Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: MARLI ZIROLDO, MARCELO HENRIQUE SILVA Advogado do(a)
APELANTE: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA Advogado do(a)
APELADO: DIEGO MARTIGNONI - RS65244-A Advogado do(a)
APELADO: ITALO SCARAMUSSA LUZ - ES9173-A OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5021136-83.2017.4.03.6100 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY
APELANTE: MARLI ZIROLDO, MARCELO HENRIQUE SILVA Advogado do(a)
APELANTE: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA Advogado do(a)
APELADO: DIEGO MARTIGNONI - RS65244-A Advogado do(a)
APELADO: ITALO SCARAMUSSA LUZ - ES9173-A R E L A T Ó R I O
APELANTE: MARLI ZIROLDO, MARCELO HENRIQUE SILVA Advogado do(a)
APELANTE: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA Advogado do(a)
APELADO: DIEGO MARTIGNONI - RS65244-A Advogado do(a)
APELADO: ITALO SCARAMUSSA LUZ - ES9173-A V O T O De início, julgo prejudicado o pedido de antecipação da tutela recursal, visto que ora se procede ao julgamento definitivo da apelação. Diz a controvérsia acerca da validade do procedimento de execução extrajudicial movido pela CEF em face dos autores e da possibilidade de exercício do direito de preferência previsto na Lei n. 9.514/1997. Da leitura dos autos, tem-se que as partes celebraram, na data de 15/12/2011, o Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, Carta de Crédito com Recursos do SBPE no Âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, no qual os autores figuram como compradores e devedores fiduciantes e a ré como credora fiduciária do imóvel dado em garantia (ID 259031584). Ante o inadimplemento do contrato, que é incontroverso, houve a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome da instituição financeira em 30/12/2016 (Av. 8 – ID 259031585). O contrato de alienação fiduciária foi celebrado segundo as regras da Lei n. 9.514/97, que assim dispõe: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Nos contratos dessa natureza, o devedor fiduciante transfere a propriedade do bem imóvel à instituição financeira (credora fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do bem, ao passo que, havendo inadimplemento do contrato, e desde que obedecidos os procedimentos legais, a CEF tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer sua propriedade plena. Registro, por necessário, que o procedimento previsto pela Lei n. 9.514/1997 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade. Neste sentido, transcrevo recente julgado proferido por esta Corte Regional: DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. RETIDÃO DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. ABUSO DE DIREITO. APELO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é pacífica sobre a constitucionalidade do procedimento adotado pela Caixa Econômica Federal na forma do Decreto-Lei n.º 70/66, não ferindo qualquer direito ou garantia fundamental do devedor, uma vez que além de prever uma fase de controle judicial antes da perda da posse do imóvel pelo devedor, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento da venda do imóvel seja reprimida pelos meios processuais próprios. 2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente, conforme entendimento consolidado por esta Eg. Corte. 3. O vencimento antecipado da dívida e a consequente consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, nos termos do acordado na cláusula trigésima do contrato de financiamento, nada mais são que consectários da impontualidade e inadimplência no pagamento das prestações. 4. A alienação fiduciária compreende espécie de propriedade resolúvel, em que, inadimplida a obrigação a que se refere, consolida-se em favor do credor fiduciário. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira mutuante ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados para purgarem a mora no prazo de quinze dias, o que ocorreu na espécie. 5. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 6. É certo que a inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. 7. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.2017). 8. No caso dos autos, inexiste prova firme e segura de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais. 9. Ausentes quaisquer outros elementos que possam efetivamente elidir a validade da referida notificação, bem como, a legalidade do procedimento extrajudicial, a manutenção da consolidação da propriedade em favor da EMGEA é medida que se impõe. 10. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de admitir a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia ao credor fiduciário, desde que ocorra até a assinatura do auto de arrematação. 11. Contudo, na hipótese, a presente ação foi ajuizada em 17 de agosto de 2018, quase um ano e meio após a arrematação do imóvel pela EMGEA, registrada na matrícula do imóvel em 05 de abril de 2017, e alguns meses antes da venda do imóvel à terceiro de boa-fé, formalizada em 16 de novembro de 2018, conforme demonstra a Proposta de Compra e Venda acostada aos autos. 12. Não se vislumbra mais a possibilidade de retomada do contrato, para a purgação da mora pelas apelantes nos termos da Lei nº 9.514/97, sob pena de configuração de abuso de direito por parte do mutuário. 13. Recurso de apelação a que se nega provimento. (TRF3 – ApCiv n. 5020686-09.2018.4.03.6100, Rel. Des. Federal WILSON ZAUHY FILHO, 1ª Turma, J. 01/12/2020, e-DJF3 10/12/2020) Para que a consolidação da propriedade em nome da credora ocorra validamente, é imperioso que esta observe o procedimento cuidadosamente especificado pela norma aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei n. 9.514/1997, os devedores devem ser notificados pessoalmente para purgarem a mora no prazo de 15 dias, in verbis: § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. Pois bem. Na espécie, os apelantes alegam que a notificação extrajudicial para purgar a mora não foi acompanhada de demonstrativo atualizado do débito, impedindo o exercício do direito pelos mutuários. Sem delongas, a tese não prospera. Isso porque os documentos nos autos demonstram que os autores foram notificados na data de 25/08/2016 (ID 259031607), conforme certidão expedida pelo 9º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo-SP, bem como que o requerimento de intimação dos devedores àquela serventia foi devidamente instruído com a planilha de parcelas vencidas do financiamento (ID 259031610) e projeção detalhada do débito para fins de purgação da mora (ID 259031611). Nesse caso, caberia aos autores comprovar que a intimação recebida não foi acompanhada da planilha discriminada do débito, o que não fizeram, não se desincumbindo do ônus que recaía sobre si (art. 373, I, do CPC). Ainda que o houvessem feito, eventual ausência do demonstrativo não importaria em nulidade da consolidação da propriedade, considerando não se tratar de documento obrigatório, à luz do art. 26, § 1º, retro transcrito. Nesse sentido, precedentes desta Corte Regional: AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. AGRAVO PROVIDO. - No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. - O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade. - Quanto à purgação da mora, a Lei nº 9.514/97 prevê em seu artigo 39 a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal. Assim, como o artigo 34 do referido Decreto prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, há a possibilidade da purgação, nos termos em que previsto pelo Decreto-Lei, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. - A questão da purgação da mora, contudo, passou a obedecer nova disciplina com o advento da Lei nº 13.465 publicada em 12.07.2017 e que inseriu o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97. A partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos “encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos”. - Traçado este quadro, duas situações se distinguem. Em primeiro, nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017, entendo que pode o mutuário purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei nº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal. - Nesta situação é lícito ao mutuário purgar a mora e dar continuidade ao contrato, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade. - Diversamente, quando a propriedade foi consolidada em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei nº 13.465/2017 não mais se discute a possibilidade de purgar a mora, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97. Não se trata, em verdade, de retomada do contrato originário, mas de nova aquisição – novo contrato, com direito de preferência ao mutuário anterior que poderá exercê-lo caso efetue o pagamento do montante exigido pelo dispositivo legal. - No caso em análise, a consolidação da propriedade em nome da agravada foi averbada na matrícula do imóvel em 18.04.2016, portanto, antes da alteração legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017. Sendo assim, entendo ser lícito ao mutuário purgar a mora mediante o pagamento das parcelas vencidas, prêmios de seguro, multa contratual e dos custos relativos à consolidação da propriedade, com a consequente retomada do contrato. - Quanto à alegação de que a notificação para purgação do débito não foi acompanhada de planilha demonstrativa da dívida, tal documento não é obrigatório a acompanhar a notificação, como se verifica no artigo 26, § 1º da Lei nº 9.514/97. - Ainda, eventual realização de leilão em prazo superior àquele previsto pelo artigo 27 da Lei nº 9.514/97 (trinta dias) não implica a nulidade do procedimento de execução extrajudicial. - Quanto ao pedido para que a agravada não inscreva o nome do agravante em órgãos de proteção ao crédito, observo que o Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a simples discussão do débito não é suficiente para impedir a inclusão do nome do devedor nos cadastros de proteção ao crédito. - Considerando o acolhimento do pedido de pagamento das parcelas vencidas nos valores exigidos pela agravada com o objetivo de purgar a mora, entendo que igualmente deve ser acolhido o pedido de não inclusão do nome do agravante em cadastros de restrição de crédito, tais como o SPC, o SERASA, o CADIN e outros congêneres. - Agravo de instrumento provido. (TRF3, 1ª Turma, AI n. 5006080-74.2017.4.03.0000, Rel. Des. Federal WILSON ZAUHY FILHO, j. 28/03/2019, e-DJF3 02/04/2019) PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - OFERECIMENTO DE CAUÇÃO- ART. 300 DO NCPC - TUTELA DE URGÊNCIA - INDEFERIMENTO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS À CONCESSÃO - RECURSO DESPROVIDO. I - A concessão da tutela de urgência é medida de exceção, sendo imprescindível a verificação de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (NCPC, art. 300). II - Os autores alegam que não foram regularmente notificados para purgação da mora, pelo fato de que em nenhum momento foram notificados de forma detalhada pela Requerida, que não ajuntou à mesma uma memória de cálculos detalhada a fim do exercício de purga de mora. III - Não há qualquer disposição na lei de regência que imponha à credora o dever de notificar o devedor com informações detalhadas acerca do débito. Precedente desta E. Corte. IV - Como bem assinalado na decisão agravada ao concluir que: “Nem se alegue o desconhecimento das medidas executivas que seriam tomadas, pois, tendo subscrito o contrato de alienação fiduciária em garantia, não me parece crível que, estando inadimplentes, não teriam conhecimento das providências que seriam tomadas. Dessa forma, fica afastado, também, o “periculum in mora”. V - Não há como se determinar a suspensão da execução extrajudicial promovida pela credora fiduciária mediante oferecimento de caução consistente em ações do Banco do Estado de Santa Catarina S.A. - BESC. VI - Agravo de instrumento desprovido. (TRF3, 2ª Turma, AI n. 5014212-86.2018.4.03.0000, Rel. Des. Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARÃES, j. 27/11/2019, e-DJF3 04/12/2019) PROCESSO CIVIL. AGRAVO LEGAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. NÃO PROVIMENTO. 1. O Colendo Supremo Tribunal Federal já reconheceu a compatibilidade da execução extrajudicial fundada no Decreto-lei nº 70/66 com a Constituição Federal, não se podendo falar em inconstitucionalidade ou não recepção pela nova ordem constitucional. Não se vislumbra, igualmente, qualquer incompatibilidade da consolidação prevista na Lei nº 9.514/97 com a Constituição Federal. 2. Desnecessária a instrução da notificação com o demonstrativo do débito: 'Se a purgação da mora se dá perante o agente fiduciário, que já dispõe de toda a documentação necessária à formação do título executivo e que poderá ser consultada pelo devedor nesse momento, não vejo motivo para exigir a instrução da notificação do devedor com os demonstrativos do débito, sobretudo porque esse requisito não está previsto na legislação específica aplicável à matéria' (EREsp 793033). 3. O descumprimento do prazo de trinta dias entre a consolidação da propriedade e a realização do leilão é mera irregularidade (art. 27 da Lei 9.514/97), não implicando em nulidade do procedimento. Na verdade a demora só prejudica o agente financeiro, que demorará mais para livrar-se do prejuízo. O mutuário acaba sendo beneficiado, na medida em que dispõe de tempo maior para obter recursos para regularização do débito e para permanecer ocupando o imóvel. 4. Agravo legal improvido. (TRF3, 1ª Turma, AC n. 0000078-76.2012.4.03.6103, Rel. Des. Federal LUIZ STEFANINI, j. 16/06/2015, e-DJF3 03/07/2015) Portanto, e havendo certidão expedida por oficial dotado de fé pública dando conta do decurso do prazo do art. 26, § 1º, da Lei n. 9.514/1997 sem o pagamento do débito, inexiste nulidade na consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF. Quanto aos leilões públicos promovidos após a consolidação, também não há que se cogitar o descumprimento do art. 27 da Lei n. 9.514/1997 pelo fato de o primeiro leilão para a venda do imóvel ter sido realizado após o prazo de trinta dias da data em que registrada a consolidação da propriedade. Isso porque o prazo em questão foi indicado objetivando resguardar o patrimônio do devedor fiduciante de eventual abuso por parte da credora fiduciária, vedando que ela realize qualquer ato de disposição da propriedade recém-consolidada antes do decurso de um lapso temporal mínimo, com vistas a assegurá-lo tempo hábil para tomar as medidas entendidas cabíveis contra a perda da propriedade do bem. Nesse caso, somente caberia falar em infringência da norma se o leilão para a venda do imóvel ocorresse antes do prazo de trinta dias, sendo que a realização da venda após esse marco não implica qualquer ilegalidade. Veja-se: AÇÃO RESCISÓRIA. PROCESSUAL CIVIL. ART 485, INCISO V, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CARÊNCIA DA AÇÃO: NÃO CONFIGURAÇÃO. MATÉRIA PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO: CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. ALEGADA VIOLAÇÃO AOS ARTS. 26 E 27, AMBOS DA LEI Nº 9.514/97, QUE NÃO SE SUSTENTA. PEDIDO IMPROCEDENTE. 1- Rejeitada a preliminar de carência da ação, tendo em vista que a existência ou não dos fundamentos da ação rescisória corresponde à matéria que se confunde com o mérito. 2- Também não há cogitar-se de aplicação do enunciado da Súmula n.º 343 do Supremo Tribunal Federal como óbice ao conhecimento da presente ação, eis que os dispositivos federais tidos por violados, a saber, artigos 26 e 27, ambos da Lei n.º 9.514/97, não são preceitos de interpretação controvertida nos tribunais. 3- No caso, verifica-se que a intimação para a purgação da dívida e as notificações para ciência dos leilões foram entregues no endereço do imóvel dado em garantia fiduciária (132/147). Constata-se, outrossim, que tanto na inicial quanto nos documentos acostados às fls. 20, 24 e 218 (atestado de pobreza, declaração anual de imposto de renda e procuração, respectivamente), o autor declarou residir no referido imóvel. Nada obstante, verifica-se que M.C.A., pessoa que recebeu a intimação para a purgação da dívida do autor em relação ao imóvel litigioso (fls. 135), está elencada como dependente do autor em sua declaração de imposto de renda (fl. 24). Assim, não há falar-se que, no tocante à intimação para purgação da mora, o procedimento extrajudicial encetado contra o autor teria desrespeitado o art. 26 e §§, da Lei n.º 9.514/97, porquanto entregue no endereço do imóvel dado em garantia fiduciária e que, ademais, correspondia ao endereço do autor fiduciante, tal como se depreende dos documentos acostados aos autos. 4- Por sua vez, o prazo de trinta dias previsto no art. 27 da Lei n.º 9.514/97 não pode ser interpretado como data do primeiro leilão, mas como um marco para o início das medidas tendentes à alienação, haja vista que a lei fala em "promover", que não é o mesmo que "efetuar". 5- Ademais, somente se poderia cogitar da infringência do dispositivo legal em alusão se o leilão para a venda do imóvel do autor tivesse ocorrido antes do trintídio legal, sendo que a realização da venda após esse marco não consubstancia nenhuma ilicitude. 6- Ação julgada improcedente. 7- Condenação do autor ao pagamento das custas além de honorários advocatícios arbitrados no valor de R$ 3.000,00 (três mil reais), em conformidade com o art. 20, § 3.º, do Código de Processo Civil, cuja execução, todavia, fica suspensa, nos termos do art. 12, da Lei n.º 1.060/50, eis que beneficiário da assistência judiciária gratuita. (TRF3, 4ª Seção, AR n. 0015570-16.2014.4.03.0000, Rel. Des. Federal PAULO FONTES, j. 19/11/2015, e-DJF3 04/12/2015) Quanto ao alegado desrespeito ao direito de preferência dos autores, o recurso também não merece acolhida. Dispõe o art. 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/1997, que “após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.” Na espécie, verifica-se que o imóvel não foi arrematado no primeiro leilão público, efetuado em 26/10/2017 (ID 259031586), razão pela qual foi incluído em segundo leilão designado para o dia 09/11/2017 (ID 259031596). Quanto a este, a CEF apresentou as notificações pessoais expedidas ao endereço do imóvel em 27/10/2017 (ID 259031604 e 259031605), fazendo menção expressa ao edital da hasta e à forma de acessá-la. Tal documento, que previa expressamente o exercício do direito de preferência pelos mutuários e a forma de manifestação de interesse (cláusula 13 e Anexo IV), foi acostado aos autos por eles 08/11/2017 (ID 259031596), antes da data de sua realização. Portanto, considerando as notificações nos autos – documentos que não foram especificamente impugnados pelos autores em réplica à contestação (ID 259031623) – e o edital apresentado em momento anterior ao termo final para exercício do direito de preferência, tenho que este foi devidamente oportunizado, não havendo que se falar em nulidade também neste ponto. Vale registrar que o valor depositado em juízo pelos autores em 26/10/2017 (R$ 12.000,00 – ID 259031590) já era insuficiente para a purgação da mora na data da notificação para esse fim (R$ 174.861,76 – ID 259031611), não arcando sequer com as despesas da execução extrajudicial (R$ 14.722,35 – ID 259031606), quanto mais com eventual aquisição pelo direito de preferência. Considerando que, nesse caso, o preço deve corresponder à totalidade da dívida, acrescida de encargos e despesas, mesmo valor mínimo definido para alienação no segundo leilão (art. 27, § 2º, da Lei n. 9.514/1997), o montante depositado para tal fim deveria ser de ao menos R$ 444.221,85, indicado no edital para venda do imóvel (ID 259031596, f. 14). Portanto, não subsistindo as nulidades arguidas, a execução extrajudicial levada a efeito pela ré deve ser reputada válida.
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5021136-83.2017.4.03.6100 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY
Trata-se de ação ordinária movida por MARLI ZIROLDO SILVA e MARCELO HENRIQUE SILVA em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, arguindo que firmaram com a ré instrumento particular de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária no âmbito do SFH. Aduziram que estão inadimplentes com o contrato, mas pretendem retomar os pagamentos, os quais a ré se nega a receber. Afirmam que o procedimento extrajudicial da Lei n. 9.514/1997 não atende aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, bem como que, no caso, está eivado de diversas nulidades, como a falta de demonstrativo do saldo devedor na intimação para purgação da mora e a inobservância do prazo legal para a realização dos leilões. Alegam, ainda, que há excesso de cobrança. Ao final, requereram, em antecipação de tutela, a suspensão da execução e a juntada de planilha de débito pela ré a fim de possibilitar a purgação da mora e o depósito das parcelas vincendas; no mérito, postularam a declaração de nulidade da execução extrajudicial e o exercício do direito de preferência (ID 259031582). Foi deferida em parte a tutela antecipada (ID 259031598). Após contestação (ID 259031603) e réplica (ID 259031623), foi proferida sentença nos seguintes termos: “Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, nos termos do artigo 487, inciso I, do Novo Código de Processo Civil. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios, que arbitro em 10% do valor da causa, devidamente atualizado, nos termos do art. 85, § 2º do Código de Processo Civil de 2015, cuja exigibilidade fica suspensa, ante a concessão da gratuidade processual, nos termos do art. 12 da Lei nº 1.060/50. Custas na forma da lei.” (ID 259031651). Apelam os autores, arguindo, essencialmente, que o direito de preferência previsto na Lei n. 9.514/1997 não foi respeitado no caso, sendo necessária a suspensão da execução extrajudicial e a determinação que a ré apresente o valor do débito nos autos a fim de oportuniza-lo. Ainda, reiteram as alegações de inconstitucionalidade do procedimento da referida lei e de nulidade do procedimento por ausência de demonstrativo do débito acompanhando a notificação para purgação da mora e pela inobservância dos prazos legais para os leilões. Portanto, postulam a antecipação da tutela para suspender os efeitos dos leilões e, ao final, a reforma da sentença a fim de acolher os pedidos iniciais (ID 259031654). Sem contrarrazões. É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5021136-83.2017.4.03.6100 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY
Ante o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO à apelação, mantendo a sentença de primeiro grau em todos os seus termos. Com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados na sentença para 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a condição suspensiva de exigibilidade do art. 98, § 3º, da lei processual. Após o trânsito em julgado da presente decisão, levante-se em favor dos autores o depósito de ID 259031590 com as devidas correções. É como voto. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA DESACOMPANHADA DE PLANILHA DE DÉBITO. ART. 26, § 1º, DA LEI N. 9.514/1997. DOCUMENTO NÃO OBRIGATÓRIO. REALIZAÇÃO DOS LEILÕES APÓS O PRAZO DE 30 DIAS DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA DEVIDAMENTE OPORTUNIZADO. CIÊNCIA DA DATA DO SEGUNDO LEILÃO PELOS MUTUÁRIOS. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Diz a controvérsia acerca da validade do procedimento de execução extrajudicial movido pela CEF em face dos autores e da possibilidade de exercício do direito de preferência previsto na Lei n. 9.514/1997. 2. A alienação fiduciária de imóvel constitui espécie de propriedade resolúvel, que se consolida em favor do credor fiduciário se inadimplida, pelo devedor, a obrigação por ela garantida. O procedimento de execução previsto pela Lei n. 9.514/1997 não se reveste de ilegalidade ou inconstitucionalidade, contudo, para que a consolidação da propriedade ocorra de forma válida, a credora deve observar o procedimento especificado pela referida lei. 3. Com efeito, nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei 9.514/1997, o devedor deve ser previamente notificado para purgar a mora no prazo de quinze dias, o que foi realizado no caso. Eventual ausência de instrução da notificação com demonstrativo atualizado do débito não importaria em nulidade da consolidação da propriedade, visto não se tratar de documento obrigatório, à luz dos dispositivos retro. Precedentes deste Regional. 4. Quanto aos leilões promovidos após a consolidação da propriedade do imóvel, também não há que se cogitar o descumprimento do art. 27 da Lei n. 9.514/1997 pelo fato de o primeiro leilão para a venda do imóvel ter sido realizado após o prazo de trinta dias da data em que registrada a consolidação da propriedade. 5. O prazo em questão foi indicado objetivando resguardar o patrimônio do devedor fiduciante de eventual abuso por parte da credora fiduciária, vedando que ela realize qualquer ato de disposição da propriedade recém-consolidada antes do decurso de um lapso temporal mínimo, com vistas a assegurá-lo tempo hábil para tomar as medidas entendidas cabíveis contra a perda da propriedade do bem. Nesse caso, somente caberia falar em infringência da norma se o leilão para a venda do imóvel ocorresse antes do prazo de trinta dias, sendo que a realização da venda após esse marco não implica qualquer ilegalidade (TRF3, 4ª Seção, Ação Rescisória n. 0015570-16.2014.4.03.0000, Rel. Des. Federal PAULO FONTES, j. 19/11/2015, e-DJF3 04/12/2015). 6. Nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/1997, após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º do artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive custas e emolumentos. 7. Na espécie, a CEF apresentou as notificações pessoais expedidas ao endereço do imóvel em em data anterior ao leilão – documentos que não foram especificamente impugnados em réplica –, e os autores juntaram o edital contendo a informação acerca do direito de preferência e a forma de exercê-lo. Considerando a ciência da data do segundo leilão e do direito garantido legalmente antes do termo final estabelecido legalmente para exercício da preferência, este foi devidamente oportunizado, não havendo que se falar em nulidade também neste ponto. 8. Apelação não provida. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, conheceu e negou provimento à apelação, mantendo a sentença de primeiro grau e. com fulcro no art. 85, § 11, do CPC, majorou os honorários fixados na sentença para 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, observada a condição suspensiva de exigibilidade do art. 98, § 3º, da lei processual. Após o trânsito em julgado da presente decisão, levante-se em favor dos autores o depósito de ID 259031590 com as devidas correções, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.