Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
APELADO: JOSE CIRILO FROIS DA FONSECA, PAMELA APARECIDA DIAS FROIS ADVOGADO do(a)
APELADO: IURI DE PAULA FERNANDES MACHADO - PR84833-A ADVOGADO do(a)
APELADO: CHRISTIANE SALOMON MENDES MACHADO - PR90323-A DECISÃO
Decisão Monocrática Terminativa com Resolução de Mérito - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5016961-60.2019.4.03.6105 RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA
Trata-se de ação declaratória de nulidade de consolidação da propriedade fiduciária cumulada com pedido de tutela provisória de urgência, proposta por José Cirilo Frois da Fonseca e Pamela Aparecida Dias Frois contra a Caixa Econômica Federal — CEF, objetivando a nulidade do procedimento de consolidação do imóvel dado em garantia. Os autores relatam que, em 03/07/2014, celebraram contrato de mútuo com alienação fiduciária e, em razão de dificuldades financeiras, deixaram de adimplir parcelas, tendo a CEF procedido à consolidação da propriedade e à disponibilização do imóvel em leilão. Sustentam que não foram notificados pessoalmente nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, tampouco informados das datas dos leilões, de modo que haveria nulidade dos atos expropriatórios e direito de preferência e purgação da mora até a arrematação; pleitearam, ainda, autorização para utilização de saldo do FGTS (ID 256300597). O pedido de tutela cautelar antecedente para suspensão do leilão foi indeferido (ID 256300631). Realizou‑se audiência de conciliação, sem acordo (ID 256300732). A CEF apresentou contestação sustentando a regularidade do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997 e informando que a consolidação foi averbada em 26/12/2018 (ID 256300661). Foi proferida sentença parcialmente procedente por entender que não houve intimação válida, estando os avisos de recebimento sem assinatura dos autores. Declarou a nulidade do procedimento extrajudicial a partir da averbação da consolidação e reconheceu o direito de utilização do FGTS para quitação, total ou parcial, do débito; condenando a ré ao pagamento de custas e honorários de 10% sobre o valor atualizado da causa (ID 256300760). A CEF interpôs apelação (ID 256300763) sustentando a validade do procedimento e a fé pública do Oficial de Registro. Alega ainda que a liberação do FGTS para fins de pagamento de parcelas em atraso ou quitação do débito deve obedecer aos requisitos previstos em lei. Os autores apresentaram contrarrazões (ID 256300768), requerendo a manutenção da sentença em sua integralidade por seus próprios fundamentos. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. O Código de Processo Civil, em seu artigo 932, possibilita o julgamento unipessoal observando-se o caráter vinculante dos precedentes (artigo 927 do NCPC). A princípio, a interpretação normativa literal do artigo 932, incisos IV e V, induz o julgador à conclusão de que somente em relação aos temas que já são objeto dos precedentes ali enumerados poderiam ser apreciados monocraticamente. A prática dos tribunais superiores e a consideração dos princípios que informam o sistema processual brasileiro, conduzem, todavia, a conclusão diversa, no sentido de que as hipóteses do artigo 932 abrangem também as matérias que já sejam objeto de jurisprudência dominante nos tribunais superiores ou no próprio tribunal. Com efeito, a Súmula 568 do STJ dispõe que "O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema" (CORTE ESPECIAL, julgado em 16/03/2016, DJe 17/03/2016). A referida Súmula continua sendo aplicada pelo STJ na vigência do NCPC (precedentes: AgInt no AREsp n. 2.006.173/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 24/11/2022; AgInt no REsp n. 1.899.941/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 25/5/2022.). O STF também adota este entendimento (precedentes: AR 2882 AgR, Relator(a): ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 21-02-2022, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-042DIVULG 04-03- 2022PUBLIC 07-03-2022; ARE 1260087 AgR, Relator(a): EDSON FACHIN, Segunda Turma, julgado em 17-02-2021, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-044DIVULG 08-03-2021PUBLIC 09-03-2021). Note-se que o julgamento monocrático não enseja qualquer prejuízo às partes e tampouco ofende o princípio da colegialidade, mormente considerando a possibilidade de interposição de agravo interno contra a referida decisão, cabendo ressaltar, por outro lado, que a utilização deste instituto processual se coaduna com os princípios da eficiência, economia e celeridade processuais, na medida em que filtra os recursos com baixa probabilidade de acolhimento, já que calcado em jurisprudência dominante no tribunal ou nas Cortes Superiores, contribuindo para a redução do tempo de julgamento da demanda e do custo inerente à movimentação da máquina judicial. Nesta senda, entendo pela possibilidade de ampliação interpretativa das hipóteses previstas no artigo 932, incisos IV e V, Código de Processo Civil de 2015, de modo que a autorização para as decisões unipessoais em sede recursal não fique restrita à literalidade da redação constante do dispositivo em comento, que demanda a existência de julgados de aplicação cogente. De fato, a interpretação teleológica da norma permite a compreensão de que está autorizada a prolação de decisão monocrática quando houver jurisprudência dominante sobre o tema. Viável, portanto, o julgamento das presentes apelações por decisão monocrática, com fulcro no artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil. Isso posto, cinge-se a discussão à nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação do imóvel de contrato de financiamento imobiliário com cláusula de alienação fiduciária e a possibilidade de utilização do FGTS para pagamento da dívida. Inicialmente, a apelante sustenta que a consolidação da propriedade do imóvel ocorreu dentro da legalidade e obedecendo a todos os procedimentos previstos nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97, sendo injusta a declaração de nulidade da consolidação imposta pelo juízo sentenciante. Alega ainda, que a possibilidade de utilização do FGTS para quitar saldo devedor só pode ocorrer mediante o cumprimento dos requisitos previstos na Lei 8.036/90. Sem preliminares arguidas, passo a analisar o mérito. A constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é pacífica. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” Portanto, não há violação ao devido processo legal, ao contraditório ou ao acesso à justiça. Dispõem os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, com redação dada pela Lei nº 14.711/2023: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Art. 26-A Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (..) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias (...). § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) § 2º-A Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor (...) por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive eletrônico. § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida (...). – Grifos acrescidos. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece a necessidade de intimação pessoal do devedor tanto para o exercício do direito de purgar a mora quanto para sua ciência acerca da realização do leilão. Contudo, de forma excepcional, a ausência dessa intimação não acarreta a nulidade dos leilões expropriatórios, desde que comprovado que o devedor tinha ciência inequívoca das datas designadas para sua realização. Nesse sentido, colaciono julgados do C. STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATOS JURÍDICOS C/C PEDIDO DE CANCELAMENTO DE REGISTRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO APELO EXTREMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA. 1. Conformidade do acórdão impugnado à jurisprudência desta Corte no sentido de que, para a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, somente admite-se a constituição em mora do devedor por edital quando esgotadas as possibilidades de intimação pessoal. 1.1. A revisão do aresto impugnado no sentido pretendido pela parte recorrente exigiria derruir a convicção formada nas instâncias ordinárias sobre a irregularidade da intimação por edital no caso concreto. Incidência da Súmula 7/STJ. 2. Agravo interno desprovido. (Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 1281959 / MG, Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Marco Buzzi, Data do Julgamento: 25/6/2019, DJE data: 28/6/2019). – Grifos acrescidos. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DEALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital. 1.1. Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso. 3. Agravo interno improvido. (Agravo Interno no Recurso Especial nº 1970116 / SP, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze, Data de Julgamento: 9/5/2022, DJE data: 11/5/2022) – Grifos acrescidos. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE E DE LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. PURGAÇÃO DA MORA. REALIZAÇÃO DO LEILÃO JUDICIAL. EDITAL. ESGOTAMENTO DE TODOS OS MEIOS. AUSÊNCIA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de consolidação de propriedade e de leilões extrajudiciais fundada em contrato de financiamento imobiliário, com pacto de alienação fiduciária. 2. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 3. A intimação por edital para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor. Precedentes. 4. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Precedentes. 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 2276046 / RJ, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relatora: Ministra Nancy Andrighi, Data do Julgamento: 19/6/2023, DJE data: 22/6/2023) – Grifos acrescidos. Do exame do procedimento extrajudicial acostado aos autos, verifica-se que os apelados foram regularmente intimados, de forma pessoal, para purgar a mora, conforme averbação realizada pelo Oficial de Registro na matrícula do imóvel (ID 256300620 – fl. 03), ato dotado de fé pública. Consta, ainda, certidão de transcurso de prazo expedida pelo mesmo Oficial (ID 256300667), na qual se atesta que os apelados deixaram escoar o prazo legal de 15 (quinze) dias sem a purgação da mora. Assim, não se constata qualquer irregularidade no procedimento de intimação para purgar a mora. A redação original do art. 39, inciso II, do mencionado diploma legal, previa a aplicabilidade do Decreto-Lei nº 70/1966 ao tema. Sendo assim, era possível que o fiduciante purgasse a mora nos 15 (quinze) dias após sua intimação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97) ou até a assinatura do ato de arrematação do bem imóvel em leilão extrajudicial (art. 34 do DL nº 70/1996). A Lei nº 13.465/2017, publicada em 12/7/2017, modificou o art. 39, inciso II, da Lei nº 9.514/97 e restou prescrito que as disposições do DL nº 70/1996 passariam a ser aplicáveis tão somente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, os quais se diferem da alienação fiduciária. Desta forma, após o advento da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora pelo devedor tornou-se possível nos 15 (quinze) dias após sua notificação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97) ou até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor (art. 26-A da Lei nº 9.514/97). Depois da consolidação, o devedor possui o direito de preferência para adquirir o imóvel em leilão, desde que efetue o pagamento do valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade (art. 2, § 2º-B, da Lei 9.514/97). A C. 2ª Turma, a qual componho neste e. Tribunal Regional Federal da 3ª Região, filia-se ao entendimento que, para análise acerca da legislação aplicável ao caso concreto, deve ser considerada a data de manifestação de vontade do fiduciante em purgar a mora. Nesse aspecto, colaciono precedente: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA. LAPSO TEMPORAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. - Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ. - Da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Ao mesmo tempo, essa Lei nº 13.465/2017 introduziu o §2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão). - Segundo orientação do E. TRF da 3ª Região, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciário foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/7/2017) - Em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. - Agravo de instrumento não provido. (Agravo de Instrumento nº 5025302-81.2024.4.03.0000, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 31/1/2025, DJE data: 6/2/2025) - grifos acrescidos No mesmo sentido é a jurisprudência sedimentada do C. STJ: RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997.MORA PURGAÇÃO.IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO. 1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei. 2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada. 3. Após a edição da Lei nº13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27daLei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes. 4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos.' (Recurso Especial nº 1942898 / SP, Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cuevas, Data do Julgamento: 23/8/2023, DJE data: 13/9/2023). - Grifos acrescidos Esta Turma entende que o protocolo da petição inicial representa a manifestação de vontade da parte para purgar a mora, o que, no caso em análise, ocorreu em 27/11/2019, portanto, em momento posterior à vigência da Lei nº 13.465/2017. Assim, os apelados somente poderiam exercer tal direito até a data da consolidação da propriedade, ocorrida em 26/12/2018 (ID 256300620 – fl.03). No que se refere à questão de nulidade por ausência de notificação acerca das datas dos leilões, tal argumento não encontra amparo nos elementos constantes dos autos. Conforme se verifica, a presente demanda foi ajuizada em 27/11/2019, quando os apelados já tinham ciência da realização dos leilões, conforme documento (ID 256300597; 256300617). A análise do conjunto probatório evidencia que a ação foi ajuizada antes da realização do primeiro leilão, ocorrido em 28/11/2019, o que demonstra que os apelados já tinham acesso ao respectivo edital e conhecimento prévio do ato, dispondo, assim, de prazo suficiente para o exercício do direito de preferência. Desse modo, ao tempo do ajuizamento, estavam plenamente cientes do ato expropriatório, não se configurando a alegada nulidade. Ademais, a apelante juntou aos autos comprovantes de notificação dos leilões, nos quais constam três tentativas de entrega frustradas (IDs 256300751 e 256300752), bem como outra tentativa em que o aviso de recebimento registra o destinatário como desconhecido (ID 256300757). A ciência prévia do leilão afasta a tese de nulidade fundada em suposta ausência de notificação quanto à data de sua realização. Isso porque a finalidade da comunicação prevista na Lei nº 9.514/97 — possibilitar ao devedor o exercício do direito de preferência e a adoção de medidas para resguardar seus interesses — restou atendida, sendo irrelevante, para esse fim, a forma como a informação chegou ao conhecimento da parte, desde que comprovado que tal conhecimento se deu em momento hábil. Assim, não prospera a alegação de violação ao direito de preferência, pois a própria conduta processual dos apelados demonstra que estavam informados sobre o leilão e poderiam adotar as providências que entendessem cabíveis. Desse modo, se verifica que não houve qualquer irregularidade nos procedimentos adotados pela apelante. Também é esse o entendimento desta Turma, a qual componho: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. CONTRATO DE MÚTUO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DAS DATAS DE LEILÃO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em ação anulatória ajuizada em face da Caixa Econômica Federal. O agravante alegou nulidade do procedimento extrajudicial de execução de contrato de mútuo com alienação fiduciária, sustentando irregularidades na notificação para purgação da mora e ausência de comunicação quanto às datas dos leilões. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar a regularidade da notificação do devedor fiduciante para purgação da mora; e (ii) examinar a alegação de ausência de notificação das datas de leilão, com análise da existência ou não de ciência inequívoca do devedor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato firmado entre as partes, regido pela Lei nº 9.514/1997, prevê a consolidação da propriedade em caso de inadimplência, assegurada a intimação para purgação da mora. A certidão do cartório de registro atestou a notificação válida do devedor, documento dotado de fé pública não infirmada por prova contrária. 4. A Lei nº 13.465/2017 modificou o regime da purgação da mora, limitando-a ao prazo até a averbação da consolidação da propriedade. O entendimento consolidado do Tribunal Regional Federal da 3ª Região é no sentido de que o marco temporal depende da manifestação de vontade do devedor, sendo que, no caso, a consolidação ocorreu regularmente. 5. Quanto à alegada ausência de notificação sobre os leilões, restou comprovada a ciência inequívoca do devedor, que ajuizou a ação antes da data da praça, juntando o edital correspondente. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afasta a nulidade do leilão quando há comprovação de ciência inequívoca, aplicando o princípio "pas de nullité sans grief". IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. É válida a consolidação da propriedade fiduciária quando comprovada a regular notificação do devedor para purgação da mora, nos termos da Lei nº 9.514/1997. 2. A ausência de juntada formal da notificação dos leilões não acarreta nulidade quando comprovada a ciência inequívoca do devedor. 3. O princípio "pas de nullité sans grief" aplica-se às hipóteses em que a parte teve ciência efetiva e tempestiva do leilão extrajudicial". (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5021846-89.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 10/12/2025, DJEN DATA: 15/12/2025) – Grifos acrescidos. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL POR AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES. INOCORRÊNCIA DE VÍCIO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO DEVEDOR. OBSERVÂNCIA DO ART. 27, § 1º, DA LEI Nº 9.514/1997. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu pedido de tutela em ação anulatória movida contra a Caixa Econômica Federal - CEF, objetivando a nulidade do procedimento administrativo de execução extrajudicial da garantia fiduciária prevista na Lei nº 9.514/1997, por suposta ausência de notificação das datas dos leilões e descumprimento do prazo legal do art. 27, § 1º. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia reside em: (i) verificar se houve nulidade do procedimento de execução extrajudicial em razão da alegada ausência de notificação acerca das datas dos leilões; e (ii) aferir eventual descumprimento do prazo previsto no art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Constatou-se que o contrato de mútuo com cláusula de alienação fiduciária foi regularmente celebrado, com a consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária após o inadimplemento do devedor, conforme averbação no registro imobiliário. 4. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis, dotada de fé pública, comprova a observância do procedimento previsto no art. 26, § 7º, da Lei nº 9.514/1997, não havendo prova capaz de infirmar sua presunção de veracidade. 5. Quanto à comunicação das datas dos leilões, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não há nulidade se demonstrada a ciência inequívoca do devedor-fiduciante, aplicando-se o princípio "pas de nullité sans grief". No caso, o ajuizamento da ação anulatória antes das praças designadas demonstra a prévia ciência do agravante, afastando qualquer alegação de prejuízo. 6. Verificou-se, ainda, o cumprimento do prazo de quinze dias entre o primeiro e o segundo leilão, em conformidade com o art. 27, § 1º, da Lei nº 9.514/1997. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A ausência de notificação formal das datas dos leilões não acarreta nulidade quando comprovada a ciência inequívoca do devedor-fiduciante, em observância ao princípio 'pas de nullité sans grief'. 2. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis goza de presunção de veracidade quanto à regularidade da consolidação da propriedade fiduciária". (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5023688-07.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 10/12/2025, DJEN DATA: 15/12/2025) – Grifos acrescidos. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO REGULAR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO LEILÃO. DESCABIMENTO DA PURGAÇÃO DA MORA APÓS CONSOLIDAÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. Caso em exame Agravo interno interposto por devedor fiduciário contra decisão monocrática que negou provimento a agravo de instrumento, o qual buscava suspender execução extrajudicial de imóvel e pleiteava, subsidiariamente, prazo para purgação da mora. Decisão agravada mantida por ausência de vícios e por consonância com jurisprudência consolidada e legislação aplicável. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em: (i) saber se há vício na intimação para purgação da mora no procedimento de execução extrajudicial de imóvel com garantia de alienação fiduciária; e (ii) saber se é possível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário; (iii) saber se a ausência de notificação pessoal da data do leilão invalida o procedimento; (iv) saber se a manifestação de interesse do devedor permite reabertura do contrato. III. Razões de decidir A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciante seguiu o rito da Lei nº 9.514/1997, com intimação válida, inclusive via porteiro, conforme previsto no §3º-B do art. 26 da referida norma. A jurisprudência admite a ciência inequívoca do leilão por meio da propositura de ação anterior à sua realização. A Lei nº 13.465/2017 afastou a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, assegurando ao devedor apenas o direito de preferência até a data do segundo leilão. A mera alegação de interesse em adimplir não é suficiente para reabertura do contrato sem demonstração de efetiva intenção de pagamento do valor integral da dívida. IV. Dispositivo e tese Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: “1. É válida a intimação realizada por meio de entrega ao porteiro do edifício, nos termos do art. 26, § 3º-B, da Lei nº 9.514/1997, quando frustradas as tentativas de intimação pessoal do fiduciante. 2. Após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, não cabe mais a purgação da mora, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência até a data do segundo leilão. 3. A propositura de ação anterior à realização do leilão extrajudicial revela ciência inequívoca da data, hora e local do ato. 4. A intenção de renegociar dívida não reabre automaticamente contrato regido pela Lei nº 9.514/1997 após consolidação da propriedade e alienação do bem.” (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5009618-82.2025.4.03.0000, Rel. Desembargadora Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 15/09/2025, DJEN DATA: 18/9/2025). No que se refere à possibilidade de utilização do FGTS para o pagamento de parcelas vencidas de financiamento habitacional, a jurisprudência deste E. Tribunal admite tal medida, em razão da finalidade social do referido fundo. Todavia, a liberação dos valores está condicionada ao atendimento dos requisitos previstos no respectivo diploma legal, conforme alegação da apelante. REMESSA NECESSÁRIA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO À MARGEM DO SFH. LEVANTAMENTO DO FGTS PARA FINS DE AMORTIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. - Tendo em vista a finalidade social do FGTS, a jurisprudência tem permitido o saque para pagamento de prestações de financiamento para aquisição de casa própria, ainda que à margem do Sistema Financeiro de Habitação, inclusive para prestações que estejam em atraso, desde que preenchidos os requisitos e condições estabelecidos pela Lei nº 8.036/90. - Ainda, não há que se falar em proibição de concessão de medidas de urgência que impliquem em saque ou movimentação da conta vinculada do trabalhador no FGTS, tal como prevista no art. 29-B da Lei 8.036/90, vez que esbarra no princípio constitucional do livre acesso do cidadão ao Poder Judiciário, devendo ser afastada quando evidenciada a urgência da medida como no caso em tela. - Além do mais, firmou-se sólida jurisprudência sobre o tema no sentido de que é possível o levantamento de valores da conta vinculada do FGTS, para o fim de liquidação ou amortização de financiamento imobiliário, mesmo fora do sistema financeiro de habitação. - Assim, o levantamento dos valores relativos ao FGTS pelo mutuário ficará sujeito ao preenchimento dos seguintes requisitos, todos com previsão no citado artigo 20, incisos VI e VII, alíneas "a" e "b", da Lei n. 8.036/1990: (i) tratar-se de imóvel destinado à moradia própria; (ii) requerente não pode ser proprietário de outro imóvel na localidade; e (iii) possuir vinculação ao FGTS há mais de três anos. - No presente caso, tenho por presentes todos os mencionados requisitos. É verdade que a documentação acostada os autos indica que se trata de aquisição de imóvel fora do SFH, bem com o saldo da conta de FGTS também é expressivo, mas esses aspectos não restringem o direito ao levantamento para o exercício de direito fundamental à moradia garantido para qualquer cidadão brasileiro. - Remessa necessária desprovida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, RemNecCiv - REMESSA NECESSÁRIA CÍVEL - 5026401-56.2023.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 14/11/2024, DJEN DATA: 18/11/2024) – Grifos acrescidos. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. UTILIZAÇÃO DO FGTS. CONTRATO DE MÚTUO. POSSIBILIDADE. - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - Com base na redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Com as alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 e no art. 39, ambos da Lei nº 9.514/1994, a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o apenas exercício do direito de preferência em leilão (até da data do segundo leilão). - Sobre a controvérsia de direito intertemporal, contratos de trato sucessivo estão sujeitos à garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 se aplicam às intimações pessoais feitas para purgação da mora após sua publicação (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando a retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), pois até então o devedor-fiduciante era comunicado para regularizar a pendência no período de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Todavia, este E.TRF entende que o marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017 é momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao devedor-fiduciante, ou mediante propositura de medida judicial). - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância antes da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora com a utilização do saldo depositado em conta vinculada do FGTS. - A jurisprudência firmou entendimento no sentido de admitir o levantamento do saldo da conta vinculada do FGTS, mesmo nos contratos de mútuo realizados fora do Sistema Financeiro da Habitação, desde que o mutuário preencha os requisitos do art. 20, incisos VI e VII, alíneas “a” e “b” da Lei nº 8.036/1990, bem como do art. 35, VII, alínea “b”, do Decreto nº 99.684/1990, quais sejam: a) tratar-se de imóvel destinado à moradia própria; b) que o requerente não seja mutuário do SFH e nem proprietário de outro imóvel na localidade; e, c) possuir vinculação com o FGTS há mais de três anos. - Ainda que se trate de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia, é possível a utilização do FGTS para a purgação da mora, em razão da finalidade social relacionada à garantia do direito à moradia, uma vez que a não purgação da mora no procedimento de execução extrajudicial poderá resultar na perda do imóvel que serve de moradia aos mutuários. - A purgação da mora deve englobar todos os valores previstos no art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/1997. Eventual discussão acerca dos valores devidos deverá ser feita em sede de liquidação de sentença, podendo haver a complementação, se necessário, na forma consignada na r. sentença. - Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001553-82.2017.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 6/9/2023, DJEN DATA: 13/9/2023) – Grifos acrescidos. Nesse sentido, assiste razão à apelante quanto à liberação do FGTS para pagamento das parcelas do financiamento ou para quitação do débito apenas mediante a observância das condições previstas em lei, não devendo tal imposição ser feita de forma liberal sem as devidas comprovações por parte dos apelados. Assim, inverto o ônus de sucumbência para condenar os apelados em honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, suspensa, contudo, a exigibilidade, nos termos do parágrafo §3º do art. 98 do Código de Processo Civil.
Ante o exposto, dou provimento à apelação, nos termos da fundamentação. Intime-se. Publique-se. Sobrevindo o trânsito em julgado, retornem os autos ao Juízo de origem. São Paulo, na data da assinatura digital. ALESSANDRO DIAFERIA Desembargador Federal