Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: ALEX ALVES ALEXANDRE Advogado do(a)
AUTOR: MICHELE CRISTINA ALVES - SP436515
REU: BARROS & MARIANO CONTRUCOES E ARQUITETURA LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF D E C I S Ã O
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000405-58.2022.4.03.6143 / 1ª Vara Federal de Limeira
Trata-se de demanda ajuizada pelo procedimento comum, com requerimento para concessão de tutela de urgência, objetivando o autor a condenação das rés: a) à reparação de vícios construtivos no imóvel (sito à Rua 03, Lote 43, Quadra 18, Jardim Residencial Santa Carolina, Leme/SP, matriculado sob o nº 52.961 junto ao Cartório de Registro de Imóveis), ou, alternativamente, à sua conversão em indenização por danos materiais no importe de R$ 75.000,00; b) ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. Aduz o autor que celebrou com a CEF contrato de compra e venda de imóvel, mútuo para obras e alienação fiduciária em garantia no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela com utilização de recursos do FGTS (CCFGTS), no valor de R$ 145.000,00. Narra que a liberação dos valores dependia, dentre outras formalidades, de acompanhamento e liberação da engenharia da CEF, atrelado à cronograma de execução das obras, razão pela qual defende a legitimidade da instituição financeira. Aduz que após o início das obras o autor passou a constatar problemas estruturais no imóvel, como laje torta e ferragens aparentes, chegando a entrar em contato com a construtora, porém teria sido informado por esta que não havia risco à solidez do imóvel. Narra que contratou engenheiro civil para elaboração de laudo técnico de vistoria acerca da situação do imóvel, porém para tanto seria necessária a paralisação da obra para a realização de procedimentos e testes específicos. A despeito disso, o engenheiro confeccionou parecer no qual constata a existência de divergências entre o trabalho contratado e o trabalho executado. Argumenta que as divergências estruturais foram constatadas por engenheiro civil contrato pelo autor. Defende a responsabilidade solidária e objetiva das requeridas pelos vícios do imóvel, bem como pelos danos morais e materiais sofridos pelo autor. Pugna pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso em exame, com a inversão do ônus da prova. Requer a concessão de tutela de urgência a fim de que seja determinada a paralisação da obra a fim de possibilitar a realização dos testes necessários para avaliação da solidez ou fragilidade da estrutura. É o relatório. DECIDO. Defiro ao autor os benefícios da gratuidade de justiça. Anote-se. No Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), regido pela Lei n. 11.977/2009, e no Programa Casa Verde e Amarela, regido pela Lei n. 14.188/2021, há dois graus de subvenção, cada um exigindo um tipo de atuação da Caixa Econômica Federal (CEF): a) como mero agente financeiro, para facilitar a aquisição, produção e requalificação do imóvel residencial e para complementar o valor necessário a assegurar o equilíbrio econômico-financeiro das operações de financiamento realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) (art. 6º, I e II, da Lei n. 11.977/2009); b) como promotora de política habitacional, agindo na qualidade de representante do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) na aquisição de patrimônio segregado para posterior alienação a pessoas de baixa renda por valores acessíveis (art. 6º-A da Lei n. 11.977/2009 c/c art. 2º, § 2º, I, da Lei n. 10.188/2001). Nesse contexto, a legitimidade da CEF em responder por eventuais vícios apresentados nos imóveis somente está presente quando atua na execução da política habitacional, restando ausente quando se limita a atuar na concessão do financiamento. Veja-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE MÚTUO COM OBRAS E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NO ÂMBITO DO SFH. ATRASO NA OBRA E VÍCIOS CONSTRUTIVOS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATUAÇÃO COMO MERO AGENTE FINANCEIRO. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. 1. Recurso em que se pretende o reconhecimento da legitimidade da CEF para responder, em ação indenizatória, pelo atraso na entrega e a existência de vícios construtivos no imóvel objeto de financiamento pelo SFH. 2. Quanto à responsabilidade da CEF nesses casos, duas situações se apresentam. Na primeira, ela atua como mero agente financeiro financiando a aquisição do imóvel para o mutuário e concorrendo neste nicho de mercado com as demais instituições financeiras; na segunda, por sua vez, opera como verdadeira gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, como ocorre no Programa Minha Casa Minha Vida. 3. Na primeira hipótese, a ilegitimidade passiva da CEF nas ações em que se discute atraso e vícios na construção do imóvel é evidente, sendo que na segunda situação sua legitimidade passiva se caracteriza. Precedentes. 4. Na espécie, não há qualquer elemento no contrato que indique a participação da agravada na condição de executora de política pública de moradia a justificar a sua responsabilização por danos construtivos do imóvel do autor. Na realidade, consta disposição expressa – com a qual o mutuário livremente anuiu – prevendo que “o acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação de parcelas, será efetuado pela Engenharia da CAIXA, ficando entendido que a vistoria será feita EXCLUSIVAMENTE para o efeito de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação.”. 5. Nesse caso, evidencia-se que a CEF de fato atuou apenas como agente financeiro e que as vistorias realizadas não descaracterizam tal posição, ante sua previsão exclusiva para fins de disponibilização e aplicação de recursos mutuados, sem caráter técnico. 6. Agravo de instrumento não provido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5017715-52.2017.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 14/12/2021, DJEN DATA: 17/01/2022) AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PRONTO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. MERO AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. RECURSO PROVIDO. I. O contrato de mútuo com alienação fiduciária para garantia da dívida foi firmado para compra de imóvel no âmbito do programa Carta de Crédito FGTS e do programa minha casa minha vida, nesse tipo de contrato no qual existem três contratantes que assumem obrigações recíprocas entre si, cada um tem uma posição específica em se tratando de financiamento imobiliário. II. O agente financeiro, ao celebrar o contrato com aqueles que querem adquirir um bem imóvel, assume a obrigação de colocar à disposição do proprietário e vendedor de uma só vez, ou em prazos especificados no contrato, o montante total correspondente ao preço do bem negociado, estando embutidos no contrato e no valor das prestações, a contratação e pagamento de seguro do imóvel. O mutuário, por sua vez, compromete-se a perante a CEF a devolver a quantia mutuada, acrescida da correção monetária e dos juros remuneratórios pactuados no contrato. O vendedor compromete-se a transmitir o domínio do imóvel ao comprador, respondendo pela evicção. III. Em razão da diversidade da natureza jurídica entre os referidos contratos não se pode responsabilizar o agente financeiro por supostos vícios redibitórios encontrados na coisa vendida. IV. A regra acima somente vem sendo excepcionada pelo Colendo STJ quando a responsabilidade da instituição financeira não decorre da mera circunstância de haver financiado a obra nem de se tratar de mútuo contraído no âmbito do SFH, "mas do fato de ter a CEF provido o empreendimento, elaborado o projeto com todas as especificações, escolhido a construtora e o negociado diretamente, dentro de programa de habitação popular", o que não é o caso dos autos. V. Agravo de instrumento provido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5006633-82.2021.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 05/07/2021, DJEN DATA: 08/07/2021) No caso dos autos, extrai-se do contrato de financiamento (ID 243949082) que a CEF não concedeu empréstimo na qualidade de representante do FAR. O mútuo foi entabulado à luz do SFH, com subvenção econômica do Programa Casa Verde e Amarela e liberação de saldo do FGTS. Não há indicação sequer de que a CEF teria escolhido a construtora, constando de forma expressa no contrato que “o acompanhamento da execução do cronograma, para fins de liberação das parcelas de obra, será efetuado pela Engenharia da CAIXA, sendo a vistoria EXCLUSIVAMENTE para a medição da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade técnica pela obra” (ID 243949082, fls. 06).
Ante o exposto, reconheço a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal (CEF) (art. 17 do Código de Processo Civil), determinando a sua exclusão do polo passivo deste feito. Em consequência, não havendo em nenhum dos polos desta ação parte que atraia a competência da Justiça Federal (art. 109, I, da Constituição Federal), declino da competência para vara cível da Justiça Estadual da Comarca de Leme/SP. Int. RODRIGO ANTONIO CALIXTO MELLO Juiz Federal Substituto LIMEIRA, 3 de março de 2022.