Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: CONJUNTO HABITACIONAL SAO BENTO III Advogados do(a)
APELANTE: FLAVIO EDUARDO ANFILO PASCOTO - SP197261-A, LUCAS AUGUSTO DE CASTRO XAVIER - SP399815-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000281-79.2019.4.03.6111 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
APELANTE: CONJUNTO HABITACIONAL SAO BENTO III Advogados do(a)
APELANTE: FLAVIO EDUARDO ANFILO PASCOTO - SP197261-A, LUCAS AUGUSTO DE CASTRO XAVIER - SP399815-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL R E L A T Ó R I O O Exmo. Desembargador Federal HELIO NOGUEIRA (Relator):
APELANTE: CONJUNTO HABITACIONAL SAO BENTO III Advogados do(a)
APELANTE: FLAVIO EDUARDO ANFILO PASCOTO - SP197261-A, LUCAS AUGUSTO DE CASTRO XAVIER - SP399815-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL V O T O O Exmo. Desembargador Federal HELIO NOGUEIRA (Relator): Da extinção da ação Infere-se do processamento de primeiro grau, que a sentença indeferiu a petição inicial por ausência de legitimidade do autor, Conjunto Habitacional erigido pelas regras do Programa Minha Casa Minha Vida, ao entendimento de que “a ação movida pelo condomínio autor em face da CEF não é de cumprimento de obrigação de fazer, porquanto a massa condominial não dispõe de posição credora em relação jurídica, nascida das fontes obrigacionais antes citadas, à exceção do ato ilícito”; “o condomínio não se investe de ação para exigir o cumprimento de obrigação de fazer da CEF”. Transcrevo trechos da exordial, a fim de ilustrar os fatos, a causa de pedir e os limites objetivos da lide: (...) Conforme as Atas das primeiras Assembleias Gerais, realizadas nas dependências do ALVES HOTEL em 28.06.2016, ficou definido o valor da taxa condominial de R$ 182,00 mensais, de modo a custear os serviços de portaria, vigilância e limpeza. Ocorre que a maioria das unidades não cumprem com suas obrigações, estando em atraso com as taxas condominiais há meses, deixando os Requerentes em situação financeira calamitosa. Conforme comprovam os relatórios de inadimplência em anexo. (...) Em que pesem as inadimplências, estes mesmos patronos vêm realizando cobranças extrajudiciais e judiciais desde o fim do ano de 2016. Nas cobranças extrajudiciais, aceita-se parcelamento nos moldes do art. 916 do CPC, ou, na maioria dos casos, parcelamentos com prazo maior (houve casos de parcelar o débito em mais de 40 vezes – o qual também restou inadimplido pela condômina). Nas cobranças judiciais o Requerente já tentou ajuizar execuções perante a justiça estadual, onde, nas execuções que conseguiram a penhora somente de dois imóveis (há juízes que entendem não ser possível, por tratar-se de imóvel alienado fiduciariamente), entretanto, não houve nenhum sucesso na arrematação dos imóveis penhorados. (...) Convém ressaltar que na justiça estadual as execuções restam mais onerosas aos Requerentes, uma vez que há óbice em distribuí-las perante o juizado especial cível por conta de expressa vedação legal contida no Enunciado Uniforme 6, editado pelo Conselho Supervisor do Sistema de Juizados Especiais: 6. "O condomínio e o espólio não podem propor ação no juizado especial em razão do disposto no artigo 8°, § 1° da Lei 9.099/95". Assim, os Requerentes que contam com altas inadimplências, com um caixa em déficit, não conseguirão dar andamento nas ações de execuções perante a justiça comum, por conta de insuficiência de recursos para requisitar matrículas dos imóveis nos cartórios de registro imobiliário, bem como para arcar com as custas e despesas processuais. Com o insucesso das ações em trâmite perante a justiça comum, os Requerentes, acreditando veemente na responsabilidade solidária entre os proprietários fiduciários do imóvel (CEF e condômino) em arcarem com as cotas condominiais, por se tratarem de obrigações propter rem, passaram a distribuir as execuções perante esta justiça federal, através do juizado especial, entretanto, a maioria delas restaram declinadas à justiça comum, as quais foram automaticamente distribuídas perante o juizado especial cível e extintas pelo motivo exposto no parágrafo anterior. (...) Toda a situação narrada aqui nesta exordial, bem como a situação financeira é de conhecimento da Requerida desde o ano passado, seja por denúncias realizadas, seja por notificações extrajudiciais, seja mediante as ações que tramitam e tramitaram perante esta justiça federal, que vem se mantendo omissa quanto suas obrigações legais e contratuais, cujas medidas de retomada dos imóveis, leilões extrajudiciais e quitação dos débitos condominiais deveria adotar há tempos, de modo a entregar os imóveis a quem de fato queira residir em um condomínio e preservar sua casa própria e a área em comum. Excelência, o que a CEF tem feito ao se omitir, além de verdadeiro descaso com o dinheiro público que gere, é condenar o Requerente à falência, bem como condenar todas as unidades que preservam pelo condomínio e estão adimplentes, ainda que em minoria, aos problemas eminentes com a “derrubada do condomínio” que irá torná-lo em verdadeira terra sem lei. (...) considerando que todas as unidades do Requerente foram alienadas mediante o PMCMV, FAIXA 1, custeados pelo FAR, deve a CEF, como gestora que é do FAR, responder no polo passivo da presente demanda. (...) b) DA OBRIGAÇÃO DA CEF EM DETERMINAR A PURGAÇÃO DA MORA AOS CONDÔMINOS, SOB PENA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E LEILÃO EXTRAJUDICIAL DOS IMÓVEIS PARA QUITAÇÃO DOS DÉBITOS A Lei 9.514/97 que dispôs sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelece em seu art. 26 sobre a consolidação do imóvel alienado fiduciariamente que inadimple com suas obrigações contratuais: (...) Ora, no dispositivo supra a lei é cristalina ao determinar que no caso de inadimplência contratual, o fiduciário (CEF) mandará intimar o fiduciante (comprador do imóvel), através do Oficial do CRI, para pagar o débito em aberto e o que se vencerá até o efetivo pagamento, no prazo de 15 dias, dívida esta que envolve tanto as parcelas contratuais do financiamento, como tributos e contribuições condominiais, incluídos juros e encargos moratórios, bem como as despesas da intimação e cobrança a ser realizada. No caso do devedor fiduciante ser intimado e ainda assim não purgar a mora, o Oficial do CRI desde já consolidará a propriedade do credor fiduciário na matrícula do imóvel, devendo ser efetuado o recolhimento do ITBI competente. Os dispositivos supra aplicar-se-ão ao PMCMV, custeados pelo FAR, com fulcro no art. 26-A da mesma lei: (...) Ademais, a mesma lei estabelece o prazo de 30 dias para que a CEF promova leilão extrajudicial após a consolidação da propriedade, veja o art. 27: (...) Veja, douto julgador: a obrigação da CEF em determinar a purgação da mora pelo devedor fiduciante, sob pena de consolidação da propriedade, é prevista em lei e em contrato, e dela não pode se eximir como tem feito, deixando o Requerente em situação calamitosa. Importa frisar que a CEF deveria, ainda, ter iniciado os procedimentos previstos em lei até mesmo nos apartamentos vendidos ou alugados que sempre foram denunciados pelo Requerente, conforme comprova-se em anexo. Mas também nada faz. Assim, requer seja determinado a CEF que dê cumprimento ao disposto em lei para que: a) investigue os apartamentos que possivelmente foram vendidos e/ou locados, de modo a consolidar a propriedade na matrícula e retomar o imóvel imediatamente e seu consequente leilão; b) mande intimar, através do sr. Oficial do CRI competente, os proprietários fiduciantes dos apartamentos que serão indicados a seguir, para que satisfaçam, no prazo de 15 dias, INTEGRALMENTE, o débito condominial em aberto há mais de 90 (noventa) dias, sob pena de consolidação da propriedade na matrícula do imóvel e o consequente leilão extrajudicial a ser iniciado dentro de 30 dias após a consolidação. Devendo comprovar o cumprimento nos autos. Requer, outrossim, seja fixada multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) no caso de inércia da CEF em iniciar o procedimento legal. Determinando, ainda, no caso de recebimento via cartório dos débitos condominiais, que a CEF repasse aos Requerentes através de depósito judicial nestes autos. (...) III – DA TUTELA DE URGÊNCIA EM CARÁTER LIMINAR Considerando todo o exposto até o momento, a CEF tem o DEVER de dar início as medidas legais previstas nas Leis 9.514/97 e 11.977/09, cuja omissão tem sido patente e causadora de danos direto ao Requerente, que possui o direito inequívoco, por força do Código Civil e da Lei dos Condomínios, de receber suas cotas condominiais dos proprietários das unidades ali situadas, sendo, portanto, o bastante para requerer a concessão da tutela de urgência em sede de liminar. (...) Razão pela qual a TUTELA DE URGÊNCIA EM SEDE DE LIMINAR É MEDIDA QUE SE REQUER de modo a determinar que a Ré, EM 5 DIAS, dê início, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA DE R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS), aos procedimentos de investigação dos apartamentos denunciados como vendidos/alugados, bem como os procedimentos cartorários de intimação dos devedores fiduciantes, indicados a baixo, para que purguem a mora condominial no prazo de 15 dias, com fulcro nos arts. 26, caput e seu §1° c.c. 26-A da Lei 9.514/997 e c.c. art. 7-B, inciso II e III da Lei 11.977/09, bem como na Cláusula 15 e seguintes do contrato firmado entre a mesma e os condôminos, sob pena de consolidação, retomada e leilão extrajudicial dos imóveis para satisfazer o crédito dos Requerentes. Deverá a Ré comprovar nos autos o início dos procedimentos, para que não incorra na multa requerida e fixada. Deverá, ainda, a Ré repassar ao Requerente todo recebimento via cartório do crédito condominial que o Requerente possui, se houver, através de depósito judicial feito nestes autos. (...) V – DOS PEDIDOS Ante todo o exposto, requer a Vossa Excelência: a) Seja LIMINARMENTE deferida a TUTELA DE URGÊNCIA, para determinar que a CEF, em 5 dias, dê início, sob pena de multa diária não inferior a R$ 5.000,00, aos procedimentos cartorários de intimação dos devedores fiduciários indicados no item IV, para que purguem a mora condominial no prazo de 15 dias, conforme dispõe a lei, tudo sob pena de que a propriedade dos imóveis sejam consolidadas ao FAR e os imóveis sejam retomados, com o consequente leilão extrajudicial para satisfazer os créditos do Requerente. Bem como dê início à investigação nos apartamentos indicados pelo Requerente que se tem a notícia de estarem vendidos ou locados, de modo a considerar a dívida vencida antecipadamente, com a consequente consolidação da propriedade, retomada do imóvel e leilão extrajudicial. Devendo comprovar nos autos que deu início dos procedimentos cartorários; b) Seja concedida os benefícios da gratuidade judiciária ao Requerente, vez que está hipossuficientes, conforme os documentos em anexo comprovam, e não podem demandar e arcar com as custas e despesas processuais; c) Seja a presente julgada TOTALMENTE PROCEDENTE para confirmar a liminar concedida, determinando a CEF que passe a cumprir com sua obrigação legal quanto a observância das Leis 11.977/11 e 9.514/97, e que passem a adotar as medidas necessárias em face dos devedores fiduciários que venderam, alugaram ou cederam seus imóveis adquiridos a partir do PMCMV, bem como aqueles que estão inadimplentes com as taxas condominiais há mais de 90 dias, e, neste último caso, para que dê início aos procedimentos cartorários de intimação para purgação da mora condominial, sob pena de consolidação da propriedade, retomada do imóvel e leilão extrajudicial.; Incursionando-se na detida leitura da petição inicial, especialmente os fundamentos fáticos e jurídicos lá explanados, observa-se que o autor-apelante, na busca da satisfação do crédito condominial em face dos condôminos inadimplentes não obteve êxito na via judicial, seja porque em juízo não houve pagamento, seja porque desacolhido o pedido de penhora sobre as unidades imobiliárias, seja por desinteresse de licitante na compra em hasta pública da unidade constrita. Prossegue o autor relatando que o condomínio conta com a maior parte dos moradores em situação de inadimplência com as cotas condominiais, a dificultar ou impedir a apropriada administração do prédio, por ausência de arrecadação suficiente para as despesas ordinárias de portaria, vigilância, limpeza, etc. Relata o requerente a inércia da Caixa Econômica Federal em promover a exigência do cumprimento das obrigações condominiais perante os moradores, como lhe competiria, segundo as regras legais do FAR, a legislação pertinente à alienação fiduciária e os contratos firmados entre a CEF e os mutuários/moradores. Descreve, por fim, a inércia da Caixa Econômica Federal no tocante à consequência da mora dos mutuários, qual seja, a consolidação da propriedade imobiliária em favor deste ente financeiro, o que possibilitaria, neste último efeito, a cobrança de despesas condominiais em face da CEF, pessoa jurídica solvente e capaz de honrar com o compromisso. Do contexto fático-jurídico delineado com a exordial e trazido à lume nesta demanda, vislumbra-se que o objetivo do demandante é obter a solvência de seu crédito oriundo de despesas condominiais. Tanto assim que em sede de tutela provisória requereu: (...) Razão pela qual a TUTELA DE URGÊNCIA EM SEDE DE LIMINAR É MEDIDA QUE SE REQUER de modo a determinar que a Ré, EM 5 DIAS, dê início, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA DE R$ 5.000,00 (CINCO MIL REAIS), aos procedimentos de investigação dos apartamentos denunciados como vendidos/alugados, bem como os procedimentos cartorários de intimação dos devedores fiduciantes, indicados a baixo, para que purguem a mora condominial no prazo de 15 dias, com fulcro nos arts. 26, caput e seu §1° c.c. 26-A da Lei 9.514/997 e c.c. art. 7-B, inciso II e III da Lei 11.977/09, bem como na Cláusula 15 e seguintes do contrato firmado entre a mesma e os condôminos, sob pena de consolidação, retomada e leilão extrajudicial dos imóveis para satisfazer o crédito dos Requerentes. Deverá a Ré comprovar nos autos o início dos procedimentos, para que não incorra na multa requerida e fixada. Deverá, ainda, a Ré repassar ao Requerente todo recebimento via cartório do crédito condominial que o Requerente possui, se houver, através de depósito judicial feito nestes autos. Dessa forma, o deslinde da causa pela sentença recorrida revela-se adequado e pertinente, porquanto o Conjunto Habitacional é despido de legitimidade para exigir que a CEF promova (obrigação de fazer) a regularização da situação de transferência irregular dos imóveis a terceiros e da condição de inadimplência dos adquirentes e/ou atuais ocupantes das unidades habitacionais, para, em final, obter a satisfação do crédito. Em outras palavras, a legislação indicada pelo apelante na inicial e os contratos celebrados entre o mutuário e a CEF estabelecem, em verdade, responsabilidade entre as partes, sem implicância no âmbito obrigacional perante o Conjunto Habitacional, a ensejar à colação o disposto nos artigos 17 e 18 do CPC: Art. 17. Para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade. Art. 18. Ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico. Parágrafo único. Havendo substituição processual, o substituído poderá intervir como assistente litisconsorcial. A apelação é faltante de argumentos capazes de elidir a conclusão da ausência de legitimidade para a ação de obrigação de fazer em face da CEF. Logo, de rigor a manutenção da sentença. Da verba honorária Diante da sucumbência do apelante, majoro os honorários advocatícios para 11% sobre o valor atualizado da causa, a teor do disposto no art. 85, §11º, CPC, observada a gratuidade de justiça. Dispositivo Pelo exposto, nego provimento à apelação. É o voto. E M E N T A PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONJUNTO HABITACIONAL X CEF. IMÓVEIS DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FAR. PRETENSÃO DE IMPELIR A RÉ À REGULARIZAÇÃO DAS TRANSFERÊNCIAS IRREGULARES DOS IMÓVEIS A TERCEIROS. PRETENSÃO DE IMPELIR A RÉ À PROMOÇÃO DE MEDIDAS PARA A OBTENÇÃO DA REGULARIZAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA DOS MUTUÁRIOS COM COTAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE LEGITIMIDADE DO AUTOR. EXTINÇÃO DA AÇÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA. 1. Apelação interposta pelo autor Conjunto Habitacional São Bento em face de sentença que declarou a ausência de legitimidade ativa. 2. A sentença indeferiu a petição inicial por ausência de legitimidade do autor, Conjunto Habitacional erigido pelas regras do Programa Minha Casa Minha Vida, ao entendimento de que “a ação movida pelo condomínio autor em face da CEF não é de cumprimento de obrigação de fazer, porquanto a massa condominial não dispõe de posição credora em relação jurídica, nascida das fontes obrigacionais antes citadas, à exceção do ato ilícito”; “o condomínio não se investe de ação para exigir o cumprimento de obrigação de fazer da CEF”. 3. O deslinde da causa pela sentença recorrida revela-se adequado e pertinente: o Conjunto Habitacional é despido de legitimidade para exigir que a CEF promova (obrigação de fazer) a regularização da situação de transferência irregular dos imóveis a terceiros e da condição de inadimplência dos adquirentes e/ou atuais ocupantes das unidades habitacionais, para, em final, obter a satisfação do crédito condominial. 4. A legislação indicada pelo apelante na inicial e os contratos celebrados entre o mutuário e a CEF estabelecem, em verdade, responsabilidade entre as partes, sem implicância no âmbito obrigacional perante o Conjunto Habitacional. Intelecção dos artigos 17 e 18 do CPC. 5. Apelação desprovida. ACÓRDÃO
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000281-79.2019.4.03.6111 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
Trata-se de apelação interposta pelo autor Conjunto Habitacional São Bento em face de sentença, nos seguintes termos: (...) Se a CEF, por todas, não o faz, comete abuso de direito, ao desviar-se dos fins sociais a que as disposições legais mencionadas se destinam. Põe-se na confortável posição de não executar a garantia constante dos contratos de financiamento, não obstante a inadimplência dos devedores fiduciantes, intensificando e perpetuando os danos da massa condominial, o que, no limite, vai acarretar a “favelização” do condomínio. Mas, se esse raciocínio estiver certo, a ação movida pelo condomínio autor em face da CEF não é de cumprimento de obrigação de fazer, porquanto a massa condominial não dispõe de posição credora em relação jurídica, nascida das fontes obrigacionais antes citadas, à exceção do ato ilícito. O condomínio não se investe de ação para exigir o cumprimento de obrigação de fazer da CEF (talvez tivesse ação para exigir a obrigação de dar, cf Tartuce, Flávio – “Crédito condominial e a alienação fiduciária em garantia” – Revista Bonijuris, nº 659, ago/set 2019, p. 273). O condomínio autor, pelas razões expostas, é carecedor da ação.
Diante do exposto, julgo extinto o feito com esteio no artigo 485, VI, do CPC. Condeno o autor em honorários advocatícios da sucumbência, ora fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado atribuído à causa, cuja exigibilidade enfrenta a ressalva do artigo 98, §3º, do CPC. Livre de custas (art. 4º, II, da Lei nº 9.289/96). Dê-se vista dos autos ao MPF. Publicada neste ato. Intimem-se. Em suas razões recursais, o autor requer a reforma da sentença, repisando os termos da inicial no concernente à responsabilidade da Caixa Econômica Federal (obrigação de fazer) para a regularização das transferências irregulares dos imóveis a terceiros e regularização da ampla inadimplência dos mutuários com as cotas condominiais. Com contrarrazões, subiram os autos a esta Corte. Dispensada a revisão, nos termos regimentais. É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000281-79.2019.4.03.6111 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.