Procedimento Comum Cível 5006541-78.2019.4.03.6110 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5006541-78.2019.4.03.6110 - TRF3 | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação - Ato ordinatório ATO ORDINATÓRIO EXEQUENTE: SEICHO NO IE DO BRASIL ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: ISAURA AKIKO AOYAGUI - SP82285 ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: REINALDO ROVERI - SP50452 ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: LEONARDO BLUMER - SP359227 EXECUTADO: PARQUE SAO BENTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA ADVOGADO do(a) EXECUTADO: MARCELO PELEGRINI BARBOSA - SP199877-B ADVOGADO do(a) EXECUTADO: PEDRO SCUDELLARI FILHO - SP194574 ADVOGADO do(a) EXECUTADO: MAXWELL LADIR VIEIRA - MG88623 ADVOGADO do(a) EXECUTADO: CARLA MOREIRA DIAS PEREIRA - DF49962 ADVOGADO do(a) EXECUTADO: LUIZ DE FRANCA PINHEIRO TORRES - DF08523 ADVOGADO do(a) EXECUTADO: SADI BONATTO - PR10011 ATO ORDINATÓRIO Conforme autorizado pela Portaria nº 130/2025 deste Juízo, intimo a parte exequente para manifestação acerca da impugnação ao cumprimento da sentença, no prazo de 15 (quinze) dias. Sorocaba, data da assinatura eletrônica. PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal de Sorocaba Avenida Antônio Carlos Comitre, 295, Parque Campolim, Sorocaba - SP - CEP: 18047-620 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Nº 5006541-78.2019.4.03.6110

19/05/2026, 00:00

Conclusão (para decisão)

05/08/2025, 14:45

Petição (Impugnação ao cumprimento de sentença)

18/06/2025, 18:16

Publicação

07/05/2025, 07:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

06/05/2025, 07:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO AUTOR: SEICHO NO IE DO BRASIL Advogados do(a) AUTOR: ISAURA AKIKO AOYAGUI - SP82285, LEONARDO BLUMER - SP359227, REINALDO ROVERI - SP50452 REU: PARQUE SAO BENTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA Advogados do(a) REU: MARCELO PELEGRINI BARBOSA - SP199877-B, PEDRO SCUDELLARI FILHO - SP194574 Advogados do(a) REU: CARLA MOREIRA DIAS PEREIRA - DF49962, LUIZ DE FRANCA PINHEIRO TORRES - DF08523, SADI BONATTO - PR10011 D E C I S Ã O Considerando o início da fase de execução e havendo classificação específica prevista na Tabela Única de Classes (TUC) do Conselho da Justiça Federal - CJF, proceda a Secretaria à alteração da classe original para cumprimento de sentença, alterando também o tipo de parte para EXEQUENTE (autor) e para EXECUTADO (réu). Intimem-se os EXECUTADOS nos termos dos artigos 523 e 536 do Código de Processo Civil, observando-se os documentos Id 343894957 e Id 343894958, respectivamente. Intimem-se. SOROCABA, data lançada eletronicamente. PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5006541-78.2019.4.03.6110 / 3ª Vara Federal de Sorocaba

06/05/2025, 00:00

Decisão Interlocutória de Mérito

30/04/2025, 18:10

Evolução da Classe Processual (Requisição de tratamento psiquiátrico; entregue ao destinatário)

29/04/2025, 18:09

Conclusão (para decisão)

29/04/2025, 18:04

Julgamento em Diligência

29/04/2025, 18:03

Conclusão (para despacho)

14/01/2025, 14:26

Publicação

28/08/2024, 07:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

27/08/2024, 07:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Ato ordinatório ATO ORDINATÓRIO AUTOR: SEICHO NO IE DO BRASIL Advogados do(a) AUTOR: ISAURA AKIKO AOYAGUI - SP82285, LEONARDO BLUMER - SP359227, REINALDO ROVERI - SP50452 REU: PARQUE SAO BENTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA Advogados do(a) REU: MARCELO PELEGRINI BARBOSA - SP199877-B, PEDRO SCUDELLARI FILHO - SP194574 Advogados do(a) REU: CARLA MOREIRA DIAS PEREIRA - DF49962, LUIZ DE FRANCA PINHEIRO TORRES - DF08523, SADI BONATTO - PR10011 A T O O R D I N A T Ó R I O Tendo em vista a PORTARIA Nº 40/2021 deste juízo, deixo de remeter os autos à conclusão, dando ciência à parte autora acerca da juntada dos documentos de Id 314932895. Sem prejuízo e nos termos da Portaria nº 40/2021 deste Juízo, PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5006541-78.2019.4.03.6110 / 3ª Vara Federal de Sorocaba intime-se a parte exequente a para manifestação acerca da satisfatividade da execução, no prazo de 10 (dez) dias. SOROCABA, 26 de agosto de 2024.

27/08/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Ato ordinatório ATO ORDINATÓRIO AUTOR: SEICHO NO IE DO BRASIL Advogados do(a) AUTOR: ISAURA AKIKO AOYAGUI - SP82285, LEONARDO BLUMER - SP359227, REINALDO ROVERI - SP50452 REU: PARQUE SAO BENTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA Advogados do(a) REU: MARCELO PELEGRINI BARBOSA - SP199877-B, PEDRO SCUDELLARI FILHO - SP194574 Advogados do(a) REU: CARLA MOREIRA DIAS PEREIRA - DF49962, LUIZ DE FRANCA PINHEIRO TORRES - DF08523, SADI BONATTO - PR10011 A T O O R D I N A T Ó R I O Tendo em vista a PORTARIA Nº 40/2021 deste juízo, deixo de remeter os autos à conclusão, dando ciência à parte autora acerca da juntada dos documentos de Id 314932895. Sem prejuízo e nos termos da Portaria nº 40/2021 deste Juízo, PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5006541-78.2019.4.03.6110 / 3ª Vara Federal de Sorocaba intime-se a parte exequente a para manifestação acerca da satisfatividade da execução, no prazo de 10 (dez) dias. SOROCABA, 26 de agosto de 2024.

27/08/2024, 00:00

Documentos

Ato ordinatório

•19/05/2026, 00:00

08/11/2023, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: SEICHO NO IE DO BRASIL Advogados do(a) AUTOR: ISAURA AKIKO AOYAGUI - SP82285, LEONARDO BLUMER - SP359227, REINALDO ROVERI - SP50452 REU: PARQUE SAO BENTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA Advogado do(a) REU: MARCELO PELEGRINI BARBOSA - SP199877-B Advogados do(a) REU: CARLA MOREIRA DIAS PEREIRA - DF49962, LUIZ DE FRANCA PINHEIRO TORRES - DF08523, SADI BONATTO - PR10011 S E N T E N Ç A RELATÓRIO PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5006541-78.2019.4.03.6110 / 3ª Vara Federal de Sorocaba Vistos e examinados os autos. Trata-se de ação cível, pelo rito processual ordinário, ajuizada por SEICHO-NO-IE DO BRASIL em face do PARQUE SÃO BENTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e da EMGEA-EMPRESA GESTORA DE ATIVOS E CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, objetivando, em suma: a) seja declarado quitado o preço do lote de terreno nº 80, Quadra “BC”, do Loteamento “Parque São Bento”; localizado no Município de Sorocaba/SP; b) condenar a Requerida Parque São Bento Empreendimentos Imobiliários Ltda, a outorgar a escritura definitiva de compra e venda do bem imóvel, visando posterior registro junto ao 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP; c) declarar a ineficácia da hipoteca gravada e d) condenar a Requerida EMGEA, a proceder à baixa de hipoteca gravada na Av. 01/Matrícula 93.238 do 1º CRI de Sorocaba/SP. Segundo consta na inicial, a parte autora, em 29/06/1995, firmou com a empresa PG S/A (a qual fora sucedida pela ora Ré, “Parque São Bento Empreendimentos Imobiliários Ltda”, por força do contido na Av. 07/93.238, datada de 13.10.2009), o “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra”, referente ao Lote de Terreno nº 80 – Quadra “BC” do Loteamento “Parque São Bento”, pelo preço livremente ajustado de R$ 363,64 (trezentos e sessenta e três reais e sessenta e quatro centavos), sendo que o valor total foi pago em uma única parcela, conforme se afere da quitação concedida pela promitente vendedora, no próprio corpo do Contrato, sendo que o referido lote encontra-se devidamente registrado no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP, Matrícula n º 93.238, em cujo R.2, encontra-se registrado o presente Compromisso de Compra e Venda – quitado, em 04/12/1995. Assevera, outrossim, a parte autora que, consoante se observa da Av. 01/93.238, sobre o imóvel objeto da matrícula, existe hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal, a qual, por sua vez, nos termos da Av. 06/93.238, cedeu e transferiu à segunda requerida Empresa Gestora de Ativos – EMGEA, seu crédito relativo a hipoteca objetivada no R.2. da Matrícula 34.644, transportada parcialmente, para a Av.1, desta matrícula, sendo que melhor detalhamento pode ser verificado nas Matrículas 93.238 e 34.644, anexas, ambas do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP. Alega, mais, que para regularizar a titularidade do imóvel perante o Registro de Imóveis competente, em julho/2017, procurou a primeira requerida, para tomada de informações e documentações necessárias para realizar tal intento. Afirma que, posteriormente, recebeu surpresa via mensagem eletrônica, informações no sentido de que além de apresentar uma série de documentos, deveria ainda arcar ainda com os custos da “Baixa da Hipoteca”, sob a nomenclatura: “Valores para Regularização”. Assim, no caso em tela, cujo lote possui a metragem de 282,62m², segundo tabela, deveria pagar à EMGEA, o valor de R$ 11.400,00, válido até 10/12/2015, valor este equivalente a 10% do valor de avaliação do imóvel de R$ 114.000,00. Assevera, ainda, a autora, que não concordou com tal cobrança, e diante deste quadro, em especial pela ocorrência de pagamento integral do preço do lote, somado ao seu interesse no registro da propriedade do bem, cuja posse na área é exercida desde 1995, época da aquisição, notificou extrajudicialmente a 1ª Ré, para que procedesse ao agendamento de data para a lavratura de Escritura de Venda e Compra do Lote nº 08 – Quadra BC, do Loteamento Parque São Bento, no prazo de 10 (dez) dias, ou, esclarecesse os motivos de não ter cumprida a obrigação contratual, porém, não obteve a devida resposta. Aduz, outrossim, que sua pretensão encontra alicerce no artigo 481 do Código Civil, visto que mesmo tendo recebido a integralidade da quantia, a requerida se recusa a outorgar a escritura definitiva de transferência de propriedade do bem objeto da presente demanda. Afirma, mais, que a hipoteca que o financiador da Loteadora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora/loteadora, ao passo que havendo transferência por promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado' (art. 22 da Lei n° 4.864/65), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Sustenta, por fim, que ante tais constatações, não há outra medida, senão a de ser declarado quitado o preço do lote indicado e a consequente obrigação, da 1ª Ré, à outorga de escritura definitiva de compra e venda de bem imóvel, com a declaração de ineficácia de hipoteca gravada e determinação de baixa de hipoteca, pela 2ª Ré. Com a inicial vieram a procuração e os documentos de Id. 24072385/24072672. A parte autora requereu a juntada da GRU e o respectivo comprovante de recolhimento das custas processuais devidas (Id. 24730918/24730921). Por despacho proferido nos autos sob Id. 25363300, foi determinado que a parte autora emendasse a inicial no sentido de atribuir à causa valor equivalente ao benefício econômico pretendido que, no caso em tela, corresponde ao valor do imóvel, providência esta sanada, por manifestação constante aos autos sob Id. 26904344. Devidamente citada, a requerida Empresa Gestora de Ativos S/A - EMGEA apresentou contestação sob Id. 28840089, pugnando pela improcedência da ação. Sustentando, em suma, que em razão do inadimplemento da empresa PG S/A face às obrigações contraídas no financiamento obtido, e restando infrutíferas as tratativas para receber amigavelmente o seu crédito, foi ajuizada pela Caixa Econômica Federal, em 17/09/1992, Ação de Execução em face da PG S/A, autos de nº 0607057- 82.1992.4.03.6110 (nº antigo 92.0607057-6), que tramitou perante a 1ª Vara Federal da Subseção de Sorocaba/SP, visando à cobrança judicial do mútuo celebrado, o que resultou na penhora do imóvel hipotecado, sendo que, posteriormente, o empreendimento e a dívida originalmente de responsabilidade da empresa PG S.A. foram transferidos, por compra e venda à empresa Parque São Bento Empreendimentos Imobiliários Ltda, conforme escritura pública devidamente registrada em 13/10/2009, permanecendo, portanto, a hipoteca sobre o imóvel em questão. Sustentou, mais, a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ nas hipótese de ausência de boa-fé do adquirente e nas hipóteses em que a instituição financeira não negligenciou na cobrança de seu crédito e a falta de comprovação de quitação do valor ajustado para aquisição do imóvel. Por sua vez, o requerido Parque São Bento Empreendimentos Imobiliários Ltda, ofertou sua contestação (Id. 242283514), pugnando pela improcedência da ação, sustentando, em suma, que a requerente sempre teve conhecimento da necessidade de quitação da hipoteca e a impossibilidade de outorga da escritura definitiva. Por fim, requereu a aplicação do disposto no artigo 357, inciso III, do CPC quanto à distribuição do ônus da prova, devendo ser imposta a comprovação de propriedade do bem e a ausência de desmembramento e regularidade do lote por culpa da requerida. Sobreveio réplica (Id. 246898602). Instadas as partes acerca das provas que pretendiam produzir (Id. 268456754), o réu Parque São Bento Empreendimentos Imobiliários Ltda, por manifestação constante aos autos sob Id. 269122706, requereu a juntada de prova emprestada dos autos do Processo nº 5000801-71.2021.4.03.6110, que tramita na 2ª Vara Federal desta Subseção Judiciária, no qual juntamente com a Requerida EMGEA figuram como partes. Por sua vez, a ré Empresa Gestora de Ativos – EMGEA, manifestou-se nos autos sob Id. 270790255, requerendo o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, inciso I, do CPC. Foi dada ciência à parte autora e a EMGEA acerca dos documentos juntados aos autos sob Id. 269122712/269123456. Os autos vieram conclusos para prolação de sentença. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. MOTIVAÇÃO NO MÉRITO Configura-se hipótese de julgamento antecipado da lide, tendo em vista que a matéria veiculada nos autos é estritamente de direito, nos termos do artigo 330, inciso I do Código de Processo Civil. Trata-se de ação Cível, processada pelo rito ordinário, objetivando: a) a declaração da quitação do preço do lote de terreno nº 80, Quadra “BC”, do Loteamento “Parque São Bento”; localizado no Município de Sorocaba/SP; b) a outorga da escritura definitiva de compra e venda do bem imóvel, c) a declaração da ineficácia da hipoteca gravada e d) a baixa de hipoteca gravada na Av. 01/Matrícula 93.238 do 1º CRI de Sorocaba/SP. Inicialmente, convém ressalvar que no caso em tela, não há como prosperar a intenção de obter a escritura do imóvel objeto da presente demanda, livre e desembaraçado de ônus de qualquer natureza. Da análise dos autos, verifica-se que no presente caso, estamos diante de um imóvel construído em um terreno sob litígio desde o final de 1992, consoante se depreende pelos autos da execução diversa de título extrajudicial (processo n.º 92.0607057-6), que tramitou perante a 1ª Vara desta Subseção Judiciária, objetivando cobrar o valor do mútuo da construtora em razão do descumprimento do contrato de mútuo, sendo certo que a parte autora adquiriu, em 29 de junho de 1995, por meio de instrumento particular de compromisso de venda e compra o lote de terreno 80, da quadra BC, do loteamento denominado Parque São Bento, Município de Sorocaba-SP (Id. 24072652). Observa-se, ainda, que a autora tinha plena ciência da existência da hipoteca incidente sobre o imóvel objeto da presente demanda, em 02/04/1982, consoante se infere da linha Av. 1 da Matrícula do Imóvel sob nº 93.238, em 04 de dezembro de 1995 (Id. 24072569), ao celebrar o aludido instrumento de compromisso de venda e compra em 29 de junho de 1995 (Id. 24072659), sendo certo que a finalidade da escritura pública é de dar publicidade à situação do imóvel não podendo a parte autora alegar seu desconhecimento. Convém ressaltar que o loteamento “Parque São Bento” foi um empreendimento financiado inicialmente pela Caixa Econômica Federal – CEF, a qual posteriormente cedeu o crédito à EMGEA – Empresa Gestora de Ativos, consoante matrícula nº 93.238, Av.6, em 27 de outubro de 2006 junto ao 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP (Id. 24072659). Posteriormente, consoante Av. 7, e conforme registro R.12 da Matrícula nº 34.644, feito em 13/10/2009, o requerido Parque São Bento Empreendimentos Imobiliários adquiriu a propriedade loteada, sucedendo a PG S/A, em todos os direitos e obrigações oriundos do loteamento (Id. 240772659). Destarte, não pode a parte autora alegar desconhecimento da aludida hipoteca, visto que há menção expressa acerca da existência da mesma no Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, em sua Cláusula Décima Terceira (Id. 24072652). Nesse norte, convém, ainda, destacar o disposto na Cláusula Décima Sexta do aludido instrumento particular: “O presente compromisso é celebrado em caráter irrevogável, obrigando em todos os seus expressos termos não só as partes contratantes como também seus herdeiros e sucessores”. Ademais, a existência da hipoteca incidente sobre o imóvel é de conhecimento público, tendo em vista a publicidade registral da existência de gravame real. Convém ressaltar que finalidade da escritura pública é de dar publicidade à situação do imóvel, não podendo a parte autora alegar seu desconhecimento. Portanto, a autora tinha plena ciência desde a data em que tomou posse do imóvel de que este continha ônus hipotecário. Por outro lado, no tocante às despesas cartorárias, convém consignar o disposto no artigo 490 do Código Civil: “Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”. Depreende-se, portanto, em análise aos autos, ser dever da parte autora as referidas custas cartorárias. Outrossim, não obstante o entendimento pacificado pelos nossos Tribunais no sentido de que a hipoteca constitui direito real de garantia sobre coisa alheia, que a acompanha até o cumprimento da obrigação, a Jurisprudência tem mitigado os efeitos desse instituto, em atenção a outros princípios mais importantes, como a boa-fé dos promissórios compradores de unidades autônomas de imóvel hipotecado. Assim, denota-se que o adquirente de boa-fé não é atingido pelos efeitos da hipoteca constituída sobre bem imóvel que adquiriu, quando esta foi constituída pelo vendedor em favor do agente financeiro, tendo sido editada, inclusive a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça – 30/03/2005 – DJ 25/04/2005, in verbis: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Desta forma, verifica-se que na hipótese de haver constituição de hipoteca sobre o imóvel, ofertada pela construtora, em favor do agente financeiro, o adquirente não é atingido pelos efeitos dessa constituição, tampouco tal gravame pode prejudicar o adquirente do imóvel por dívida do devedor, não importando se a hipoteca foi em momento anterior ou posterior à promessa de compra e venda do imóvel, devendo, nesses casos, ser prestigiada a boa-fé dos adquirentes. Corroborando com a referida assertiva, os seguintes julgados: AGRAVO LEGAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART. 557. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. CRÉDITOS ENTRE A CEF E A CONSTRUTORA VINCULADOS AOS RECURSOS VINCULADOS AO FGTS. LIBERAÇÃO DE CAUÇÃO. IMÓVEL QUITADO PELO ADQUIRENTE. - Para o julgamento monocrático nos termos do art. 557, § 1º, do CPC, não há necessidade de a jurisprudência dos Tribunais ser unânime ou de existir súmula dos Tribunais Superiores a respeito. - O promissário comprador de unidade habitacional apenas responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não pode responder com o seu imóvel residencial pela dívida assumida pela instituição financeira junto à CEF, na qualidade de gestora do FGTS. - A questão já foi, inclusive, sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça, que assim enunciou: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (súmula 308, julgada em 30.03.2005; DJ 25/04/2005 p. 384; RSTJ vol. 190 p. 645). - O caso dos autos demonstra a boa-fé da adquirente. Pagou as prestações de seu imóvel próprio, enquanto o agente financeiro deixou de cumprir com as obrigações que lhe cabia perante o gestor do FGTS, a CEF. - Se a decisão agravada apreciou e decidiu a questão de conformidade com a lei processual, nada autoriza a sua reforma. - Agravo legal desprovido. (Grifo nosso) (AI 0019050365201240360000 – AI – Agravo de Instrumento – 479525 – TRF3 – Primeira Turma – DJF3: 10/09/2012 – Relator: Desembargador Federal José Lunardelli) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. IMÓVEL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. INVALIDADE DO GRAVAME. SÚMULA 308, DO STJ. 1. Trata-se de apelação interposta contra a sentença proferida pelo MM. Juiz Federal da 3ª Vara da Seção Judiciária de Alagoas, que julgou procedente o pedido para "reconhecer o domínio dos autores sobre o imóvel constituído pelo 'apartamento nº 202, componente do Edifício Rena, situado na Rua Antônio Mendonça nº 18, Loteamento Stella Maris, Jatiúca, Cidade', retroagindo tal direito ao dia 17 de outubro de 1995, data em que este foi adquirido". Determinou, ainda, que a CEF providenciasse o cancelamento da hipoteca gravada em seu favor sobre o referido imóvel e condenou as demandadas ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, que fixou em R$ 2.000,00 (dois mil reais), pro rata. 2. "Merece ser afastada a alegação de ilegitimidade passiva da Construtora Almeida Guerra Engenharia LTDA, haja vista que a solução da controvérsia poderá repercutir negativamente sobre a relação jurídica firmada entre a CEF e a respectiva Construtora, na medida em que se discute se a ausência de repasse dos recursos financeiros captados através daquela empresa pública tem o condão de garantir a manutenção da hipoteca gravada em torno do imóvel guerreado, o que, posteriormente, poderá gerar eventuais ações regressivas. Portanto, entendo como imprescindível a sua participação nestes autos" (Trecho retirado da sentença). 3. Este egrégio Tribunal já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor. Precedentes. 4. Sobre a questão, o Superior Tribunal de Justiça editou o enunciado nº 308, que assim dispõe: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 5. Consoante se infere dos documentos juntados aos autos, o autor comprovou a quitação do imóvel em questão, não mais podendo, portanto, sofrer qualquer responsabilização, ainda que haja, anteriormente à alienação da unidade imobiliária, hipoteca firmada entre o agente financeiro e a construtora. 6. Note-se, inclusive, que o postulante já teve reconhecida a sua boa-fé na aquisição da coisa no julgamento do processo nº 96.4396-5 (embargos de terceiro). 7. Apelação desprovida.(Grifo nosso) (AC 00016308820114058000 – Apelação Cível – 554796 – TRF5 – Primeira Turma – DJE: 31/05/2013 – Relator: Desembargador Federal FRANCISCO CAVALCANTI) E M E N T A AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CANCELAMENTO DE HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. SÚMULA 308 DO STJ. QUITAÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. 1. Controvérsia acerca do direito dos agravantes ao cancelamento do ônus hipotecário sobre o imóvel por eles adquirido e quitado. 2. O entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça acerca da matéria foi consolidado na Súmula 308, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. 3. Tendo os agravantes cumprido as obrigações previstas no compromisso de compra e venda firmado com a construtora, deve ser determinada a baixa da hipoteca nas unidades autônomas em debate, bem como a outorga da escritura definitiva do imóvel, fixando-se prazo para o devido cumprimento (Grifo nosso) Precedentes desta Corte Regional. 4. Agravo de instrumento provido. (AGRAVO DE INSTRUMENTO – AI -5025530-27.2022.4.03.00000 – TRF3 – 1ª Turma – DJEN: 02/05/2023 – Relator: Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO) E M E N T A PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 STJ. 1. Contratos de compra e venda das unidades residenciais foram firmados entre a parte autora e Nova SRF Incorporadora e Construtora Ltda., sendo de rigor o reconhecimento da incompetência absoluta da Justiça Federal para decidir sobre relações entre particulares, da qual não participou a Caixa Econômica Federal, motivo pelo qual deve ser afastada a responsabilidade de assunção da obra pela empresa pública, ora agravante. 2. Nos termos da Súmula 308 do E. STJ, os efeitos da hipoteca, resultante de financiamento imobiliário, são ineficazes em relação à terceiro, visto que os autores não participaram da avença entre a Instituição Financeira e a Construtora/Incorporadora e a Empresa Pública é a única legitimada a liberação da hipoteca. 3. O terceiro adquirente é apenas responsável pelo pagamento integral da dívida relativa à unidade habitacional, não podendo responder com o seu imóvel pela dívida assumida pela SRF Incorporadora e Construtora Ltda. com a CEF. (Grifo nosso) 4. Agravo de instrumento provido em parte. (AGRAVO DE INSTRUMENTO – AI – TRF3 – 2ª Turma – DJEN: 23/05/2023 – Relator Desembargador Federal ALESSANDRO DIAFERIA) Destarte, no caso em tela, resta demonstrada a boa fé da parte autora quando da celebração do aludido contrato de compromisso de venda e compra, a despeito do tão enfatizado conhecimento da existência da hipoteca incidente sobre o imóvel, a que se rotulou como risco prévia e livremente assumido. No caso dos autos, a parte autora comprovou a quitação do imóvel objeto da presente demanda, consoante demonstram o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, em sua Cláusula Primeira, § 1º (Id. 24072652) e o Registro – R.2 da Matrícula 93.238 do 1º CRI de Sorocaba/SP (Id. 24072659), não podendo, portanto, sofrer qualquer responsabilização, ainda que haja, anteriormente à alienação da unidade imobiliária, hipoteca firmada entre o agente financeiro e a construtora. Nesse norte, convém ressaltar a certeza da promissória/compradora, quando da celebração do compromisso, de que uma vez por ela adimplidas as obrigações contratuais assumidas, especificamente a de quitar em sua plenitude o preço ajustado, nada mais natural, que a conseqüente outorga pela requerida da escritura definitiva de compra e venda do imóvel. Saliente-se, apenas, como registro ilustrativo e embasador da convicção desse entendimento, que não haveria maior incoerência do que se perpetuar o engessamento dos direitos dominiais da parte autora com a manutenção da hipoteca sobre o imóvel já quitado. Registre-se, também, que o adquirente da unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o banco financiador do empreendimento, visto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, de forma que havendo a quitação do preço respectivo, como no caso dos autos, o gravame não subsiste. Nesse sentido, ressalte-se que a discussão paralela entre a vendedora no tocante aos encargos exigidos pela instituição financeira em relação ao empréstimo garantido pela hipoteca, é assunto estranho à parte autora, adquirente do imóvel, que se desincumbiu satisfatoriamente de sua obrigação principal, pagando o preço ajustado e ciente de que o bem estaria livre e desembaraçado de qualquer ônus. Além disso, não restou demonstrada nos autos eventual anuência e participação dos moradores do loteamento “Parque São Bento”, acerca da obrigatoriedade do pagamento de 10% do valor da avaliação padrão do imóvel para que a hipoteca fosse liberada. Ademais, nesse norte, convém ressaltar o disposto na Cláusula Oitava, “caput” do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado entre as partes (fls. 21/22), in verbis: “CLÁUSULA OITAVA: A promitente vendedora uma vez paga integralmente do preço ajustado (sic), bem como paga de todas as demais obrigações e acréscimos previstos neste contrato (sic), deverá outorgar ao promissário comprador a escritura de transferência de domínio do lote compromissado por este instrumento livre e desembaraçado de ônus de qualquer natureza. Dez dias antes da lavratura da escritura, o promissário comprador deverá entregar nos escritórios da promitente vendedora, as certidões negativas de todos os impostos, taxas e multas incidentes sobre o terreno. Assim, diante do acima explanado, depreende-se que estando o imóvel integralmente quitado, tem a promissária/compradora pleno direito à obtenção da escritura pública definitiva, que ficará condicionada ao cancelamento da aludida hipoteca que grava o imóvel, consoante demonstra a Av. 1 da Matrícula do Imóvel sob nº 93.238, do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP (Id. 24072569), ressalvando que a parte autora deverá arcar com as despesas cartorárias, consoante o disposto no artigo 490 do Código Civil. Conclui-se, dessa forma, que o pedido da parte autora comporta parcial acolhimento, nos termos acima elencados. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, para o fim de: I – Declarar quitado o preço do Lote do Terreno nº 80, Quadra “BC”, do Loteamento Parque São Bento, Município de Sorocaba/SP. II – Declarar a ineficácia da hipoteca gravada e condenar a Requerida Empresa Gestora de Ativos – EMGEA S/A, a proceder à baixa da hipoteca gravada na Av.01 da Matrícula nº 93.238 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP, no prazo de 30 (trinta) dias, devendo o pagamento das despesas cartorárias ser efetuado pela parte autora. III - Condenar a Requerida Parque São Bento Empreendimentos Imobiliários Ltda, a outorgar a escritura definitiva de compra e venda do bem imóvel, visando posterior registro junto ao 1º Cartório de Registro de Imóveis de Sorocaba/SP. Convém ressaltar que a parte autora deverá arcar com as despesas cartorárias, consoante o disposto no artigo 490 do Código Civil. Considerando que a parte autora decaiu de parte mínima do pedido, condeno as requeridas ao pagamento dos honorários advocatícios que ora arbitro, em 10% (dez por cento) do valor da condenação, a serem proporcionalmente rateados, sendo certo que tal valor deverá ser atualizado, nos termos do disposto pela Resolução – CJF 658/2020, desde a presente data até a do efetivo pagamento. Custas “ex lege”. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Sorocaba, data lançada eletronicamente. SYLVIA MARLENE DE CASTRO FIGUEIREDO Juíza Federal

04/09/2023, 00:00

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Conclusão (para decisão)

Petição (Impugnação ao cumprimento de sentença)

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Decisão Interlocutória de Mérito

Evolução da Classe Processual (Requisição de tratamento psiquiátrico; entregue ao destinatário)

Conclusão (para decisão)

Julgamento em Diligência

Conclusão (para despacho)

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