Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: LUARA ASSIS BRASIL ALMEIDA Advogados do(a)
AUTOR: ADEISE MAGALI ASSIS BRASIL - SP45085, SILVIA MARIA GUARINO - SP105391
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, G R PAES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME, RESIDENCIAL GUADALUPE SPE LTDA Advogado do(a)
REU: DIEGO MARTIGNONI - RS65244-A Advogado do(a)
REU: ANDERSON LUIZ DOS SANTOS - SP186124 D E C I S Ã O
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5012064-33.2021.4.03.6100 / 17ª Vara Cível Federal de São Paulo
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de condenação ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Foi formulado pedido de tutela para que fosse determinada a suspensão do pagamento das parcelas mensais do financiamento imobiliário até prolação da sentença, impedindo a cobrança das prestações vencidas e vincendas. A autora narrou ter adquirido o imóvel residencial situado na Avenida Nossa de Guadalupe, nº 151, Guaianazes, matrícula nº 204.220 do 7ª CRI pelo valor de R$ 170.000,00, usando recursos financiados com a corré CEF, conforme contrato de financiamento com alienação fiduciária nº 8.444.23363304-3. Informa que, dois meses após a mudança, observou o aparecimento de marcas de infiltração e mofo, inicialmente no quarto de casal, situação que se agravou para atingir todo o imóvel, comprometendo armários e móveis novos. Declara que tentou resolver os problemas mencionados com a corré Residencial Guadalupe SPE, que recusou-se a comparecer no imóvel para vistoria. A inicial veio acompanhada de procuração e documentos. O pedido de gratuidade processual foi indeferido, determinando-se o recolhimento de custas (id 53974607 e id 56053922). A autora agravou da decisão (id 57476880), sobrevindo decisão favorável do TRF da 3ª Região, provendo o recurso para conceder os benefícios da justiça gratuita (id 241835314). A análise da liminar foi postergada (id 243684907). A CEF foi citada e apresentou contestação (id 248038523). Alegou, em preliminar, ilegitimidade passiva, pois teria atuado apenas como agente financeiro, não tendo ingerência sobre o projeto executado, materiais e demais obras, sendo a responsabilidade dos vícios apontados na inicial do construtor e dos vendedores. No mérito, alegou não haver motivo para rescisão do contrato de mútuo pactuado. O Grupo Paes Empreendimentos Imobiliários foi citado e apresentou contestação (id 251164026), alegando, em preliminar, ilegitimidade passiva, pois não seria a proprietária da unidade imobiliária questionada, tendo apenas agido como intermediária do negócio. Réplica da autora no id 254202243 e id 25420917. Com relação à corré Residencial Guadalupe SPE Ltda., foi certificado que ocorreram três tentativas de citação e indícios de ocultação (id 267889105) Sobreveio contestação da corré Residencial Guadalupe SPE Ltda. (id 270245789), alegando que os defeitos de infiltração e mofo narrados na inicial foram resolvidos com a instalação de um rufo entre muros vizinhos. Afirma que, após a obra, tentou agendar visita na unidade residencial da autora para checar se o problema persistia e que foi impedido pela autora, que recusou-se a recebê-la. Alegou que o verdadeiro motivo para o pedido de rescisão contratual é a impossibilidade de arcar com o pagamento do financiamento imobiliário. Afirma, ainda, que o inadimplemento das parcelas acarretou a consolidação da propriedade em nome da CEF. É o relatório. Decido. De plano, deve ser acolhida a preliminar de ilegitimidade de parte arguida pela Caixa Econômica Federal – CEF, tendo em vista que ela não pode ser responsabilizada pelos vícios de construção do imóvel livremente escolhido pela autora, já que ela somente atuou como agente financeiro na operação. Nesse sentido, vale citar os seguintes julgados: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA COM PEDIDO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. MORADIA POPULAR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL QUANDO AGIR COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. PRECEDENTES. DECISÃO AGRAVADA RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de reconhecer a ilegitimidade passiva da empresa pública ora agravante para responder à ação por vício de construção de imóvel quando atuar como mero agente financeiro. Precedentes. 2. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, dar provimento ao recurso especial, para reconhecer a ilegitimidade passiva da CEF. (AIRESP - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - 1507381 2015.00.01392-7, RAUL ARAÚJO, STJ - QUARTA TURMA, DJE DATA:01/07/2019) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. INDENIZAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. MERO AGENTE FINANCEIRO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. "A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda." (REsp 1163228/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2012, DJe 31/10/2012). 2. A análise da pretensão recursal sobre a alegada responsabilidade do agente financeiro pela execução da obra demandaria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão recorrido, com o revolvimento das provas carreadas aos autos, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido. (AINTARESP - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - 1456292 2019.00.52552-3, LUIS FELIPE SALOMÃO, STJ - QUARTA TURMA, DJE DATA:23/08/2019) RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. 1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedente da 4ª Turma no REsp. 1.102.539/PE. 3. Hipótese em que não se afirma, na inicial, tenha a CEF assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora, o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto. 4. O acórdão recorrido, analisando as cláusulas do contrato em questão, destacou constar de sua cláusula terceira, parágrafo décimo, expressamente que "a CEF designará um fiscal, a quem caberá vistoriar e proceder a medição das etapas efetivamente executadas, para fins de liberação de parcelas. Fica entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de aplicação do empréstimo, sem qualquer responsabilidade da CEF pela construção da obra." Essa previsão contratual descaracteriza o dissídio jurisprudencial alegado, não havendo possibilidade, ademais, de revisão de interpretação de cláusula contratual no âmbito do recurso especial (Súmulas 5 e 7). 5. Recurso especial da CAIXA SEGURADORA S/A não conhecido e recurso especial do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DA PRAÇA E OUTROS não provido. (RESP 200602088677, MARIA ISABEL GALLOTTI, STJ - QUARTA TURMA, DJE DATA:15/04/2013). CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO AGENTE FINANCEIRO POR DEFEITOS NA OBRA. ILEGITIMIDADE RECONHECIDA. PRECEDENTE. 1. A responsabilidade advém de uma obrigação preexistente, sendo aquela um dever jurídico sucessivo desta que, por sua vez, é dever jurídico originário. 2. A solidariedade decorre de lei ou contrato, não se presume (art. 265, CC/02). 3. Se não há lei, nem expressa disposição contratual atribuindo à Caixa Econômica Federal o dever jurídico de responder pela segurança e solidez da construção financiada, não há como presumir uma solidariedade. 4. A fiscalização exercida pelo agente financeiro se restringe à verificação do andamento da obra para fins de liberação de parcela do crédito financiado à construtora, conforme evolução das etapas de cumprimento da construção. Os aspectos estruturais da edificação são de responsabilidade de quem os executa, no caso, a construtora. O agente financeiro não possui ingerência na escolha de materiais ou avaliação do terreno no qual que se pretende erguer a edificação. 5. A Caixa Econômica Federal é parte ilegítima para figurar no pólo passivo de ação indenizatória que visa o ressarcimento por vícios na construção de imóvel financiado com recursos do SFH, porque nesse sistema não há obrigação específica do agente financeiro em fiscalizar, tecnicamente, a solidez da obra. 6. Recurso especial que se conhece, mas nega-se provimento. (STJ - REsp: 1043052 MG 2008/0064285-1, Relator: Ministro HONILDO AMARAL DE MELLO CASTRO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/AP), Data de Julgamento: 08/06/2010, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/09/2010) "PROCESSUAL CIVIL. SFH. AÇÃO PROPOSTA CONTRA A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL E A VENDEDORA/CONSTRUTORA. PEDIDO DE ABATIMENTO PROPORCIONAL NO PREÇO E DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS DECORRENTES DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS. CUMULAÇÃO DE PEDIDOS CONTRA RÉUS DIVERSOS. IMPOSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE DA CEF. RECURSO DESPROVIDO. 1. A Caixa Econômica Federal, na condição de agente financeiro, não pode ser responsabilizada por eventuais vícios na construção de imóveis por ela financiados, pois tal questão refere-se aos contratos de compra e venda pactuados entre os compradores e a vendedora/construtora, e não aos contratos de mútuo firmados. 2. As questões afetas a defeitos construtivos dizem respeito exclusivamente à vendedora/construtora, não tendo a Justiça Federal competência para sua apreciação (art. 109, I, da CF/88). Descabida a cumulação de pedidos contra réus diversos e, por conseguinte, o exame quanto ao mérito da pretensão reparatória (art. 292 do CPC). 3. Precedentes deste Tribunal: (AC 0023293-86.2004.4.01.3300 / BA, Rel. Desembargador Federal JOÃO BATISTA MOREIRA, Quinta Turma, e-DJF1 p.31 de 21/03/2011; AC 0020494-75.2001.4.01.3300 / BA, Rel. Juiz Federal RODRIGO NAVARRO DE OLIVEIRA, 4ª Turma Suplementar, e-DJF1 p.468 de 13/09/2012; e AC 0019727-94.1998.4.01.3800 / MG, Rel. Juiz Federal GRIGÓRIO CARLOS DOS SANTOS, 4ª Turma Suplementar, e-DJF1 p.157 de 17/08/2011)." (AC 200301000418059, JUIZ FEDERAL JOSÉ ALEXANDRE FRANCO, TRF1 - 2ª TURMA SUPLEMENTAR, e-DJF1 DATA:17/01/2013 PAGINA: 103) "PROCESSUAL CIVIL. SFH. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. INDENIZAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. 1. O laudo prévio feito pela CEF avalia, tão somente, as condições do imóvel para estabelecer o valor da garantia para fins do financiamento, considerando as condições de conservação e de mercado. 2. Só o fato de a CEF figurar como mera interveniente na qualidade de agente financeiro, não a torna, automaticamente, parte legítima para discussão de defeitos de construção de imóvel, tampouco para pagamento de indenização, uma vez que a relação estabelecida entre a mesma e o mutuário diz respeito ao contrato de financiamento, ficando sua responsabilidade adstrita às questões afetas ao contrato de mútuo hipotecário. 3. Apelação improvida." (AC 200651010058291, Desembargador Federal LUIZ PAULO DA SILVA ARAUJO FILHO, TRF2 - SÉTIMA TURMA ESPECIALIZADA, E-DJF2R - Data: 23/08/2013) Portanto, atuando a CEF na condição de agente financeiro, não há legitimidade para ser responsabilizada civilmente por eventuais vícios de construção do imóvel financiado, mostrando-se forçoso o reconhecimento da sua ilegitimidade passiva para a causa.
Ante o exposto, JULGO EXTINTO EM PARTE O PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos dos art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, excluindo a CEF do polo passivo da presente demanda. Prossegue o feito, contudo, em relação aos demais Réus, razão pela qual, nos termos do art. 64, §§ 1º e 3º, do CPC/2015, DECLINO de minha competência para processar e julgar o presente feito. Com o trânsito em julgado da presente decisão, remetam-se os autos à Justiça Estadual de São Paulo. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor da CEF, que fixo em 10% do valor da causa, restando suspensa a condenação em razão da concessão da Justiça Gratuita. P.R.I. São Paulo, 15 de dezembro de 2022.