Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CONDOMINIO EDIFICIO CATHARINA JOAO RADY Advogado do(a)
AUTOR: ANDRE LUIZ MELONI GUIMARAES - SP285543
REU: EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA Advogado do(a)
REU: LARISSA NOLASCO - SP401816-A S E N T E N Ç A
PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5004781-22.2022.4.03.6100 / 12ª Vara Gabinete JEF de São Paulo Vistos em sentença.
Trata-se de ação proposta pelo CONDOMÍNIO EDIFICIO CATHARINA JOAO RADY contra a EMPRESA GESTORA DE ATIVOS S/A - EMGEA no bojo da qual requer a condenação desta a efetuar o pagamento das cotas condominiais em atraso em relação a uma unidade de sua propriedade. Inicialmente proposto perante o Juízo Cível desta Seção Judiciária de São Paulo, o feito foi redistribuído a este Juizado Especial Federal por ter aquele Juízo declarado sua incompetência para processá-lo e julgá-lo, uma vez que o valor ora executado não supera 60 salários mínimos, em atenção ao disposto no art. 3º da Lei nº 10.259/2001. O presente feito foi recebido como ação de cobrança de título executivo extrajudicial (ID 260050559). Muito embora tenha sido devidamente citada, a EMGEA não apresentou contestação no prazo legal (ID 262170916). Vieram-me os autos conclusos para sentença. É o breve relatório. Decido. As despesas condominiais são típicas obrigações propter rem. Nesses termos, ao adquirir a unidade sobre a qual recaem as contribuições, a ré sucedeu os antigos proprietários em todos os direitos e obrigações, inclusive nas despesas de que tratam estes autos. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. QUITAÇÃO DO DÉBITO CONDOMINIAL PELA PROPRIETÁRIA. DIREITO DE REGRESSO EM FACE DA ADQUIRENTE DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. 1.
Trata-se de Apelação Cível interposta em face da sentença, que julgou improcedente a pretensão autoral em ação de cobrança visando a condenação ao pagamento de R$ 39.200,00 (trinta e nove mil e duzentos reais), referente a dívidas de cotas condominiais. 2. Em se tratando de obrigação propter rem, responde pelas dívidas condominiais a pessoa em nome de quem o imóvel consta no Registro de Imóveis, ou seja, quem figura como titular erga omnes da respectiva unidade condominial. No caso em apreço, consta dos autos que o imóvel foi arrematado pela EMGEA - empresa responsável pela gestão de ativos da CEF - em sede de execução extrajudicial. Portanto, cabe à CEF/EMGEA, proprietária do imóvel por força de carta de arrematação, o pagamento das cotas condominiais em atraso. 3. As dívidas condominiais seguem a unidade imobiliária e devem ser assumidas tanto pelo proprietário (no caso a CEF/EMGEA) como por eventual adquirente. No entanto, o direito de regresso pela quitação das despesas condominiais resta assegurado tão somente ao adquirente do imóvel contra o antigo proprietário. Por tal motivo, o pagamento efetuado pela CAIXA/EMGEA para obter a quitação do débito condominial não pode ser oposto contra a adquirente a fim de reaver a quantia despendida. 4. Apelação conhecida e desprovida. (AC - Apelação - Recursos - Processo Cível e do Trabalho 0001097-74.2011.4.02.5103, MARIA AMELIA ALMEIDA SENOS DE CARVALHO, TRF2 - 8ª TURMA ESPECIALIZADA..ORGAO_JULGADOR, DATA 03/04/2018). DIREITO CIVIL - AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE DA CEF - OBRIGAÇÃO "PROPTER REM" - AGRAVO RETIDO IMPROVIDO - PRELIMINARES REJEITADAS - APELO IMPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA. 1. O NCPC, conquanto se aplique imediatamente aos processos em curso, não atinge as situações já consolidadas dentro do processo (art. 14), em obediência ao princípio da não surpresa e ao princípio constitucional do isolamento dos atos processuais. Assim, ainda que o recurso tivesse sido interposto após a entrada em vigor do NCPC, o que não é o caso, por ter sido a sentença proferida sob a égide da lei anterior, é à luz dessa lei que ela deverá ser reexaminada pelo Tribunal, ainda que para reformá-la. 2. Tratando-se de ação de cobrança de taxas condominiais em atraso, revela-se impertinente a realização da prova testemunhal, requerida pela CEF, devendo subsistir a decisão agravada, na parte em que indeferiu a sua realização (fl. 131). 3. Não há necessidade, para o ajuizamento da ação de cobrança, de prévia autorização da assembleia, pois o artigo 12 da Lei nº 4.591/64 é expresso no sentido de que "cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas" (parágrafo 2º). 4. Sendo as despesas condominiais de responsabilidade do adquirente, cabe à CEF, proprietária do imóvel por força de carta de arrematação, ainda que não detenha a sua posse, o pagamento das cotas condominiais em atraso e as vincendas. 5. O ajuizamento de ação com o fim de anular o ato de adjudicação do imóvel em questão não justifica o sobrestamento do feito, pois a ré, na condição de adjudicante, é a proprietária e, portanto, responsável pelo pagamento das taxas condominiais, ainda que não detenha a posse o imóvel, podendo, na hipótese de procedência da anulatória, ajuizar ação regressiva para reaver os valores pagos indevidamente. 6. Não sendo a hipótese dos autos decorrente de lei ou da natureza da relação jurídica, deve ser afastada a preliminar de formação de litisconsórcio passivo necessário. 7. E, tendo em vista que a assembleia condominial, nos termos do art. 24, § 1º, da Lei nº 4.591/64, obriga todos os condôminos, por força de convenção de condomínio, os valores acessórios decorrentes do inadimplemento das despesas condominiais são devidos na forma por ela estipulado. Assim, todos os acessórios das parcelas condominiais em atraso - juros, multa e correção monetária - são devidos, independentemente de notificação ou cobrança extrajudicial. 8. E não se verifica o alegado excesso da execução, pois a correção monetária com base IGPM, juros de 1% (um por cento) ao mês e multa de 10% (dez por cento) e, a partir de 11/01/2003, de 2% (dois por cento) foram aplicados em conformidade com o estabelecido na convenção condominial, e não extrapolam os limites estabelecidos pela Lei nº 4.591/64, artigo 12, parágrafo 3º, e no novo Código Civil, artigo 1336, parágrafo 1º. 9. Agravo retido improvido. Preliminares rejeitadas. Apelo improvido. Sentença mantida. (AC 00057803120064036000, DESEMBARGADORA FEDERAL CECILIA MELLO, TRF3 - DÉCIMA PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:28/03/2017). "AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE À CEF. AJUIZAMENTO DA AÇÃO TANTO EM FACE DO FIDUCIÁRIO COMO DO FIDUCIANTE. MANUTENÇÃO DA CEF NO POLO PASSIVO DO FEITO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. 1. A taxa condominial constitui obrigação propter rem, decorrente da coisa e diretamente vinculada ao direito real de propriedade do imóvel. 2. A alteração do parágrafo único do artigo 4º da Lei n. 4.591/64 pela Lei n. 7.182, de 27.03.84, não revogou a regra do artigo 12 da Lei que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias, mas tão somente condicionou a alienação ou transferência dos direitos relativos à aquisição de unidade condominial à prova da quitação dos encargos do alienante para com o condomínio, não isentando o adquirente da responsabilidade pela solvência dos débitos eventualmente existentes quanto a despesas condominiais não saldadas pelo alienante, caso em que poderá cobrar-lhe o valor em ação regressiva. 3. O imóvel de que originou a dívida condominial em cobro foi alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal - atual proprietária do bem -, conquanto tal propriedade possa se resolver com o pagamento da dívida e de seus encargos, na forma prevista no artigo 25 da Lei n. 9.514/97. 4. É lícito ao condomínio ajuizar a ação de cobrança tanto em face do fiduciário - a instituição financeira - como do fiduciante - o possuidor da coisa -, já que este também possui relação jurídica vinculada ao imóvel. 5. O §8º do artigo 27 da Lei n. 9.514/97 não se aplica ao caso em tela, haja vista que tal dispositivo regula as relações entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante, não alcançando terceiros, no caso o condomínio edilício. 6. A Caixa Econômica Federal é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança das despesas condominiais, o que acarreta a competência da Justiça Federal para o processamento e julgamento do feito. 7. Agravo de instrumento provido." (TRF 3ª Região, 1ª Turma, Relatora Des. Fed. VESNA KOLMAR, Processo 201003000304879, AI 420145, fonte: DJF3 CJ1, data 17/08/2011, p.186) É de rigor, portanto, que se acolha o pedido formulado no bojo da petição inicial, porquanto comprovado o vencimento das parcelas não pagas na data fixada, sem que exista qualquer circunstância capaz de afastar a mora da parte ré. Demais disto, é devida a cobrança dos valores acessórios à dívida supra referida, tais como multa, juros e correção monetária, uma vez que decorrem exclusivamente do inadimplemento que foi demonstrado de forma cabal nos autos. Em relação aos valores em cobrança, a EMGEA não trouxe elemento que infirme as alegações da petição inicial. Assim, não se desincumbiu do ônus probatório que lhe cabia, nos termos do inciso II do artigo 373 do Código de Processo Civil. Friso, por fim, que, poderá o réu, se assim entender, demandar contra eventual possuidor ou detentor do imóvel, exercendo eventual direito de regresso que possa advir do pagamento das cotas condominiais devidas.
Diante do exposto, decreto a extinção do feito com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para condenar a ré a pagar à parte autora os valores referentes às cotas condominiais vencidas no período compreendido entre novembro de 2015 e setembro de 2020 referente ao apartamento número 96, localizado no 9º andar do “EDIFÍCIO CATHARINA JOAO RADY”, respeitada a prescrição quinquenal. A jurisprudência já se consolidou no sentido de que as dívidas de cotas condominiais se submetem ao prazo prescricional de 05 (cinco) anos, previsto no inciso I do § 5º do artigo 206 do Código Civil, aplicável à pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular (STJ, AgInt no AREsp 952.208/SP, DJe 16/02/2016). Os valores finais deverão ser calculados pela própria ré segundo o Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos da Justiça Federal, previsto na Resolução CJF n. 267/2013 e nas suas atualizações posteriores, devendo incidir multa de 2% (dois por cento), nos termos do § 1º do art. 1.336 do Código Civil; bem como e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (artigo 406 do Código Civil c.c. o art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional) até o efetivo pagamento. Oficie-se à EMGEA para que proceda, no prazo de 60 (sessenta) dias após o trânsito em julgado, o cumprimento da presente decisão. Não há condenação em custas processuais ou em honorários de advogado no âmbito dos Juizados Especiais Federais, nos termos do artigo 55, caput, da Lei n. 9.099/1995, combinado com o art. 1º da Lei n. 10.259/2001. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. São Paulo, na data da assinatura digital. ANA CLARA DE PAULA OLIVEIRA PASSOS Juíza Federal