Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: IVAM FERNANDES DOUTOR Advogado do(a)
AUTOR: CARLOS ROBERTO DENESZCZUK ANTONIO - SP146360
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A "A" IVAM FERNANDES DOUTOR, qualificado na inicial, propôs esta ação anulatória de consolidação de propriedade cumulada com revisão de contrato, pelo rito ordinário, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, para obter a anulação da consolidação da propriedade e a revisão do valor da confissão da dívida. Na inicial, o autor narra que, em decorrência de problemas financeiros, não conseguiu adimplir as prestações do financiamento contratado (Contrato por Instrumento Particular de Mútuo e Alienação Fiduciária), o que culminou na consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia. Alega, entretanto, que por se tratar de bem de família estaria protegido pela impenhorabilidade. A inicial veio instruída com documentos. Inicialmente distribuída a ação como cautelar antecedente, decisão de id 171071726 indeferiu o pedido de tutela e concedeu ao autor o prazo de 30 dias para formular pedido principal. Indeferido o pedido de efeito suspensivo pleiteado no recurso de agravo de instrumento interposto pelos autos – id 186980423. Negado provimento ao agravo de instrumento (id 271044406). O autor formulou pedido principal ajuizando ação anulatória de consolidação de propriedade cumulada com revisão de contrato – id 243347945. Contestação apresentada pela Caixa Econômica Federal – CEF (id 248948648), na qual sustentou a validade do negócio jurídico, a regularidade do procedimento expropriatório e a regularidade dos leilões. Réplica apresentada (id 250930772). Instadas as partes a especificarem provas (id 249201162), o autor requereu a produção de prova documental, testemunhal, depoimento pessoal do representante da CEF e perícia contábil (id 250930772 e id 260297868). Decisão de id 280756456 indeferiu o pedido de produção de provas pericial, testemunhal e depoimento pessoal, e concedeu o prazo de 5 dias para juntada de documentos. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Fundamento e decido. Observa-se que o feito foi processado com observância do contraditório e da ampla defesa, inexistindo situação que possa levar a ofensa ao devido processo legal. No mais, presentes os pressupostos processuais, passo diretamente à análise do mérito. Na modalidade de financiamento pactuada, o contrato prevê a alienação fiduciária do imóvel como garantia, e não a hipoteca. O credor, assim, adquire o domínio do bem alienado (posse indireta) somente até a liquidação da dívida garantida. Com a quitação do mútuo, o comprador readquire o direito de propriedade do imóvel. Nessa espécie de contrato, o imóvel fica sendo de propriedade do agente financeiro (CEF) até o momento em que o comprador (autores) quita o financiamento. Diante disso, o comprador tem somente uma concessão de uso e a instituição financeira pode reaver o imóvel com maior facilidade em caso de inadimplência. Assim, foi dada em garantia à CEF a propriedade resolúvel, ou seja, o imóvel teve apenas a posse direta transferida condicionalmente e, se os autores quitassem a dívida, a CEF teria de lhes restituir a propriedade. Ocorrido o pagamento total, estaria, destarte, implementada a condição resolutiva, extinguindo-se a propriedade resolúvel do agente fiduciário. Na forma pactuada, o autor assumiu a obrigação de pagar as prestações e, na hipótese de impontualidade, a dívida venceria antecipadamente, com a imediata consolidação da propriedade nas mãos da instituição financeira (agente fiduciário). Purgada a mora, convalesceria o contrato; caso contrário, prossegue-se a quitação do débito com a futura venda do imóvel em leilão público, também nos moldes do Decreto-Lei nº 70/66, tal como dispõem os artigos 27 e 39, II, da Lei nº 9.514/97. Por conseguinte, o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97 requer a intimação pessoal do mutuário, por meio do Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, oportunidade em que poderá exercer seu direito de defesa, não havendo falar em inconstitucionalidade da referida lei por violação ao princípio constitucional do contraditório e da ampla defesa. Não se vislumbra, portanto, ofensa aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa fundamentalmente porque a conformação legal do procedimento de execução extrajudicial não macula essas garantias constitucionais, dado que inexiste óbice a que a lei preveja, em certas hipóteses específicas, procedimento de satisfação da pretensão material sem a intervenção do Poder Judiciário. A garantia do acesso à jurisdição (art. 5º, XXXV, CF) não fica diminuída pelo procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, na medida em que o executado pode, a qualquer tempo (leia-se antes, durante e mesmo depois do procedimento), discutir vícios desse rito, a fim de ver preservado seus direitos ou ser indenizado pelo equivalente. Por outro lado, não se aceita invocar a função social da propriedade, constitucionalmente posta, para elidir o adimplemento do contrato — dela se valendo, portanto, como meio para evadir-se das responsabilidades ali assumidas ou cometer abuso de jaez qualquer, causando danos à parte contrária ou, eventualmente, a terceiros —, pois o princípio romanista do pacta sunt servanda ainda é o fundamento primeiro das obrigações contratuais. A exigência que o instituto jurídico prescreve é, tão somente, de que o exercício da propriedade não se estabeleça contrariamente aos interesses sociais, mas, antes, contribua para o desenvolvimento da sociedade. No diapasão, há notícia nos autos de que o demandante permaneceu residentes no imóvel sem o pagamento de prestações ou do correspondente aluguel. Dessa forma, não lhes socorre valer-se de interpretação da lei que promova a realização dos fins sociais da moradia quando, ao inverso, fizeram uso de financiamento sem, contudo, restituírem o valor mutuado ao mesmo Fundo pela forma avençada. Ora, o desejo de contratar continua sendo livre, e em financiamento imobiliário as cláusulas contratuais constituem, em regra, mera repetição das leis. Em consequência, qualquer interpretação que se faça do instrumento de empréstimo que vincula as partes deverá prestigiar a vontade de ambas e da lei, sem favorecimentos indevidos ao mutuário. Em resumo, não compete ao Poder Judiciário substituir as partes e alterar cláusulas contratuais, nem mesmo considerado o aspecto social do financiamento discutido. Nessas circunstâncias, constitui corolário do princípio da autonomia das vontades o da força obrigatória, o qual consiste na intangibilidade do contrato, senão por mútuo consentimento das partes. Em decorrência: “a) ‘nenhuma consideração de eqüidade’ autoriza o juiz a modificar o conteúdo do contrato, a não ser naquelas hipóteses em que previamente ao ato jurídico perfeito o legislador já havia instituído o procedimento excepcional de revisão judicial (ex.: Lei de Luvas, Lei do Inquilinato, etc.) (cf. DE PAGE, ob. cit., II, nº 467, p. 434); b) se ocorre alguma causa legal de ‘nulidade’ ou de ‘revogação’, o poder do juiz é apenas o de pronunciar a nulidade ou de decretar a resolução. Não lhe assiste ‘o poder de substituir as partes para alterar cláusulas do contrato’, nem para refazê-lo ou readaptá-lo. Somente a lei pode, extraordinariamente, autorizar ditas revisões (cf. DE PAGE, ob. cit., II, nº 467, p. 436); c) os prejuízos acaso sofridos por um dos contratantes em virtude do contrato não são motivo para furtar-se à sua força obrigatória. As flutuações de mercado e as falhas de cálculo são riscos normais na atividade econômica, que as partes assumem quando se dispõem a contratar. Nem mesmo as considerações de ‘eqüidade’ podem ser feitas para se enfraquecer o liame jurídico do contrato. Nessa matéria, o direito se estrutura muito mais à base de ‘segurança’ do que de ‘eqüidade’, conforme a advertência de DE PAGE (ob. cit., II, nº 467, p.438) O enfraquecimento do contrato, com a facilitação das revisões judiciais por motivos de equidade, salvo raríssimas exceções, contribuiria para debilitar o comércio jurídico e jamais para incentivá-lo ou incrementá-lo”. (HUMBERTO THEODORO JÚNIOR, in “O Contrato e seus Princípios”, 1ª ed., Aide Ed., p. 26/27) Sustenta o autor que sua situação financeira piorou a ponto de impossibilitar a cumprimento do contrato. No entanto, vige na sistemática contratual pátria o dever de respeito às cláusulas pactuadas – princípio do pacta sunt servanda –, que norteia os negócios jurídicos e atribui ao mercado a segurança jurídica indispensável à salubridade da economia. A invocação da cláusula rebus sic stantibus é ferramenta excepcional, e deve ser observada pelo aplicador do direito com bastante cautela, e sempre atenta à robusta prova dos vultosos desequilíbrios que tenham lhe dado causa. Nesse sentido (g.n.): “PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO FUNDADA EM TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO - EMPRÉSTIMO PJ COM GARANTIA FGO. FORÇA EXECUTIVA. CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS. RENEGOCIAÇÃO DE DÍVIDA. NÃO CABIMENTO. ATUALIZAÇÃO DE DÍVIDA ORIGINÁRIA DE CONTRATO BANCÁRIO COM BASE EM PARÂMETROS DE CÁLCULOS DE DÉBITOS JUDICIAS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO. NÃO CABIMENTO. (...) 3. Mostra-se de todo descabida a planilha na qual o Embargante atualizou suposto débito inicial de R$ 53.855,08 (cinquenta e três mil oitocentos e cinquenta e cinco reais e oito centavos), de acordo com parâmetros para o “cálculo de débitos judiciais” do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. A uma, porque, no início do inadimplemento, o saldo devedor era de R$ 63.039,88 (sessenta e três mil trinta e nove reais e oitenta e oito centavos), conforme planilha de fls. 21 da execução; a duas, porque sobre tal montante devem incidir, em princípio, os encargos contratualmente ajustados. 4. Alegações genéricas quanto a dificuldades para o adimplemento da obrigação livremente contraída não dão ensejo à aplicação da cláusula rebus sic stantibus, tampouco justificam a alteração dos parâmetros ajustados entre as partes ou impõem ao credor qualquer tipo de obrigação de renegociar a dívida. 5. Apelação provida. Embargos à execução julgados improcedentes.” (AC 201151010152254 - APELAÇÃO CIVEL – 608977 - Relator(a) Desembargador Federal MARCELO PEREIRA DA SILVA - Sigla do órgão TRF2 - Órgão julgador OITAVA TURMA ESPECIALIZADA – Fonte E-DJF2R - Data::18/12/2014) No caso dos autos, a tentativa de modificação do contrato foi fundada em alegações demasiadamente genéricas, sem qualquer prova do efetivo desequilíbrio contratual, ou da alteração significativa das condições das embargantes, hábeis a justificar o desrespeito aos termos pactuados pelas partes do contrato – todas capazes e, destarte, juridicamente aptas à sua celebração. Descabidos, portanto, os pedidos de reconhecimento do negócio jurídico e de revisão do valor da confissão da dívida. Com relação à tese da impenhorabilidade do imóvel objeto da garantia, por se tratar de bem de família, inviável, também, o acolhimento da pretensão nesse aspecto. Isso porque a situação se enquadra na exceção prevista no inciso II do art. 3º da Lei nº 8.009/90: Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato; Ainda no que tange a impenhorabilidade, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que “a oferta voluntária de seu único imóvel residencial a um contrato de mútuo, favorecedor de pessoa jurídica em alienação fiduciária, não conta com a proteção irrestrita do bem de família” (STJ. 2ª Seção. EREsp 1.559.348-DF, Relator Ministro Moura Ribeiro, julgado em 24/05/2023). Em face do exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil de 2015. Sem restituição de custas. Condeno a parte autora em honorários advocatícios correspondentes a 10% sobre o valor da causa. Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. P.R.I.C. Santos/SP, data da assinatura eletrônica.
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5007287-90.2021.4.03.6104 / 1ª Vara Federal de Santos