Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: HBAREP 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. RECONVINTE: GUILHERME OLIVEIRA CARVALHO Advogados do(a)
AUTOR: MARCOS DE CAMARGO E SILVA - SP118028, WALTER GIL GUIMARAES - SP303897
REU: GUILHERME OLIVEIRA CARVALHO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF RECONVINDO: HBAREP 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. Advogados do(a)
REU: KARLA CRISTINA DA COSTA E SILVA DE MATTOS MARTINS - SP286614, MARCOS ANTONIO MADEIRA DE MATTOS MARTINS - SP130974 S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5010618-82.2018.4.03.6105 / 4ª Vara Federal de Campinas Vistos em inspeção. Trata-se, originalmente, de ação de cobrança movida por HBAREP 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, em face de GUILHERME OLIVEIRA CARVaLHO, qualificado na inicial, objetivando a condenação do mesmo ao pagamento do valor de R$ 36.819,66, com atualizações legais e juros de mora desde novembro de 2016, bem como a condenação ao pagamento das parcelas vincendas que se seguirem no curso da demanda. Aduz que o Requerido adquiriu da empresa autora, por Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal de Terreno e Aquisição de Futura Unidade Autônoma, com financiamento, em 16.02.2014, a “Unidade Autônoma nº 13, Bloco XVI, do Residencial Parque das Flores, localizado na Rua Iaipú, 140, no Município de Sumaré...”. Assevera ter ficado acordado o preço total pela aquisição no valor de R$ 138.442,70, sendo que parte desse valor seria financiado pela CEF. Alega que o Requerido tornou-se inadimplente a partir de novembro de 2014 e embora tenha tentado solucionar a questão extrajudicialmente não obteve êxito. Foi determinada a citação da parte Ré (Id 11744516 – fl. 14). O Réu apresentou contestação (Id 11744516 – fls. 18/32), arguindo inépcia da inicial e apresentando reconvenção objetivando a rescisão contratual e devolução de 90% das parcelas pagas, sob alegação de crise financeira. A autora apresentou réplica alegando a impossibilidade de distrato após o financiamento realizado com a CEF (Id 11745054 – fls. 03/10). Juntou planilha relativa aos valores cobrados na presente ação (Id 11745054 – fls. 11/15) e cópia do contrato de financiamento firmado entre as partes e a CEF (Id 11745054 – fls. 18/42). Por meio da petição de Id 11745054 – fls. 43/56 a parte autora apresentou contestação à reconvenção requerendo a denunciação da lide da CEF e reafirmando a impossibilidade de rescisão contratual. As partes foram intimadas a se manifestarem sobre as questões controvertidas e provas a produzir (Id 11745252 – fl. 32). O Réu manifestou-se no Id 11745252 – fls. 34/36 apontando os pontos controvertidos e requerendo a realização de perícia contábil para demonstração da evolução da dívida apontada pela autora, bem como a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova e concessão da Justiça Gratuita. A parte autora requereu a expedição de certidão para averbação premonitória da presente demanda (Id 11745252 – fls. 40/43). O Réu apresentou réplica à contestação ofertada à reconvenção (Id 11745252 – fls. 45/52). O feito inicialmente distribuído perante a Justiça Estadual (3ª Vara Cível de Sumaré/SP) foi redistribuído para esta 4ª Vara Federal de Campinas, por força da decisão do TJSP de Id 11745252 – fl. 53, proferida em 01.08.2018, que acolheu a denunciação da lide da Caixa Econômica Federal, requerida na contestação à reconvenção pela empresa HBAREP, em vista dos pedidos da inicial e da reconvenção envolverem a rescisão contratual e valores a serem ressarcidos e estes valores envolverem o crédito concedido pela Caixa Econômica Federal, estando os contratos de compra venda e mútuo atrelados. Foi dada ciência às partes acerca da redistribuição do feito para esta 4ª Vara Federal de Campinas e determinado o recolhimento das custas iniciais pela parte autora (Id 11774638). A parte autora interpôs embargos de declaração em face da decisão que determinou o recolhimento de custas (Id 26000791), tendo sido proferida decisão reiterando a determinação para recolhimento das custas devidas, sob pena de extinção do feito (Id 41005645). A parte autora juntou o comprovante de recolhimento das custas devidas (Id 41532384). Foi determinada a retificação da autuação e citação da CEF (Id 46978533). Devidamente citada a CEF apresentou contestação (Id 58076308), arguindo a ilegitimidade passiva, visto não ter vendido o imóvel ao Requerido, mas apenas emprestado dinheiro e recebido o imóvel em garantia ao pagamento do empréstimo e a inépcia da inicial, visto inexistir pedido de rescisão contratual em face da mesma. No mérito, alega a legalidade do contrato firmado, a inaplicabilidade do CDC, pugnando, ao final pela extinção da ação ou pela sua improcedência. Por meio da petição de Id 118475131 a CEF informou que o imóvel objeto do presente feito foi vendido na modalidade Venda Direta em 03.04.2019, pelo valor de R$ 117.620,62 e juntou documentos, dentre os quais, Matrícula do Imóvel que comprova a Consolidação da Propriedade desde 04.01.2018 (Id 118476960). A parte autora HBAREP manifestou-se (Id 246341855) requerendo a manutenção da CEF na lide e acaso procedente o pedido de reconvenção do Réu Guilherme, a condenação da CEF a ressarcir o valor do imóvel indevidamente alienado. O Requerido Guilherme manifestou-se (Id 247400356), reiterando seu pedido rescisão contratual, alegando que a CEF obteve os recursos financeiros relacionados à venda pelo imóvel que fora adquirido inicialmente pelo Réu-reconvinte, bem como reiterando pedido de realização de perícia contábil para demonstração da evolução da dívida apontada pela parte autora, com apuração dos valores que lhe deverão ser reembolsados. Vieram os autos conclusos. É o relatório. Decido. Inicialmente, importante ressaltar que o que atraiu a competência desta Justiça Federal com relação ao presente feito, foi o pedido de reconvenção apresentado pelo Requerido/Reconvinte Guilherme Oliveira Carvalho, nos autos de ação de cobrança intentada pela empresa autora em face do mesmo, reconvenção esta em que pleiteia a rescisão contratual e a devolução de 90% das parcelas que alega ter quitado. Entendeu o Juízo Estadual "ad quem" que em vista dos pedidos da inicial e da reconvenção envolverem a rescisão contratual e valores a serem ressarcidos e estes valores envolverem o crédito concedido pela Caixa Econômica Federal, deveria o feito ser remetido à Justiça Federal de Campinas. De fato, verifico restar comprovado que o Requerido Guilherme Oliveira Carvalho firmou com a parte autora, em 16.02.2014, Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal de Terreno e Aquisição e Futura Unidade Autônoma (Id 11744511 – fls. 26/65), bem como firmou, Contrato de Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, com Alienação Fiduciária em Garantia – Programa Minha Casa Minha Vida - Recursos do FGTS (Id 11745252 – fls. 01/25), com a Caixa Econômica Federal, em 27.11.2014. No que toca ao pedido inicial da ação de cobrança realizada, verifico que a pretensão é de recebimento de valores referente à diferenças de prestações contratadas diretamente pelo Réu Guilherme com a Autora, com recursos próprios e fora do contrato de financiamento com a Caixa, como taxas cartorárias, pagamento de ITBI, comissão de corretagem, entre outros valores, valores esses representados por confissão de dívidas e pelo contrato original realizado. Portanto, tais valores, ressalto, foram realizados independentemente e antes do contrato de financiamento com a CEF, com garantia pessoal do Réu, no contrato e nas confissões de dívida realizadas, não havendo, nesse caso, mais nenhum vínculo ou interesse jurídico da CEF nessa cobrança. Verifico, ainda, restar incontroversa e, aliás confessa, a existência de inadimplência do Requerido que teria se dado, conforme constante da contestação de Id 1174516 - fl. 23, “...por motivos financeiros, dada a crise que assola nosso país...”, que envolveu tanto a empresa Autora e a CEF, conforme se verá adiante. Nesse sentido, verifico constar dos autos cópia da matrícula do imóvel objeto do presente feito (Id 118476960), que comprova que em 04.01.2018, houve a consolidação da propriedade em nome da CEF, conforme disposto na Lei nº 9.514/97, após a devida intimação da parte Requerida, que se encontrava inadimplente, sem que houvesse purgação da mora, fato este também atestado pela averbação AV.7/177194 de 16.06.2018, também incontroverso nos autos. No que toca ao procedimento de consolidação da propriedade colacionado pela Lei nº 9.514/97, não se vislumbra a existência de qualquer inconstitucionalidade em sua utilização pela CEF ou mesmo ofensa à legislação consumerista, entendimento este esposado pelos Tribunais Pátrios, conforme pode ser conferido a seguir: AGRAVO LEGAL - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - LEI Nº 9.514/97 - AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - NÃO PURGAÇÃO DA MORA - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM FAVOR DA CREDORA. I - O contrato firmado entre as partes possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.514/97, cujo regime de satisfação da obrigação difere dos mútuos firmados com garantia hipotecária, posto que na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para a purgação da mora, ocasiona a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária. II - Diante da especificidade do contrato em comento, não há que se falar na aplicação das disposições do Decreto-Lei nº 70/66 neste particular. III - Ademais, o procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. IV - Conforme se verifica no registro de matrícula do imóvel, a agravante foi devidamente intimada para purgação da mora, todavia, a mesma deixou de fazê-lo, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária. V - Registre-se que não há nos autos qualquer documento que infirme as informações constantes na referida averbação da matrícula do imóvel. VI - Não há ilegalidade na forma utilizada para satisfação dos direitos da credora, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, permitindo à agravante a permanência em imóvel que não mais lhe pertence, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/97, uma vez que, com a consolidação da propriedade, o bem se incorporou ao patrimônio da CEF. VII - Agravo legal improvido. (TRF/3ª Região, AC 200961000063026, Segunda Turma, Relator Desembargador Federal Cotrim Guimarães, DJF3 CJ1 04/03/2010, p. 193) ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. Se regularmente notificada, a agravante deixou de promover qualquer ato tendente a purgar a mora, conforme lhe faculta o § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, não há como impedir a consolidação da propriedade em favor da agravada (art. 7º do mesmo diploma legal). (TRF/4ª Região, AG 200804000303238, Terceira Turma, Relatora Desembargadora Federal Maria Lúcia Luz Leiria, D. E. 26/11/2008) Nenhuma irregularidade foi constatada na documentação acostada, de modo que o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade e posterior venda do imóvel em 03.04.2019, realizado em consonância com a Lei nº 9.514/97 se deu sem qualquer eiva de ilegalidade ou inconstitucionalidade, não tendo, ademais, sequer sido questionado pelo Requerido/Reconvinte. Destarte, não há mais qualquer interesse da CEF no que diz respeito ao presente feito visto que o contrato de financiamento existente entre a mesma e o Requerido/Reconvinte já foi rescindido ante a inadimplência confessa, regular consolidação da propriedade e posterior venda do imóvel a terceiros, não havendo, portanto, que se cogitar em direito à rescisão contratual frente à CEF e/ou devolução de valores não cabendo mais nenhum tipo de discussão acerca do contrato firmado com a CEF. Confira-se a propósito: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) GARANTIDA MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE CULPA DO VENDEDOR. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. 1. Controvérsia acerca do direito do comprador de imóvel (lote), adquirido mediante compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, pedir a resolução do contrato com devolução dos valores pagos, não por fato imputável à vendedora, mas, em face da insuportabilidade das prestações a que se obrigou. 2. A efetividade da alienação fiduciária de bens imóveis decorre da contundência dimanada da propriedade resolúvel em benefício do credor com a possibilidade de realização extrajudicial do seu crédito. 3. O inadimplemento, referido pelas disposições dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, não pode ser interpretado restritivamente à mera não realização do pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), devendo ser entendido, também, como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário. 4. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp n. 1.867.209/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. DISTRATO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. TUTELA DE URGÊNCIA. INDEFERIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Da análise dos documentos trazidos aos autos, denota-se que os fundamentos externados na decisão agravada revestem-se de plausibilidade jurídica, quais sejam: (i) não há nenhuma conduta ilícita, por parte das rés; (ii) dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor fiduciante; (iii) os efeitos da pandemia COVID não são fatos a ensejar a rescisão contratual; (iv) a Portaria nº 488/2017, do Ministério das Cidades trata dos casos de distrato por solicitação dos beneficiários de unidades habitacionais do PMCMV, quando financiadas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, o que não é a presente hipótese; (v) a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/97 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal; (vi) não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. 2. Cabe anotar que o E. STJ ao apreciar o Tema 1095 definiu a seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.". 4. Agravo de instrumento não provido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5030782-11.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 29/03/2023, DJEN DATA: 03/04/2023) Inegável, portanto, que a CEF nada deve, quer ao Requerido/Reconvinte, quer à parte autora e que o contrato existente entre as partes foi inadimplido e com a inadimplência deu-se a consolidação da propriedade e posterior alienação do imóvel à terceiros, nos termos do disposto na Lei 9.514/97.
Ante o exposto, julgo improcedente a reconvenção, em vista da denunciação à lide, em relação à Caixa Econômica Federal, com fulcro no art, 487, I do Código de Processo Civil, e declaro que a CEF nada deve quer ao Requerido/Reconvinte Sr. Guilherme Oliveira Carvalho, quer à parte autora. Custas ex lege. Deixo de condenar o Reconvinte em honorários por ser beneficiário da assistência judiciária gratuita, que ora defiro. Em decorrência, determino a exclusão da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF do polo passivo da demanda, devendo a Secretaria proceder ao necessário para tanto. Outrossim, considerando não existir mais interesse de ente federal na presente ação, reconheço a incompetência absoluta desta Justiça Federal e determino o retorno dos autos à MM. 3ª Vara Cível de Sumaré/SP, competente para processar e julgar a relação jurídica presente demanda no que diz respeito à eventual direito de cobrança da empresa autora com relação ao Requerido. Intimem-se. Cumpra-se. Campinas, 23 de maio de 2023.