requerendo seu diferimento. Aduz, ainda, excesso na fixação dos honorários advocatícios. Com as contrarrazões, vieram os autos a esta Corte (ID 349725364). É o relatório. VOTO A controvérsia cinge-se à verificação de responsabilidade da Caixa Econômica Federal pelos vícios construtivos apontados no imóvel da autora, bem como às alegações de cerceamento de defesa e insurgências quanto aos consectários da condenação. A sentença julgou o pedido parcialmente procedente, nos seguintes termos: “Trata-se de ação pelo procedimento comum cível proposta por CATIA CILENE DOS SANTOS MACIEL, qualificada na inicial, em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF, objetivando o ressarcimento integral de todos os valores necessários para sanar os vícios construtivos, bem como a condenação em danos morais. A parte autora alega em síntese que adquiriu imóvel no âmbito do programa “Minha Casa Minha Vida” instituído pelo Governo Federal, tendo observado, durante o período de habitação, inúmeros vícios construtivos. Com a inicial vieram os documentos. A decisão de ID 26740404 deferiu os benefícios da justiça gratuita e determinou a emenda à inicial. A parte autora manifestou-se no ID 28073753. Sobreveio sentença de extinção, sem resolução do mérito, considerando a ausência de prévio requerimento administrativo e que parte autora não cumpriu as diligências que lhe competia, caracterizando a ausência de interesse (ID 34195490). A parte autora apelou no ID 35442879, tendo o E. Tribunal Regional da 3ª Região anulado a sentença (ID 52637337). Citada, a CEF contestou o feito no ID 54169343. A parte autora manifestou-se em réplica no ID 54271723. A CEF juntou o contrato firmado entre as partes no ID 91290585. O feito foi sanado no ID 244265567, sendo as partes intimadas a especificarem as provas. A CEF requereu a produção de prova pericial no ID 245288670, bem como a parte autora no ID 246960134. Foi deferida a produção de prova pericial no ID 285978039. O perito apresentou proposta de honorários no ID 330321969. A CEF impugnou os honorários periciais no ID 332795396. A decisão de ID 341202594 fixou o valor dos honorários periciais, intimando a ré a comprovar o depósito dos respectivos honorários. A decisão de ID 349304206 declarou preclusa a produção da prova pericial em face da ausência de comprovação do depósito. Os embargos declaratórios apresentados pela ré (ID 351460183) não foram acolhidos (ID 356605238). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. DOS DANOS MATERIAIS Conforme já mencionado,
trata-se de aquisição de imóvel por meio do Projeto Minha Casa Minha Vida. O contrato firmado entre as partes foi juntado, constatando-se que a parte autora se obrigou ao pagamento em parcelas fixas, sendo que até que ocorra o pagamento integral da dívida o imóvel será mantido sob a propriedade fiduciária da CAIXA. Neste contexto, evidente que a obra realizada pelo Governo Federal é de baixo custo, mas, ainda assim, claramente deve ser executada adequadamente e em conformidade com as normas construtivas. De acordo com as normas técnicas, o vício construtivo consiste em (i) erro na elaboração do projeto; (ii) de sua execução ou, ainda, (iii) da informação defeituosa sobre a sua utilização ou manutenção (item 3.75 da Norma ABNT, NBR 13752). É fato que para verificar a existência de vício construtivo há, em regra, a necessidade de prova pericial. No caso dos autos, foi designada a perícia, arbitrado honorários periciais e atribuída à CEF a obrigação antecipá-los para viabilizar a produção da prova. Apesar de ter impugnado os valores arbitrados a título de honorários, a CEF não recorreu da decisão que manteve o valor dos honorários periciais e declarou preclusa a produção da prova pericial. Desse modo, reafirma-se que a ausência de depósito prévio dos honorários periciais resulta em preclusão da prova. Considerando que este Juízo, em decisão fundamentada, determinou a distribuição dinâmica do ônus da prova, atribuindo-lhe à CEF por ter melhores condições técnicas e financeiras para a defesa dos seus direitos, competia à instituição ré comprovar a existência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da parte autora. Todavia, em relação aos alegados vícios construtivos, a ré não trouxe documentos capazes de afastar as alegações da parte autora. Portanto, consideram-se ocorridos os vícios construtivos apontados no documento de ID 25933136. Constatados os vícios, necessário verificar como este deve ser reparado. Conforme já constatado nesses autos, o vínculo que une as partes é de contrato da Administração, regido pelo direito privado, com derrogações de direito público. Contudo, a parte autora, sem observar a natureza da relação jurídica e o contrato subjacente, pleiteia estritamente que a atual proprietária do imóvel, CEF, lhe pague indenização em pecúnia (frise-se indenização, não reembolso), sem apresentar justificativa plausível para tanto. Sobre o pedido de pagamento de indenização, é necessário tecer breves considerações: 1) O imóvel em questão ainda está sob a propriedade fiduciária da CEF, não tendo havido até o presente momento o pagamento integral da dívida. 2) Contratualmente, há previsão de consolidação da propriedade em favor da CEF, dentre outras hipóteses: no caso de inadimplência das parcelas relativas ao financiamento; inadimplência das parcelas condominiais; abandono do imóvel; locação do imóvel; ou, ainda, no caso de “falta de manutenção do imóvel que deprecie a garantia”. 3) O contrato celebrado entre as partes prevê, no que diz respeito aos danos físicos no imóvel: 3.1) O dever da parte autora de acionar a proprietária fiduciante CEF/FAR para buscar a solução para qualquer dano constatado no imóvel; 3.2) A previsão da realização dos reparos dos danos físicos no imóvel pelo FAR, sendo subsidiariamente prevista a política de reembolso quando se tratar da primeira ocorrência de dano comprovadamente reparado pelo devedor (mediante o atendimento de requisitos como a apresentação de fotos, antes e depois da recuperação do dano, e apresentação de três orçamentos) e a quantia não ultrapassar R$ 1.000,00. Quando superior a este valor, ou não se tratar de primeira ocorrência de danos físicos, há previsão de avaliação pelo engenheiro da CAIXA. 3.4) Não há abusividade das cláusulas contratuais. Conforme já decidido, não se aplica ao caso o Código de Consumidor. Não incide aqui, para o FAR, representado pela CEF, o conceito de fornecedor, pois se trata de fundo público destinado a garantir acesso à moradia a pessoas de baixa renda, altamente subsidiado pelo Poder Público. Ademais, a cláusula contratual é compatível com a natureza do contrato de alienação fiduciária, afinal, a CEF figura como proprietária do bem até o final do contrato. 3.5) Além de ser contrária ao contrato, a pretensão de receber apenas a indenização em pecúnia, ao invés da efetiva reparação do problema, não se coaduna com o princípio da boa-fé. A CEF não possui garantia alguma de que a parte autora, caso receba a indenização, irá efetivamente investir na reparação do vício construtivo. Haveria, assim, uma situação teratológica caso a instituição bancária ré fosse obrigada ao pagamento de indenização e, posteriormente, sem que o valor fosse efetivamente investido no imóvel, consolidasse a propriedade em seu favor. Com isso, receberia o seu imóvel depreciado mesmo tendo pagado a indenização, em claro prejuízo ao erário (FAR). 3.6) A parte autora não justifica a razão pela qual almeja apenas o pagamento em pecúnia, ao invés da obrigação de fazer. Ora, o vício construtivo não revela, por si só, a inépcia da construtora em efetuar eventuais reparos. E, caso houvesse qualquer receio da parte autora neste sentido, caberia a ela – em atendimento ao princípio da boa-fé e em respeito ao contrato/instruções ao usuário - solicitar o reembolso de reparos efetivamente realizados. Diante deste cenário restariam duas alternativas: a improcedência pura e simples do pedido de indenização àquele que não é proprietário do imóvel; ou a condenação da ré na realização dos reparos necessários (obrigação de fazer). À semelhança do que ocorre nas obrigações alternativas ou disjuntivas – isto é, quando o devedor puder cumprir a prestação de mais de um modo – o vício construtivo pode ser reparado pela CEF; ou então reparado pelo morador com a possibilidade de reembolso pelo fundo. No que diz respeito às obrigações alternativas/disjuntivas, o Código de Processo Civil – à luz da natureza da referida obrigação, que pode ser perfeitamente atendida por mais de uma forma – estabeleceu não ser necessária a formulação de pedido específico. Neste sentido: Art. 325. O pedido será alternativo quando, pela natureza da obrigação, o devedor puder cumprir a prestação de mais de um modo. Parágrafo único. Quando, pela lei ou pelo contrato, a escolha couber ao devedor, o juiz lhe assegurará o direito de cumprir a prestação de um ou de outro modo, ainda que o autor não tenha formulado pedido alternativo (sem grifos no original). Tal dispositivo comporta interpretação analógica ao caso concreto. Ora, o interesse legítimo do devedor fiduciante é de ter o imóvel em condições adequadas à habitação, devendo o pedido decorrente de tal interesse ser interpretado de forma sistemática. Neste caso, as normas contratuais preveem que a forma do fundo público – gerido pela CEF – de reparar danos físicos no imóvel é por meio de obrigação de fazer, ou, ainda, segundo instruções ao usuário, mediante reembolso. Em nenhuma norma há a previsão de indenização sem que haja a efetiva comprovação da reparação do imóvel. E, conforme já demonstrado, pela natureza do contrato, a situação não pode ser convertida em reparação em dinheiro (TR 3ª Região, RecInoCiv 0004670-64.2021.4.03.6325, Rel. Juiz Federal Alexandre Cassetari j. em 11/07/2023; TRF 4ª REGIÃO, AC 5009680-98.2012.4.04.7001, Rel. Des. SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, j. EM 15/05/2019), salvo, evidentemente, se a CEF, condenada em obrigação de fazer, não cumprir a obrigação e esta for convertida em perdas e danos. Assim, sem que haja qualquer violação ao princípio da adstrição, tendo em vista a interpretação lógico-sistemática do pedido e o princípio da boa-fé, revela-se cabível a imposição de obrigação de fazer. DOS DANOS MORAIS Sobre a matéria, sigo o entendimento da Turma Nacional de Uniformização (TNU) que fixou a tese de que: O dano moral decorrente de vícios de construção que não obstam a habitabilidade do imóvel não pode ser presumido (in re ipsa), devendo ser comprovadas circunstâncias que no caso concreto ultrapassam o mero dissabor da vida cotidiana por causarem dor, vexame e constrangimento, cuja gravidade acarreta abalo emocional, malferindo direitos da personalidade. (TNU, PEDIDO DE UNIFORMIZAÇÃO DE INTERPRETAÇÃO DE LEI Nº 5004907-76.2018.4.04.7202/SC, TURMA NACIONAL DE UNIFORMIZAÇÃO, Juiz Federal NEIAN MILHOMEM CRUZ, JUNTADO AOS AUTOS EM 11/11/2022) No caso concreto, a parte autora fundamenta o pedido de condenação da ré ao pagamento de indenização por supostos danos morais na presunção de sua ocorrência automática ante a existência de vícios de construção no imóvel. Não foram especificadas violações concretas a direitos da personalidade que não tenham decorrido diretamente de tais vícios construtivos, resultando na improcedência do pedido. A inversão do ônus da prova, nesse caso, não implica a demonstração do direito alegado, haja vista ter sido formulado pedido genérico. Os problemas construtivos alegados pela parte autora não inviabilizam a habitação do imóvel, nem prejudicam a solidez e a segurança do imóvel. Não resta caracterizada, assim, a ofensa aos direitos da personalidade. DA LITIGÂNCIA ABUSIVA Este Juízo, desde 2019, quando foram distribuídas pelos mesmos advogados centenas de ações de reparação de danos materiais e morais decorrentes de supostos vícios construtivos em imóveis adquiridos pelo Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa I, têm se mantido atento para a possível prática de litigância predatória. Diante de petições genéricas e desacompanhadas de documentos essenciais, como contrato de compra e venda e mútuo, foi determinada a emenda da inicial para juntada desses documentos e para comprovar que os alegados vícios foram comunicados à CEF. Como as determinações não foram atendidas, em centenas de processos, reconheceu-se a falta de interesse de agir e extinguiu-se a ação sem resolução mérito. Todavia, o Tribunal Regional Federal da 3ª Região, ao analisar as apelações, entendeu que, como o contrato de mútuo habitacional é documento comum, não é necessário para a propositura da ação, uma vez que o mesmo poderá ser juntado pela CEF por ocasião da contestação. Além disso, consolidou entendimento no sentido de que, em razão da garantia da inafastabilidade da jurisdição, o acesso ao Judiciário para pleitear a indenização por danos decorrentes de vícios de construção não pode ser obstado somente porque a parte autora não buscou a priori obter, na esfera administrativa, tal ressarcimento. Em sequência, todos os processos foram devolvidos a tramitação e este Juízo desenvolveu fluxo processual que agrupou as unidades de um mesmo condomínio, concentrando, em regra, a prova pericial num único perito[1]. Apesar de se tratar de demandas individuais, esse Juízo, sempre que possível, tem adotado um tratamento estruturante a esses litígios, antecipando-se às Recomendações n. 16/2023 e 24/2024 do Conselho da Justiça Federal. Desse modo, mesmo sem assim denominar, este Juízo identificou, desde o princípio, condutas processuais potencialmente abusivas listadas no Anexo A da Recomendação n. 159 de 23 de outubro de 2024 do Conselho Nacional de Justiça: 7) distribuição de ações judiciais semelhantes, com petições iniciais que apresentam informações genéricas e causas de pedir idênticas, frequentemente diferenciadas apenas pelos dados pessoais das partes envolvidas, sem a devida particularização dos fatos do caso concreto; 12) distribuição de ações sem documentos essenciais para comprovar minimamente a relação jurídica alegada ou com apresentação de documentos sem relação com a causa de pedir; 13) concentração de grande volume de demandas sob o patrocínio de poucos(as) profissionais, cuja sede de atuação, por vezes, não coincide com a da comarca ou da subseção em que ajuizadas, ou com o domicílio de qualquer das partes; 18) apresentação em juízo de notificações extrajudiciais destinadas à comprovação do interesse de agir, formuladas por mandatários(as), sem que tenham sido instruídas com procuração, ou, se for o caso, com prova de outorga de poderes especiais para requerer informações e dados resguardados por sigilo em nome do(a) mandante; De igual modo, como já narrado acima, este Juízo, em centenas de processos, adotou algumas medidas judiciais que foram recomendadas pelo CNJ no Anexo B do citado documento: 1) adoção de protocolo de análise criteriosa das petições iniciais e mecanismos de triagem processual, que permitam a identificação de padrões de comportamento indicativos de litigância abusiva; 9) notificação para apresentação de documentos originais, regularmente assinados ou para renovação de documentos indispensáveis à propositura da ação, sempre que houver dúvida fundada sobre a autenticidade, validade ou contemporaneidade daqueles apresentados no processo; 10) notificação para apresentação de documentos que comprovem a tentativa de prévia solução administrativa, para fins de caracterização de pretensão resistida; Portanto, não há dúvidas de que, nesses autos, houve a prática de diversas condutas processuais abusivas. No entanto, não é possível classificar como temerárias e sem lastro todas as demandas envolvendo reparação por vícios construtivos nos imóveis do Programa Minha Casa Minha vida – Faixa 1, cabendo a análise individualizada de cada caso, como este Juízo vem realizando. Assim, deve ser dada ciência à OAB de Santa Catarina, de Goiás e de São Paulo sobre a aparente prática de condutas processuais abusivas dos patronos. Diante de todo o exposto, julgo PROCEDENTE EM PARTE o pedido da parte autora, nos termos do art. 487, I do CPC, para condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em obrigação de fazer, consistente na realização dos reparos necessários à eliminação dos vícios de construção descritos na inicial e na planilha de ID 25933133, devendo ser iniciados os reparos no prazo de 30 (trinta) dias, a partir do trânsito em julgado desta decisão, sendo a data da conclusão dos reparos fixada em 90 (noventa) dias após o seu início. Deve a CEF, no prazo de 30 (trinta) dias, após a conclusão dos reparos, juntar aos autos documentos e fotos que demonstrem o antes e o depois do cumprimento da obrigação. Condeno a parte ré ao pagamento das custas e de honorários advocatícios em favor da autora, no importe de 10% do valor atualizado da causa, a teor do art. 85, § 2ºc/c art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Oficie-se à OAB de Santa Catarina, de Goiás e de São Paulo, sobre a aparente prática de condutas processuais abusivas, encaminhando-se o teor dessa decisão e cópia de todo o processo. Publique-se. Intimem-se.” De início, não prospera a alegação de cerceamento de defesa. O conjunto fático-processual evidencia que a produção de prova pericial foi regularmente deferida, tendo o Juízo de origem, atribuído à ré o encargo de antecipar os honorários periciais, diante de sua maior capacidade técnica e econômica para elucidar os fatos controvertidos. A instituição financeira impugnou os valores, não recorreu da decisão que manteve o arbitramento e deixou de efetuar o depósito. A inércia da apelante em promover o depósito respectivo, mesmo após a fixação definitiva do valor, ensejou a preclusão da prova, não sendo possível, nesta fase, invocar prejuízo decorrente de conduta que lhe é exclusivamente imputável. Assim, não há afronta à motivação da sentença ao considerar verossímeis os vícios apontados pela autora. Passo ao mérito. Em linhas gerais, o objetivo do PMCMV é incentivar a produção e aquisição de novas unidades habitacionais a famílias de baixa renda (art. 1º da Lei n. 11.977/2009), além do direito à cidadania e à moradia de famílias residentes em áreas urbanas e rurais, associado ao desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, à sustentabilidade, à redução de vulnerabilidades e à prevenção de riscos de desastres, à geração de trabalho e de renda e à elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população, conforme determinam os arts. 3º e 6º da Constituição Federal (art. 1º da Lei n. 14.620/2023). Originalmente, previa-se que, para implementação do PMCMV, seria concedida subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no ato da contratação do financiamento. Posteriormente, foram acrescidos outros meios de implementação do Programa, como a participação do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, subvenção por meio do BNDES (Lei n. 11.977/2009, art. 2º) etc. Atualmente, a Lei n. 14.620/2023, prevê: Art. 4º Os objetivos do Programa serão alcançados por meio de linhas de atendimento que considerem as necessidades habitacionais, tais como: I - provisão subsidiada de unidades habitacionais novas, requalificadas ou retrofitadas, em áreas urbanas ou rurais; II - provisão subsidiada de unidades habitacionais derivadas da requalificação ou retrofit de prédios degradados, não utilizados e subutilizados, priorizando-se os localizados em áreas centrais e históricas e os de pequeno porte, assim compreendidos aqueles que resultem em até 200 (duzentas) unidades; III - provisão financiada de unidades habitacionais novas, usadas, requalificadas ou retrofitadas, que serão consideradas novas, em áreas urbanas ou rurais; (...) § 2º As unidades imobiliárias produzidas no âmbito do Programa poderão ser disponibilizadas às famílias beneficiárias ou aos entes federativos sob a forma de cessão, de doação, de locação, de comodato, de arrendamento ou de venda, mediante financiamento ou não, em contrato subsidiado ou não, total ou parcialmente, conforme previsto em regulamento, sem prejuízo de outros negócios jurídicos compatíveis. § 3º Serão admitidas aquisições pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de que trata a Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, e pelo Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), de que trata a Lei nº 8.677, de 13 de julho de 1993, de unidades habitacionais providas com base nos incisos I, II e III do caput por meio de programas e ações desenvolvidos por órgãos e entidades da administração descentralizada de quaisquer entes federativos, incluídas as parcerias público-privadas. Art. 6º O Programa será constituído pelos seguintes recursos, a serem aplicados com observância à legislação específica de cada fonte e em conformidade com as dotações e disponibilidades orçamentárias e financeiras consignadas nas leis e nos planos de aplicação anuais: (...) III - Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de que trata a Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001; Especificamente no caso de imóveis adquiridos com recursos do FAR, a Lei n.10.188/2001 prevê: Art. 4º. Compete à CEF: (...) IV - definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa; (...) Parágrafo único. As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação. Além disso, a Lei nº 11.977/09 estabelece: Art. 2º Para a implementação do PMCMV, a União, observada a disponibilidade orçamentária e financeira: (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011) (...) II – participará do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), mediante integralização de cotas e transferirá recursos ao Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) de que tratam, respectivamente, a Lei no 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, e a Lei no 8.677, de 13 de julho de 1993; Art. 6o-A. As operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR e recursos transferidos ao FDS, conforme previsto no inciso II do caput do art. 2o, são limitadas a famílias com renda mensal de até R$ 1.395,00 (mil trezentos e noventa e cinco reais), e condicionadas a: (...) III - cobertura de danos físicos ao imóvel, sem cobrança de contribuição do beneficiário. Assim, no caso de contratações realizadas envolvendo o FAR, a CEF é responsável pela aquisição dos imóveis, sua construção e venda. Portanto, deve responder pelo atraso na entrega da obra, sua solidez e qualidade perante os adquirentes ou arrendatários, sendo, consequentemente, também legítima para figurar no polo passivo da demanda. Neste sentido é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSUMIDOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. 1. Controvérsia em torno da responsabilidade da Caixa Econômica Federal (CEF) por vícios de construção em imóveis vinculados ao Programa de Arrendamento Residencial, cujo objetivo, nos termos do art. 10 da Lei nº 10.188/2001, é o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra. 2. Como agente-gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, a CEF é responsável tanto pela aquisição como pela construção dos imóveis, que permanecem de propriedade do referido fundo até que os particulares que firmaram contratos de arrendamento com opção de compra possam exercer este ato de aquisição no final do contrato. 3. Compete à CEF a responsabilidade pela entrega aos arrendatários de bens imóveis aptos à moradia, respondendo por eventuais vícios de construção. 4. Farta demonstração probatória, mediante laudos, pareceres, inspeção judicial e demais documentos, dos defeitos de construção no "Conjunto Residencial Estuário do Potengi" (Natal-RN), verificados com menos de um ano da entrega. 5. Correta a condenação da CEF, como gestora e operadora do programa, à reparação dos vícios de construção ou à devolução dos valores adimplidos pelos arrendatários que não mais desejem residir em imóveis com precárias condições de habitabilidade. 6. Inexistência de enriquecimento sem causa por se cuidar de medidas previstas no art. 18 do CDC 7. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (REsp n. 1.352.227/RN, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 24/2/2015, DJe de 2/3/2015); AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. - Hipótese dos autos que é de ação civil pública versando matéria de responsabilidade por vícios de construção em empreendimento imobiliário levado a cabo no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR). - Alegação de ilegitimidade ativa da Defensoria Pública da União que se afasta. Inteligência dos artigos 134 da Constituição Federal e no artigo 5º, II, da Lei 7.347/85. - A jurisprudência do E. STJ e desta Corte orienta-se no sentido de que em se tratando de imóvel vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial, regido pela Lei 10.188/01, a CEF é responsável pela entrega dos imóveis aos arrendatários aptos a moradia, de modo que responde por eventuais vícios de construção. Alegação de ilegitimidade passiva que se rejeita. - Alegações de que a União deve figurar na demanda em litisconsórcio passivo necessário, de falta de interesse de agir e inépcia da inicial rejeitadas. - Caso em que restou comprovada a existência de vícios que recaem na estrutura e nas fundações do empreendimento imobiliário construído no âmbito do PAR. Responsabilidade da CEF reconhecida. - Construtora que responde pelos vícios de construção juntamente com a CEF. Precedentes do Tribunal. - Petição inicial que indica como decorrências dos vícios de construção existentes "pontos de infiltração" e "goteiras", situação que por si só não expõe a pessoa a vexame ou constrangimento. Condenação a indenização por danos morais afastada. Precedentes do E. STJ. - Reconhecimento da ocorrência de sucumbência recíproca que se mantém. - Agravo retido da DPU não conhecido. Recursos de apelação da CEF e Suprema Construtora Ltda. parcialmente providos. Recurso de apelação da DPU desprovido. (TRF 3ª Região, SEGUNDA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 2185590 - 0001693-13.2012.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL PEIXOTO JUNIOR, julgado em 23/04/2019, e-DJF3 Judicial 1 DATA:02/05/2019); PROCESSUAL CIVIL. PAR. VÍCIOS DA CONSTRUÇÃO. CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA. 1. A Caixa Econômica Federal, na qualidade de agente financeiro dos contratos firmados no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial, é parte legítima para figurar no polo passivo das ações em que se discute a responsabilidade decorrente de vícios da construção do imóvel. Precedente do TRF da 3ª Região. 2. Agravo de instrumento provido. (TRF 3ª Região, QUINTA TURMA - 1A. SEÇÃO, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 393690 - 0043591-75.2009.4.03.0000, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL ANDRÉ NEKATSCHALOW, julgado em 19/04/2010, e-DJF3 Judicial 1 DATA:21/07/2010)." A ausência de produção de prova técnica, imputável à própria ré, somada à insuficiência de elementos capazes de infirmar as alegações da autora, autoriza o reconhecimento dos vícios construtivos descritos na inicial e nos documentos que a instruem. A sentença, ao considerar fundamentadamente tais vícios como existentes, observou as regras de distribuição do ônus da prova e o princípio do livre convencimento motivado e, nesse sentido, resta caracterizada a responsabilidade da CEF pela reparação. Pontuo, no mais, que a responsabilidade da CEF frente ao mutuário não impede eventual exercício de direito de regresso contra a construtora. No mesmo sentido, esta Turma já decidiu: “CONTRATOS. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. - Hipótese dos autos que é de demanda versando sobre matéria de responsabilidade por vícios de construção em imóvel residencial arrendado no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial – PAR. - Programa de Arrendamento Residencial que foi instituído pela Lei 10.188/2001 para moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, sendo que sua gestão cabe ao Ministério das Cidades e sua operacionalização à Caixa Econômica Federal, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR. Enquanto não exercido o direito de compra, com o respectivo registro da aquisição, o imóvel é de propriedade do FAR, sob a gestão da Caixa Econômica Federal, que pode ajuizar ação de reintegração de posse quando caracterizada situação de inadimplência por parte do arrendatário. - Caso em que a Caixa Econômica Federal não figura no contrato como mero agente financeiro, de modo a restar caracterizada a pertinência subjetiva para figurar no polo passivo da ação, vez que é responsável pela entrega dos imóveis aos arrendatários aptos a moradia, respondendo por eventuais vícios de construção. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte. Rejeitada preliminar de ilegitimidade passiva da CEF. - Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte, em casos da espécie incide o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil. Inocorrência da prescrição. - Caso em que restou comprovada a existência de vícios que recaem na estrutura e nas fundações do empreendimento imobiliário construído no âmbito do PAR. Responsabilidade da CEF reconhecida. - Construtora que responde pelos vícios de construção juntamente com a CEF. Precedentes do Tribunal. - Danos causados ultrapassam os meros aborrecimentos. Valor da indenização por danos morais que deve servir a propósitos preventivos e de desincentivo à reincidência por parte da requerida, todavia não podendo se prestar ao enriquecimento ilícito da vítima. Valor da indenização reduzido. - Recursos de apelação da Caixa Econômica Federal e Riwenda Construtora e Negócios Imobiliários Ltda. parcialmente providos. Recurso adesivo da autora desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001740-59.2018.4.03.6109, Rel. Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 11/09/2024, DJEN DATA: 19/09/2024); No que se refere à forma de reparação, anoto que, sob minha ótica, a condenação em obrigação de fazer, quando o pedido se restringe à indenização pecuniária, configuraria extrapolação dos limites da lide. Entretanto, em homenagem ao princípio da colegialidade, adoto o entendimento consolidado por parte desta Segunda Turma no sentido de converter a demanda em obrigação de fazer quando compatível com o pedido e com a causa de pedir, como se verifica no presente caso, em que o contrato prevê mecanismos de acionamento do FAR e de reembolso subsidiário. Ainda, a apelação da CEF, que insiste na alegada impossibilidade operacional de realizar obras por não ser empresa construtora, limita‑se a demonstrar dificuldades administrativas genéricas e prazos internos estimados; não há, nos autos, prova robusta de impossibilidade absoluta de cumprimento nas condições impostas pela sentença. Mesmo que a instituição financeira descreva fluxos administrativos internos e estime prazos distintos para cumprimento da obrigação, essa alegação, sem demonstração documental apta ao convencimento da necessidade de alteração dos prazos fixados, não supera a ponderação feita pelo juízo de primeiro grau, que arbitrou prazos razoáveis para início e conclusão dos reparos, com determinação de juntada de prova do efetivo cumprimento. Confira-se: "APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. INDENIZAÇÃO. LEGITIMIDADE DA CEF. DANOS MORAIS. - O objeto do dano material correspondente à lesão sofrida em bens tangíveis, intangíveis, móveis, imóveis, fungíveis e infungíveis, de modo que o ressarcimento é mensurado, em moeda, pela extensão do prejuízo (normalmente aferido pelo preço de mercado dos bens e direitos afetados), com o objetivo de recompor a perda sofrida. Já o objeto do dano moral (ou extrapatrimonial) diz respeito à lesão no âmbito da integridade psíquica, da intimidade, da privacidade, da imagem ou da personalidade (p. ex., dor, honra, tranquilidade, afetividade, solidariedade, prestígio, boa reputação e crenças religiosas), causada por um ato ou fato ou por seus desdobramentos, de modo que sua extensão é a proporção do injusto sofrimento, aborrecimento ou constrangimento; embora a lesão moral possa ser reparada por diversos meios (p. ex., nos moldes do art. 5º, V, da Constituição), a indenização financeira tem sido utilizada com o objetivo dúplice de repor o dano sofrido e de submeter (ordinária e sistematicamente) o responsável aos deveres fundamentais do Estado de Direito. - No âmbito do PMCMV, quando o contrato está relacionado à Faixa 1, a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Nas demais faixas de renda do PMCMV, também se configura a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade processual), pois a atuação da instituição financeira vai além da análise de risco de crédito, efetivamente fiscalizando e gerenciando a obra, além de verificar se o imóvel e o devedor cumprem os requisitos legais para enquadramento no Programa. - No caso dos autos, a unidade habitacional da parte autora faz parte de empreendimento construído com recursos do FAR, integrante do Programa Minha Casa, Minha Vida Faixa 1, destinado a atender à necessidade habitacional da população de baixa renda. - Em tal situação, a CEF não atua como mero agente financeiro, mas sim como gestor de políticas públicas, para promoção de moradia a pessoas de baixa renda, de modo que é parte legítima e solidariamente responsável pelos vícios de construção que porventura existam em tais imóveis. Ademais, a CEF integra a presente demanda na qualidade de representante do FAR. - A falha na prestação do serviço, pela parte ré, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão dos vícios construtivos, que permanecem por muitos anos sem solução, causando apreensão e angústia à parte autora. Assim, é devida a indenização por dano moral. - Considerando as circunstâncias do caso concreto, a partir dos parâmetros de arbitramento adotados pela jurisprudência desta E. Segunda Turma em casos análogos, fixo o quantum indenizatório em R$ 8.000,00 (oito mil reais). - A condenação da CEF na obrigação de fazer consistente em reparar os vícios construtivos não é extra petita, mas implica apenas na procedência parcial da pretensão autoral, uma vez que o objetivo da presente demanda é obter a recomposição dos danos. - Caso a obrigação de fazer não seja cumprida no prazo fixado ou se, por alguma razão, o reparo se tornar impossível de ser realizado, poderá ser determinada a conversão em perdas e danos, na fase de cumprimento da sentença. - Apelação provida em parte. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5018202-69.2019.4.03.6105, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 19/08/2025, DJEN DATA: 21/08/2025); DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. Caso em exame 1. Apelações interpostas em ação objetivando a realização de reparos em imóvel com vícios construtivos e indenização por danos morais. A sentença julgou procedente o pedido para condenar as rés solidariamente à execução de reparos, pagamento de danos morais de R$ 10.000,00 e honorários advocatícios. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos quando atua como agente financeiro; (ii) houve prescrição da pretensão reparatória; (iii) é cabível a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos; (iv) são devidos danos morais por vícios construtivos; e (v) o valor da indenização por danos morais está adequado. III. Razões de decidir 3. Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que a CEF não atuou exclusivamente como agente financeiro, mas exerceu atividades de acompanhamento da construção do imóvel na qualidade de agente executor de política federal de promoção de moradia, conforme entendimento consolidado nesta Corte. 4. Rejeito a alegação de prescrição, pois o prazo prescricional aplicável às pretensões indenizatórias decorrentes de vícios construtivos é decenal, nos termos do artigo 205 do CC, não incidindo o prazo trienal previsto no artigo 206, § 3º, V, do mesmo diploma. 5. Mantenho a obrigação de fazer, rejeitando o pedido de conversão em perdas e danos, porquanto não demonstrada a impossibilidade de cumprimento da prestação. O CPC prevê a possibilidade de execução específica pelo próprio devedor ou por terceiros, não restando comprovada a onerosidade excessiva dos reparos necessários. 6. Confirmo a condenação por danos morais, tendo em vista que o laudo pericial comprovou a existência de vícios estruturais que ocasionaram transtornos superiores aos meros dissabores cotidianos, configurando lesão extrapatrimonial indenizável com fundamento nos artigos 186 e 927 do CC. 7. Mantenho a responsabilidade solidária de ambas as requeridas, considerando que o laudo pericial atestou a existência de vícios construtivos e as cláusulas contratuais evidenciam atuação da CEF para além de mero agente financeiro. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido da responsabilização solidária quando a CEF fiscaliza a obra e libera recursos por etapas de execução. IV. Dispositivo 8. Apelação desprovida, verba honorária majorada pela sucumbência recursal. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 1º, III; CF/1988, art. 5º, V e X; CC, arts. 186, 205, 206, § 3º, V, e 927; CPC, art. 85, §§ 2º, 8º e 11º; e CPC, arts. 499 e 805, p.u.. Jurisprudência relevante citada: TRF3, ApCiv 5005268-58.2019.4.03.6112, Rel. Des. Fed. LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, j. 25/08/2025; TRF3, ApCiv 5001097-55.2020.4.03.6134, Rel. Des. Fed. AUDREY GASPARINI, j. 28/08/2025; TRF3, ApCiv 0003247-54.2015.4.03.6107, Rel. Des. Fed. WILSON ZAUHY FILHO, DJe 07/11/2022; TRF3, AI 5000926-31.2024.4.03.0000, Rel. Des. Fed. RENATA ANDRADE LOTUFO, DJEN 11/06/2024; STJ, Súmula 362; e STJ, Súmula 54. (TRF 3ª Região, Turma Regional de Mato Grosso do Sul, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0011051-69.2016.4.03.6000, Rel. Juíza Federal ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO, julgado em 01/12/2025, DJEN DATA: 03/12/2025).” Relativamente aos honorários periciais, a manutenção da condenação da CEF ao pagamento integral decorre diretamente da distribuição dinâmica do ônus da prova e da inércia da parte incumbida de promover o depósito. Assim, impõe‑se manter essa determinação, pois a atribuição do ônus foi justificada e a conseqüência processual da não observância do depósito, a preclusão, encontra suporte nos mecanismos processuais previamente aplicados. Já a fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa, entendo que, na hipótese concreta, revela‑se inadequado, na medida em que tal valor comporta natureza estimativa inicial e não corresponde ao quantum certo e definitivo do proveito econômico que será efetivamente exigido para a reparação dos vícios, que deverá ser apurado em liquidação de sentença. A proporcionalidade e a vedação ao enriquecimento sem causa impõem que a sucumbência seja calculada sobre o valor real da condenação ou do proveito econômico, não sobre quantificação estimatória que pode se revelar excessiva ou dissociada do custo efetivo dos reparos. Assim, para respeitar os princípios da razoabilidade e da vinculação das verbas sucumbenciais ao proveito econômico efetivamente obtido, determino que os honorários advocatícios sejam mantidos na ordem percentual fixada (10%), porém tenham como base de cálculo o valor que resultar da liquidação de sentença, quando apurado o montante devido a título de reparos ou reembolso, compondo a base real da sucumbência. Diante do insucesso do recurso interposto, é de ser aplicada a regra da sucumbência recursal estabelecida no art. 85, § 11 do CPC. Considerando a natureza da sentença ilíquida quanto à obrigação de fazer, majoro os honorários advocatícios devidos em 10% ao percentual que vier a ser arbitrado na fase de liquidação de sentença, mostrando-se adequado aos critérios legais estabelecidos no § 2º do art. 85 do CPC, não se apresentando excessivo e desproporcional aos interesses da parte vencida e, por outro lado, deparando-se apto a remunerar o trabalho do advogado em proporção à complexidade do feito. Por todo o exposto, nego provimento ao recurso, modificando-se apenas o dispositivo da sentença relativo à base de cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais que deverão incidir sobre o valor que vier a ser apurado em liquidação, com majoração recursal, nos termos supra. É o voto. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PRECLUSÃO DA PROVA PERICIAL. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER.. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória por vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, condenando-a à realização de reparos, afastando danos morais e fixando honorários advocatícios, tendo sido reconhecida a preclusão da prova pericial por ausência de depósito dos honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa em razão da preclusão da prova pericial; (ii) estabelecer se a CEF possui legitimidade e responsabilidade pelos vícios construtivos; (iii) determinar se é cabível a condenação em obrigação de fazer em vez de indenização pecuniária; (iv) verificar a adequação dos honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR Afasta-se o cerceamento de defesa, pois a preclusão da prova pericial decorre da inércia da própria ré em efetuar o depósito dos honorários, não sendo possível alegar prejuízo por conduta própria. Reconhece-se a legitimidade passiva e a responsabilidade da CEF, pois, na qualidade de gestora do FAR, responde pela entrega de imóveis aptos à moradia e pelos vícios construtivos, conforme entendimento do STJ e do TRF3. Considera-se comprovada a existência dos vícios construtivos diante da ausência de prova técnica por culpa da ré e da insuficiência de elementos para infirmar as alegações da autora. Admite-se a condenação em obrigação de fazer, consistente na realização de reparos, por ser medida compatível com a natureza da pretensão e com a jurisprudência da Corte. Mantém-se a condenação da CEF, assegurado o direito de regresso contra a construtora responsável pelos vícios. Ajusta-se a base de cálculo dos honorários advocatícios para o valor apurado em liquidação, em observância à proporcionalidade e ao proveito econômico efetivo. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A ausência de depósito dos honorários periciais pela parte incumbida acarreta a preclusão da prova técnica, afastando alegação de cerceamento de defesa. A Caixa Econômica Federal, como gestora do FAR no âmbito do PMCMV, responde pelos vícios construtivos dos imóveis entregues. É cabível a condenação em obrigação de fazer para reparação de vícios construtivos, ainda que o pedido inicial seja de indenização pecuniária, quando compatível com a causa de pedir. Os honorários advocatícios devem incidir sobre o proveito econômico efetivamente apurado em liquidação quando a condenação for ilíquida. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 325, 487, I, e 85, §§ 2º e 11; Lei nº 10.188/2001, art. 4º; Lei nº 11.977/2009, arts. 1º e 2º; Lei nº 14.620/2023, art. 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.352.227/RN, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, j. 24.02.2015; TRF3, ApCiv 0001693-13.2012.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Peixoto Junior, j. 23.04.2019; TRF3, AI 0043591-75.2009.4.03.0000, Rel. Des. Fed. André Nekatschalow, j. 19.04.2010; TRF3, ApCiv 5001740-59.2018.4.03.6109, Rel. Des. Fed. Audrey Gasparini, j. 11.09.2024; TRF3, ApCiv 5018202-69.2019.4.03.6105, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 19.08.2025; TNU, PEDILEF 5004907-76.2018.4.04.7202, Rel. Juiz Fed. Neian Milhomem Cruz, j. 11.11.2022. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. AUDREY GASPARINI Relatora do Acórdão