Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ANDREZA DA SILVA SANTOS, ANA MARIA DE SOUZA Advogados do(a)
AUTOR: DANIELLE PUPIN FERREIRA - SP288711, TIAGO DE SOUZA NOGUEIRA - SP288889
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, SANDRO JOSÉ KALIL RUGGIA, MARIA VERA SIMAO Advogados do(a)
REU: ADRIANO ATHALA DE OLIVEIRA SHCAIRA - SP140055-A, LIGIA NOLASCO - SP401817-A, THIAGO MAHFUZ VEZZI - SP228213-A S E N T E N Ç A RELATÓRIO
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5004636-41.2019.4.03.6109 / 3ª Vara Federal de Piracicaba
Cuida-se de ação movida por ANDREZA DA SILVA SANTOS e ANA MARIA DE SOUZA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, SANDRO JOSÉ KALIL RUGGIA e MARIA VERA SIMÃO objetivando "Impor à CAIXA e SANDRO a obrigação de fazer consistente em: i) realizar, com a anuência de MARIA VERA SIMÃO, o quanto necessário para o desmembramento do imóvel descrito na matrícula 24.258, do 2º CRI de Piracicaba e, na sequência, viabilizar também o quanto necessário para a regularização das construções junto à Municipalidade, inclusive com a eventual emissão de novo Visto de Conclusão das obras e o “Habite-se”, sempre arcando com os custos financeiros derivados de referidos atos; ii) providenciar o quanto necessário para a realização das averbações das construções nas matrículas que forem geradas pelo desmembramento mencionado, sempre arcando com os custos financeiros derivados de referidos atos; iii) arcar com os custos administrativos relacionados às baixas/cancelamentos das averbações realizadas nas matrículas 90.080 e 90.081, do 2º CRI de Piracicaba, eis que tais imóveis, como dito, são compreendidos apenas por terrenos; iv) arcar com os custos para a lavratura de escrituras/contratos para que a permuta dos imóveis seja realizada, atos para os quais será necessário, também, a anuência de MARIA VERA SIMÃO; v) arcar com os custos dos referidos registros imobiliários, em razão dos atos descritos no item anterior. d.2 Impor à CAIXA a obrigação de providenciar o quanto necessário para a transferência do contrato de alienação fiduciária hoje existente em nome de ANDREZA para o novo imóvel, sem que qualquer custo, acréscimo, alteração de tempo e/ou valor de parcelas, juros, etc, seja realizado; d.3 Colher a anuência de MARIA VERIA SIMÃO quanto às transferências pleiteadas nos itens anteriores ou, alternativamente, acaso ela conteste o feito contrapondo-se ao pleito, impor a ela a obrigação de fazer consistente na outorga de anuência para a permuta entre os imóveis descritos nas matrículas 24.258 (bem como nas eventuais que surjam em razão de desmembramento) e 90.080 e 90.081, todas do 2º CRI de Piracicaba. f. Condenar os réus (CAIXA e SANDRO) ao pagamento de indenização por danos morais a ser arbitrada pelo Juízo, sugerindo-se o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) em favor de cada autora, de maneira solidária." ANDREZA DA SILVA SANTOS informa que em 11 de fevereiro de 2016 adquiriu, por meio de financiamento habitacional (SFH), o imóvel descrito na Matrícula 90.080, do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Piracicaba, localizado na Rua Terra Roxa, nº. 149, bairro Jardim São Francisco, em Piracicaba. ANA MARIA DE SOUZA, por sua vez, aduz que em 22 de janeiro de 2010 construiu, por meio de financiamento habitacional (SFH), o imóvel descrito na Matrícula 90.081, do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Piracicaba, localizado na Rua Terra Roxa, nº. 155, bairro Jardim São Francisco, em Piracicaba. Referidos imóveis pertenciam, em área maior, à Matrícula 24.257, do 2º CRI de Piracicaba e fora objeto de desmembramento para edificação de duas casas, oportunidade em que foram geradas as Matrículas 90.080 (de ANDREZA) e 90.081 (de ANA MARIA). Os terrenos eram lindeiros daquele descrito na Matrícula 24.258, do 2º CRI de Piracicaba, de propriedade de MARIA VERA SIMÃO. A construção de ambos os imóveis foi financiada pela CEF, tendo como responsável técnico pela edificação o demandado SANDRO, engenheiro responsável pelas obras. O setor de engenharia da CAIXA acompanhava o cronograma físico-financeiro das obras para a liberação dos valores, tendo ambas as residências suas construções concluídas. Ocorre que as autoras receberam, em 2017, notificação judicial proposta por MARIA VERA SIMÃO dando conta de que sua casa fora edificada em terreno errado, ou seja, que a construção fora feita não no imóvel descrito na Matrícula 24.257, mas sim no imóvel de propriedade da notificante, ou seja, naquele descrito na Matrícula 24.258, do 2º CRI de Piracicaba. Embora MARIA VERA SIMÃO tenha se disposto à realização da permuta dos imóveis, este fato não foi possível tanto em razão da existência de alienação fiduciária do imóvel em razão do financiamento habitacional para CAIXA - já quitado por ANA MARIA DE SOUZA e ainda vigente em relação a ANDREZA DA SILVA SANTOS - como em virtude dos custos envolvidos. Citada, a CEF alegou sua ilegitimidade passiva e, no mérito, afirmou que não concorreu de qualquer forma para o erro, uma vez que atuou apenas como agente financiador, não sendo responsável pela obra. Aduziu, ainda, não haver dano moral no caso em tela. Decisão de ID 32772295 afastou a preliminar e decretou a revelia de SANDRO JOSÉ KALIL e de MARIA VERA SIMÃO que, embora citados, quedaram-se inertes. Designada perícia, o expert apresentou seu laudo no ID 243496503, sobre o qual se manifestaram as autoras (ID 244621164) e a CEF (ID 246390607). É a síntese do necessário. Decido. FUNDAMENTAÇÃO As autoras pleiteiam sejam adotadas as providências necessárias, inclusive com retificação do registro de imóveis, para que passem a constar como proprietárias das residências construídas no imóvel de Matrícula 24.258, que deverá ser desmembrada, e que o imóvel de matrícula original 24.257 (que desmembrado gerou as matrículas 90.080 e 90.081), todas do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Piracicaba, seja registrado em nome da corré MARIA VERA SIMÃO. Requerem, ainda, que a CEF e SANDRO JOSÉ KALIL sejam condenados nos pagamentos dos custos destas retificações e em indenização por danos morais e que a instituição financeira retifique o contrato de alienação fiduciária em garantia para que este recaia sobre o imóvel correto. Na lide presente há que se provar a existência de erro, o nexo de causalidade entre um e outro, para a existência de obrigação de indenizar. Não se pode perder de vista o que dispõe o art. 373, inciso I, do CPC/2015, o qual preconiza que incumbe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo do seu direito. Acerca do ônus probatório, ensina HUMBERTO THEODORO JÚNIOR: "Não há um dever de provar, nem à parte contrária assiste o direito de exigir a prova do adversário. Há um simples ônus, de modo que o litigante assume o risco de perder a causa se não provar os fatos alegados e dos quais depende a existência do direito subjetivo que pretende resguardar através da tutela jurisdicional. Isto porque, segundo máxima antiga, fato alegado e não provado é o mesmo que não inexistente." (THEORORO JÚNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil, Vol. I, 42. ed., Rio de Janeiro: Forense, 2008, p. 387-388). Ainda acerca da matéria, ensina o ilustre processualista: "Por outro lado, de quem quer que seja o ônus probandi, a prova, para ser eficaz, há de apresentar-se como completa e convincente a respeito do fato de que deriva o direito discutido no processo. Falta de prova e prova incompleta equivalem-se, na sistemática processual do ônus da prova." Acrescente-se que tal regra incide até mesmo nos casos submetidos às normas consumeristas. Apesar de o Código de Defesa do Consumidor prever a inversão do ônus probatório, deve o autor da ação comprovar a verossimilhança dos fatos constitutivos do seu direito A respeito da aplicação no caso presente do disposto pelo Código do Consumidor, destaco o pensamento de Paulo de Tarso Vieira Sanseverino, in verbis: “Como, nas demandas que tenham por base o CDC, o objetivo básico é a proteção ao consumidor, procura-se facilitar a sua atuação em juízo. Apesar disso, o consumidor não fica dispensado de produzir provas em juízo. Pelo contrário, a regra continua a mesma, ou seja, o consumidor como autor da ação de indenização, deverá comprovar os fatos constitutivos do seu direito. (...) No Brasil, o ônus probatório do consumidor não é tão extenso, inclusive com possibilidade de inversão do ônus da prova em seu favor, conforme será analisado em seguida. Deve ficar claro, porém, que o ônus de Apelação Cível nº 0003255-38.2014.815.0371. 5 comprovar a ocorrência dos danos e da sua relação de causalidade com determinado produto ou serviço é do consumidor. Em relação a estes dois pressupostos da responsabilidade civil do fornecedor (dano e nexo causal), não houve alteração da norma de distribuição do encargo probatório do art. 333 do CPC.” (Responsabilidade civil no código de defesa do consumidor e a defesa do fornecedor. São Paulo: Saraiva, 2002. p.328). No caso presente as autoras logram êxito em comprovar por meio de documentação hábil o erro ou o engano na identificação do imóvel quando das edificações. Com efeito, o perito nomeado pelo juízo concluiu que: As constatações realizadas na vistoria e os elementos analisados anteriormente, permitem concluir que: 1- A matrícula nº 90.080 do 2º Cartório de Registro de Imóveis diz respeito a parte do lote 29 da quadra F do loteamento Jardim São Francisco, onde foi erigida em meados de 2010 uma edificação residencial com 57,02m² de área construída, imóvel este adquirido pela Requerente Andreza no ano de 2016; 2- Já a matrícula nº 90.081 do 2º Cartório de Registro de Imóveis diz respeito a parte do lote 29 da quadra F do loteamento Jardim São Francisco, onde foi erigida em meados de 2010 uma edificação residencial com 57,00m² de área construída, imóvel este adquirido pela Requerente Ana Maria no ano de 2010; 3- As matrículas dos imóveis das Requerentes são originárias do desmembramento da matrícula nº 24.257 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Piracicaba, conforme consta na AV-5; 4- Quando da realização da vistoria pericial, confrontando a localização dos imóveis com a quadra fiscal cadastrada junto à municipalidade, foi possível constatar que os imóveis das Requerentes foram erigidos sobre o lote nº 30 da Quadra P do loteamento Jardim São Francisco, ou seja, foram erigidos em local distinto daquele que consta nas respectivas matrículas (lote nº 29 da Quadra F); 5- Restou evidenciado que os imóveis das Requerentes foram erigidos em lote distinto daquele constante nas respectivas matrículas, sendo que tal equívoco tem origem na construção dos imóveis, de responsabilidade do Requerido Sandro, o qual não identificou com exatidão a localização do lote nº 29 da quadra F do loteamento Jardim São Francisco. A Requerida CEF, por sua vez, por ser o agente financeiro dos imóveis das Requeridas, não identificou a ocorrência do equívoco de localização praticado pelo Requerido Sandro, quando da conferência dos documentos necessários, tampouco nas vistorias de acompanhamento e/ou avaliação dos imóveis que são por ela realizadas. Importante frisar que todo contrato de financiamento é gerado após a análise jurídica do agente financeiro, aprovados seus termos, como renda e a garantia oferecida pelos mutuários, é levado à assinatura dos compradores, vendedores e do representante da instituição financeira e encaminhado para registro, restando evidente a responsabilidade da CEF de observância da correta localização dos edificações que financia, pois neste caso os imóveis construídos servem como garantia do financiamento. Os corréus sofrem com a presunção de veracidade das alegações fáticas formuladas pelas autoras, conforme dispõe o art. 344, do CPC e no decorrer da fase probatória não houve motivo para se concluir de modo diverso. Conforme conclusão do perito, o equívoco que ora se pretende reparar decorreu de erro na identificação do correto local em que deveriam ser construídos os imóveis. Este erro foi cometido inicialmente pelo engenheiro responsável pelas obras, o demandado Sandro e, posteriormente, também pela CEF ao não identificá-lo tempestivamente quando da conferência dos documentos e das vistorias de acompanhamento das obras. Por outro lado, conforme alegado pela CEF no ID 246390607, houve descuido por parte dos então proprietários dos terrenos - Ana Maria (autora), Maria Vera (corré) e Rodrigo (então proprietário do imóvel adquirido posteriormente pela coatora Andreza) - na identificação e guarda de seus imóveis, visto que o equívoco somente fora notado passados mais de 7 anos da construção em terreno errado. De rigor, portanto, por questão de justiça, que os custos das providências necessárias à correção do equívoco sejam rateados em partes iguais entre a autora Ana Maria e os corréus Maria Vera, Sandro e CEF. Justifico a exclusão da autora Andreza em virtude de somente ter adquirido sua casa em 2016, quando o imóvel já estava finalizado, acreditando que a documentação constante do 2º Cartório de Registro de Imóveis estava correta. Quanto aos danos morais, entendo que estão presentes no caso em virtude de os problemas causados extrapolarem o mero dissabor, tanto que as autoras não encontraram alternativas senão a propositura de ação judicial para solucionar o problema. No ponto, entendo que o grande responsável pelo dano moral causado às autoras é o requerido SANDRO JOSÉ KALIL RUGGIA, visto que como engenheiro contratado para a construção das residências, tinha o dever de adotar as cautelas necessárias para a correta identificação dos terrenos onde seriam erguidas as construções. Registro que embora tenha havido falha da CEF quando das vistorias no imóvel, foi induzida a erro, confiando que o engenheiro responsável pela obra tinha adotado as diligências técnicas necessárias à construção no local correto, motivo pelo qual Sandro deve arcar com 2/3 da indenização por danos morais e a CEF com 1/3. Na fixação do dano moral sofrido por Ana Maria deve se levar em conta a culpa concorrente nos termos do acima explicitado, uma vez que ela também não foi suficientemente diligente na correta identificação do seu imóvel à época da construção. Assim, condeno Sandro a pagar R$3.000,00 e a CEF a pagar R$1.500,00 à autora Ana Maria a título de danos morais. Quanto à autora Andreza, não teve qualquer culpa para a ocorrência do dano, motivo pelo qual condeno Sandro a pagar R$6.000,00 e a CEF a pagar R$3.000,00 a ela a título de danos morais. DISPOSITIVO Por todo o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS para: 1) condenar a CAIXA e SANDRO JOSÉ KALIL RUGGIA - com a concorrência de MARIA VERA SIMÃO nos ato em que necessária sua participação - a adotarem as providências necessárias, inclusive com retificação do registro de imóveis, para que as autoras passem a constar como proprietárias das residências construídas no imóvel de Matrícula 24.258, que deverá ser desmembrada, e que o imóvel de matrícula original 24.257 (que desmembrado gerou as matrículas 90.080 e 90.081), todas do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Piracicaba, seja registrado em nome da corré MARIA VERA SIMÃO; 2) condenar a CEF e SANDRO JOSÉ KALIL RUGGIA a realizarem as diligências necessárias: ao desmembramento do imóvel descrito na matrícula 24.258, do 2º CRI de Piracicaba; à regularização das construções junto à Municipalidade nas novas matrículas, inclusive com a eventual emissão de novo Visto de Conclusão das obras e “Habite-se” se necessário; à realização das averbações das construções nas matrículas que forem geradas pelo desmembramento mencionado; à baixa/cancelamento das averbações realizadas nas matrículas 90.080 e 90.081, do 2º CRI de Piracicaba; à transferência do contrato de alienação fiduciária hoje existente em nome de ANDREZA para o novo imóvel, sem qualquer custo, acréscimo, alteração de tempo e/ou valor de parcelas, juros, etc.; 3) os custos com as diligências indicados nos itens 1 e 2 supra serão rateados em partes iguais entre ANA MARIA DE SOUZA, MARIA VERA SIMÃO, SANDRO JOSÉ KALIL RUGGIA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL; 4) condenar a CAIXA ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$1.500,00 a ANA MARIA DE SOUZA e de R$3.000,00 a ANDREZA DA SILVA SANTOS; 5) condenar SANDRO JOSÉ KALIL RUGGIA ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$3.000,00 a ANA MARIA DE SOUZA e de R$6.000,00 a ANDREZA DA SILVA SANTOS. Condeno SANDRO JOSÉ KALIL RUGGIA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no pagamento das custas processuais (metade para cada um) por terem dado causa ao ajuizamento da ação. Em razão da sucumbência mínima das autoras, condeno SANDRO JOSÉ KALIL RUGGIA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em honorários advocatícios na base de 10% sobre o valor atribuído à causa (5% para cada um). Publique-se. Registre-se. Intime-se.