Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: CAMILA GOMES LIMA ADVOGADO do(a)
APELANTE: LUCAS FELIPE SILVA RAMOS DE OLIVEIRA
APELADO: PROJETO IMOBILIARIO A 17 LTDA., ECON VENDAS NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA., HAPTOS ASSESSORIA E NEGOCIOS LTDA., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a)
APELADO: PAULO ROBERTO VIGNA - SP173477-A ADVOGADO do(a)
APELADO: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659-A DECISÃO
PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região Vice Presidência Condomínio Cetenco Plaza - Torre Sul, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5008119-77.2017.4.03.6100
Trata-se de Recurso Especial, interposto por PROJETO IMOBILIARIO E 17 LTDA. e OUTRAS, em face do acórdão proferido pelo órgão fracionário, assim ementado: CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. COMPRA E VENDA. EMPREITADA. CONSTRUÇÃO. IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO UNILATERAL. IMPOSSIBILIDADE. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO CONFIGURADA. RECUSA AO DISTRATO INJUSTIFICADA. RESOLUÇÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. DIREITO DE RETENÇÃO. SÚMULA 543 DO STJ. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. I - A parte Autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição de imóvel e requer a rescisão contratual. O pleito da parte Autora representa verdadeira pretensão de resilição unilateral, nos termos do art. 473 do CC, ou de resolução por onerosidade excessiva, conforme teor do art. 478 do CC. II - A ausência de previsão contratual em sentido contrário, a extinção de contratos de mútuo para construção e compra e venda, como os discutidos nos autos, exige acordo entre as partes, prevalecendo a exigência de distrato em detrimento da resilição unilateral imotivada. III - Tal entendimento se reforça nas hipóteses em que uma das partes realizou investimentos vultosos para executar suas obrigações contratuais, nos termos do parágrafo único do art. 473 do CC. O dispositivo prevê que a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. Neste contexto, há fundamento na recusa à resilição unilateral e reconstituição do status quo ante pelo agente financeiro que financia a construção e a própria construtora que mobiliza insumos diversos para realizar a empreitada. IV - A diminuição da renda ou desemprego do adquirente, em regra, não são considerados acontecimentos extraordinários e imprevisíveis a justificar a resolução do contrato, uma vez que, ainda que a prestação possa ser considerada excessivamente onerosa sob a ótica do adquirente, tais circunstâncias compõem os riscos que ele assumiu em um relação obrigacional de longo prazo e não implicam, de maneira direta e correlata, em extrema vantagem para a outra parte. V - Por outro lado, o mútuo para construção e compra e venda de imóvel tem particularidades que merecem análise mais detida. Ao contrário das coisas móveis, cuja transferência de propriedade com fundamento em negócio jurídico é feita pela tradição, nos termos do art. 1.267 do CC, a transferência de propriedade de imóvel entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.267 do CC. Decorre da própria natureza do contrato de compra e venda de imóvel na planta o fato da tradição do bem só ocorrer em momento muito posterior à sua formalização, ou mesmo do seu registro na matrícula do imóvel. Num primeiro momento, o bem a ser adquirido sequer existe, não sendo raras as situações em que se configura o inadimplemento das construtoras e as obras não são concluídas. VI - Até a conclusão da obra e entrega das chaves, o mutuário e adquirente mobiliza seu patrimônio sem desfrutar dos benefícios da contraprestação assumindo riscos diversos que incluem os valores oferecidos como entrada e os valores pagos à instituição financeira a título de prestação de financiamento imobiliário. Em uma relação triangular, construtora e instituição financeira figuram como fornecedoras, enquanto o mutuário adquirente figura como consumidor. Na hipótese de inadimplemento das fornecedoras, é pacífico que o mutuário poderá exigir o cumprimento da avença ou exercer o direito à resolução do contrato com perdas e danos e reconstituição do status quo ante, com fundamento no art. 476 do CC. VII - Todavia, mesmo na ausência de inadimplemento por partes das fornecedoras, a resolução do contrato pode operar-se por inadimplemento, interesse ou culpa do adquirente. A recusa à resilição unilateral é justificada, mas uma vez que o adquirente informe sua intenção de rescindir a avença, o mesmo não se opera em relação ao distrato. Nestas circunstâncias, passa a ser ônus da construtora e do agente financeiro apresentar os termos para sua viabilização, a ser realizado pela mesma forma exigida para o contrato, nos termos do art. 472 do CC. VIII - Considerando a natureza dos contratos em comento, a recusa em apresentar os termos para o distrato configura abuso de direito com o potencial de gerar enriquecimento ilícito para os fornecedores. Com efeito, ciente de que o adquirente e mutuário que se torna inadimplente não conseguirá regularizar sua situação contratual, a opção por recusar o distrato faz com que as fornecedoras se enriqueçam às custas do patrimônio do consumidor, sem que este tenha obtido qualquer benefício com o contrato. Eventual prosseguimento da relação jurídica aponta para uma futura extinção que contraria o princípio da execução menos onerosa para o devedor. IX - A pretensão das fornecedoras, neste diapasão, restringe-se a exigir a retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente que pleiteia a restituição, considerando que este é quem dá causa à resolução do contrato e gera danos às fornecedoras. X - Este é o teor da Súmula 543 do STJ, segundo a qual na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. XI - Desta forma, é de rigor reconhecer o direito da parte Autora à resolução do contrato, condenando as corrés a restituir-lhe os valores efetivamente despendidos, ressalvado o direito de retenção de 15% (quinze por cento) do montante devido, considerando que resolução opera-se por interesse exclusivo da parte Autora. Ressalte-se que a CEF, mesmo ciente da ação ajuizada em 14/06/2016, prosseguiu de forma temerária com a consolidação da propriedade em 13/11/2017, que resta anulada em função da presente decisão. Honorários advocatícios devidos em favor do patrono da parte Autora em 10% do valor da condenação. XII - Apelação parcialmente provida. Embargos de declaração opostos pela parte recorrente que foram rejeitados pela Turma Julgadora. A parte recorrente alega, em seu recurso especial, violação a dispositivos legais, sustentando que, se é do interesse da parte recorrida rescindir a avença, inclusive se isso será possível ou não, há que se observar o quanto dispõe a Lei 9.514/97, que não prevê a rescisão por ato unilateral. A Vice-Presidência não admitiu o recurso especial (id. 285681472). Interposto agravo na forma do artigo 1.042, do CPC, os autos foram remetidos ao Superior Tribunal de Justiça, tendo aquela Corte Superior de Justiça determinado a devolução dos autos ao Tribunal de origem, para que aplique as medidas cabíveis previstas no art. 1.040 do CPC, conforme o caso, à luz do que for decidido no Tema 1.348/STJ (decisão em ID. 338168618), a saber: Definir a legislação aplicável para situações de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária, na eventualidade de desistência do adquirente, sem que tenha havido a sua constituição em mora. Registre-se que o Tema 1.348 do STJ, afetado em 20/05/2025, encontra-se pendente de julgamento no momento atual, havendo, ainda, determinação de suspensão do processamento de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem acerca da questão delimitada e tramitem no território nacional. Com efeito, no âmbito da competência desta Vice-Presidência, a existência de discussão de caráter repetitivo afeta à sistemática do art. 1.036 do CPC e ainda não decidida pelo Superior Tribunal de Justiça ou pelo Supremo Tribunal Federal impõe o sobrestamento do processo, cabendo unicamente suspender a marcha processual, até que se ultime o julgamento do recurso representativo de controvérsia. Em face do exposto, determino o sobrestamento do presente feito, devendo os autos serem remetidos ao Núcleo de Gerenciamento de Precedentes - NUGE desta Corte, até o julgamento definitivo dos Recursos Especiais 2154187/SP e 2155886/SP, vinculados ao Tema 1.348/STJ. Dê-se ciência. Cumpra-se.