Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: FABIANE ALVES DA SILVA Advogado do(a)
AUTOR: ELIANE SILVA PRADO - SP226546
REU: MP CONSTRUCOES EMPREENDIMENTOS LTDA - ME, PEDRO BAUDUIN NAKANO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, BORGES & SARTORI SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA. - ME D E C I S Ã O
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5004167-93.2019.4.03.6141 / 1ª Vara Federal de São Vicente Vistos etc.
Trata-se de ação pelo procedimento comum proposta por Fabiane Alves da Silva em face da Caixa Econômica Federal (CEF), de MP Construções Empreendimentos Ltda. - ME, representada por Pedro Bauduin Nakano, e do "Grupo Sartori" por meio da qual pretende, em apertada síntese, a rescisão do “compromisso de compra e venda” firmado com as partes e o recebimento de indenização pelos danos morais, no importe de R$ 50 mil, e materiais, mediante a restituição de tudo o que foi desembolsado em razão do contrato, sofridos em decorrência de vícios do imóvel adquirido, situado no Município de Praia Grande – SP. Alega, em suma, haver adquirido um imóvel residencial, financiado pela CEF, que, após a aquisição, passou a apresentar inúmeros problemas, como rachaduras e vazamentos, os quais, por se estenderem aos vizinhos, ensejaram o agendamento de uma reunião da qual participou o “representante responsável”. Acrescenta que tal representante assumiu que seriam tomadas providências e que também procurou a CEF, inclusive com o objetivo de cancelar o financiamento, sem que obtivesse êxito. Contratou também um perito, que elaborou laudo das condições do imóvel. Afirma que a CEF é responsável pelos problemas enfrentados na medida em que o FGHAB (Fundo Garantidor da Habitação Popular) assumiu as despesas necessárias à recuperação dos danos físicos no imóvel. Assim, pretende a resilição do contrato de financiamento, a condenação dos réus, solidariamente, ao pagamento dos danos morais sofridos e a devolução das parcelas do financiamento já pagas. A ação foi distribuída originariamente a 3ª Vara Cível da Comarca de Praia Grande, cujo Juízo, de imediato, reconheceu a incompetência da Justiça Estadual em razão da presença da CEF no polo passivo. Instada por este Juízo Federal, a parte autora prestou esclarecimentos, alegou que a responsabilidade da CEF decorre também da “aprovação da vistoria” e por ser a administradora do FGHAB e juntou documentos. Foram concedidos à parte autora os benefícios da gratuidade de justiça. Citada, a Caixa Econômica Federal suscitou, em preliminares, sua ilegitimidade passiva e a denunciação à lide do alienante e do construtor do imóvel. No mérito, sustentou não ser devida por ela a indenização pretendida pela parte autora, que sua participação se limitou à condição de agente financeiro e a inexistência de dano moral porquanto ausentes os requisitos legais. Os réus Pedro B. Nakano, “Borges e Sartori Serviços Administrativos Ltda. - ME” e “MP Construções Empreendimentos Ltda. - ME”, embora citados, não apresentaram contestação, o que justificou a declaração de sua revelia pela decisão de 25/11/21. Houve juntada de duas réplicas. Concedido prazo para especificação de provas, a autora juntou fotografias do imóvel e a CEF manifestou expresso desinteresse em produzir outras provas. É o breve relatório. DECIDO. Analisando, assim, os presentes autos, verifico a possibilidade de julgamento antecipado parcial de mérito, nos termos da nova legislação processual civil (artigo 356). Impõe-se, todavia, preambularmente, o conhecimento das questões preliminares suscitadas. Prejudicada a denunciação à lide invocada pela CEF, uma vez que tanto a alienante quanto a construtora já compuseram o polo passivo da lide. Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva apresentada pela Caixa Econômica Federal, uma vez que o fundamento da pretensão deduzida pela parte autora também é a avaliação realizada pela instituição financeira no bojo de contrato de financiamento, circunstância esta ignorada pela ré ao suscitar sua ilegitimidade e que justifica a presença da instituição financeira na relação processual como questão a ser resolvida no mérito. Nessa esteira, saliento que este Juízo diverge dos precedentes colacionados por essa corré, conforme julgados abaixo transcrito. De ofício determino a exclusão de Pedro Bauduin Nakano do polo passivo, pois a leitura da inicial permite concluir que a menção ao seu nome se restringiu à qualidade de representante da “MP Construções”, nada havendo que justificasse sua inclusão como pessoa física. Ademais, verifica-se que a autuação deste feito na Justiça Estadual observou essa circunstância (id 24775726, página 32) e que a própria autora assim o considerou (“procurador da MP”) no requerimento de 15/10/20. Identifico ainda que a citação da “Borges e Sartori” (id 105076029, página 15) ainda carece do cumprimento da determinação do artigo 254 do Código de Processo Civil, a fim de se afastar qualquer nulidade do feito. Assim, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame parcial do mérito, para o que ressalvo a necessidade de expedição da carta conforme artigo 254 do CPC. No que toca ao mérito propriamente dito, em relação à CEF, os pedidos deduzidos na inicial mostram-se incontroversos e estão em condições de imediato julgamento. Os pedidos autorais versam sobre danos materiais oriundos de vícios existentes em imóvel adquirido pelo SFH – PMCMV (Sistema Financeiro da Habitação – Programa Minha Casa Minha Vida), os quais, se comprovada a origem na construção original, permitem responsabilizar o respectivo construtor pela falha de construção e o vendedor pelo vício redibitório, além de danos morais decorrentes diretamente dos danos materiais. Inviável, todavia, responsabilizar a instituição financeira. De início, importa anotar que, quando da realização do financiamento imobiliário, o imóvel em questão encontrava-se pronto e acabado, de modo que a sua construção não se fez com recursos da instituição financeira, nem contou com sua prévia aprovação. Já a realização de prévia vistoria no imóvel antes da aprovação do financiamento constitui procedimento interno para fins exclusivos de avaliação do bem ofertado em garantia, com efeito direto na liberação do financiamento pelo valor necessário à sua aquisição. Nessa medida, em garantia do financiamento e das obrigações assumidas no contrato de mútuo, o imóvel objeto da compra e venda, diga-se, escolhido pela parte autora, foi alienado fiduciariamente à CEF (cláusula décima terceira). Por essa razão, para a concessão do financiamento obrigatoriamente se deve fazer uma avaliação do imóvel que está garantindo a dívida, a fim de aferir se o bem é compatível com o crédito pretendido. No caso dos autos, portanto, a prévia vistoria do imóvel realizada pela instituição financeira teve por finalidade constatar a idoneidade do bem dado em garantia, não configurando na assunção de nenhuma obrigação pela solidez da edificação. Nesse sentido, em que pese a existência de entendimentos divergentes, confiram-se os seguintes julgados (g.n.): “CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL E DE SEGURO RESIDENCIAL. IRREGULARIDADES NA CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela antecipada determinando que a Caixa Econômica Federal, ora agravante, e a Caixa Seguros S/A providenciem ao autor imóvel nos mesmos padrões do objeto da lide, até que seja resolvida a questão acerca da pessoa responsável pela realização das obras necessárias à recuperação do imóvel descrito na petição inicial. 2. A Caixa Econômica Federal não foi a responsável pelo financiamento da obra. Os engenheiros de sua confiança apenas vistoriaram a propriedade para averiguar as condições do imóvel e autorizar a liberação do financiamento, de forma que não houve a fiscalização no exame dos materiais utilizados na construção. 3. A CEF limitou-se a financiar a compra de imóvel usado, escolhido pelos próprios mutuários. O imóvel em questão não foi vendido pela CEF, não foi construído pela CEF e nem tampouco esta financiou a construção. 4. Não há motivos para responsabilizar a CEF, dado que apenas o alienante (artigos 441 e seguintes do Código Civil) e o construtor (artigo 618 do Código Civil, artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor) podem eventualmente responder pela solidez da obra, mas não o agente financeiro que limita-se a financiar a compra e venda. 4. O contrato de seguro firmado com a litisconsorte passiva necessária (Caixa Seguros S/A) exclui expressamente do seguro "os prejuízos decorrentes de vícios de construção". Deste modo, a princípio, a agravante não está contratualmente obrigada a realizar os reparos no imóvel mencionado na petição inicial. 5. Os fatos mencionados pelo agravado na petição inicial dependem de prova técnica para apuração da eventual responsabilidade do construtor, incorporador ou vendedores pela solidez e segurança da obra, desde que não tenha ocorrido a prescrição. 6. Agravo de instrumento provido”. (TRF 3ª Região, AI 310489, Rel. Juiz Fed. Conv. MÁRCIO MESQUITA, 1ª Turma, DJF3 26/08/2009) “CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. AÇÃO CAUTELAR. SUSPENSÃO DE CONCORRÊNCIA PÚBLICA PARA ALIENAÇÃO DE IMÓVEL ADJUDICADO. IMPOSSIBILIDADE. INADIMPLÊNCIA DO MUTUÁRIO. DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CAIXA. - Adjudicado o imóvel, em face da inadimplência do mutuário, cabível a realização de procedimento licitatório pela CAIXA para a alienação do referido bem. - No contrato de mútuo celebrado sob a égide do Sistema Financeiro da Habitação, a CAIXA exerceu papel de mero agente financeiro, emprestando dinheiro para a aquisição do imóvel escolhido pelo mutuário, devendo ser responsabilizada, apenas, pelas questões inerentes ao dito pacto firmado. - Os vícios de construção porventura existentes no imóvel não alcançam, portanto, a relação jurídica havida entre o mutuário-apelante e a mutuante- apelada. - As vistorias realizadas pela CAIXA quando da celebração do contrato não implicam em atestado de qualidade da obra, mas visam, particularmente, avaliar o bem para efeitos da garantia hipotecária. - Apelação não provida.” (grifos nossos) (TRF 5ª Região, AC 427590/SE, DJ: 28/02/2008, Rel. Des. Federal Cesar Carvalho) Desse modo, atuando a CEF estritamente na qualidade de agente financeiro, a sua responsabilidade não pode ultrapassar o contrato de mútuo celebrado para a aquisição da unidade habitacional. Conquanto relevante a preocupação social subjacente aos negócios firmados no âmbito do SFH, não pode a CEF responder por todo e qualquer problema que deles possam advir. Diante de tais elementos, verifico não estar minimamente comprovado qualquer descumprimento contratual por parte da CEF, vícios na prestação do serviço, nem tampouco conduta dolosa ou culposa que estivesse relacionada aos prejuízos alegados pela parte autora. Assim, ausente o nexo causal, não há que se falar em responsabilização da instituição financeira por danos materiais, nem em danos morais, sobretudo em razão da ausência do nexo de causalidade. Ademais, conforme já salientado na decisão de 24/01/2020, o contrato de financiamento firmado entre as partes exclui expressamente a cobertura securitária em caso de danos decorrentes de vício de construção (documento id 24775723, página 7, além da cláusula vigésima, parágrafo nono, item VI, do contrato de compra, venda e financiamento). Não se ignora que o contrato de mútuo contempla a alienação fiduciária em garantia, mas a procedência dos pedidos não resultará, de imediato, no desfazimento do contrato de financiamento do qual fazem parte a autora e a CEF. Isso porque não há impedimento a que haja indenização por perdas e danos decorrentes do desfazimento do negócio imputável ao vendedor ou ao construtor. Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS DEDUZIDOS EM FACE DA CEF, com resolução antecipada e parcial do mérito, nos termos dos artigos 356 e 487, I, do CPC (Código de Processo Civil). Condeno a parte autora, por conseguinte, ao pagamento de honorários advocatícios à CEF, no montante correspondente a 10% sobre o valor dado à causa (§ 2º do artigo 85 do CPC), devidamente atualizado, cuja execução fica sobrestada nos termos do § 3º do artigo 98 do novo Código de Processo Civil. No prazo de 10 (dez) dias, esclareça a autora seu estado civil (casada ou solteira, pois a procuração diverge da informação do contrato) e se tem conhecimento da existência de ações movidas por outros moradores do edifício, já que os problemas apontados parecem comuns. Sem prejuízo, providencie a Secretaria: a) a exclusão de Pedro Bauduin Nakano do polo passivo, na forma da fundamentação; e b) a expedição da carta de citação, conforme artigo 254 do CPC. Decorrido o prazo para interposição de eventual recurso (CPC, artigo 356, § 5º), tornem os autos conclusos. Int. Cumpra-se. SãO VICENTE, 31 de janeiro de 2022. MARINA SABINO COUTINHO Juíza Federal Substituta