Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: MULLER MATIAS DOS SANTOS, MAYRA DE PAULA NUNES MATIAS Advogados do(a)
APELANTE: DELLIE ANDREIA GATI FERREIRA ARAUJO - SP398998-A, RICARDO GARCIA MARTINEZ - SP282387-A Advogados do(a)
APELANTE: DELLIE ANDREIA GATI FERREIRA ARAUJO - SP398998-A, RICARDO GARCIA MARTINEZ - SP282387-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, TERRACO DOS BANDEIRANTES SOCIEDADE DE PROPOSITO ESPECIFICO LTDA LITISCONSORTE: BLM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. Advogado do(a)
APELADO: SAULO DE OLIVEIRA MORAIS - SP261802-A Advogado do(a) LITISCONSORTE: EDUARDO CANCISSU TRINDADE - SP162445-A OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5005004-48.2017.4.03.6100 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
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APELANTE: DELLIE ANDREIA GATI FERREIRA ARAUJO - SP398998-A, RICARDO GARCIA MARTINEZ - SP282387-A Advogados do(a)
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APELADO: SAULO DE OLIVEIRA MORAIS - SP261802-A Advogado do(a) LITISCONSORTE: EDUARDO CANCISSU TRINDADE - SP162445-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA (RELATOR):
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APELANTE: DELLIE ANDREIA GATI FERREIRA ARAUJO - SP398998-A, RICARDO GARCIA MARTINEZ - SP282387-A Advogados do(a)
APELANTE: DELLIE ANDREIA GATI FERREIRA ARAUJO - SP398998-A, RICARDO GARCIA MARTINEZ - SP282387-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, TERRACO DOS BANDEIRANTES SOCIEDADE DE PROPOSITO ESPECIFICO LTDA LITISCONSORTE: BLM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA. Advogado do(a)
APELADO: SAULO DE OLIVEIRA MORAIS - SP261802-A Advogado do(a) LITISCONSORTE: EDUARDO CANCISSU TRINDADE - SP162445-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA (RELATOR): Da ilegitimidade passiva da CEF O C. STJ possui entendimento no sentido de que, nas hipóteses em que a CEF não atue apenas como agente financeiro - responsável, tão somente, pelo financiamento do projeto de construção do imóvel -, há responsabilidade solidária pelos defeitos do empreendimento. Ocorre que, no caso dos autos, a atuação da CEF restringiu-se ao papel de mero agente financeiro, não havendo qualquer responsabilidade da instituição acerca de vícios do imóvel. Nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO EM IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE SEGURADORA E AGENTE FINANCEIRO. AGRAVO IMPROVIDO. 1. O agente financeiro somente tem legitimidade passiva 'ad causam' para responder solidariamente com a seguradora, nas ações em que se pleiteia a cobertura por vícios de construção do imóvel, quando também tenha atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento. Precedentes. 2. No caso dos autos, como o acórdão recorrido não assinalou nenhuma dessas circunstâncias fáticas, não é possível reconhecer a existência de solidariedade, sob pena de ofensa à Súmula n. 7/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no REsp 1522725/PR, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/02/2016, DJe 22/02/2016) (grifei) RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. 1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedente da 4ª Turma no REsp. 1.102.539/PE. 3. Hipótese em que não se afirma, na inicial, tenha a CEF assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora, o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto. 4. O acórdão recorrido, analisando as cláusulas do contrato em questão, destacou constar de sua cláusula terceira, parágrafo décimo, expressamente que "a CEF designará um fiscal, a quem caberá vistoriar e proceder a medição das etapas efetivamente executadas, para fins de liberação de parcelas. Fica entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de aplicação do empréstimo, sem qualquer responsabilidade da CEF pela construção da obra." Essa previsão contratual descaracteriza o dissídio jurisprudencial alegado, não havendo possibilidade, ademais, de revisão de interpretação de cláusula contratual no âmbito do recurso especial (Súmulas 5 e 7). 5. Recurso especial da CAIXA SEGURADORA S/A não conhecido e recurso especial do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DA PRAÇA E OUTROS não provido. (STJ, REsp 897.045/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2012, DJe 15/04/2013) (grifei) A CEF não foi a responsável pela construção do imóvel que apresenta vícios de construção, de acordo com o demonstrado nos documentos coligidos aos autos. Analisando toda a documentação juntada pelas partes verifica-se que o autor e sua esposa Mayra celebraram Instrumento Particular de Compra e Venda de Fração Ideal de Terreno Condominial para Construção de Unidade Habitacional com Cláusula de Financiamento e Outras Obrigação/Avenças firmado em 22/07/2014 com o corréu Terraço dos Bandeirantes Sociedade de Propósito Específico Ltda - SPE pelo qual o comprador se comprometeu e obrigou-se a adquirir os direitos e obrigações sobre a fração ideal de terreno que corresponderá à futura unidade residencial autônoma designada apartamento n.º 52 a ser localizada no Bloco B – Edifício Borba Gato, integrante do empreendimento habitacional denominado “Residencial Terraço dos Bandeirantes”. De acordo com o quadro resumo anexo ao referido contrato (Id 148071550 - Pág. 1 e 2) o saldo devedor apurado na data de sua celebração era de R$169.900,00, compondo-se de 01 (uma) parcela de R$16.990,00 com vencimento em 22/11/2014 e o saldo final de R$ 152.910,00 devendo ser obtidos através de financiamento imobiliário com recursos do Sistema Financeiro da Habitação. Os autores celebraram contrato de financiamento imobiliário com a CEF em 24/11/2014. Referida operação destinou-se à aquisição do terreno objeto do contrato e construção de uma das unidades que compõem o empreendimento Residencial Terraço dos Bandeirantes. De acordo com referido contrato o imóvel foi construído pela BLM Empreendimentos e Participações Ltda. Portanto, conclui-se que a CEF não financiou, in casu, nenhum empreendimento em construção, com prazo de entrega. Ao contrário,
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5005004-48.2017.4.03.6100 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
Trata-se de recurso de apelação interposto pela parte autora contra sentença que julgou improcedente pedido formulado na inicial objetivando a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, bem como do respectivo financiamento imobiliário, com a devolução da totalidade dos valores desembolsados, bem como pagamento de indenização por lucros cessantes no montante equivalente a 1% do valor atualizado do contrato em decorrência do atraso na entrega da obra por conta de inúmeros vícios construtivos encontrados. A ação ordinária foi ajuizada contra Terraço dos Bandeirantes Sociedade de Propósito Específico Ltda., BLM Empreendimentos e Participações Ltda. e Caixa Econômica Federal. Em suas razões recursais alega a parte autora que a expedição do “Habite-se” se deu após o prazo final estipulado no contrato, e quando foi realizar a inspeção do imóvel foram constatados diversos vícios que impediram a retirada das chaves, sendo prejudicado seu direito de moradia enquanto os vícios construtivos não forem sanados. Aduz que houve culpa exclusiva da apelada, pois não se admite prorrogação da data da entrega de obra, devendo ocorrer o ressarcimento dos autores. Enfim, postula a reforma da sentença para que seja reconhecida “a) a culpa das apeladas no atraso da obra que deveria ter sido entregue em junho de 2016, porém teve o habite-se expedido somente em outubro de 2016; b) seja decretada a rescisão contratual e consequentemente sejam condenadas as apeladas à devolução dos valores pagos em sua totalidade, com a condenação em lucros cessantes de 1%do valor atualizado do contrato do período em que for reconhecido o atraso”. Com contrarrazões, subiram os autos. É o relatório. O Desembargador Federal Wilson Zauhy. Compulsando melhor os autos, peço vênia ao E. Relator para divergir de seu voto. A matéria devolvida a esta Eg. Corte, diz com a pretensão do autor, quanto à rescisão dos contratos celebrados para aquisição do imóvel situado no Condomínio Terraço dos Bandeirantes edificado pelos corréus TERRACO DOS BANDEIRANTES SOCIEDADE DE PROPOSITO ESPECÍFICO LTDA, BLM EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA, e de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, no âmbito do sistema financeiro de habitação – SFH, em razão do atraso na entrega das chaves e dos vícios construtivos identificados na unidade adquirida. Pois bem. Compulsando a documentação apresentada, entendo que a CEF é parte legitima para o pedido de rescisão do contrato de financiamento, bem como para o de restituição dos valores pagos pela parte autora. A consequência da rescisão dos contratos pela constatação de vícios redibitórios é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato. Vale dizer: a restituição, pelos vendedores, do valor que os autores pagaram pelo imóvel. Nesse sentido, inclusive, o entendimento sumulado do C. STJ: Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) Cumpre destacar, ainda, que apesar de não constar no contrato de financiamento firmado entre as partes, é de conhecimento deste Juízo, considerando a existência de diversas outras demandas similares à presente, ajuizada por outros adquirentes, em face da CEF, da empreendedora e construtora Terraço dos Bandeirantes e BLM Empreendimentos e Participações Ltda, que o empreendimento faz parte do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida. O C. STJ tem reconhecido a responsabilidade da CEF por vícios de construção, bem como pelo atraso na entrega da obra, de imóveis objeto do Programa Minha Casa, Minha Vida nos casos em que atua como agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, o que não se reconhece quando atua tão somente como agente financeiro, vale dizer, quando é responsável pela liberação de recursos financeiros para a aquisição do imóvel. Neste sentido, recente julgado do C. STJ: “AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS. AFRONTA AO ART. 535 DO CPC/73. VÍCIO NÃO INDICADO. SÚMULA Nº 284/STF. TESES REFERENTES À MULTA CONTRATUAL E JUROS, COMISSÃO DE CORRETAGEM, RESSARCIMENTO DOS ALUGUEIS E DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS Nº 211/STJ E Nº 282/STF. PROGRAMA HABITACIONAL MINHA CASA MINHA VIDA. CEF. NATUREZA DAS ATIVIDADES. AGENTE FINANCEIRO. SEM LEGITIMIDADE PASSIVA. SÚMULA Nº 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A alegação de afronta ao art. 535 do CPC/73 sem indicar em que consistiria o vício, consubstancia deficiência bastante a inviabilizar a abertura da instância especial, atraindo a incidência da Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal. 2. A ausência de prequestionamento, mesmo implícito, impede a análise da matéria na via especial. Súmulas nº 211/STJ e nº 282/STF. 3. A Caixa Econômica Federal somente possui legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro. Súmula nº 83/STJ. 4. Agravo interno não provido.” (negritei) (STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp 1646130/PE, Relator Desembargador Federal Luis Felipe Salomão, DJe 04/09/2018). No mesmo sentido, julgado desta E. Corte Regional: “APELAÇÃO – PROCESSUAL CIVIL – PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – LEI Nº 11.977/2009 – FUNDO GARANTIDOR DA HABITAÇÃO POPULAR – VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO – NÃO COBERTURA – RECURSO DESPROVIDO. (...) IV – Conforme se depreende da análise do presente contrato por instrumento particular de compra e venda de unidade isolada e mútuo com obrigações e alienação fiduciária – Programa Minha Casa, Minha Vida foi expressamente excluída a cobertura de despesas por danos oriundos de vícios construção (cláusula 21ª, parágrafo oitavo, VI), em conformidade com o supracitado diploma legal e o Estatuto do FGHab. V – Além disso, não obstante o contrato ter sido firmado sob a égide do PMCMV, não se verifica no presente caso a participação da CEF enquanto executora/promotora/fiscalizadora do empreendimento, portanto, atuando meramente como agente financeiro, não há que se falar em responsabilidade por eventual vício. Precedentes do C. STJ e desta E. Corte. VI – Apelação desprovida.” (negritei) (TRF 3ª Região, 2ª Turma, Ap 2246395/SP, Relator Desembargador Federal Cotrim Guimarães, e-DJF3 14/12/2017). Desta forma, divirjo do E. Relator, por entender restar demonstrada a legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da lide. Superada essa questão, compulsando melhor os autos, tenho que não assiste razão aos Apelantes. A jurisprudência do C. STJ já se posicionou no sentido de reconhecer a validade desta cláusula, desde que o prazo máximo de prorrogação da entrega do imóvel não ultrapasse 180 (cento e oitenta) dias. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (REsp 1582318/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/09/2017, DJe 21/09/2017) Desta forma, admite-se a cláusula de tolerância de 180 dias úteis independentemente de qualquer condição, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel 'na planta', por meio da qual já fica estipulada a prorrogação, em caráter excepcional, do prazo de entrega do imóvel, caso ocorram imprevistos. Na hipótese, a cláusula prevista no Instrumento Particular de Reconhecimento de Dívida pré-existente (Num. 148071555 - Pág. 2), prevê a estipulação de tolerância máxima de 180 dia, além de estabelecer que será considerada terminada a obra na data da expedição do Auto de conclusão da obra (habite-se). A sentença recorrida analisa minunciosamente as datas previstas nos contratos consignados nos autos, chegado à conclusão de que as corrés efetivamente cumpriram com o prazo de conclusão das obras, nesse sentido: “O compromisso de compra e venda (ID 1087286), celebrado em 22 de julho de 2014, estabelecia a previsão de conclusão das obras para dezembro de 2015 (item VI). Por sua vez, o contrato de financiamento imobiliário (ID 1087376), celebrado em 24 de novembro de 2014, estabelecia o prazo de 20 meses para conclusão das obras (item 6.1), contado a partir da assinatura do instrumento e prorrogável por mais 36 meses (cláusula décima sexta), se comprovado caso fortuito ou força maior. Nesse cenário, o prazo para encerramento das obras, inicialmente previsto para julho de 2016, poderia ser estendido até julho de 2019. No entanto, posteriormente, em 25 de novembro de 2014, os autores firmaram, com o TERRAÇO DOS BANDEIRANTES, um contrato de reconhecimento de dívida pré-existente (ID 1087359), que continha a estimativa de término das obras para 02 de junho de 2016, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (item D), situação que estendia o prazo de entrega do imóvel para 29 de novembro de 2016. A Prefeitura de Santana de Parnaíba expediu o habite-se n. 0528/2016 (ID 2340533) em 27 de outubro de 2016, autorizando o início da utilização efetiva da edificação destinada à habitação e atestando, portanto, que as obras do empreendimento estavam concluídas e que o imóvel estava apto para ocupação”. Constato, ainda, que a inspeção final da obra foi realizada em quase na sequência da expedição do habite-se, isto é, já em 09 de novembro de 2016, sendo que foram constatadas algumas inconsistências, relacionadas ao acabamento da obra, e limpeza da unidade, tal como se depreende da relação (check list) consignada aos autos e devidamente assinada pelos apelantes (Num. 148072705 - Pág. 3/4). Transcrevo por oportuno, os itens indicados no termo de vistoria: “[...] limpeza em geral, pintura em geral, limpar e vedar as pingadeiras, raspar excessos de massa do piso, ajustes nas esquadrias, azulejo furado no banheiro, azulejo em cima do tanque, acabamento porta balcão, rodapé sacada, [ilegível] retoques, piso sacada trincado, trinco no piso, ajuste porta banheiro, trocar cano saída máquina de lavar”. De tal maneira, perfilho do entendimento exarado pelo Juízo a quo, no sentido de que não teriam sido identificados defeitos aparentes na construção, tratando-se, na realidade, de situações previsíveis no contexto de entrega de imóveis. Cumpre destacar, ainda, que a Empreendedora apelada consigna aos autos o Termo de ajuste firmado com o Condomínio Terraço dos Bandeirantes, mediante o qual se comprometeu ao pagamento de indenização para realização de reparos constatados nas áreas comuns do imóvel, o que foi omitido pelos autores na exordial (Num. 148072774 - Pág. 1/3). Nesse sentir, não resta devidamente configurada a existência de vícios construtivos aparentes, tampouco redibitórios, suficientes a permitir a anulação do negócio jurídico, com a consequente enjeição do bem, com fundamento no artigo 441 do Código Civil. Com efeito, para que fosse possível reconhecer direito à recusa do imóvel (e correspondente retorno ao estado prístino), é indispensável que haja, a um só tempo: (i) um contrato comutativo; (ii) vícios desconhecidos pelo adquirente, na data da tradição/registro; (iii) redução do valor da coisa ou inadequação para o fim a que se destina. Nesse sentido, já se manifestou essa eg. Corte Regional: CIVIL E PROCESSO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AGRAVO RETIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. COBERTURA SECURITÁRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA. 1. Agravo retido. A alegação da CEF no sentido de ausência de comprovação do fato gerador da fixação da multa é dissociada da decisão agravada, vez que a decisão agravada não aplicou a multa, sequer considerou ter havido descumprimento da liminar. Ao contrário, deixou claro que apenas fixou o valor da multa a ser aplicada no caso de futuro descumprimento. Diante do teor da decisão agravada, a alegação que deveria ter a CEF formulado é que não seria possível a fixação prévia do valor da multa, antes de constatado o descumprimento da liminar. Todavia, melhor sorte não assistiria à agravante, já que é pacífico que é possível a fixação do valor das astreintes antes de verificado o descumprimento da decisão liminar, inclusive se admite a sua fixação na própria decisão que concede a liminar. Com relação ao valor fixado, entendo que o valor se mostra excessivo e desproporcional em relação às obrigações de não fazer que o MM. Juiz a quo impôs à CEF na decisão agravada, a saber: não efetuar cobrança das prestações que a parte autora deveria pagar à CEF em decorrência do contrato de financiamento imobiliário, bem como não inscrever o nome da autora em cadastros restritivos de crédito. É por esta razão que reduzo o valor da multa para R$ 500,00 (quinhentos reais) para o caso de descumprimento das mencionadas obrigações de não fazer. 2. Preliminares. A sentença foi devidamente fundamentada, ainda que de forma sucinta. Em relação ao primeiro pedido (rescisão do contrato de compra e venda do imóvel), é evidente que a CEF é parte legítima porquanto figurou no contrato como financiadora. Já em relação ao segundo pedido (indenização em decorrência dos danos oriundos de vícios de construção), o interesse jurídico da Caixa Econômica federal nos feitos em que discute cobertura securitária ficará restrita aos contratos celebrados entre 02.12.1988 e 29.12.2009, e nas hipóteses em que o instrumento estiver vinculado ao Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS (apólices públicas, ramo 66), desde que haja demonstração do comprometimento do FCVS, com risco efetivo de exaurimento da reserva técnica do Fundo de Equalização de Sinistralidade da Apólice - FESA. No caso dos autos, o contrato de financiamento foi firmado em 27/04/2001, estando compreendido no lapso temporal firmado pelo STJ. E, tratando-se de contrato assinado posteriormente à vigência da Lei nº 7.682/1988, em período no qual a apólice é necessariamente pública e garantida pelo FCVS, há potencial comprometimento dos recursos do FCVS, razão pela qual resta confirmado o interesse da CEF na lide. Assim, resta configurada a legitimidade passiva da CEF e, consequentemente, a competência da Justiça Federal para processar e julgar a presente demanda. Não há interesse da União. Incide a prescrição ânua prevista no art. 178, § 5º, II, do Código Civil de 1916 e no art. 206, § 1º, II, b, do atual Código Civil. O prazo prescrição não flui a partir do pedido de pagamento da indenização até a comunicação da decisão a respeito, consoante a Súmula n. 229 do Superior Tribunal de Justiça. No caso dos autos, não se sabe ao certo a data em que apareceram os vícios de construção, o sinistro foi comunicado pela mutuária à seguradora em 26/06/2002, o termo de negativa de sinistro foi emitido em 10/07/2002 e a ação foi ajuizada em 26/08/2006. Ocorre que, conforme bem destacado pelo MM. Magistrado a quo na sentença e o perito judicial, os danos são progressivos e continuam a se agravar com o decorrer do tempo, passando de risco iminente de desabamento para desabamentos parciais. É por esta razão que se mostra adequada a conclusão do Juiz no sentido de que, por se agravarem os riscos a cada dia, a pretensão não se encontra fulminada pela prescrição. 3. Primeiro pedido: rescisão do contrato. São 5 os requisitos da resolução do contrato por vícios redibitórios: "a) que a coisa tenha sido recebida em virtude de contrato comutativo, ou de doação com encargo; b) que se ressinta de defeitos prejudiciais à sua utilização, ou lhe diminuam o valor; c) que esses defeitos sejam ocultos; d) que sejam graves; e) que já existam no momento da celebração do contrato". No caso dos autos, estão preenchidos os requisitos para a resolução do contrato. O contrato de compra e venda é o típico contrato cumutativo, em que há prestações certas, recíprocas e equivalentes. Os vícios de construção que atingem a estrutura do imóvel, criando, inclusive, risco de desabamento, conforme atestado pelas vistorias e perícia judicial, tornam o imóvel impróprio para habitação (isto é, para o fim ao qual se destina). Conforme atestado pela perícia e confirmado pelas partes, os vícios de construção não eram visíveis no momento da celebração do contrato de compra e venda com financiamento da CEF. Considerando o iminente risco de desabamento, é evidente que os vícios são graves. E, por fim, tratando-se de vícios de construção, eles estavam presentes no imóvel desde a sua construção. Não prospera a alegação do réu Joaquim no sentido de que a sua ignorância em relação aos vícios de construção o isentaria da responsabilidade por eles. O Código Civil de 1916 é expresso quando a este tema, estipulando que a ignorância de tais vícios pelo alienante não o exime à responsabilidade pelos vícios redibitórios. Ainda sobre as razões do apelante Joaquim, consigno que a rescisão do contrato não é uma punição por qualquer conduta culposa ou ilícita do apelante. Mas apenas a consequência jurídica que o ordenamento impõe para os casos de constatação de vícios redibitórios. Sem prejuízo, pode o apelante Joaquim buscar a reparação de seus prejuízos junto à Construtora em ação autônoma. Portanto, a rescisão do contrato, determinada pela sentença, deve ser mantida. 3.1. Consequências da rescisão. A consequência da rescisão do contrato pela constatação de vícios redibitórios é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato. É por esta razão que, de um lado, deve o alienante devolver ao comprador as parcelas recebidas em razão do contrato rescindido, e, de outro, deve o comprador devolver o bem ao alienante, consoante se depreende do art. 1.103 do Código Civil de 1916 (equivalente ao Código Civil de 2002). Estes dispositivos determinam que: (i) se o alienante conhecia o vício, ou o defeito, restituirá o que recebeu e ainda pagará indenização por perdas e danos, e; (ii) se o não conhecia, tão somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato. Ademais, não se pode admitir que o alienante, que recebeu valores em decorrência de contrato rescindido, permaneça com tais valores, em atenção ao princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. Isto pois, uma vez rescindido o negócio jurídico que ensejou o pagamento destes valores, desaparece a causa jurídica que justificava o domínio/a titularidade do alienante sobre estes valores. No caso dos autos, conforme se depreende do contrato, tanto a CEF quanto o réu Sr. Joaquim receberam os valores pagos pela mutuária/compradora/autora através das prestações mensais. Assim, não se pode admitir que o Sr. Joaquim e a CEF permaneçam na titularidade dos valores que lhe forem entregues em razão de um negócio jurídico não mais existente, sob pena de enriquecimento sem causa destes réus. Portanto, a condenação da CEF e do réu Joaquim de Paula Ribeiro à devolução dos valores recebidos em razão do contrato, devidamente atualizados e acrescidos de juros, estipulada na sentença, deve ser mantida. 4. Segundo pedido: indenização e/ou cobertura securitária. 4.1. Responsabilidade da CEF. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é possível haver responsabilidade da CEF por vícios de construção em imóveis adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH. Todavia, a responsabilidade dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção no caso concreto: a) inexistirá responsabilidade da CEF, quando ela atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá responsabilidade da CEF, quando ela como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, isto é, nas hipóteses em que tenha atuado, de algum modo, na elaboração do projeto, na escolha do terreno, na execução das obras (construção) ou na fiscalização das obras do empreendimento. 4.2. No caso dos autos, de acordo com o contrato de fls. 70/79, a CEF não financiou, no caso, nenhum empreendimento em construção, com prazo de entrega. Ao contrário,
trata-se de contrato de compra e venda com garantia hipotecária e com utilização de recursos do FGTS dos compradores, pelo qual os autores obtiveram recursos para financiar a compra de imóvel de terceiros particulares (fl. 70 e 71). Assim, uma vez que do contrato se vê claramente que a CEF não financia, no caso, um imóvel em construção, mas tão somente libera recursos financeiros para que o comprador adquira de terceiros imóvel já erigido, não há que se falar em responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel financiado, já que não participou do empreendimento, tendo atuado estritamente como agente financeiro. É entendimento pacífico que, nestas hipóteses em que a CEF atua estritamente como agente financeiro, a vistoria/perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia. Logo, no caso, não há responsabilidade da CEF pelos vícios de construção. 4.3. Ressalto ainda que a ausência de responsabilidade da CEF não afasta sua legitimidade para figurar no pólo passivo e, por conseguinte, a competência da justiça federal. Isto pois a legitimidade é questão preliminar, que deve ser analisada à luz dos critérios firmados pelo C. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Resp repetitivo nº 1.091.393, ao passo que a responsabilidade é questão de mérito, apreciada somente após a constatação da existência de legitimidade. 5. Responsabilidade da seguradora. O contrato de seguro assinado pela autora e entregue a ela no momento do financiamento (fls. 82/86), conforme confirma os documentos juntados pela própria CEF (fls. 157/201), não exclui da cobertura os danos decorrentes de vícios de construção, conforme de depreende da cláusula 4ª (fls. 84/85). Porém, a CAIXA SEGURADORA S/A juntou com a sua contestação, às fls. 258/283, "condições da apólice de seguro habitacional", diversas daquelas que foram entregues à mutuária no momento da contratação. Nesta sim há a exclusão expressa dos danos decorrentes de vícios de construção, na sua cláusula 5.2.6ª (fl. 260). Seja como for, havendo ou não expressa exclusão de cobertura em relação aos danos decorrentes de vícios de construção, a seguradora é responsável em caso de danos decorrentes de vícios de construção. 5.1. Acrescente-se que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal Regional Federal da Terceira Região firmou-se no sentido de que a seguradora é responsável em caso de danos decorrentes de vícios de construção, uma vez que não só é obrigatória a contratação do seguro pelo mutuário, como também é obrigatória a vistoria do imóvel pela seguradora. 5.2. No caso, verifico que a mutuária acionou a seguradora, em 26/06/2002 (fl. 264). Em razão do aviso de sinistro, a seguradora elaborou o laudo de vistoria inicial de fls. 264/271, que conclui pela existência de vício de construção, e foi emitido o "Termo de Negativa de Cobertura" (fl. 202 e 272). Logo, no caso, a CAIXA SEGURADORA S/A responde pelos vícios de construção. 5.3. No tocante à alegação da seguradora no sentido de que a rescisão do contrato de compra e venda com financiamento da CEF (principal) enseja a rescisão do contrato de seguro (acessório), consigno que a regra do direito civil, segundo a qual o acessório segue o principal, não se aplica a este caso. Isso porque não se pode olvidar que, no caso, foi o próprio risco coberto que ensejou a rescisão do contrato de compra e venda. Ora, é ilógico e inconcebível que a ocorrência do risco coberto cause a extinção do contrato de seguro. Ao contrário, o contrato de seguro presta-se a, diante da ocorrência do risco coberto, obrigar o segurador ao pagamento da indenização. É por esta razão que o contrato de seguro subsiste, apesar da rescisão do contrato de compra e venda. [...]” (Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1621961 / SP, 0010401-56.2006.4.03.6102, DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:06/12/2017) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. SUSPENSÃO DA COBRANÇA DAS PARCELAS DO FINANCIAMENTO. I - Pretende o autor a rescisão de contrato de compra e venda de futura unidade autônoma, bem como de contrato de financiamento firmado com a CEF para pagamento do preço avençado, em virtude de atraso das obras e entrega do imóvel. II - A CEF não integrou ou anuiu o contrato de compra e venda firmado entre o autor e a construtora. No entanto, a hipótese trata de financiamento da construção no âmbito do programa "minha casa, minha vida", figurando a instituição como agente executor de políticas federais destinadas ao atendimento de moradia para pessoas de baixa renda. III - Consta expressamente do contrato de financiamento a obrigação e o interesse da CEF em fiscalizar o andamento da obra (item b, da cláusula 3ª), na medida em que o repasse dos valores se daria mensalmente de acordo com a evolução das obras, resguardando o mutuário, ao menos em tese, do pagamento dos valores à construtora sem que se desse prosseguimento à obra. IV - Considerando o atraso na entrega do imóvel por mais de dois (2) anos, não se pode sujeitar o autor, que não mais tem interesse no imóvel, a ônus moratórios decorrentes de situação a que não deu causa, não se afigurando viável a continuidade da cobrança das prestações de financiamento quando o imóvel objeto da compra que originou o mútuo não foi entregue. V - Agravo de instrumento desprovido. (TRF3, AI n° 0026602-81.2015.4.03.0000. Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy. Primeira Turma, e-DJF3: 21/06/2016). No caso, entendo que tais requisitos não foram suficientemente atendidos.
Ante o exposto, divirjo do E. Relator e voto por negar provimento ao recurso de apelação. O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco: Com a vênia devida, divirjo do E. Relator, pelos motivos que passo a expor: Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. Ainda que no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para se configurar a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade), é necessário que a instituição financeira tenha atuado na construção do imóvel (seja no financiamento, elaboração e/ou fiscalização da obra), ou que o contrato esteja relacionado à Faixa 1 do mencionado Programa, quando a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). No caso dos autos, a parte autora celebrou, com a CEF, contrato de mútuo para aquisição de terreno e construção de unidade vinculada a empreendimento, com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – Programa imóvel na planta – SBPE – Com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do devedor, em 24/11/2014 (ids 148071556 e 158071557). Na Cláusula Vigésima Sexta – Levantamento dos recursos, restou estipulado que a liberação das parcelas depende de diversas exigências, a serem cumpridas pelo construtor/empreiteiro, de acordo com a execução da obra, cujo acompanhamento será realizado pela Engenharia da CAIXA. Portanto, os documentos juntados aos autos demonstram que a CEF financiou a construção de um imóvel, cujas parcelas são liberadas à medida em que as obras vão avançando, com supervisão do setor de engenharia da instituição financeira, razão pela qual é parte legítima e poderá ser responsabilizada (à evidência, dependendo do que restar apurado no curso do processo), não tendo atuado como mero agente financeiro no caso concreto. Entretanto, no mérito, não houve comprovação do alegado atraso na entrega da obra, como restou consignado na r. sentença, cujo trecho colaciono, verbis: “O compromisso de compra e venda (ID 1087286), celebrado em 22 de julho de 2014, estabelecia a previsão de conclusão das obras para dezembro de 2015 (item VI). Por sua vez, o contrato de financiamento imobiliário (ID 1087376), celebrado em 24 de novembro de 2014, estabelecia o prazo de 20 meses para conclusão das obras (item 6.1), contado a partir da assinatura do instrumento e prorrogável por mais 36 meses (cláusula décima sexta), se comprovado caso fortuito ou força maior. Nesse cenário, o prazo para encerramento das obras, inicialmente previsto para julho de 2016, poderia ser estendido até julho de 2019. No entanto, posteriormente, em 25 de novembro de 2014, os autores firmaram, com o TERRAÇO DOS BANDEIRANTES, um contrato de reconhecimento de dívida pré-existente (ID 1087359), que continha a estimativa de término das obras para 02 de junho de 2016, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (item D), situação que estendia o prazo de entrega do imóvel para 29 de novembro de 2016. A Prefeitura de Santana de Parnaíba expediu o habite-se n. 0528/2016 (ID 2340533) em 27 de outubro de 2016, autorizando o início da utilização efetiva da edificação destinada à habitação e atestando, portanto, que as obras do empreendimento estavam concluídas e que o imóvel estava apto para ocupação. Diante disso, conforme esclarecido na decisão que deferiu parcialmente a tutela de urgência (ID 2419082), conclui-se que, ao contrário do alegado pelos autores, as corrés cumpriram o prazo de conclusão das obras”.
Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5005004-48.2017.4.03.6100 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
trata-se de “CONTRATO DE MÚTUO PARA AQUISIÇÃO DE TERRENO E CONSTRUÇÃO DE UNIDADE VINCULADA A EMPREENDIMENTO, COM FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES – PROGRAMA IMÓVEL NA PLANTA – SBPE – COM UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS DA CONTA VINCULADA DO FGTS DO(S) DEVEDOR(ES)”. Veja-se: “CLÁUSULA PRIMEIRA – COMPRA E VENDA, FINANCIAMENTO E CONFISSÃO DE DÍVIDA - O(s) VENDEDOR(ES) declara(m)-se senhor(es) e legítimo(s) possuidor(es) do imóvel neste instrumento descrito e caracterizado, livre e desembaraçado de qualquer ônus, e, assim, o vende(m) pelo preço constante na letre “B” deste contrato, cujo pagamento é satisfeito na forma igualmente referida na letra “C”. Assim, satisfeito o preço da venda, o(s) VENDEDOR(ES) dá(ão) ao(s) COMPRADOR(ES), doravante denominado(s) DEVEDOR(ES) plena e irrevogável quitação e, por força deste instrumento e da cláusula constituti, transmite(m) ao(s) DEVEDOR(ES) toda a posse, domínio, direito e ação sobre o imóvel ora vendido, obrigando-se por si, seu(s) herdeiro(s) e sucessor(es), a fazer a presente venda sempre firme, boa e valiosa e, ainda, a responder pela evicção de direito. O(s) DEVEDOR(ES) declara(m) aceitar a presente compra e venda nos termos em que é efetivada. (...) PARÁGRAFO SEGUNDO – O(s) DEVEDOR(ES), declara(m) que, necessitando de um financiamento recorreu(recorreram) à CAIXA e dela obteve(obtiveram) um mútuo de dinheiro, no valor constante na Letra “C3” deste instrumento deste instrumento com o crédito diretamente na conta da Entidade Organizadora dos valores de financiamento, de acordo com o cronograma físico-financeiro de obra, conforme disposto na CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA. PARÁGRAFO TERCEIRO – O(s) DEVEDOR(S) FIDUCIANTE(S) confessa(m) dever à CAIXA a importância referida na Letra “C3” deste contrato, que será resgatada nos prazos e condições estabelecidos neste instrumento contratual, a qual terá a seguinte destinação: a parcela referida na Letra “B2” destinada à aquisição do terreno, caso seja previsto será paga mediante crédito em conta titulada pelo(s) VENDEDOR(ES) no ato da contratação, que será liberado após o registro do presente instrumento no Registro Imobiliário. O remanescente será pago mediante crédito em conta titulada pela ENTIDADE ORGANIZADORA, na proporção do andamento das obras, conforme disposto neste Instrumento.” Observa-se claramente no contrato que a CEF não financia, aqui, um imóvel em construção, mas tão somente libera recursos financeiros que foram utilizados para aquisição de terreno e construção de imóvel por construtora escolhida e contratada pelo próprio autor. Portanto, não há responsabilidade da CEF pelos vícios apresentados pelo imóvel construído, já que não participou da elaboração do empreendimento e não operou como agente gestor de recursos e executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda. Ressalte-se ainda que, nessas hipóteses, em que atua estritamente como agente financeiro, a perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia. Nesse sentido já decidiram o Superior Tribunal de Justiça e este Tribunal Regional Federal da Terceira Região: RECURSOS ESPECIAIS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SFH. VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. AGENTE FINANCEIRO. ILEGITIMIDADE. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. VÍCIO NA REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. 1. A questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH (1) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas (2) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda. 2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, não ostenta a CEF legitimidade para responder por pedido decorrente de vícios de construção na obra financiada. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de financiamento, ou seja, à liberação do empréstimo, nas épocas acordadas, e à cobrança dos encargos estipulados no contrato. A previsão contratual e regulamentar da fiscalização da obra pelo agente financeiro justifica-se em função de seu interesse em que o empréstimo seja utilizado para os fins descritos no contrato de mútuo, sendo de se ressaltar que o imóvel lhe é dado em garantia hipotecária. Precedente da 4ª Turma no REsp. 1.102.539/PE. 3. Hipótese em que não se afirma, na inicial, tenha a CEF assumido qualquer outra obrigação contratual, exceto a liberação de recursos para a construção. Não integra a causa de pedir a alegação de que a CEF tenha atuado como agente promotor da obra, escolhido a construtora, o terreno a ser edificado ou tido qualquer responsabilidade em relação ao projeto. 4. O acórdão recorrido, analisando as cláusulas do contrato em questão, destacou constar de sua cláusula terceira, parágrafo décimo, expressamente que "a CEF designará um fiscal, a quem caberá vistoriar e proceder a medição das etapas efetivamente executadas, para fins de liberação de parcelas. Fica entendido que a vistoria será feita exclusivamente para efeito de aplicação do empréstimo, sem qualquer responsabilidade da CEF pela construção da obra." Essa previsão contratual descaracteriza o dissídio jurisprudencial alegado, não havendo possibilidade, ademais, de revisão de interpretação de cláusula contratual no âmbito do recurso especial (Súmulas 5 e 7). 5. Recurso especial da CAIXA SEGURADORA S/A não conhecido e recurso especial do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RESIDENCIAL DA PRAÇA E OUTROS não provido. (STJ, REsp 897.045/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2012, DJe 15/04/2013) CIVIL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VÍCIO DE CONTRUÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ALIENANTE. AUSÊNCIA DE INTERESSE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. EXCLUSÃO DO POLO PASSIVO DA AÇÃO. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. REMESSA DOS AUTOS AO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. I - Das várias avenças celebradas através do mesmo instrumento (no presente caso, compra e venda, financiamento, alienação fiduciária e seguro), tem-se que a relação existente entre o mutuário e o agente financeiro é, exclusivamente, de mútuo de capital destinado ao pagamento do preço avençado com terceiro pela aquisição de bem imóvel. Assim, não há razão para que a CEF permaneça no polo passivo do feito, pois o vício redibitório diz respeito ao contrato de compra e venda e não ao de financiamento. II - A lei impinge ao alienante responsabilidade pelos vícios redibitórios, situação essa que não é a da empresa pública III - Não havendo previsão contratual que determine a responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF, por vícios de construção, cumpre excluí-la da lide, dada sua ilegitimidade passiva ad causam, julgando extinta a ação com relação a ela, com base no artigo 487, inciso VI, do Novo Código de Processo Civil e reconhecer a incompetência absoluta da Justiça Federal. VI - Apelação parcialmente provida, apenas para incluir réus José Caetano de Camargo e Maria Fátima Lozano Recio de Camargo no polo passivo da presente ação. Exclusão, de ofício, da Caixa Econômica Federal do polo passivo da ação. Incompetência da Justiça Federal para processar e julgar a presente causa. Remessa dos autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. (TRF-3 - Ap: 00110714120134036105 SP, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL COTRIM GUIMARÃES, Data de Julgamento: 05/12/2017, SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: e-DJF3 Judicial 1 DATA:14/12/2017) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE DA CEF. AUSÊNCIA DE ELEMENTOS A COMPROVAR QUE A CEF ATUARIA NA ESPÉCIE COMO GESTORA DE RECURSOS E POLÍTICAS FEDERAIS DE PROMOÇÃO DA MORADIA. PRECEDENTES. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. - Recurso interposto contra decisão que, nos autos da ação ordinária ajuizada na origem, julgou extinto o feito sem resolução do mérito em relação à Caixa Econômica Federal, por ilegitimidade passiva. Quanto à responsabilidade da CEF sobre os vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro da Habitação, duas são as situações que se apresentam. - Na primeira delas, a CEF atua tão somente como agente financeiro financiando a aquisição do imóvel para o mutuário e concorrendo neste nicho de mercado com as demais instituições financeiras. Na segunda delas, a CEF opera como verdadeiro agente gestor de recursos e executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, a exemplo do que ocorre no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. - No caso específico dos autos não há qualquer elemento capaz de comprovar, indicar ou supor a participação da agravada na condição de executora de política pública de moradia a justificar sua responsabilização por danos construtivos do imóvel. Diversamente, o que constata é a existência de disposição contratual prevendo que as vistorias realizadas pela CEF teriam a finalidade exclusiva de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação. Precedentes. - Agravo de instrumento a que se nega provimento. (AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 586708 0015232-71.2016.4.03.0000, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:20/02/2017..FONTE_REPUBLICACAO:.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA. IMÓVEL FINANCIADO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE DA CEF. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. - É o caso de acolher a alegação de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, a qual atuou meramente como agente financeiro, não possuindo legitimidade para figurar no polo passivo da ação de rescisão contratual c.c danos materiais e morais, em virtude de vícios na construção do imóvel, tendo sido sua responsabilidade limitada à liberação do empréstimo. Ainda, as vistorias realizadas pela instituição financeira nesta condição destinam-se a avaliar o bem para efeitos da garantia do empréstimo, não implicando em aval acerca da aptidão da obra. - Por conseguinte, observado o princípio da economia processual, é o caso de reconhecer a incompetência absoluta do Juízo a quo para processo e julgamento da causa, em razão dos efeitos translativo dos recursos, que autoriza o Tribunal, ultrapassada admissibilidade do recurso, a apreciar questões de ordem pública fora do alegado nas razões ou contrarrazões recursais, mesmo em sede de agravo de instrumento. - Preliminar de ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal acolhida e, em consequência, reconhecer a incompetência da Justiça Federal e determinar a remessa dos autos à Justiça Estadual. Agravo de instrumento prejudicado. (AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 586342 0014395-16.2016.4.03.0000, DESEMBARGADOR FEDERAL SOUZA RIBEIRO, TRF3 - SEGUNDA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:02/02/2017..FONTE_REPUBLICACAO:.) AGRAVO DE INSTRUMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL - DANOS MATERIAIS E MORAIS - VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO - ILEGITIMIDADE DA CEF - FINANCIAMENTO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. - A CEF não responde pelos vícios de construção existente no imóvel financiado. -
Trata-se de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, em que a CEF financiou o valor para a aquisição da casa própria. Portanto, o dever do agente financeiro é restrito às questões relacionadas ao próprio contato de mútuo. - Cláusula contratual exclui expressamente a cobertura de danos causados por vícios de construção. - Ilegitimidade da CEF para figurar no polo passivo da ação. Competência do Juízo Estadual para processar e julgar a matéria. - Agravo de instrumento desprovido. (AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 525029 0002996-58.2014.4.03.0000, DESEMBARGADOR FEDERAL MAURICIO KATO, TRF3 - QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:17/11/2015..FONTE_REPUBLICACAO:.) PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO REDIBITÓRIA - AGRAVO DE INSTRUMENTO CONTRA A DECISÃO RECONHECEU A ILEGITIMIDADE DA CORRÉ CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PARA FIGURAR NO PÓLO PASSIVO E DECLINOU DA COMPETÊNCIA EM FAVOR DA JUSTIÇA ESTADUAL - A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL FIGURA COMO PRESTAMISTA DO FINANCIAMENTO - RECURSO IMPROVIDO. 1. Duas são as relações jurídicas postas em discussão: a primeira diz respeito à venda e compra, pactuada com a corré MP Construção Ltda (vendedora), enquanto a segunda refere-se ao mútuo habitacional realizado com a Caixa Econômica Federal, que figura como credora. 2. O vício redibitório 'é o defeito oculto da coisa que dá ensejo à rescisão contratual, por tornar o seu objeto impróprio ao uso a que se destina, ou por diminuir o seu valor de tal modo que, se o outro contratante soubesse do vício, não realizaria o negócio pelo mesmo preço' (ARNOLDO WALD, Curso de Direito Civil Brasileiro - Obrigações e Contratos - 14ª edição, Ed. RT, p. 265); contudo, a lei impinge ao alienante responsabilidade pelos vícios redibitórios, situação essa que não é a da empresa pública. 3. Não há a aventada solidariedade da Caixa Econômica Federal em relação ao alegado vício do imóvel na medida em que a empresa pública federal não 'intermedia' a venda de imóveis, pois não tem funções de corretagem; apenas prestou ao autor dinheiro para adquirir o imóvel. Precedentes desta Corte Regional. 4. Assim, em razão da natureza da relação jurídica formada entre a Caixa Econômica Federal e a parte autora, ora agravante, não há responsabilidade da empresa pública em relação objeto da demanda capaz de atrair a competência da Justiça Federal para apreciar e julgar a lide. 5. Agravo de instrumento a que se nega provimento. (TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, AI 0001594-10.2012.4.03.0000, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL JOHONSOM DI SALVO, julgado em 26/06/2012, e-DJF3 Judicial 1 DATA:05/07/2012) Enfim, cingindo-se a relação entre a parte autora e a CEF ao contrato de mútuo para obtenção de fundos para compra de terreno de terceiro e construção de imóvel, não há qualquer responsabilidade da instituição financeira pelos eventuais vícios redibitórios do imóvel, ou pelo atraso na entrega do mesmo. Por conseguinte, a CEF é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda, devendo a ação ser extinta, sem resolução do mérito, em relação à instituição financeira, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15. Da ilegitimidade passiva da CEF decorre o reconhecimento da incompetência absoluta desta Justiça Federal para apreciação do feito, devendo a ação ser remetida à Justiça Estadual para julgamento da lide posta entre a parte autora e Seguradora. Honorários advocatícios Pelo princípio da causalidade, havendo a extinção do processo pelo reconhecimento da ilegitimidade passiva, deve a parte autora arcar com o ônus da sucumbência.
Diante do exposto, fixo o percentual de 10% sobre o proveito econômico obtido pela CEF (R$ 169.900,00 referente ao financiamento imobiliário) a ser pago pela parte autora, observados os benefícios da justiça gratuita. Dispositivo
Ante o exposto, de ofício declaro a incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito, ante a ilegitimidade passiva da instituição financeira; por conseguinte, julgo extinto o processo, sem apreciação do mérito, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15 em relação à Caixa Econômica Federal, determinando a remessa dos autos à Justiça Estadual, nos termos da fundamentação supra. Prejudicada a apelação. É como voto. E M E N T A APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. VÍCIOS REDIBITÓRIOS/OCULTOS. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS. POSSIBILIDADE. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DANOS MORAIS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF. GESTORA DE POLÍTICAS PÚBLICAS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS E REDIBITÓRIOS NÃO DEMONSTRADOS. IMPOSSIBILIDADE DE ANULAÇÃO DO CONTRATO. SENTENÇA MANTIDA. JULGAMENTO NÃO UNÂNIME. SUBMISSÃO AO ART. 942 DO CPC/15. APELO DESPROVIDO. 1. Diante do resultado não unânime, o julgamento teve prosseguimento conforme o disposto no art. 942 do CPC/15. 2. A matéria devolvida a esta Corte, diz com a pretensão do autor, quanto à rescisão dos contratos celebrados para aquisição do imóvel situado no Condomínio Terraço dos Bandeirantes e de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, no âmbito do sistema financeiro de habitação – SFH, em razão do atraso na entrega das chaves e dos vícios construtivos identificados na unidade adquirida. 3. A CEF é parte legitima para o pedido de rescisão do contrato de financiamento, bem como para o de restituição dos valores pagos pela parte autora. 4. A consequência da rescisão dos contratos pela constatação de vícios redibitórios é o retorno ao statu quo ante, isto é, as partes devem retornar à posição jurídica em que se encontravam antes da celebração do contrato. Vale dizer: a restituição, pelos vendedores, do valor que os autores pagaram pelo imóvel. 5. Apesar de não constar no contrato de financiamento firmado entre as partes, é de conhecimento deste Juízo, considerando a existência de diversas outras demandas similares à presente, ajuizada por outros adquirentes, em face da CEF, da empreendedora e construtora Terraço dos Bandeirantes e BLM Empreendimentos e Participações Ltda, que o empreendimento faz parte do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida. 6. O STJ tem reconhecido a responsabilidade da CEF por vícios de construção de imóveis objeto do Programa Minha Casa, Minha Vida nos casos em que atua como agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, o que não se reconhece quando atua tão somente como agente financeiro, vale dizer, quando é responsável pela liberação de recursos financeiros para a aquisição do imóvel. Neste sentido: ‘’STJ, Quarta Turma, AgInt no REsp 1646130/PE, Relator Desembargador Federal Luis Felipe Salomão, DJe 04/09/2018.’’ 7. Demonstrada a legitimidade da CEF para figurar no polo passivo da lide. 8. A jurisprudência do STJ admite a cláusula de tolerância de 180 dias úteis independentemente de qualquer condição, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel 'na planta', por meio da qual já fica estipulada a prorrogação, em caráter excepcional, do prazo de entrega do imóvel, caso ocorram imprevistos. 9. A sentença recorrida analisa minunciosamente as datas previstas nos contratos consignados nos autos, chegando à conclusão de que as corrés efetivamente cumpriram com o prazo de conclusão das obras. 10. Não resta devidamente configurada a existência de vícios construtivos aparentes, tampouco redibitórios, suficientes a permitir a anulação do negócio jurídico, com a consequente enjeição do bem, com fundamento no artigo 441 do Código Civil. 11. Apelação desprovida. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, prosseguindo no julgamento nos termos do artigo 942 do Código de Processo Civil, a Primeira Turma, por maioria, negou provimento ao recurso de apelação, nos termos do voto do Desembargador Federal Wilson Zauhy, acompanhado pelos votos dos Desembargadores Federais Peixoto Júnior e Carlos Francisco; vencidos os Desembargadores Federais Hélio Nogueira (relator) e Valdeci dos Santos que, de ofício, declaravam a incompetência absoluta da Justiça Federal para o julgamento do feito, ante a ilegitimidade passiva da instituição financeira; por conseguinte, julgavam extinto o processo, sem apreciação do mérito, com fulcro no art. 485, VI do CPC/15 em relação à Caixa Econômica Federal, determinando a remessa dos autos à Justiça Estadual, prejudicada a apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.