Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: RODRIGO CAMPOLONGO DINIZ, DAIANA CORREIA DINIZ ADVOGADO do(a)
APELANTE: HERMINIO AUGUSTO MADEIRA PEREIRA - SP194744-A
APELADO: A. B. EXITO APOIO ADMINISTRATIVO LTDA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, GINDRO & OLIVEIRA IMOBILIARIA LTDA ADVOGADO do(a)
APELADO: JOAO LUIZ PEREIRA DA SILVA - SP386336-A ADVOGADO do(a)
APELADO: CAROLINA COTRIN DE OLIVEIRA - SP424349-A ADVOGADO do(a)
APELADO: HELEN RODRIGUES DE SOUZA - SP433385-A ADVOGADO do(a)
APELADO: ANA LAURA GEHRINGER ADVOGADO do(a)
APELADO: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659-A ADVOGADO do(a)
APELADO: TIAGO JORGE REZENDE - SP224848-A DECISÃO A parte autora ajuizou a presente ação de obrigação de fazer c/c pedido de indenização por dano material e moral em face das empresas Nova Casa Imóveis (matriz), A B Exito Apoio Administrativo EIRELLI – EPP e Caixa Econômica Federal para que as requeridas sejam condenadas a efetivar a transferência do imóvel financiado pela instituição bancária, além do ressarcimento de valores indevidamente cobrado e condenação pelos aborrecimentos vivenciados em decorrência da falta de regularização junto aos registro de imóveis. Inicialmente distribuído o feito na Justiça Estadual, este Juízo declinou da competência a favor do Juizado Especial Federal (id 353553112), posteriormente remetida a demanda à Justiça Federal (id 353553125). Matrícula do imóvel (id 353553598). Indeferida a tutela de urgência (id 353553604). Contestação da Caixa Econômica Federal (id 353553609). Contestação da empresa Gindro e Gindro Imobiliária ME - nome fantasia de Nova Casa Imóveis (id 353553621) em que nega ter recebido a quantia de R$ 7.250,00, pois, segundo ela valor foi pago à requerida A.B. Exito. Afirma também que não recebeu a quantia de R$ 1.500,00. Em sua contestação, A.B. Exito Apoio Administrativo EIRELI (id 353553635) nega ter ficado responsável pelo registro. Novas provas documentais pela parte autora (id 353553650). Tentativa de conciliação infrutífera (id 353553672). Sentença julgou procedente a demanda. Condenou a parte autora ao pagamento das despesas processuais, a incluir custas e honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor atualizado da causa, a ser igualmente repartido entre os réus, cuja execução ficará suspensa, em razão da concessão dos benefícios da Justiça Gratuita. Os autores recorrem para protestar, sob afirmação de que a empresa A.B. Exito Apoio Administrativo EIRELI (Exito Assessoria Bancária) ficou responsável por toda intermediação junto à Caixa Econômica Federal para obtenção do financiamento do imóvel, além da regularização do instrumento de financiamento imobiliário. Para esses fins, foi pago à essa requerida (A.B. Exito) a importância de R$ 7.250,00 a título de despesas do contrato, ITBI, taxas e demais despesas cartorárias, nesse compasso, pleiteiam a indenização por dano material a ser ressarcido (importância de R$ 7.250,00) para cobrir despesas do registro em cartório, taxas, ITBI. Também aponta que a CEF passou a cobrar dos apelantes as prestações de financiamento celebrado, contudo, sem que o instrumento esteja formalmente legalizado, fato que levanta suspeitas sobre a transação. Literalmente os recorrentes afirmam que: “É importante frisar, que o Apelado A. B. EXITO APOIO ADMINISTRATIVO EIRELLI – EPP, recebeu o valor de R$ 7.250,00 (Sete Mil e Duzentos e Cinquenta Reais), dizendo se tratar de Despesas de Contrato, ITBI, Taxas, e demais despesas de Cartório, e em contrapartida, se observa que no “INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO SFH – SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL”, elaborado pelo Apelado CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, existe a cobrança do valor de R$ 1.500,00 (Hum Mil e Quinhentos Reais) para cobrir as Despesas Acessórias (Custas Cartorárias: Registro e ITBI), sendo este valor esta embutido no Valor Total do Financiamento. Portanto, se pode concluir que o valor de R$ 7.250,00 (Sete Mil e Duzentos e Cinquenta Reais) pagos ao representante do Apelado A. B. EXITO APOIO ADMINISTRATIVO EIRELLI – EPP, não foi utilizado para pagamento de quaisquer despesas, e sim, utilizado em benefício próprio. É correto afirmar, que tanto o Apelado A. B. EXITO APOIO ADMINISTRATIVO EIRELLI – EPP, quanto o Apelado CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, cobraram pelos serviços de Cartório, porém, até a presente data não houve a regularização do referido imóvel em nome dos Apelantes, pois, se pode observar na CERTIDÃO DE MATRÍCULA nº 28.823, juntada aos competentes autos, que até a presente data não foi efetuada a competente AVERBAÇÃO DE ALIENAÇÃO do Financiamento Imobiliário realizado pelos Apelantes, existindo o risco eminente de que o referido imóvel possa ser vendido a outras pessoas, aumentado ainda mais o problema apresentado.” Apresentadas as contrarrazões. Remetidos os autos a esta E. Corte Federal. É O RELATÓRIO. Decido. Por estarem presentes os requisitos estabelecidos na Súmula/STJ n.º 568 e nos limites defluentes da interpretação sistemática das normas fundamentais do processo civil (artigos 1º ao 12) e artigo 932, todos do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), passo a decidir monocraticamente, em sistemática similar a que ocorria no antigo CPC/73. O julgamento monocrático atende aos princípios da celeridade processual e da observância aos precedentes judiciais, ambos contemplados na legislação processual civil, e tal qual no modelo antigo, é passível de controle por meio de agravo interno (artigo 1.021 do CPC/2015), cumprindo o princípio da colegialidade. No caso em tela, os demandantes ajuizaram a presente ação reportando a aquisição de imóvel - apto. n. 208 do Edifício Monte Alegre, localizado na Rua Marquês de Monte Alegre, nº 262, Jardim Miramar, Praia Grande/SP, com matrícula n. 28.823 do Cartório de Registro de Imóveis de Praia Grande/SP. O referido imóvel foi negociado pelo valor de R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) e para integralizar a importância, os recorrentes necessitaram recorrer de financiamento imobiliário contraído junto à Caixa Econômica Federal. Inicialmente, os autores reportam, que em 05/11/2014, compareceram no estabelecimento comercial da requerida Nova Casa Imóveis para discutirem sobre a aquisição do imóvel em questão e, na oportunidade, apresentaram toda a documentação pertinente, discutiram a forma de pagamento e assinaram o competente compromisso de venda e compra de imóvel residencial. Nessa ocasião, somente foi ofertado aos apelantes uma cópia simples do compromisso de compra e venda. Prosseguem alegando que a requerida Nova Casa Imóveis, atuando como intermediária desta transação comercial, indicou a empresa credenciada e correspondente da Caixa Econômica Federal para atuar em relação ao financiamento imobiliário sugerido. Naquela oportunidade, os requerentes entregaram à requerida Nova Casa Imóveis, como forma de sinal e princípio de pagamento, um cheque no valor de R$ 5.000,00. Foi indicada a empresa A.B. Exito Apoio Administrativo EIRELLI – EPP, com nome fantasia Exito Assessoria Bancária, representado pela Srta. Sabrina Martinez R de Oliveira e informado que a referida empresa estava credenciada e atuava como Correspondente Caixa da instituição bancária. Portanto, se incumbia de realizar todo o trâmite legal para que os requerentes conseguissem o financiamento imobiliário requerido. Nessa data foi entregue um cheque no valor de R$ 7.250,00 para pagamento de valores referentes as despesas contratuais, ITBI, taxas e demais despesas de Cartório. Em 30/12/2014 foi formalizado com a Caixa Econômica Federal o instrumento particular de venda e compra de imóvel, mutuo e alienação fiduciária em garantia no SFH – Sistema Financeiro Habitacional, novamente nas dependências da requerida Nova Casa Imóveis. O cheque no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) entregue como sinal e princípio de pagamento foi devolvido aos requerentes e o valor da compra do referido apartamento foi acertado junto a requerida Caixa Econômica Federal da seguinte forma: R$ 115.009,35 correspondente ao valor do financiamento concedido pela CAIXA; R$ 1.500,00 referente ao valor de financiamento para despesas acessórias e R$ 14.490,65 valor da conta vinculada ao FGTS. O contrato de financiamento sob n. 1.4444.0779914-4 (id 353553103, id 353553104, id 353553105, id 353553106), embora assinado pelos autores, não lhes foi entregue totalmente regularizado, razão pela qual por esta demanda também pleiteiam a apresentação pelas requeridas do documento formalmente aperfeiçoado mediante a assinatura dos representantes da Caixa Econômica Federal com as respectivas firmas reconhecidas. E além disso, perseguem os demandantes que o instrumento seja averbado na matrícula do imóvel, providência até então não finalizada. Pois bem. Em primeiro lugar, é certo ser do adquirente a responsabilidade pelas despesas relativas à formalização da transferência da propriedade e pelas respectivas averbações na matrícula do imóvel. O compromisso de compra e venda (id 353553101/353553102) prescreve, na sua Cláusula 06 – do referido instrumento: “Cláusula 06 – DA ESCRITURA DEFINITIVA. A Escritura de Venda e Compra ou Correlata será outorgada pelos VENDEDORES aos COMPRADORES, após a conclusão do processo de financiamento descrito na CLÁUSULA QUARTA, ficando por conta dos COMPRADORES todas as despesas inerentes à mesma.” (id 353553102 – pg. 2). Por outro lado, no contrato de financiamento expressamente constou (id 353553106): “29 REGISTRO – O(s) DEVEDOR(ES) apresentará(ão) à CAIXA o contrato registrado em até 30 (trinta) dias da sua assinatura, sendo que após este prazo é facultado à CAIXA considerar vencida antecipadamente a dívida ou registrar o contrato, para posterior reembolso pelo(s) DEVEDOR(ES).” Depreende-se pelo exposto que a liberação de recursos ao vendedor do imóvel, objeto do contrato de financiamento firmado entre os autores e a instituição financeira ré está condicionada à constituição da garantia contratual e, nos termos do artigo 23 da Lei 9.514/97, a referida garantia é constituída mediante registro do contrato de financiamento no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, não restando dúvida que o mutuário é responsável por essa obrigação. No caso, os autores alegam que não lhes fora entregue o contrato de financiamento bancário (mas somente uma cópia simples) e tal fato poderia indicar que não teriam como comprovar a efetivação do negócio jurídico, carecendo os autores dos requisitos previstos no artigo 373 do CPC, princípio basilar para a proposição de qualquer demanda: “A prova incumbe ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito”. Não obstante essa situação, os demandantes também trouxeram cópia da matrícula do imóvel em questão e também alegaram – e comprovaram - que recebem mensalmente as respectivas prestações do financiamento, sendo que no boleto encaminhado há indicação do número do contrato n. 1.4444.077991-4 (id 353553652). Ademais os documentos relacionados ao imóvel (taxa condominial, iptu) também foram apresentados, todos em nome do último proprietário constante na matrícula do imóvel, no caso, Thiago Vergani. Ao que consta, assinado o contrato de financiamento em 30/12/2014 e passados mais de 24 meses da assinatura do contrato e mesmo que emitidos os boletos para pagamento das parcelas das prestações do período, o instrumento não havia sido ainda registrado, de acordo com a matrícula do imóvel atualizada até 12/04/2016 (id 353553108), fato que causa muita perplexidade e em confronto com o artigo 23 da Lei n. 9.514/97. Por outro lado, em sua contestação, a CEF, preliminarmente, demonstrou o interesse na realização de audiência de conciliação. E prosseguiu para protestar pela denunciação à lide do correspondente bancário A.B. Exito Apoio Administrativo. Expressamente, a CEF disse: “Conforme se verifica dos autos, os fatos narrados decorreram de conduta de correspondente bancário – in casu, a corré A. B. EXITO APOIO ADMINISTRATIVO. Desse modo, requer a CAIXA seja a referida sociedade empresária denunciada à lide, eis que tem a obrigação de indenizar a CAIXA na hipótese de eventuais prejuízos causados a terceiros.” Outrossim, em condições normais, o negócio jurídico se aperfeiçoaria na mesa de negociação, onde estariam presentes o comprador e o vendedor e, eventualmente, o intermediário. Porém, a obtenção de financiamento bancária para aquisição de imóvel, dado o seu caráter burocrático para empréstimo de valor expressivo, comumente os mutuários contratam os serviços do Correspondente Caixa. In casu, os demandantes não apresentaram o pacto formal dos serviços, contudo depreende-se que a empresa A.B. Exito Apoio Administrativo prestou tais serviços. Em sua contestação, a empresa A.B. Exito Apoio Administrativo disse: “Desta feita, cumpre ressaltar que tal intermediação foi devidamente efetuada, uma vez que, conforme aduziram os próprios Autores, o financiamento foi devidamente liberado e permanece em pagamento, de modo que o serviço foi prestado. Contudo, muito embora aleguem os Autores que seria de responsabilidade desta Ré os trâmites perante o cartório, tal fato não procede. Isto porque o valor pago à corré AB se referia, tão somente, aos procedimentos bancários junto à corré CEF. Observa-se, inclusive, que nos próprios e-mails a Sra. Sabrina, então representante da corré, explica aos Autores que o valor das despesas junto à Prefeitura e ao cartório somariam o montante de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais), porém que poderiam ser parceladas junto ao financiamento pela CEF, sendo reembolsadas para que os próprios Autores dessem andamento aos trâmites:” Os serviços dos Correspondentes Caixa são regulados pela Resolução CMN n. 4.935, de 29 de julho de 2021, que dispõe sobre a contratação de correspondentes pelas instituições financeiras, estabelece, em seu artigo 3º, que “O correspondente atua por conta e sob as diretrizes da instituição contratante, que assume inteira responsabilidade pelo atendimento prestado aos clientes e usuários por meio do contratado”. Delineia-se que a instituição bancária - muito embora insista em argumentar que não possui responsabilidade pelo registro por ser atribuição contratualmente prevista ao comprador – não pode ser totalmente eximida da culpa pelo tumulto. A Caixa Econômica Federal responde objetivamente por atos de seus prepostos, dentre eles, os do correspondente bancário. Sobre a questão, segue-se a jurisprudência: “RESPONSABILIDADE CIVIL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CORRESPONDENTE BANCÁRIO. ATO ILÍCIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF. I - Condição de correspondente bancário que é suficiente para caracterizá-lo como preposto da instituição financeira, de forma que esta responde de forma objetiva e solidária por eventuais atos ilícitos por ele perpetrados, nos termos dos artigos 932, III, e 942, parágrafo único, do Código Civil, sem prejuízo de eventual direito de regresso. II - Descabimento da pretensão dos autores de condenação da CEF ao pagamento de multa por ato atentatório à dignidade da justiça. III – Danos morais que não se configuram em hipóteses de mero aborrecimento. Precedentes do STJ e desta Corte. IV – Inexistência de lucros cessantes, cuja caracterização depende de prova daquilo que a parte lesada razoavelmente deixara de lucrar e não de meras elucubrações dos autores quanto ao destino que poderiam ter dado aos valores despendidos em virtude de ato ilícito de terceiro. V – Recurso dos autores parcialmente provido. Recurso da CEF desprovido.” (TRF3, AC 5003703-17.2018.4.03.6105, Segunda Turma, Relatora Desembargadora Federal Audrey Gasparini, j. 28/11/2014) Nesse compasso, os documentos apresentados não comprovam cabalmente que a empresa Correspondente Caixa teria ficado responsável pela formalização, ressaltando-se que a parte autora não indicou provas orais a ser produzida quando questionada sobre a dilação probatória; não trouxe o contrato de prestação de serviços ou recibos relativos aos valores entregues à Correspondente Caixa. Porém, dada a evidente irregularidade contratual, haja vista a assinatura do contrato de financiamento bancário apresentado pela parte autora (sem o respectivo registro) e, aliado à emissão de boletos bancários, deve a instituição bancária proceder à regularização do instrumento. Isto porque, conforme já citada, a Cláusula 29 do contrato de financiamento é clara (id 353553106): “29 REGISTRO – O(s) DEVEDOR(ES) apresentará(ão) à CAIXA o contrato registrado em até 30 (trinta) dias da sua assinatura, sendo que após este prazo é facultado à CAIXA considerar vencida antecipadamente a dívida ou registrar o contrato, para posterior reembolso pelo(s) DEVEDOR(ES).” Assim, ante a vedação ao enriquecimento ilícito, entendo que a apelação deve ser parcialmente provida para que a Caixa Econômica Federal providencie o registro do contrato de alienação fiduciária na matrícula do imóvel, facultando à instituição financeira solicitar posterior reembolso ao mutuário, conforme disposição contratual acima indicada (Cláusula 29 do contrato de financiamento - id 353553106). Por consequência, não cabe o acolhimento para que seja provido pedido para que as requeridas sejam condenadas ao pagamento por danos morais e ao ressarcimento de valores na medida em que não restou cabalmente comprovada a entrega do valor e que a importância seria destinada para o registro. Esta decisão não impede que a Caixa Econômica Federal eventualmente inicie uma investigação no âmbito administrativo para perquirir sobre as responsabilidades acerca das irregularidades verificadas, ficando o seu critério proceder ou não eventual descredenciamento da empresa A.B. Exito Apoio Administrativo. Por fim, deve-se ressaltar que, se verificados obstáculos para se efetivar a providência acima determinada e demonstrando interesse, as partes poderão compor amigavelmente para solucionar a questão. Isto posto, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DA PARTE AUTORA. Considerando o parcial provimento ao recurso interposto pela autarquia, não incide ao presente caso a regra do artigo 85, §§ 1º e 11, do novo CPC, que determina a majoração dos honorários de advogado em instância recursal. Saliento, por fim, que eventuais recursos interpostos com o intuito de rediscutir as questões já definidas no julgado serão considerados meramente protelatórios, cabendo a aplicação de multa nos termos da normatização processual em vigor. Intimem-se. Publique-se. São Paulo, data da assinatura eletrônica. DAVID DANTAS Desembargador Federal
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5007083-97.2017.4.03.6100 RELATOR: DAVID DINIZ DANTAS