Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: FERNANDO DA SILVA MATOS, MONIQUE CARLA ALVES CASTELHANO MATOS Advogado do(a)
APELANTE: KATIA REGINA SANCHES DOS SANTOS CASTELHANO - SP328594-A
APELADO: MONCAIO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, VALORIZE INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: ROGERIO LOURENCO - SP148188-A Advogados do(a)
APELADO: CRISTIANE AURORA MELO FRANCO BAHIA - SP360635-N, FILIPE RODRIGUES CARVALHO - SP278762-N OUTROS PARTICIPANTES: D E C I S Ã O
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região Vice Presidência APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5003034-46.2018.4.03.6110 RELATOR: Gab. Vice Presidência
Trata-se de recurso especial interposto por FERNANDO DA SILVA MATOS e MONIQUE CARLA ALVES CASTELHANO contra acórdão proferido por órgão fracionário deste Tribunal Regional Federal, assim ementado: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. RESCISÃO. IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL ENTREGUE NO PRAZO PREVISTO EM CONTRATO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. LEGALIDADE NA UTILIZAÇÃO DO INCC. RECURSO DESPROVIDO. 1. Pela documentação acostada aos autos verifica-se que o imóvel foi entregue na data prevista nos contratos. 2. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel 'na planta', normalmente há previsão contratual da denominada 'cláusula de tolerância', por meio da qual já fica estipulada a prorrogação, em caráter excepcional, do prazo de entrega do imóvel, caso ocorram imprevistos. 3. A jurisprudência do C. STJ entende que referida cláusula não é abusiva, desde que o prazo máximo de prorrogação da entrega do imóvel não ultrapasse 180 (cento e oitenta) dias. Precedentes. 4. Anoto, por oportuno, e em que pese o fato de o novel diploma legislativo não se aplicar ao caso, que a validade da 'cláusula de tolerância' - desde que pelo prazo de até 180 dias - foi expressamente consignada pela Lei 13.786/2018 - que acrescentou na Lei nº 4.591/64 o artigo 43-A, e seu parágrafo 1º. 5. No caso dos autos o prazo final (conforme o contrato) seria 16/08/2017, e com o acréscimo de 180 dias o prazo poderia se estender até 16/02/2018. Conquanto não haja provas nos autos de que houve a efetiva entrega do imóvel por meio da colocação das chaves à disposição dos mutuários, aduzindo os autores que as obras não foram concluídas, há provas de que o imóvel foi concluído dentro do prazo estipulado nos contratos. 6. Portanto, é incabível a rescisão do contrato sob o fundamento de que o imóvel não foi entregue ou de que houve atraso na entrega. 7. Também alega a parte autora que tem direito à rescisão do contrato tendo em vista que o imóvel possui vícios de construção, consistente em caixas de esgoto construídas no quintal e não previstas no memorial descritivo, assim como a existência de muros de arrimo. 8. Analisando o memorial descritivo verifica-se que a construção de muros de arrimo/contenção consta expressamente no item 10.1. e que as caixas de esgoto na verdade são parte do sistema de escoamento das águas pluviais, também descritas no item 5 do referido memorial, não existindo falhas ou vícios de construção, não cabendo a rescisão do contrato também por este fundamento. 9. O INCC (Índice Nacional da Construção Civil) reflete os custos da construção civil, considerando os preços de materiais, insumos, mão-de-obra, sendo devido durante a construção do imóvel porquanto decorrente da variação do custo da unidade adquirida. Não configura ilegalidade na correção monetária pelo INCC, o qual incide sobre o saldo devedor até a expedição do habite-se pela Prefeitura. 10. Também não há provas nos autos de que os autores efetuaram qualquer pagamento após a entrega do imóvel a título de INCC. 11. Como não é possível a rescisão do contrato com base nos fundamentos lançados na inicial fica prejudicada a análise dos pedidos de pagamento de indenização por danos morais, de restituição integral dos valores pagos, de responsabilidade pelo pagamento da multa contratual, de indenização pelos lucros cessantes, incluindo-se a apreciação de outros consectários que decorreriam da rescisão contratual. 12. Recurso desprovido. Alega a parte recorrente violação a dispositivos legais e dissídio jurisprudencial. Decido. O recurso não merece admissão. No que se refere à alegação de aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a matéria não foi objeto de debate neste Tribunal, o que obsta o seu conhecimento pela Corte Superior, configurada que está inovação recursal e ausência de prequestionamento da matéria, aplicando-se a Súmula 282 do STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada". Constata-se, ainda, que a matéria não foi considerada na fundamentação da decisão recorrida e tampouco na decisão dos embargos de declaração interpostos pelos recorrentes, rejeitados pela E. Turma. Dessa maneira, incide, também, no caso em tela, a vedação expressa no verbete da Súmula 211 do STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo". Não houve alegação de violação ao art. 1022 do CPC. A parte recorrente trata de desenvolver a tese que entende amparar sua pretensão e externar o seu inconformismo com o acórdão recorrido, deixando, no entanto, de atender ao requisito do prequestionamento. No entanto, na via estreita do recurso especial, para que haja interesse em recorrer, não basta mera sucumbência, como nos demais recursos ordinários. É necessário que haja efetivamente uma questão de direito federal, pois o especial não se presta a examinar a justiça da decisão, mas a solucionar controvérsia acerca da interpretação das normas federais. Quanto ao mérito, a pretexto de alegar violações à lei federal, a parte recorrente pretende rediscutir a justiça da decisão, em seu contexto fático-probatório. Após análise dos elementos contidos nos autos, a Turma julgadora decidiu pela impossibilidade da rescisão contratual, pois não houve atraso na entrega do imóvel e tampouco foi comprovada a existência de vícios na construção do imóvel, nos seguintes termos (ID 221527896, p. 1/2 e 4/5 - fls. 721/2 e 724/5): Em 15/04/2015 os autores celebraram com as rés Moncaio Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e Valorize Incorporações e Construções Ltda. “Instrumento Particular com Condições Suspensivas de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal de Terreno e Respectivo Custeio da Construção Mediante Financiamento a ser Obtido na Modalidade “Carta de Crédito Associativo” (Id 123963685 - Pág. 40) cujas cláusulas assim dispõem: (...) Com bem explicitado na sentença “Os autores aduzem que o dies a quo seria a data do contrato com o primeiro comprador de uma unidade autônoma, o que teria ocorrido em meados de 2013, mas tal data é estranha ao contrato que vincula autores e rés, não os vinculando” (Id 123963718 - Pág. 4). O contrato de financiamento foi firmado com a CEF em 16/04/2015. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel 'na planta', normalmente há previsão contratual da denominada 'cláusula de tolerância', por meio da qual já fica estipulada a prorrogação, em caráter excepcional, do prazo de entrega do imóvel, caso ocorram imprevistos. (...) No caso dos autos o prazo final (conforme o contrato) seria 16/08/2017, e com o acréscimo de 180 dias o prazo poderia se estender até 16/02/2018. Conquanto não haja provas nos autos de que houve a efetiva entrega do imóvel por meio da colocação das chaves à disposição dos mutuários, aduzindo os autores que as obras não foram concluídas, há provas de que o imóvel foi concluído dentro do prazo estipulado nos contratos. Com efeito, analisando os documentos acostados verifica-se que a construção do imóvel obedeceu ao cronograma estipulado no contrato tendo em vista que o Habite-se foi emitido pela Prefeitura de Sorocaba em 13/06/2017 (fl. 31 de ID 9753229), que a referida construção foi averbada perante o registro de imóveis na respectiva matrícula em 24/11/2017 (fl. 99 do ID 9753229) e que a CEF realizou vistoria em 28/03/2017 (fls. 101/103 do ID 9753229), constatando que 100% das obras estavam concluídas. Portanto, é incabível a rescisão do contrato sob o fundamento de que o imóvel não foi entregue ou de que houve atraso na entrega. Da alegação de existência de vícios de construção Também alega a parte autora que tem direito à rescisão do contrato tendo em vista que o imóvel possui vícios de construção, consistente em caixas de esgoto construídas no quintal e não previstas no memorial descritivo, assim como a existência de muros de arrimo. Analisando o memorial descritivo verifica-se que a construção de muros de arrimo/contenção consta expressamente no item 10.1 (Id 123963687 - Pág. 25): “10.1 MUROS DE ARRIMO/CONTENÇÃO (...)" Em relação às caixas de esgoto construídas no quintal na verdade
trata-se de parte do sistema hídrico, tratando-se de sistema de escoamento das águas pluviais, também previstas no Memorial Descritivo, item 5: “Serão construídos poços de visita e caixas de ligação de alvenaria com tampa removível nas posições assinaladas no Projeto, obedecendo as dimensões e os detalhes construtivos a serem apresentados.” (Id 123963687 - Pág. 23). Portanto, não existem falhas ou vícios na construção do imóvel, não cabendo a rescisão do contrato por este fundamento. Revisitar referidas conclusões pressupõe revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, função própria das instâncias ordinárias. Sua arguição, em sede de recurso especial, encontra impedimento na Súmula 7 do STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial". Verifica-se, ainda, que houve questões resolvidas a partir da interpretação das cláusulas contratuais pertinentes, inviabilizando-se o reexame nesta sede especial, ante a incidência da Súmula 5 do Superior Tribunal de Justiça: "A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial”. Não cabe o recurso, do mesmo modo, com base no permissivo do artigo 105, III, "c", da CF/88 (dissídio), pois a incidência da Súmula 7/STJ impede o cotejo analítico entre o acórdão recorrido e o(s) caso(s) paradigma(s) eventualmente retratado(s) no recurso. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA NÃO DEMONSTRADA. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 1. Ação de compensação por danos morais. 2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, apesar da interposição dos embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 4. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 5. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 6. Agravo interno não provido. (AINTARESP - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - 1554533 2019.02.23759-1, NANCY ANDRIGHI, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE 18/12/2019) (destaquei) PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO 3/STJ. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. ANUIDADES. CANCELAMENTO. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO, SIMILITUDE FÁTICA E INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO VIOLADO. SÚMULA 284/STF. SÚMULA 7/STJ. ANÁLISE PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A divergência jurisprudencial com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC/2015 e do art. 255, § 1º, do RISTJ, exige o necessário cotejo analítico e demonstração de similitude fático-jurídica entre os acórdãos supostamente divergentes, bem como a indicação do dispositivo legal interpretado de modo dissentâneo, o que não restou comprovado no presente caso. Hipótese, por extensão, da Súmula 284/STF. 2. A incidência da Súmula 7 do STJ nas questões controversas apresentadas é, por consequência, prejudicial para a análise de apontado dissídio jurisprudencial, e impede o seguimento do presente recurso pela alínea c do permissivo constitucional. 3. Agravo interno não provido. (AINTARESP - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - 1518728 2019.01.63918-2, MAURO CAMPBELL MARQUES, STJ - SEGUNDA TURMA, DJE 22/11/2019) (destaquei) Em face do exposto, não admito o recurso especial. Intimem-se. São Paulo, 24 de maio de 2023.