Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: FABIO BORGES, SAMANTA CEZARETE CABRAL ADVOGADO do(a)
AUTOR: LARISSA MIGUEL OSORIO DA FONSECA - SP237585 ADVOGADO do(a)
AUTOR: ANDRE LUIZ ABUL HISS FRANCO - SP290183
REU: RESIDENCIAL EDIFICIOS DO LAGO INCORPORACOES SPE LTDA, TECHCASA INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
REU: LUZINETE MARIA ZANELLI ANDRIANI - SP108257 ADVOGADO do(a)
REU: MARCELO SOTOPIETRA - SP149079 SENTENÇA FÁBIO BORGES e SAMANTA CEZARETE CABRAL, qualificados nos autos, ajuizaram a presente ação de procedimento comum, com pedido de tutela antecipada, em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, RESIDENCIAL EDIFÍCIOS DO LAGO INCORPORAÇÕES SPE LTDA e TECHCASA INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA, pretendendo obter provimento jurisdicional que declare a resolução do instrumento contratual celebrado entre as partes, para fins de aquisição da unidade autônoma nº 132, Bloco Mares, a qual integra o Condomínio Residencial Varandas da Lagoa, localizada na Avenida Doutor Antonio Manoel de Carvalho, nº 186, Marapé, Santos/SP, por culpa exclusiva das rés. Por consequência, requerem a condenação solidária das rés à devolução dos valores pagos por força de contrato firmado com a construtora, bem como a título de financiamento imobiliário pagos à CEF, e de corretagem e intermediação imobiliária, e a condenação por danos morais. Subsidiariamente, pugnam pela declaração de resolução do instrumento contratual por sua iniciativa, com a autorização de retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos por força de contrato. Afirmam os autores que, em 21/04/2013, firmaram com a corré RESIDENCIAL EDIFÍCIOS DO LAGO um “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outras Avenças”, para fins de aquisição de imóvel em construção, pelo valor de R$ 217.230,28, sendo R$ 30.090,72 pagos diretamente à construtora, desde a assinatura do contrato até a data de entrega do imóvel, prevista para abril de 2016, e o saldo residual de R$ 187.140,00 a ser pago através de financiamento bancário junto à corré CEF. Salientam que na oportunidade lhes foi exigido, ainda, o pagamento do valor de R$ 11.670,00 a título de comissão de corretagem e intermediação imobiliária. Relatam que, em 19/12/2013, firmaram, para fins de financiamento, o “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento, Com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Recursos SBPE”, no qual constou como vendedora e incorporadora a corré RESIDENCIAL EDIFÍCIOS DO LAGO, como construtora a corré TECHCASA ENGENHARIA e como credora fiduciária a corré CEF. Aduzem que, após finalizados os pagamentos para a construtora e iniciados os pagamentos de financiamento imobiliário diretamente à corré CEF, as obras foram paralisadas por motivos alheios à sua vontade, sendo as parcelas do financiamento imobiliário, inclusive, suspensas a partir de 2017, até que a situação fosse resolvida. Alegam, porém, que o prazo estimado para entrega das obras seria abril de 2016, com prazo de 180 dias de tolerância, mas que, por culpa inequívoca das rés, a obra se encontra parada e atrasada, sem a previsão de entrega do imóvel. Mencionam que ao buscarem financiamento imobiliário de outro imóvel junto à CEF, este foi negado, haja vista os seus cadastros se encontrarem “travados” por conta da existência de contrato em aberto, impossibilitando de usufruírem do Sistema Financeiro de Habitação e de utilizar de seu FGTS. Pugnam ainda pela inversão do ônus da prova, com a aplicação do CDC. Com a inicial, vieram procuração e documentos. Custas prévias recolhidas. A análise do pleito antecipatório foi postergada para após a vinda da contestação da corré CEF, para esclarecimento da situação do empreendimento, uma vez que em demandas similares as corrés não têm sido localizadas (id 35223936). Diligência negativa de citação dos corréus RESIDENCIAL EDIFÍCIOS DO LAGO (id 35751361) e TECHCASA (id 35751628). Foi determinada a citação dos corréus RESIDENCIAL EDIFÍCIOS DO LAGO e TECHCASA na pessoa dos representantes legais e endereços indicados pelos autores (ids 36335081 e 36168105). Citada, a corré CEF apresentou contestação (id 36455741), sustentando, em preliminar, a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo, vez que o financiamento foi concedido para a aquisição da unidade e não construção do imóvel, e a não responsabilização pela devolução de valores pagos a terceiros ou danos provocados pelo atraso na obra. Requereu ainda a denunciação à lide da construtora. No mérito, pugnou, em síntese, pela improcedência do pedido inicial. Os autores reiteraram a análise do pleito antecipatório (id 38254187). Diligência negativa de citação dos corréus TECHCASA (id 38480700) e RESIDENCIAL EDIFÍCIOS DO LAGO (id 38653138). O autores requereram novas providências para fins de citação dos corréus (id 39840239). Foi deferido em parte o pedido da tutela antecipada (id 40204617), para determinar a imediata suspensão dos efeitos do negócio jurídico de aquisição de imóvel em construção e financiamento imobiliário consubstanciado no Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento, Com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Recursos SBPE n° 155552870292. Determinou-se ainda às rés que se abstenham de exigir dos autores quaisquer quantias relacionadas ao contrato em questão, bem como de promover a inscrição de seus nomes nos órgãos de proteção ao crédito em razão de seu eventual inadimplemento, ou mesmo, no caso da corré instituição financeira, de obstaculizar a análise de concessão de linhas de crédito imobiliário em favor dos autores por conta, exclusivamente, da relação contratual em discussão. Na oportunidade, foi deferida a denunciação da lide à corré TECHCASA INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA (art. 125, II, do CPC), e indeferida a citação por edital do corréu RESIDENCIAL EDIFÍCIOS DO LAGO, diante da ausência de demonstração do esgotamento das diligências acerca de eventuais outros endereços do citando. Os autores interpuseram embargos de declaração (id 40412634), os quais foram rejeitados (id 41475458). Diligência negativa de citação da corré TECHCASA (ids 40787631 e 40788310). Os autores pleitearam a citação dos corréus por edital (id 43044469), o qual foi reputada prematura pelo juízo, tendo em vista que não restaram esgotadas as diligências para citação dos mesmos (id 43137829). O autores requereram novas providências para fins de citação dos corréus (id 44460107). Diligência negativa de citação dos corréus TECHCASA e RESIDENCIAL EDIFÍCIOS DO LAGO (id 45860381). Foi determinada a pesquisas de endereços junto aos sistemas eletrônicos de consultas disponíveis (ids 48602274 e 39343086). Diligência negativa de citação dos corréus TECHCASA e RESIDENCIAL EDIFÍCIOS DO LAGO (ids 58111349 e 70313642). Os autores reiteraram a realização da citação por edital dos corréus (ids 58222802 e 244747728), o qual foi indeferido pelo juízo em razão da existência de endereços não diligenciados (id 244718466). O autores requereram novas providências para fins de citação dos corréus (id 245675108), e após reiteraram a realização por edital (id 271764628). Os autores pleitearam pela cautelar de arresto em face da CEF e citação por edital (id 297777356). Foi deferida a citação por edital dos corréus TECHCASA e RESIDENCIAL EDIFÍCIOS DO LAGO. Na oportunidade, houve o indeferimento da cautelar de arresto (id 299575437). Nomeada a DPU como curadora especial dos corréus (id 316507603), esta apresentou contestação por negativa geral (id 320989933). Foi emitido ato ordinatório para a apresentação de réplica pelos autores e especificação de provas pelas partes (id 321470969). A CEF concordou com o julgamento antecipado de mérito (id 324190327). Os autores apresentaram réplica (id 324233782), pugnando pelo julgamento antecipado de mérito e procedência da demanda. Manifestaram-se ainda pela confissão ficta quanto a ausência de impugnação específica. Foi determinado o esclarecimento pela CEF da situação atual do empreendimento (id 341552292), sendo apresentadas informações complementares (id 345257971). Os autores reiteraram o pleito da exordial (id 346934354) e informaram o recebimento de cobranças das CEF de parcelas supostamente em atraso decorrentes de contrato suspenso por ordem judicial (ids 356550784 e 359160362). Instada a se manifestar (id 357210760), a CEF informou a exclusão dos cadastros restritivos de crédito (id 359673508). Os autores reiteraram o pleito da exordial (id 411273330). Os autos vieram para julgamento. É o relatório. DECIDO. Passo a análise da ilegitimidade passiva aduzida pela CEF. De fato, nos casos em que não atua somente como agente financeiro, a empresa pública federal possui legitimidade ad causam para responder pelos danos decorrentes do atraso e, consequentemente, da entrega do imóvel. Nesse ponto, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a legitimidade passiva da CEF nas ações contra vícios de construção ou atraso na entrega de obras somente se verifica nas hipóteses em que atua além dos poderes de mero agente financiador da obra, ou seja, quando promove o empreendimento, elabora o projeto com todas as especificações, escolhe a construtora e negocia diretamente em programa de habitação popular (Confira-se: AgInt no REsp nº 2.047.298/AL, Rel. Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. 26/2/2024, DJe de 29/2/2024). Em análise ao contrato de mútuo acostado (id 34886540), extrai-se que a CEF atuou na fiscalização das obras realizadas pela construtora e gestão dos recursos que envolvem o empreendimento, o que demonstra a sua legitimidade passiva para a demanda (Cláusulas Décima Sexta; Vigésima Sexta; Vigésima Oitiva). Passo a análise da confissão ficta alegada pelos autores. No caso, observa-se que a contestação foi apresentada pela DPU quanto aos corréus TECHCASA e RESIDENCIAL EDIFÍCIOS DO LAGO, por negativa geral, ante a sua condição de curadora especial através da efetivação da citação por edital (ids 320989933 e 316507603). Afasta-se, portanto, os efeitos da revelia de presunção de veracidade da matéria fática aventada na demanda. Não havendo mais preliminares suscitadas, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo à análise do mérito. Em análise dos autos, vislumbro que assiste razão a pretensão dos autores, ainda que em extensão menor que a requerida. Inicialmente, anoto que a jurisprudência encontra-se pacificada quanto à possibilidade dos adquirentes de imóvel em construção de desistirem da compra, inclusive na hipótese de dificuldade no pagamento das prestações, situação em que se reconhece, por outro lado, o direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação (STJ, RESP 474388, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, 4ª Turma, DJ 08/10/2007). Nesse sentido, foi editada a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No caso, os autores noticiam atraso contratual para entrega do imóvel, alienado fiduciariamente à CEF, pretendendo obter provimento judicial que declare a rescisão contratual, com a condenação das rés, solidariamente, à devolução das quantias por eles dispendidas em razão do negócio jurídico, e indenização por danos morais. Em relação à causa da rescisão, a pretensão autoral encontra-se ancorada no atraso para entrega do imóvel alienado fiduciariamente à CEF, o que acarretaria descumprimento contratual por culpa daqueles que assumiram o encargo da construção ou o asseguraram. O presente caso envolve o “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Vinculada a Empreendimento, Com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Recursos SBPE”, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, firmado em 19/12/2013, em que consta como vendedora e incorporadora a corré RESIDENCIAL EDIFÍCIOS DO LAGO, construtora a corré TECHCASA ENGENHARIA e credora fiduciária a corré CEF (n° 155552870292 - id 34886540). Nesse tipo de contratação, verifico as seguintes partes que assumem obrigações recíprocas entre si, cada uma com uma posição específica na relação contratual: construtora, vendedora (incorporadora), mutuários e agente financeiro. A construtora, que figura como ré e também litisdenunciada, interveniente no contrato, era a responsável pela execução da obra e conclusão do empreendimento, no tempo e modo previstos nos instrumentos contratuais. A vendedora (incorporadora e corré) comprometeu-se a construir e a transmitir o domínio do imóvel aos compradores, respondendo pela evicção. O agente financeiro, ao celebrar o contrato com aqueles que querem adquirir um bem imóvel, assumiu a obrigação de colocar à disposição do vendedor, em prazos especificados no contrato, o montante correspondente ao preço do bem negociado, estando embutidos no contrato e no valor das prestações, a contratação e pagamento de seguro do imóvel. Os mutuários, por sua vez, comprometem-se a devolver a quantia mutuada, acrescida da correção monetária e dos juros remuneratórios pactuados no contrato. No caso, o atraso do empreendimento imobiliário foi de conhecimento público, sendo noticiada a conclusão das obras com o decurso de vários anos de atraso (em 27/02/2024), estando em tratativas o respectivo registro cartorário, conforme se extrai das informações apresentadas pela CEF (id 345257971): Início das Obras e Cronograma Inicial O início das obras se deu em 17 de outubro de 2013, com cronograma inicialmente previsto para conclusão em 24 meses, ou seja, até outubro de 2015. Contudo, a Construtora não cumpriu com o prazo estipulado, e o empreendimento foi concluído somente após diversas negociações infrutíferas.... Conclusão das Obras e Carta de Habitação As obras do Residencial Varandas da Lagoa foram finalmente concluídas, sendo emitida a Carta de Habitação pela Prefeitura de Santos em 27 de fevereiro de 2024. No entanto, o registro cartorário do empreendimento ainda está em processo de tratativas. De se observar, ainda, que o quadro resumo do compromisso de compra e venda firmado entre os autores e o corréu RESIDENCIAL EDIFICIOS DO LAGO, em 25/04/2013, estabelece como data prevista para o término das obras abril de 2016, com tolerância de até 180 dias (id 34886542 - itens 08 e 09 – p. 04). Desse modo, o prazo findou-se em outubro de 2016. Ademais, verifica-se que tal prazo não foi honrado pelas requeridas, tendo sido a edificação concluída em prazo superior a 07 (sete) anos do estipulado no instrumento contratual supra, sem o registro cartorário. Anoto ainda que, de acordo com o contrato de financiamento firmado com a CEF, firmado em 19/12/2013 (id 34886540), o prazo de construção é de 36 meses, nos termos da Cláusula Décima Sexta, e, considerando que as chaves deveriam ser entregues em até 60 dias após esse prazo, poder-se-ia afirmar que o prazo final para conclusão da obra e entrega das chaves ocorreu em 19/02/2017. Portanto, sob qualquer ângulo que se analise a questão, resta configurado o descumprimento do cronograma contratual para entrega do imóvel, tanto o estabelecido no compromisso de compra e venda com a construtora, quanto aquele previsto por ocasião do contrato de mútuo celebrado com a Caixa Econômica Federal. Nesse contexto, os elementos probatórios carreados aos autos revelam, com significativa clareza, que o prazo estabelecido contratualmente para entrega da obra, já acrescido do respectivo prazo de tolerância, não foi honrado pelos corréus.. Diante desse quadro fático, no tocante à devolução dos valores pagos, não se aplica a regra estipulada no item 4.2.2 do contrato estabelecido entre os compradores e a construtora (id 34886541, fl. 17), haja vista sua previsão para os casos mencionados na cláusula 4.1 (id 34886541), nos quais a autora não incorreu. Deste modo, não havendo culpa dos mutuários na rescisão do contrato, que decorre de atraso na conclusão da obra, a devolução deve ser integral e sem qualquer retenção, posto que a causa é imputável àqueles que assumiram o encargo de conclusão do empreendimento, conforme entendimento sumular supracitado. Assim, reputo procedente o pedido de rescisão dos contratos entabulados entre as partes, com a consequente devolução dos valores integralizados pela autora, devidamente atualizados pelos corréus, de forma solidária, ante responsabilização pelo aludido inadimplemento contratual. Delimitada a responsabilidade das partes, passo a apreciar a extensão pretendida pelos autores. Nesse âmbito, reputo ser inviável a devolução das despesas contratuais, de taxas e tributos incidentes na operação, visto que recolhidas em favor de terceiros, para o aperfeiçoamento do contrato, que não possui vícios em relação ao objeto principal. No aspecto, há que se considerar que o contrato se aperfeiçoou validamente, de modo que as despesas realizadas para a contratação não podem ser consideradas ilícitas, de modo que a rescisão contratual posterior por inadequação da execução não pode afetar terceiros que atuaram no intuito de promover a aproximação das partes. Em relação ao pleito indenizatório, reputo haver fundamento à pretensão deduzida. Veja-se que para fins de acolhimento da pretensão de indenização por dano moral, é imprescindível a prova inequívoca de dor ou sofrimento que tenha interferido no comportamento psicológico do sujeito de tal intensidade que não possa ser suportada em condições normais. Consiste na dor íntima e no abalo à honra e à reputação da pessoa lesada, sendo que sua indenização visa compensar o ofendido e desestimular o ofensor a repetir o ato. É exatamente o que se extrai da hipótese em comento, eis que não vislumbro como mero aborrecimento um atraso na entrega de unidade habitacional em prazo superior a 07 (sete) anos do estipulado, sem o respectivo registro cartorário. Sendo assim, presentes a comprovação do dano e o nexo causal entre o inadimplemento contratual e o resultado lesivo, a pretensão reparatória comporta acolhimento. No entanto, o valor da indenização deve ser fixado em parâmetro razoável, de forma a amenizar a dor do ofendido e desencorajar o ofensor na reiteração do ato. Destarte, deve ser equilibrado, a fim de que não haja enriquecimento sem causa por parte dos autores, aviltamento da indenização em face do dano moral suportado ou estímulo à negligência por parte dos corréus. Diante das peculiaridades que envolvem o pleito, reputo razoável e proporcional fixar o valor da indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Passo a apreciar a lide secundária. A denunciação da lide é cabível no caso em exame, visto que está assegurado pelo CPC o direito do demandado de ampliar o objeto da lide principal, a fim de obter provimento em face da daquele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo (art. 125, II, CPC). No caso, a construtora funcionou como interveniente no contrato de mútuo (id 34886540), de modo que a alegação de responsabilidade contratual é suficiente para autorizar o processamento da denunciação da lide, o que já foi objeto de análise em decisão retro (id 40204617). Consoante salientado acima, por assumir o controle da construção, perante os autores, a CEF é solidariamente responsável pelos prejuízos apontados, uma vez que atuou como operador do empreendimento. Todavia, faz jus ao ressarcimento dos valores devidos aos mutuários, objeto da presente condenação, uma vez que os atos que lhe deram causa – atraso na entrega de unidade habitacional - são imputáveis diretamente à construtora. De se observar, ainda, a existência de previsão contratual de garantia fidejussória da denunciada em relação à denunciante no que tange às obrigações assumidas pelos devedores (cláusula vigésima quarta do contrato de financiamento - id 34886540, fl. 15). De rigor, portanto, o acolhimento do pedido formulado na lide secundária, de natureza regressiva. Por essas razões, nos termos do artigo 487, I, do CPC, confirmo a tutela de urgência, resolvo o mérito e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO para: a) rescindir os contratos estabelecidos entre as partes (de compra e venda e de mútuo) em relação à unidade habitacional objeto da demanda; b) condenar os corréus a restituir, solidariamente, à autora o valor das prestações pagas, inclusive as adimplidas diretamente à CEF referentes ao financiamento, pela aquisição da unidade habitacional objeto da demanda. O valor a ser restituído deverá ser atualizado monetariamente, desde os respectivos pagamentos, observando-se os índices constantes do Manual de Cálculos da Justiça Federal. Após a citação, incidirá exclusivamente a Taxa SELIC, na forma do art. 406 do Código Civil. c) condenar os corréus, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais em favor dos autores arbitrados no importe de R$ 10.000,00 (dez mil reais), que deverá ser atualizado a partir do arbitramento (STJ - Súmula nº 362). Os valores devem sofrer atualização e incidência de juros de mora nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal vigente no momento do cumprimento do julgado. d) condenar os corréus a arcarem, solidariamente, com o valor das custas processuais e a pagar honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor total da condenação, nos termos do artigo 85, § 3º, do CPC. Resolvo ainda o mérito da lide secundária, no tocante à denunciação da lide, para condenar a empresa TECHCASA INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA a indenizar a CEF, em caráter regressivo, pelos prejuízos suportados em razão da rescisão contratual, com fundamento nos artigos 125, II c/c 129 do CPC. Em face da lide secundária, condeno a denunciada ao pagamento de honorários advocatícios em favor da CEF, que fixo em 10% do montante da condenação na lide principal. P. R. I. Santos, 21 de janeiro de 2026. IGOR LIMA VIEIRA PINTO Juiz Federal Substituto
PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal de Santos Praça Barão do Rio Branco, 30, Centro, Santos - SP - CEP: 11010-040 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5003882-80.2020.4.03.6104