Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: ROBERTO SILVA DA CRUZ Advogado do(a)
APELANTE: JOAO MACIEL NETO - MS7143-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: SILVIO ALBERTIN LOPES - MS19819-A OUTROS PARTICIPANTES: APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0004565-34.2017.4.03.6000 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY
APELANTE: ROBERTO SILVA DA CRUZ Advogado do(a)
APELANTE: JOAO MACIEL NETO - MS7143-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: SILVIO ALBERTIN LOPES - MS19819-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O
APELANTE: ROBERTO SILVA DA CRUZ Advogado do(a)
APELANTE: JOAO MACIEL NETO - MS7143-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: SILVIO ALBERTIN LOPES - MS19819-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0004565-34.2017.4.03.6000 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY
Trata-se de recurso de Apelação interposto por ROBERTO SILVA DA CRUZ contra sentença que, nos autos de Ação Ordinária, julgou improcedente o pedido para decretar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, bem como dos leilões extrajudiciais e permitir a purgação da mora. Alega o autor, em síntese, que tanto a intimação para purgar a mora quando a intimação acerca da realização dos leilões extrajudiciais padecem de vícios insanáveis. Clama pelo direito de purgar a mora. A propriedade foi consolidada em nome da CEF em 09.12.2016. A CEF apresentou contrarrazões ID 133137319 - pág. 1-4. Não há notícia da venda do imóvel. Subiram os autos a esta Eg. Corte e vieram-me conclusos. É o relatório. VOTO O Desembargador Federal Hélio Nogueira: peço vênia ao e. Relator para divergir e negar provimento ao recurso.
Cuida-se de ação ordinária pela qual a parte autora busca a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial de bem imóvel objeto de financiamento pelo SFH. A sentença julgou improcedente o pedido. Deveras, não se vislumbra nulidade do procedimento de alienação extrajudicial. Com efeito, não se obtendo êxito nos leilões extrajudiciais, ao qual não compareceram interessados, não há que se falar em vício do procedimento por ausência de intimação do mutuário. Ademais, não há sequer demonstração de que tais comunicações não se efetivaram. Quanto ao pedido de purgação da mora, decorrendo este de uma prerrogativa ex lege conferida ao devedor, e diante da inexistência de nulidade do procedimento e da inocorrência da alienação do bem, não há interesse de agir quanto a este ponto, competindo ao autor efetivar o pagamento integral do contrato, não cabendo ao Judiciário imiscuir-se na questão, sendo certo que não comprova a parte autora que o direito de purga lhe foi tolhido. Pelo contrário, restou demonstrado que houve efetiva notificação para purga da mora e que os leilões resultaram negativos. Portanto, não há que se exigir a intervenção judicial para o exercício de direito que cabe ao autor cumprir. Ora, a consolidação da propriedade remonta ao mês de dezembro de 2016 e, em momento algum, o autor demonstra efetiva pretensão de saldar o débito, limitando-se a repisar alegação de nulidade do procedimento de alienação extrajudicial. Diante desse quadro, ausente a demonstração de nulidade do procedimento, é de ser julgada improcedente a pretensão inicial, conforme decidido pelo Juízo sentenciante. Pelo exposto, nego provimento ao recurso de apelação. Honorários de sucumbência majorados para 11% do valor da causa (art. 85, § 11, CPC), observados os benefícios da justiça gratuita. É o voto. APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0004565-34.2017.4.03.6000 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY
Trata-se de recurso em que se discute o procedimento de consolidação de propriedade imobiliária e sua alienação, com fundamento em contrato de alienação fiduciária, celebrado segundo as regras da Lei n. 9.514/97, pugnando pela possibilidade de purgação da mora. Nessa modalidade contratual de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. DA CONSOLIDAÇÃO E DA ALIENAÇÃO: Os procedimentos de consolidação e posterior alienação do imóvel estão expressamente previsto na Lei 9.514/97 nos seguintes termos: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Registro, por necessário, que o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente. Neste sentido vem decidindo esta Corte Regional: ‘’AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. SUSPENSÃO DE LEILÃO. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS A ALTERAÇÃO LEGISLATIVA PROMOVIDA PELA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA RECONHECIDO. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A matéria trazida a julgamento diz respeito com o direito dos agravantes de purgar a mora após a consolidação da propriedade pela CEF, com a consequente suspensão dos autos principais e de todos os atos e efeitos da execução extrajudicial. 2. No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. 3. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade. (...)’’ (AI Agravo de Instrumento 5029571-42.2019.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal Wilson Zauhy, j. 15.05.2020) Não obstante, para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que seja observado procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável, em especial a previsão contida no art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, que estabelece que os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgar a mora no prazo de quinze dias, verbis: § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. Os autores foram notificados pessoalmente para purgar a mora em quinze dias, conforme certidão do oficial do Cartório de Registro de Imóveis (ID 133137314 - Pág. 98). Destarte, não se verifica nenhuma mácula que torne inválida a consolidação da propriedade imobiliária, levada a cabo pela instituição financeira credora. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, sobre a realização da venda a terceiros, verbis: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (destaquei – dispositivo legal incluído pela Lei n. 13.465/2.017). É certo que a inclusão do § 2º-A, ao artigo 27, da Lei n. 9.514/97, que passou a determinar a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Contudo, o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, anteriormente à alteração legislativa, já era no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.17). No mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária de coisa imóvel, regidos pela Lei nº 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp nº 1.109.712, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24.10.17). AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. "No âmbito do Decreto-Lei nº 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97" (REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014). 2. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg no REsp nº 1.367.704/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 04.08.15). RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/97, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/97. 3. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97. 4. Recurso especial provido. (REsp nº 1.447.687/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 21.08.14). Acerca dos leilões públicos, não há comprovação nos autos de que houve intimação pessoal dos interessados das datas e horários dos leilões. Observo, no entanto, que no caso concreto, a CEF informa que levou a leilões o imóvel, não havendo licitantes, tanto no primeiro quanto no segundo leilão. Destarte, não havendo leilões ativos (designados) nesse momento, bem como não informar a CEF se adjudicou o bem em seu patrimônio, não se há de declarar a nulidade de leilões que resultaram negativos, por evidente carência (ausência de interesse, modalidades utilidade- necessidade) cabendo tão somente a apreciação do pedido de purgação da mora. DA PURGAÇÃO DA MORA: Postas tais circunstâncias, resta averiguar da possibilidade de purgação da dívida, reivindicada pela parte, no período entre a consolidação da propriedade e o procedimento de venda a terceiro, que se encontra latente. Quanto ao tema, a Lei nº 9.514/97 previa em seu artigo 39 a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal; destarte, como o artigo 34 do referido Decreto-Lei prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, sempre se entendeu pela possibilidade da purgação da mora antes da assinatura do auto de arrematação do imóvel, desde que tal depósito compreendesse, além das parcelas vencidas do contrato, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. A Lei n. 13.465, de 2017, no entanto, restringiu a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41, do Decreto-Lei n. 70, de 21 de novembro de 1.966, “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, não mais se aplicando aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário, que estabelece a garantia fiduciária e não a hipotecária. A mesma Lei n. 13.465, de 2017, no lugar da purgação da mora, estabeleceu a modalidade de recompra do imóvel pelo mutuário, com preferência, pelo valor da dívida consolidada (com os acréscimos legais), como se vê da nova disciplina legal, mediante a inserção do § 2º-B ao artigo 27 da Lei nº 9.514/97, nos seguintes termos: § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Assim, a partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação (artigo 34 DL. 70/66), mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos "encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos". Traçado este quadro, tenho que se delineiam algumas situações que demandam solução judicial diversa: Numa primeira hipótese, nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017 (antes de 12/7/2017), tenho que pode o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/66 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei nº 9.514/97 por força do artigo 39 deste diploma legal, posto que deve ser considerado vigente à data da consolidação, não podendo a parte ser prejudicada com a retroatividade da inovação legislativa. Nesta situação é lícito ao devedor fiduciante purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação e dar continuidade ao contrato, restabelecida a garantia de alienação fiduciária, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade e da nova inserção da garantia no respectivo Cartório de Registro Imobiliário. Numa segunda hipótese, quando a propriedade foi consolidada em nome do agente fiduciário após a publicação da Lei nº 13.465/2017 (a partir de 12/7/2017), não mais se discute a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97. Aqui se trata, na verdade, de favor legal que garante ao mutuário a possibilidade limite de quitar a dívida, por inteiro, e resolver o contrato e adquirir a propriedade plena do bem financiado. Pois bem. Considerando que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira foi averbada na matrícula do imóvel antes da vigência do § 2º-B do artigo 27 da Lei nº 9.514/97, deve ser reconhecido à parte o direito à purgação da mora. Ante ao exposto, dou parcial provimento ao presente recurso para: 1) declarar o direito do apelante à purgação da mora, que deverá compreender o montante relativo às parcelas vencidas, os valores relativos aos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade, bem como as decorrentes da nova inserção da garantia no respectivo Cartório de Registro Imobiliário, ato que poderá ser levado a cabo antes da assinatura do auto de arrematação em favor de terceiros; efetivada a purgação da mora, ficarão sem efeito os leilões realizados após a consolidação da propriedade, devendo a instituição financeira restabelecer a situação jurídico-contratual preexistente, devendo o Juízo de origem promover todos os atos necessários ao restabelecimento do "statu quo ante"; 2) declarar o direito de a Caixa Econômica Federal levar a leilão o imóvel da lide, observando a necessidade de intimação do mutuário das datas a serem designadas bem como a possibilidade de ele purgar a mora antes da assinatura (transferência) do imóvel ao eventual terceiro arrematante; não sendo exercido o direito à purgação, ficará convalidada a venda a terceiro; na ausência de interessados aos leilões, deverá o mutuário ser igualmente notificado do interesse da CEF na adjudicação do bem, abrindo-se a ele o prazo de trinta (30) dias para purgação da mora (mediante notificação específica), e, no silêncio, restará convalidada a adjudicação, com a extinção da obrigação por parte do mutuário; 3) Considerando-se que a parte ré sucumbiu em 1/3 dos pleitos e a parte autora em 2/3, fixo os honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa, a ser rateado entre os advogados das partes, na mesma proporção. É o voto E M E N T A CIVIL. PROCESSO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. JULGAMENTO NOS TERMOS DO ART. 942 DO CPC. AÇÃO ANULATÓRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL. VÍCIOS DO PROCEDIMENTO. INEXISTÊNCIA. PURGAÇÃO DA MORA. INVIABILIDADE. 1 – Recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou improcedente pedido declaratório de nulidade de procedimento de consolidação da propriedade imóvel. 2 – Não se vislumbra nulidade do procedimento de alienação extrajudicial. 3 – Não se obtendo êxito nos leilões extrajudiciais, ao qual não compareceram interessados, não há que se falar em vício do procedimento por ausência de intimação do mutuário. 4 – Purgação da mora. Decorrendo este de uma prerrogativa ex lege conferida ao devedor, e diante da inexistência de nulidade do procedimento e da inocorrência da alienação do bem, não há interesse de agir quanto a este ponto, competindo ao autor efetivar o pagamento integral do contrato, não cabendo ao Judiciário imiscuir-se na questão, sendo certo que não comprova a parte autora que o direito de purga lhe foi tolhido. Não há que se exigir a intervenção judicial para o exercício de direito que cabe ao autor cumprir. 5 - A consolidação da propriedade remonta ao mês de dezembro de 2016 e, em momento algum, o autor demonstra efetiva pretensão de saldar o débito, limitando-se a repisar alegação de nulidade do procedimento de alienação extrajudicial. 6 – Apelo improvido. Honorários de sucumbência majorados (art. 85, § 11, CPC). ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, prosseguindo no julgamento, nos termos do artigo 942 do Código de Processo Civil, a Primeira Turma, por maioria, negou provimento à apelação, nos termos do voto do senhor Desembargador Federal Hélio Nogueira, acompanhado pelos votos dos senhores Desembargadores Federais Peixoto Júnior e Carlos Francisco; vencidos os senhores Desembargadores Federais relator e Valdeci dos Santos, que davam parcial provimento ao recurso, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.