Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: RONALDO FALCAO DE CASTRO Advogado do(a)
AUTOR: ALESSANDRA GUEDES WEINGRILL - SP139273
REU: HORACIO ALVES EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a)
REU: ANAMARIA BRUNELLO - SP129775 S E N T E N Ç A I – Relatório
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5006312-17.2020.4.03.6100 / 19ª Vara Cível Federal de São Paulo
Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de tutela provisória de urgência, ajuizada por Ronaldo Falcão de Castro em face de Horácio Alves Empreendimentos SPE Ltda e da Caixa Econômica Federal – CEF, objetivando provimento jurisdicional que determine aos réus a outorga da escritura definitiva da compra e venda do imóvel registrado na Matrícula nº 409.227 do 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, bem como seja baixado o gravame de alienação fiduciária averbado na matrícula do bem, sob pena de multa diária. Pleiteia, ainda, a suspensão do leilão público designado pela CEF para a venda do imóvel. Ao final, requer a confirmação dos pedidos formulados em sede de tutela provisória e a condenação das rés ao pagamento de danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). Sustenta a parte autora, em síntese, que firmou com a empresa Horácio Alves Empreendimentos SPE Ltda Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra em 20/05/2016 para a aquisição do imóvel consubstanciado na Casa 1, do Condomínio Grand Villagio, situado na Rua Horácio Alves da Costa, nº 226, Jardim Nosso Lar, São Paulo/SP, registrado na Matrícula nº 409.227 do 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, pelo valor de R$ 410.000,00, com quitação integral do valor em 05/12/2017, quando passou a ter a posse do imóvel. Relata que, por ocasião da quitação do imóvel, não possuía numerário suficiente para fazer frente às despesas e tributos para a lavratura da escritura definitiva, mas com a posterior alteração de sua situação financeira, ao pretender a lavratura da escritura, tomou conhecimento de que o imóvel adquirido se encontrava gravado com uma alienação fiduciária realizada pela empresa ré em favor da CEF em 31 de maio de 2016, ou seja, posterior à venda do imóvel. Aduz que foi averbada na respectiva matrícula a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, que designou data para a realização de leilões destinados à alienação do imóvel. Defende que, diante da quitação integral do preço do imóvel em favor da construtora, faz jus à desconstituição do gravame a fim de que seja possibilitada a outorga da escritura definitiva em seu favor e o competente registro na matrícula do imóvel. Com a petição inicial vieram documentos. Formulou pedido de concessão de gratuidade de justiça. A ação foi inicialmente ajuizada em face da corré Horácio Alves Empreendimentos SPE Ltda perante a Justiça Estadual e tramitou na 11ª Vara Cível do Foro Regional II – Santo Amaro, da Comarca de São Paulo. O pedido de gratuidade de justiça e os pedidos de tutela provisória de urgência foram indeferidos. Foi determinada a emenda da inicial para a inclusão da CEF no polo passivo (ID 30912999). O autor interpôs Agravo de Instrumento, ao qual foi dado parcial provimento apenas para sustar a realização do leilão já designado (ID 30912999). O autor emendou a inicial para incluir a CEF no polo passivo da ação (ID 30913402), tendo sido determinada a remessa do feito à Justiça Federal (ID 30913404). Recebidos os autos neste Juízo, foram ratificadas as decisões proferidas pelo Juízo Estadual, bem como foi determinada a comprovação do recolhimento das custas judiciais. O autor comprovou o recolhimento das custas (ID 33549337). A Caixa Econômica Federal apresentou contestação (ID 43531094) alegando que, após dois anos de conta corrente, foi concedido empréstimo de capital de giro em favor da empresa corré por meio do contrato nº 21.1679.606.0000153/51, com garantia fiduciária de dois imóveis. Aduz que o inadimplemento da devedora deu causa à execução da garantia. Defende que a matrícula do imóvel não sinalizava nenhum obstáculo à aceitação do imóvel em garantia da dívida. Assinala a ré que a conduta do autor não é condizente com a presunção de boa-fé para que seja considerada legítima a transação por ele realizada com a empresa corré, pois não juntou nenhum documento pessoal ou comprovante de residência, requerendo a intimação dele para juntá-los, sob pena de indeferimento da inicial, por se tratarem de documentos essenciais à propositura da ação. Argumenta que também deve ser considerada a distribuição de ação idêntica perante a Justiça Estadual sob o nº 1069720-70.2019.8.26.0002 afirmando que, em ambas, a empresa corré também teria vendido imóvel a terceiro, com as mesmas características financeiras, ou seja, pessoas declaradamente pobres, mas que, contraditoriamente, possuíam mais de R$ 400.000,00 para comprar os imóveis à vista sendo que, em que pese o elevado valor da transação, os compradores afirmam que não registraram as respectivas compras na matrícula dos imóveis por não possuírem verba para tanto. Aponta, ainda, que tais supostos adquirentes juntaram contratos assinados no mesmo dia, sem nenhum reconhecimento de firma perante Cartório capaz de aferir veracidade à data do pacto e, ainda que as vendas tenham sido concluídas em pagamento integral da transação em 2017, nunca ingressaram no imóvel, tendo apenas descoberto a suposta fraude a partir de contato com a empresa corré depois de o imóvel ter sido consolidado em favor da CEF e sido submetido a leilão. Além disso, destaca que tais pessoas deixaram de incluir o imóvel em declarações de Imposto de Renda e, embora sejam supostamente proprietários do bem desde 2017, não colacionaram nenhuma conta de consumo ou tributo relacionada ao imóvel, como cobranças de água, luz, IPTU ou condomínio, de modo que não há a mínima prova da legitimidade da transação. No mais, defende a CEF a validade e a eficácia do contrato de empréstimo firmado com a corré e a regularidade da execução da garantia, arguindo que não pode ser responsabilizada por qualquer conduta danosa à parte autora, requerendo, ao final, a improcedência dos pedidos. A corré Horácio Alves Empreendimentos SPE Ltda apresentou contestação (ID 240814517), alegando, preliminarmente, a ausência de interesse de agir, pois reconhece o direito do autor à baixa do gravame, não se opondo a realizá-lo. No mérito, alega a valor excessivo a título de astreintes e a ausência de prova de dano moral a amparar o pedido de indenização, pugnando pela improcedência dos pedidos. Foi proferida decisão determinando ao autor a juntada de cópia de seus documentos pessoais (RG e CPF) e do comprovante de residência, sob pena de extinção do feito, bem como concedendo-lhe prazo para réplica e, ainda, determindo às partes a especificação de provas que eventualmente pretendessem produzir (ID 244475344). O autor juntou documentos (ID 247173005) e replicou (ID 249213229). As partes não requereram a produção de provas. É o relatório. II – Fundamentação Consoante se infere da pretensão deduzida na inicial, o autor afirma ter adquirido o imóvel objeto da Matrícula nº 409.227 do 11º Cartório de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo da corré Horácio Alves Empreendimentos SPE Ltda pelo valor total de R$ 410.000,00, em 20/05/2016, com quitação integral do preço em 05/12/2017, quando foi emitido na posse do imóvel, mas deixou de lavrar a escritura definitiva na ocasião sob o argumento de não ter condições financeiras para tanto à época. Relata que, em momento posterior, tomou conhecimento da averbação de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal na matrícula do imóvel adquirido, em 31/05/2016, para a garantia de dívida contraída pela corré Horácio Alves Empreendimentos SPE Ltda. Aduz que o imóvel não poderia responder pela dívida contraída pela construtora, justificando o direito à baixa do gravame com base no entendimento do Superior Tribunal de Justiça formalizado por meio da Súmula nº 308, segundo a qual “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. De fato, não se ignora que o Colendo STJ consolidou o entendimento no sentido de que a hipoteca que recai sobre o imóvel alvo da controvérsia é ineficaz em relação ao adquirente de boa-fé, não podendo responder pela dívida contraída pela construtora para a realização do empreendimento imobiliário. Contudo, examinado o feito, especialmente as provas colacionadas aos autos, entendo que o entendimento firmado pela Corte Superior não se amolda ao caso concreto. Com efeito, o enunciado sumular em questão significa a compreensão jurisprudencial de que deve haver presunção de boa fé em favor do adquirente, o qual não pode ser prejudicado por garantia oferecida por construtora a um credor. Isso não equivale a dizer, todavia, que tal presunção não possa ser ilidida por meio de elementos concretos devidamente valorados em cada caso. Nesse sentido, verifico que a CEF, em sua defesa, suscitou a ausência de boa-fé na aquisição por parte do autora, destacando a existência de ação idêntica ajuizada perante a Justiça Estadual sob o nº 1069720-70.2019.8.26.0002, na qual a empresa corré teria realizado a venda de um imóvel no mesmo empreendimento para terceiro, com as mesmas características financeiras, no mesmo dia em que foi realizada a venda do imóvel objeto da presente ação, sendo que os contratos foram assinados sem reconhecimento de firma. Relata, ainda, que, concluídas as vendas, os adquirentes nunca ingressaram no imóvel e não demonstraram o pagamento de qualquer conta de consumo ou tributo relacionada ao imóvel, como cobranças de água, luz, IPTU ou condomínio, arguindo, assim, que a operação não é legítima. Assiste razão à CEF dado que, como exposto, a presunção de boa fé do terceiro adquirente é relativa e, portanto, pode ser afastada a partir de elementos concretos devidamente valorados em cada caso. No particular, verifico que o imóvel alvo da controvérsia foi alienado fiduciariamente em favor da CEF, decorrente da cédula de crédito bancário nº 21.1679.606.0000153-51, como garantia de pagamento das obrigações assumidas pela Amsterdan Incorporadora Ltda, consistente em empréstimo no valor de R$ 700.691,38 (ID 30912995, p. 06-07). O registro da alienação fiduciária foi averbado em 10/06/2016, poucos dias depois da celebração do contrato de compromisso de compra e venda firmado entre o autor e a corré Horácio Alves Empreendimentos SPE Ltda (ID 30912995, p. 01-04), que data de 20/05/2016. Não há nos autos, noutro giro, qualquer outro documento que corrobore a alegação da compra do imóvel além do contrato particular firmado entre o autor e a corré Horácio Alves Empreendimentos SPE Ltda, pois: (i) o autor não comprovou o pagamento do preço, conforme alegado; (ii) o imóvel não consta da declaração de Imposto de Renda apresentada pelo autor, relativa ao exercício de 2019 (ano-calendário 2018) (ID 30912995, p. 11-21); (iii) não há qualquer comprovante de pagamento de impostos e taxas relativas ao bem, tais como contas de IPTU, água, luz e gás que corroborem a alegada relação com o imóvel. Ademais, o próprio autor alegou residir com sua namorada, na cidade de São José do Rio Preto/SP (ID 247173005). Por conseguinte, entendo pela ausência de elementos que corroborem a legitimidade da aquisição do imóvel. III – Dispositivo
Diante do exposto, e considerando tudo o que consta dos autos, julgo improcedentes os pedidos, extinguindo o feito com apreciação do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos réus, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, atualizado, cujo valor será igualmente dividido entre os réus nos termos do art. 87, § 1º, do CPC. Custas pelo autor. Oportunamente ao arquivo findo, observadas as formalidades legais. Publique-se. Intimem-se. São Paulo, data registrada eletronicamente. Guilherme Markossian de Castro Nunes Juiz Federal Substituto