Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ANTONIA CAROLINA DA ROCHA Advogado do(a)
AUTOR: EDUARDO CARDOSO DE OLIVEIRA - SP416010
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002733-59.2020.4.03.6133 / 1ª Vara Federal de Mogi das Cruzes SUCEDIDO: MARIA CONCEICAO CAROLINA DA ROCHA
Vistos.
Trata-se de ação ordinária proposta por ANTONIA CAROLINA DA ROCHA em face de CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF, objetivando a anulação dos atos que culminaram na expropriação de seu imóvel. Aduz a autora que firmou contrato de alienação fiduciária com a CEF em 05/09/2013 e, após sua inadimplência, teve contra si registrada a consolidação da propriedade do imóvel registrado sob nº 65.771 do Cartório de Registro de Imóveis de Suzano, em 10/10/2018, bem como a alienação do imóvel por meio de leilão extrajudicial. Devidamente citada, a CEF ofereceu contestação no ID 41744754 - Págs. 18/34 e requereu a improcedência da ação. Inicialmente ajuizada perante o Juizado Especial Federal desta Subseção Judiciária, a presente ação foi encaminhada para este Juízo, por força da decisão proferida no ID 41744755 – Págs. 74/76. Foram ratificados os atos praticados pelo Juízo de origem e deferida a gratuidade da justiça, bem como, facultada a especificação de provas pelas partes (ID 41859237). No ID 43142332 a CEF informou que o imóvel objeto desta ação foi vendido em modalidade de venda direta online, eis que os leilões resultaram negativos. Por sua vez, a parte autora pugnou pela realização de depoimento pessoal, o qual foi indeferido no ID 46346619. O julgamento foi convertido em diligência para juntada da matrícula do imóvel atualizada, da notificação da parte autora para purgar a mora e dos leilões realizados (ID 70103705). No ID 70258551 foi noticiado o óbito da parte autora. A CEF apresentou novos documentos nos ID’s 103853826 a 103856163. No ID 256699764 foi deferida a habilitação nos autos da herdeira ANTONIA CAROLINA DA ROCHA. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Fundamento e decido.
Trata-se de pretensão de anulação de adjudicação de imóvel sob o argumento de não ter sido previamente notificada para purgação da mora. A ação foi proposta em 11/09/2019 e, de acordo com a certidão de registro do imóvel (ID 103856162) a consolidação da propriedade do bem imóvel objeto desta ação ocorreu em 01/10/2018, bem como a adjudicação através de “venda online” em 29/05/2019. Nos contratos de financiamento com garantia por alienação fiduciária, hipótese dos autos, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. Adimplido o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, e, ao revés, havendo descumprimento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. Saliento que o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não possui qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade. Neste sentido, já decidiu o E. TRF3: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO LEGAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. LEI 9.514/1997. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEGALIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1- A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 2- Por ocasião do leilão de que trata o art. 27 da Lei n. 9.514/97 o imóvel não pertence mais ao patrimônio do devedor fiduciante, razão pela qual desnecessária qualquer notificação ao fiduciante quanto a sua realização. 3- Do que há nos autos, não é possível aferir o fumus boni iuris na conduta da agravada. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 4- Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 5- A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 6- Não consta, nos autos, evidências de que a instituição financeira não tenha tomado as devidas providências para tanto, nos termos do art. 26, da Lei 9.514/97. 6- Ademais, somente o depósito da parte controvertida das prestações, além do pagamento da parte controversa, teria o condão de afastar a adjudicação e o subsequente leilão do imóvel enquanto se discutem judicialmente as cláusulas do contrato de financiamento. 7- A Lei n. 10.931/2004, no seu artigo 50, § 1º, garante ao mutuário o direito de pagar - e à instituição financeira, o de receber - a parte incontroversa da dívida. 8- O pagamento da parte incontroversa, por si só, não protege o mutuário contra a execução. Para obter tal proteção, é preciso depositar integralmente a parte controvertida (§ 2º, artigo 50, Lei n. 10.931/2004) ou obter do Judiciário decisão nos termos do § 4º do artigo 50 da referida Lei. 9- O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não fere o direito de acesso ao Judiciário, porquanto não proíbe ao devedor, lesado em seu direito, levar a questão à análise judicial. 10- Cumpre consignar que o pacto em análise não se amolda ao conceito de contrato de adesão, não podendo ser analisado sob o enfoque social, considerando que a entidade financeira não atua com manifestação de vontade, já que não tem autonomia para impor as regras na tomada do mútuo que viessem a lhe favorecer, devendo seguir as regras impostas pela legislação específica do Sistema Financeiro Imobiliário, criado pela Lei n. 4.380/64. 11- Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 12- Assim, resta afastada a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato. Outrossim, quanto a inscrição dos nomes dos devedores em cadastros de inadimplentes, a 2ª Seção do STJ dirimiu a divergência que pairava naquela Corte e firmou o entendimento de que a mera discussão da dívida não enseja a exclusão do nome do devedor dos cadastros de inadimplentes, cumprindo a ele demonstrar satisfatoriamente seu bom direito e a existência de jurisprudência consolidada do STJ ou do STF e, ainda, que a parte incontroversa seja depositada ou objeto de caução idônea: 13- Agravo legal improvido. (AI nº 0015755-20.2015.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, j. 26.01.16) A matéria acerca da purgação da mora, entretanto, ganhou nova abordagem com o advento da Lei nº 13.465 publicada em 06.09.2017 e que inseriu o § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97, nos seguintes termos: § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. De tal modo, a partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diferentemente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida. Fixadas tais premissas, devem ser consideradas duas situações. Primeiramente, nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017, o mutuário poderá purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei nº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal. Neste caso é lícito ao mutuário purgar a mora e dar continuidade ao contrato, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade. Diferentemente, quando a propriedade foi consolidada em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei nº 13.465/2017 de 11/07/17 não mais se discute a possibilidade de purgar a mora, mas, tão somente, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel através do pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97. No caso dos autos, verifico que a consolidação da propriedade em nome dos autores foi averbada na matrícula do imóvel em 01/10/2018, portanto, após a vigência da Lei nº 13.465/2017. Consequentemente, subsiste ao devedor apenas o direito de preferência. Nesse sentido confira-se a Jurisprudência: DIREITO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA. 1. A alienação fiduciária compreende espécie de propriedade resolúvel, em que, inadimplida a obrigação a que se refere, consolida-se em favor do credor fiduciário. Registro, por necessário, que o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade. 2. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira mutuante ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados para purgarem a mora no prazo de quinze dias, o que ocorreu na espécie. 3. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 4. É certo que a inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. 5. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.2017). 6. A denominada cláusula mandato não se reveste de qualquer inconstitucionalidade ou ilegalidade. O objetivo da legislação ao prever a intimação pessoal é o de levar ao conhecimento dos mutuários a necessidade de purgar a mora. 7. Não foi juntado aos autos o procedimento de execução extrajudicial que comprove a sua regularidade. Há, porém, a informação de ambas as partes de que o mutuário foi intimado pessoalmente para purgar a mora. Assim, estaria correto o procedimento até a consolidação da propriedade. 8. Quanto à purgação da mora, a Lei nº 9.514/97 prevê em seu artigo 39 a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal. Assim, como o artigo 34 do referido Decreto prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, tenho entendido pela possibilidade da purgação, nos termos em que previsto pelo Decreto-Lei, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. 9. A questão da purgação da mora, contudo, passou a obedecer nova disciplina com o advento da Lei nº 13.465 em que não mais se discute o direito à purgação da mora, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além de encargos e despesas. 10. Em se tratando de situação em que a consolidação da propriedade se deu antes da inovação legislativa, pode o mutuário purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade. 11. Apelação provida para reformar a sentença e julgar parcialmente procedente o pedido inicial para reconhecer o direito de a parte autora purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel. (TRF 3ª Região, PRIMEIRA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 2006570 - 0015738-85.2013.4.03.6100, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, julgado em 02/10/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:11/10/2018) (grifei) No caso dos autos, muito embora a parte autora afirme que não foi notificada para exercer seu direito de preferência (ou purgação da mora), não logrou sua comprovação. Há no registro do imóvel (Av 06 da matrícula 65.771) a informação de que o devedor foi devidamente notificado (presunção iuris tantum), situação que não foi ilidida pela parte autora. Assim, não restou constatada qualquer irregularidade nos procedimentos extrajudiciais adotados que culminaram na venda do imóvel. Posto isso, e considerando tudo o mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, e extingo o processo com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Custas na forma da lei. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atribuído à causa, nos termos do § 2º do art. 85 do CPC. Oportunamente remeta-se os autos ao arquivo. Publique-se. Registre-se. Intime-se. MOGI DAS CRUZES, 10 de outubro de 2022.