Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL AVENIDA PAULISTA 1 Advogado do(a)
AUTOR: ROSIMEIRE FAUSTINA MARIA DOS SANTOS - SP306377
REU: ANA ADELIA FERREIRA, FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a)
REU: ERIKA CHIARATTI MUNHOZ MOYA - SP132648, SANDRA LARA CASTRO - SP195467 Advogado do(a)
REU: FRED MORENO - SP231596 D E C I S Ã O
PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5000807-77.2019.4.03.6133 / 2ª Vara Gabinete JEF de Mogi das Cruzes
Trata-se de Execução de Título Extrajudicial – Cotas Condominiais proposta por Condomínio Residencial Avenida Paulista I em face de Ana Adélia Ferreira e do Fundo de Arrendamento Residencial, todos qualificados nos autos. A parte autora pleiteia, em síntese, a condenação dos Réus ao pagamento das cotas condominiais em atraso da unidade n°. 1, bloco 15. Ao compulsar os autos, verifico que a presente demanda foi ajuizada originariamente perante a 2ª Vara Cível de Suzano que, declinando da competência em virtude de a CEF ser representante do FAR, remeteu o processo para a Justiça Federal de Mogi das Cruzes (Id. 14586544 – fls. 128). Recebidos os autos nesta Subseção, o processo foi distribuído à 1ª Vara Federal que, posteriormente, declinou da competência em favor do JEF de Mogi das Cruzes, consoante termos da decisão do Id. 18813280 (fls. 133/134). Perante este Juizado Especial Federal, a CEF apresentou Contestação e juntou documentos ao processo (Id. 112057701 – fls. 308/333). Em seguida, a pessoa natural corré manifestou-se nos termos da petição do Id. 112057710 (fls. 342/347). Mais recentemente, o condomínio demandante peticionou nos autos (Id. 256048638 – fls. 380), ocasião em que pugnou pela procedência de seus pedidos. Ato contínuo, os autos vieram conclusos. Nos termos do artigo 485, § 3º, do Código de Processo Civil, “O juiz conhecerá de ofício da matéria constante dos incisos IV, V, VI e IX, em qualquer tempo e grau de jurisdição, enquanto não ocorrer o trânsito em julgado”. Passo ao exame da legitimidade passiva da corré Caixa Econômica Federal e da competência da Justiça Federal para processar e julgar a causa. Conforme lição da doutrina, a legitimidade para agir (legitimatio ad causam) é a pertinência subjetiva da demanda ou, em outras palavras, é a situação prevista em lei que permite a um determinado sujeito propor a demanda judicial e a um determinado sujeito formar o polo passivo da demanda. Tradicionalmente se afirma que serão legitimados ao processo os sujeitos descritos como titulares da relação jurídica de direito material deduzida pelo(a) demandante (NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de direito processual civil. 8ª ed. Salvador: Ed. JusPodivm, 2016, p. 76). Em complemento, é válido citar o ensinamento de Fredie Didier Júnior acerca da legitimidade para agir em Juízo, vejamos: Parte legítima é aquela que se encontra em posição processual (autor ou réu) coincidente com a situação legitimadora, decorrente de certa previsão legal, relativamente àquela pessoa e perante o respectivo objeto litigioso (DIDIER JÚNIOR, Fredie. Curso de Direito Processual Civil. 13ª ed. rev., atual. e ampl. Salvador. Editora JusPodivm, 2013. p.239). In casu, verifico que a pretensão veiculada consiste, em síntese, na condenação das Rés ao pagamento das taxas condominiais em atraso de imóvel vinculado ao Fundo de Arrendamento Residencial. A taxa de condomínio possui a natureza de obrigação propter rem, isto é,
trata-se de obrigação vinculada à coisa, respondendo o proprietário pela dívida em razão do próprio domínio. Neste sentido, o art. 1.345 do Código Civil estabelece que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Em complemento, ainda que a obrigação propter rem não esteja definida na legislação brasileira, a doutrina elucida que tais obrigações se caracterizam “pela origem e transmissibilidade automática. Considerados em sua origem verifica-se que provém da existência de um direito real, impondo-se ao seu titular. Esse cordão umbilical jamais se rompe. Se o direito que se origina é transmitido, a obrigação segue, seja qual for o titular translativo” (GOMES, Orlando, Obrigações. 17ª Edição. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2007, p. 29). Na alienação fiduciária, o § 8º do artigo 27 da Lei nº. 9.514/1997 atribui ao devedor fiduciante a obrigação de pagar os impostos, as taxas, as contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. Ademais, conforme entendimento jurisprudencial consolidado, nessa espécie contratual a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. O credor fiduciário somente responderá pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. Não obstante o entendimento deste Juízo nos casos em que não há comprovação da efetiva transmissão da posse para terceiro, reputo que, na hipótese dos autos, a Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária, não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais indicadas na peça de ingresso por não ter a posse direta do imóvel, devendo, ser reconhecida sua ilegitimidade passiva. Registro, outrossim, que, conforme se depreende dos autos, a posse do imóvel foi transmitida à pessoa natural corré. Além disso, o Condomínio demandante tem ciência inequívoca da transação, tanto é que ajuizou a presente demanda também em face da pessoa natural corré, assim como informou que “a Executada Ana Adélia encontra-se residindo no imóvel”, consoante termos de sua manifestação do Id. 14586537 (fls. 105). A confirmar o entendimento ora proclamado, a jurisprudência do Tribunal Regional Federal da Terceira Região, senão vejamos: DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE ARREDAMENTO FIRMADO COM A CEF. NÃO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS PELO POSSUIDOR DA UNIDADE ARRENDADA. É SUA RESPONSABILIDADE PAGAR AS REFERIDAS TAXAS. ILEGITIMIDADE DA CEF RECONHECIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. O promissário comprador imitira-se na posse e o condomínio teve ciência inequívoca da transação, de forma que é caso de exclusão da legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse dor exercida pelo promissário comprador. No caso dos autos deve ser reconhecida a ilegitimidade da CEF.Sentença mantida.Recurso da parte autora desprovido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - 0000292-65.2020.4.03.6304, Rel. Juiz Federal GISELLE DE AMARO E FRANCA, julgado em 20/07/2022, DJEN DATA: 28/07/2022) (grifei) APELAÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A alegação de existência de acordo com a CEF assumindo dívida novada do ex-mutuário não se sustenta. Depreende-se da troca de e-mails apresentados pelo apelante que não houve concretização do acordo nesse sentido, uma vez que as tratativas entre as partes foram rompidas ainda na fase de negociação preliminar. E, segundo precedentes do STJ, as chamadas negociações preliminares não obrigam a contratar. 2. É fato incontroverso que o imóvel objeto da presente ação de cobrança de taxas condominiais foi alienado pela CEF a Carlos Henrique Borges da Silva em 25.07.2019, antes mesmo do ajuizamento da presente ação. 3. As taxas condominiais possuem a natureza propter rem, de modo que o proprietário/adquirente do bem é quem responde por estas dívidas, e esta responsabilidade alcança, inclusive, as parcelas anteriores à aquisição. Precedentes. 4. Nesse passo, as taxas condominiais são de responsabilidade do proprietário/adquirente do bem, Carlos Henrique Borges da Silva, merecendo ser mantida a sentença a quo que decretou a extinção do processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VI do CPC, reconhecendo a ilegitimidade passiva ad causam da CEF. 5. Apelação desprovida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5022392-22.2021.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 20/06/2022, DJEN DATA: 23/06/2022) (grifei) CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. UNIDADE HABITUACIONAL DO PAR/PMCMV. IMÓVEL ARRENDADO E NA POSSE DO ARRENDATÁRIO. AUSÊNCIA DE CONSOLIDAÇÃO NAS MÃOS DA CEF. LIQUIDAÇÃO DO CONTATO JÁ OCORRIDA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CEF PELO PAGAMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR DIRETO. 1. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais é propter rem e recai sobre o proprietário do imóvel ou seu possuidor direto, este último no caso de alienação fiduciária e também de arrendamento habitacional (ApCiv 0030448-86.2008.4.03.6100, DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:24/05/2018.). 2. No caso dos autos, o imóvel em questão não só foi objeto de arrendamento e teve sua posse transferida para o arrendatário, mas também já houve a completa liquidação do contrato de arrendamento, pelo que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o possuidor direto, já que a propriedade apenas não se transferiu formalmente por ausência de transcrição, que deveria ter sido providenciada. 3. Recurso provido. (TRF 3ª Região, 14ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL - 0003317-13.2016.4.03.6309, Rel. Juiz Federal TAIS VARGAS FERRACINI DE CAMPOS GURGEL, julgado em 23/05/2022, DJEN DATA: 26/05/2022) (grifei) Constata-se, assim, a ilegitimidade passiva da CEF, que deve ser excluída da demanda. Como consequência, uma vez que permanece nos autos apenas a parte autora e a pessoa natural corré, é de se reconhecer, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal, da Súmula nº. 150 do Superior Tribunal de Justiça e do artigo 45, § 2º, do Código de Processo Civil, de aplicação em analogia, a incompetência da Justiça Federal.
Ante o exposto, nos termos do artigo 354, parágrafo único c/c artigo 485, inciso VC, do CPC, reconheço a ilegitimidade passiva da Ré Caixa Econômica Federal e suscito conflito negativo de competência com a 2ª Vara Cível de Suzano/SP, nos termos dos artigos 66, inciso II, e 953, inciso I, do Código de Processo Civil. Encaminhem-se os autos ao Colendo Superior Tribunal de Justiça para apreciação do conflito ora suscitado, servindo a presente fundamentação como razões. Intime-se. Cumpra-se. Mogi das Cruzes, data da assinatura eletrônica.