Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: MARIO CORREIA FILHO, VALDIRA DE ANDRADE CORREIA Advogado do(a)
AUTOR: DIEGO CALIXTO BRAS COSTA - SP365409
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, ANDRE JORGE DE LIMA, SANDY NAYARA SOUZA DE PAULA Advogados do(a)
REU: LIDIANE DE ABREU E SILVA - SP365048, MARCIO SEQUEIRA DA SILVA - RS48034 Advogado do(a)
REU: HIGOR FERREIRA MARTINS - SP356052 S E N T E N Ç A I – RELATÓRIO A exposição dos fatos e dos elementos de convicção ocorrerá junto aos fundamentos desta sentença, estando o relatório dispensado nos termos da Lei n. 9.099/1995, art. 38. É, em síntese, o relatório. Fundamento e decido. II – FUNDAMENTOS JURÍDICOS II.1 – MÉRITO II.1.1 – DANO MORAL – REQUISITOS LEGAIS – RESPONSABILIDADE CIVIL A doutrina não é unívoca em definir o dano moral, encontrando-se variadas definições. Prefere-se, pela simplicidade e, principalmente, pela operacionalidade no processo, o conceito trazido por Maria Helena Diniz: "Dano moral vem a ser a lesão de interesses não patrimoniais de pessoa física ou jurídica, provocada pelo fato lesivo" (Curso de direito civil brasileiro. São Paulo: Saraiva, 1998, p.81). Tem-se que toda lesão que repercuta nos direitos da personalidade do indivíduo - dentre os quais se pode citar, exemplificativamente, o direito à incolumidade física, à preservação da imagem e da reputação, aos sentimentos, às relações afetivas, aos hábitos e convicções -, pode vir a caracterizar um dano moral e, a depender do caso, ser passível de indenização. Tal indenização, diversamente do que ocorre em relação ao dano patrimonial, não visa a recompor o que se perdeu ou o que se deixou de ganhar, eis que, em se tratando de direito da personalidade, normalmente não é possível a recomposição do statu quo ante. A indenização por danos morais tem por finalidade compensar os prejuízos sofridos pelo ofendido em seus interesses extrapatrimoniais, os quais não são, por sua natureza, ressarcíveis. Atualmente, a indenização por dano moral encontra previsão normativa na Constituição Federal, art. 5º, inc. V e X, e no Código Civil, arts. 186 e 927, parágrafo único. Mesmo sendo de natureza extrapatrimonial, o dano moral exige, para sua caracterização, a presença dos mesmos requisitos necessários à configuração do dano patrimonial: a) uma ação ou omissão; b) um dano; c) o nexo de causalidade; f) a culpa (exceto nos casos mencionados no CC, art. 927, parágrafo único). Sendo um fenômeno psíquico, de natureza interna do indivíduo, a dificuldade maior daqueles que o pleiteiam consiste justamente em provar a ocorrência desse dano, desse abalo interno sofrido pelo peticionário, pois, ao contrário do que se dá quando se trata de reparação de danos materiais, em que se dispõe de contratos, perícias, demonstrativos ou outros documentos que, por si sós, comprovam a extensão efetiva do dano sofrido, a aferição do dano moral somente pode ser feita por meios indiretos, muitas vezes insuficientes. Por essa razão, vem encontrando amparo no Superior Tribunal de Justiça corrente que defende a tese de que se deve provar apenas a violação do direito extrapatrimonial, e não o efetivo prejuízo moral sofrido, pois este estaria compreendido em sua própria causa (damnum in re ipsa). Verifica-se que essa tese, válida, deve ser tomada com um certo temperamento, para não se chegar a extremos. Assim, apenas a análise do caso concreto poderá levar o julgador a decidir se é suficiente a prova da violação, ou se são necessários elementos indiretos indiciários da ocorrência de uma lesão interna, baseado na observação do que de ordinário acontece na vida cotidiana (CPC, art. 375). As regras da experiência induzem à conclusão de que a deficiência e má prestação de serviços bancários, ou mesmo sua realização de forma estranha ao titular, ou seja, procedido sem qualquer participação ou consentimento do titular da conta pode levar, ordinariamente, a uma lesão psíquica interna, capaz de configurar o dano moral, de modo que o dano moral se configura in re ipsa (da própria coisa), prescindindo de prova do abalo sofrido. Relativamente às instituições financeiras, fixou-se o entendimento de que as relações envolvendo tais instituições submetem-se à disciplina do Código de Defesa do Consumidor. A propósito desse tema o Eg. Superior Tribunal de Justiça editou a súmula 297, que assim dispõe: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”. O Código de Defesa do Consumidor, ao cuidar da responsabilidade do prestador de serviços, estabelece que ela é objetiva, ou seja, prescinde de culpa, bastando que se demonstre o defeito ou a falta de adequação na presteza e na segurança dos serviços, para que possa se falar em atribuição do dever de reparar. Transcreve-se o texto normativo constante da lei mencionada: “Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. § 1º O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais: I – o modo de seu fornecimento; II – o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam; III – a época em que foi fornecido. § 2º O serviço não é considerado defeituoso pela adoção de novas técnicas. § 3º O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar: I – que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste; II – a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro”. Registrados os delineamentos acerca dos fundamentos do dano moral e da responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, situação à qual se enquadra a ré, passa-se à análise do caso concreto. A parte autora sustenta que “Em 08 de outubro de 2019 o REQUERENTE adquiriu três terrenos da empresa CONSIS CONSTRUÇÕES INCORPORAÇÕES E SERVIÇOS LTDA. Consistentes nos lotes 02, 05 e 06, da quadra 177, setor 08, 4ª Zona, localizado na Rua Anibal Marques, na cidade de Paraguaçu Paulista, mediante escritura pública de compra e venda que foi devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, cuja cópia segue em anexo. No dia 08 de abril de 2020 o REQUERENTE deu início ao processo para edificação de uma casa no lote 02, com propósito de vende-la, tendo protocolado junto à Prefeitura de Paraguaçu Paulista o projeto arquitetônico que recebeu n. 17176 e ao ser processado foi aprovado emitindo em 05/05/2020 o alvará de licença para construção n. 57/2020. (...) A partir da aprovação do projeto e emissão do alvará o REQUERENTE iniciou a construção de uma casa no lote 02. No decorrer da obra foi verificada a necessidade de aumentar a área de construção de 127,36 m2 para 136,04ms, o que exigiu do REQUERENTE que submetesse novamente a prefeitura municipal outro projeto arquitetônico, o qual também foi aprovado. O REQUERENTE deu continuidade à obra e a terminou, tendo sido emitido o habite-se em 08 de junho de 2021. Importante esclarecer que o imóvel foi vendido mesmo antes de ter sido finalizado para PATRICK FRANCIS GOMES ROCHA... Ficou pactuado na cláusula 2º do compromisso de compra e venda acima noticiado que o preço do imóvel é R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais), sendo R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais) pagos no ato da assinatura do presente contrato, e o remanescente de R$ 324.000,00 (trezentos e vinte quatro mil reais) pagos em moeda corrente mediante financiamento junto a Caixa Econômica Federal que será dado entrada após o término do imóvel e a regularização da documentação, e terá o prazo de 60 (sessenta) dias para sua finalização, contados da data de entrada do financiamento. Contudo, antes do REQUERENTE dar continuidade ao registro da construção do imóvel na matrícula do imóvel feito no lote 02 para viabilizar o prosseguimento do financiamento pelo comprador, foi avisado pelo Sr. André Jorge de Lima, que houve um problema em seu financiamento junto a Caixa Econômica Federal, ora REQUERIDA, que emitiu o contrato com a descrição do lote errado e o submeteu a registro no cartório de registro imóveis de Paraguaçu Paulista. Para melhor compreensão, em outubro de 2020, o Sr. André Jorge de Lima, comprou do REQUERENTE o lote 05, da quadra 177, setor 08, 4ª Zona, localizado na Rua Anibal Marques, de Paraguaçu Paulista. Ou seja, foi vendido pelo REQUERENTE o lote 5 ao Sr. André e o lote 02 ao Sr. Patrick, mas pelo equivoco da Caixa Econômica Federal na elaboração e emissão do contrato foi feito o registro do financiamento do André o lote errado, como pode ser observado na cópia da certidão de matrícula em anexo. (...)”. Pleiteia que a requerida seja condenada: (i) a pagar, a título de dano material, a diferença entre o saldo remanescente e o valor que for apurado mediante cálculo e correção monetária na data da quitação do débito; (ii) a compensar os danos morais sofridos, estimados em R$50.000,00; (iii) obrigação de fazer, no sentido de realizar a correção do registro do contrato de financiamento, fazendo o levantamento na matrícula 30.356, do Cartório de Registro de Imóveis de Paraguaçu Paulista (lote 02, da quadra 177, setor 08, 4ª Zona, localizado na Rua Anibal Marques, de Paraguaçu Paulista), e registrando na matrícula 30.359 (lote 05, da quadra 177, setor 08, 4ª Zona, localizado na Rua Anibal Marques, de Paraguaçu Paulista). Foram juntados documentos, dentre os quais, destaca-se: (i) Escritura Pública de Venda e Compra de Imóveis Urbanos, constando como comprador Mario Correia Filho, referente aos seguintes lotes: lote 02, da quadra 177, setor 08, 4ª Zona, matrícula nº 30.356 do Cartório de Registro de Imóveis de Paraguaçu Paulista; lote 05, da quadra 177, setor 08, 4ª Zona, matrícula nº 30.359 do Cartório de Registro de Imóveis de Paraguaçu Paulista; lote 06, da quadra 177, setor 08, 4ª Zona, matrícula nº 30.3360 do Cartório de Registro de Imóveis de Paraguaçu Paulista; (ID 171086966, pág. 01/03); (ii) Alvará de Licença para construção sob nº 57/2020, referente ao projeto residencial, com área total de 127,36 m2 – lote 02, de propriedade de Mário Correia Filho (ID 171086975, pág. 02); (iii) Projeto de Construção, Lote 02, quadro 177, setor 08 (Rua Anibal Marques, 118, Paraguaçu Paulista (ID 171086975, pág. 03/04); (iv) Certidão/Habite-se nº 64/2021 referente ao Lote 02, quadro 177, setor 08 (Rua Anibal Marques, 118, Paraguaçu Paulista (ID 171086975, pág. 05); (v) ART de Obra, acompanhada do Projeto Arquitetônico, referente ao Lote 02, quadro 177, setor 08 (Rua Anibal Marques, 118, Paraguaçu Paulista (ID 171086975, pág. 06/14); (vi) Matrícula nº 30.356 do Cartório de Registro de Imóveis, referente ao Lote 02, quadro 177, setor 08 (Rua Anibal Marques, 118, Paraguaçu Paulista. Consta, do Registro 02 dessa matrícula, que em 30/10/2020, os proprietários venderam o imóvel para o Sr. André Jorge de Lima e sua esposa (ID 171086981, pág. 01/04); (vii) Matrícula nº 30.359 do Cartório de Registro de Imóveis, referente ao Lote 05, quadro 177, setor 08 (Rua Anibal Marques, 118, Paraguaçu Paulista (ID 171087164, pág. 01/04); (viii) Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre o autor e Patrick Francis Gomes Rocha, referente ao imóvel localizado no Lote 02, quadro 177, setor 08 (ID 171087170); (ix) Nota de Devolução – Protocolo 127.336 – averbação de construção (ID 171087175); (x) Contrato de Venda e Compra de Terreno, mútuo para obras, com obrigações e alienação fiduciária em garantia, constando como comprador André Jorge de Lima, e credora fiduciária a Caixa Econômica Federal, modalidade aquisição de terreno e construção, imóvel matriculado sob nº 30.356 do Cartório de Registro de Imóveis (lote 02, da quadra 177, setor 08, município de Paraguaçu Paulista (ID 171087182, pág. 01/20); (xi) Projeto de Arquitetura em nome de André Jorge de Lima, referente ao Lote 05, quadra 177, setor 08 (ID 171087186). Em sede de contestação, a Caixa Econômica Federal alegou que: “(...) Em consulta à matrícula 30.356 a qual se refere ao Lote 02, QD 177, SETOR 8, 4 ZONA, é identificado no R.2 que em 30/10/2020, o lote foi vendido pelo proprietário MARIO CORREIA FILHO e sua esposa VALDIRA DE ANDRADE CORREIA, tendo como compradores ANDRE JORGE DE LIMA e SANDY NAYARA SOUZA DE PAULA LIMA. Temos que no R.3 os compradores alienaram o mesmo bem à CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Neste sentido é preciso ter em vista que os imóveis pertencentes ao vendedor MARIO CORREIA FILHO, possuem 03 matriculas diferentes, sendo elas as matrículas 30.356, 30.359 e 30.360 conforme apresentado nos autos. Informamos que como agente financeiro a CAIXA ECONOMICA FEDERAL se limita analisar a documentação apresentada pelos vendedores, ou seja, a mesma não realiza pesquisas a respeito de outros imóveis que o vendedor possui, e sendo assim, os contratos de financiamentos são feitos exclusivamente sobre a documentação apresentada pelos vendedores/compradores. Dito isto, o agente financeiro não pode ser responsabilizado por possível erro de apresentação de documentos por parte dos interessados. Os mutuários André Jorge de Lima e Sandy Nayara Souza de Paula Lima adquiriram um terreno dos senhores Mario Correia Filho e Valdira de Andrade Correia, através de financiamento CAIXA na modalidade aquisição de terreno e construção. Ocorre que, segundo o senhor André, houve um equívoco quando da entrega da documentação ao CCA e a matrícula do imóvel a ser transacionado foi trocada pela de outro imóvel, que também é de posse do mesmos vendedores. O senhor André alega ter negociado com o senhor Mario o terreno referente à matrícula nº 30359, localizado à Rua Aníbal Marques, lote 05, quadra 177, setor 08, mas entregou ao CCA, para dar entrada no processo de financiamento, a matrícula nº 30356, referente ao terreno localizado à Rua Aníbal Marques, lote 02, quadra 177, setor 8 e, portanto, todo o processo foi efetuado tendo esse imóvel como referência. O contrato já foi assinado e consta registrado na matrícula de nº 30356, porém o imóvel residencial foi construído no terreno referente à matrícula de nº 30359. O imóvel residencial referente ao financiamento já se encontra finalizado e, no terreno referente à matrícula 30356 os proprietários Mario e Valdira construíram um imóvel residencial para venda. A avaliação da engenharia Caixa foi realizada no imóvel referente à matrícula 30359 (lote 05) e não no imóvel referente à matrícula 30356 (lote 02), que é o que de fato consta alienado à Caixa no Cartório de Registro de Imóveis, uma vez que o proponente foi quem indicou ao credenciado o local do imóvel a ser vistoriado. Seguem anexos demonstrativo de débito, planilha de evolução e relatório CEI, referente ao endereço do imóvel fruto do contrato vendido a ANDRE JORGE DE LIMA. (...)”. A Caixa Econômica Federal apresentou o Laudo de Análise, proponente André Jorge de Lima, Rua Anibal Marques, lote 05, quadra 177 (ID 263381005, pág. 01). O autor trouxe ainda resposta da Caixa quanto à resolução da questão na seara administrativa, no seguinte teor: “...está ciente da questão relativa ao imóvel localizado à Rua Anibal Marques, lote 5, quadra 177, setor 08, registrado na matrícula de nº 30359 e daquele localizado à Rua Aníbal Marques, lote 02, quadra 177, setor 8, registrado na matrícula de nº 30356, do CRI de Paraguaçu Paulista/SP e que não houve solução administrativa para o caso” (ID 264206616, pág. 01). Os corréus André a Sandy não se opuseram ao pedido inicial de correção do registro do financiamento feito na matrícula 30.356 do Cartório de Registro de Imóveis de Paraguaçu Paulista. Quanto ao pedido de dano material e moral, atribuíram culpa exclusiva à CEF. Em audiência, foram ouvidos o autor, os réus e as testemunhas. Os depoimentos estão assim sintetizados. O autor narrou que era proprietário de três lotes: lote 02, 05 e 06. Vendeu o lote 05 para o André, e ele passou às tratativas com a CEF para o financiamento imobiliário; no decorrer da obra, houve o erro nos lotes. Em relação ao lote 02, iniciou a construção e no decorrer da obra vendeu para o Patrick; mas o Patrick não conseguiu fazer o financiamento, porque não foi possível registrar a construção da obra na matrícula. Atualmente, o lote dois está no nome do Sr. André, mas o Patrick está morando no imóvel, porque a casa foi finalizada. Com relação Patrick, ele mora na casa do lote dois (que está em nome do André); Patrick deu uma entrada de 10% do valor, e ele paga aluguel porque não conseguiu finalizar o financiamento da casa; chegou a dar entrada no pedido de financiamento, mas não concluiu. Em relação ao lote 05, pertence ao André, mas os impostos vêm em nome de Mário. Cada um paga o imposto do seu lote, com os nomes invertidos. No lote 05 mora o André. Os registros ficaram invertidos no papel. Recebeu da CEF 60 mil reais referente ao lote 05, valor do terreno; do Patrick recebeu R$36.000,00 (10% do valor da venda do imóvel). Os impostos são pagos de forma cruzada. Os impostos do lote 05 (lote do André) estão em dia. Em relação aos impostos do lote 02, não sabe dizer. André Jorge de Lima narrou que levou os documentos à CEF – documentação pessoal e cadastral, inclusive escritura atualizada. Fechou a compra com o Sr. Mário da seguinte forma: com o Mário foi financiamento da CEF, deu de entrada R$50.000,00. A Caixa financiou R$95.000,00. Desses 95 mil, pagou 12 ou 14 parcelas. Pagou os juros do financiamento durante a construção. A casa foi finalizada. Mora atualmente na casa. Não conseguiu o “habite-se”, mas a casa foi concluída. Não recebeu nenhuma autuação da prefeitura. Ivanete da Silva, testemunha ouvida, narrou que atuou como corretora de imóveis. Seu cliente é o Patrick, fez a venda do imóvel através do Sr. Mário, vendedor. Perceberam a troca de dados após a conclusão da obra, quando deu entrada no financiamento e ficou constatada que a casa estava alienada. Na época que foi vendido o imóvel do lote 02, pelo que se recorda, não havia construção no lote abaixo; o lote 02 já estava em fase avançada (na laje). O engenheiro ao vistoriar o imóvel tem a matrícula do imóvel. Esse problema de não conseguir avançar com o financiamento do Patrick, o autor procurou várias vezes a Caixa para resolver a questão. Não estava junto com o arquiteto no dia da vistoria. Não conseguiu fazer a venda para o cliente. Patrick Francis Gomes Rocha, contou que através da Ivanete, corretora, foi apresentado ao Sr. Mário. A casa estava em construção. Deu um sinal, para garantir a legalidade da compra. Assim que terminasse a construção, daria os 20% e financiaria o restante. Não consegue fazer o financiamento por conta da documentação. Quando comprou o imóvel estava em fase de construção. O imóvel do André também estava sendo construído. Se fosse feito uma vistoria, acredita que era possível identificar o erro entre um imóvel e outro. Acompanhou as tratativas no Cartório. Quando procurou pelo Sr. Mário, foi com a pretensão de comprar a casa. A casa estava em construção. Quando finalizada a obra foi procurar o financiamento imobiliário na CEF na modalidade de compra de casa nova. Nessa ocasião que se verificou a casa do Sr. André registrada no seu lote (lote 02). Paga aluguel de R$900,00 por mês na casa. Adiantou valor a título de sinal para aquisição do imóvel. Gabriela Salomão Durigan contou que André deu entrada no financiamento. A juntada dos documentos é realizada pelos correspondentes (CCA). André levou a documentação, pelo que acredita. O processo funciona da seguinte maneira: eles levam a documentação no CCA, fazem o cadastro e avaliação de crédito, juntam a documentação e, então, esses documentos são levados para outro setor da CEF para dar conformidade aos documentos. Junto com esses documentos também é encaminhada a avaliação do imóvel. O dossiê é encaminhado para a agência. A avaliação é feita por profissional credenciada da CEF, colaborador contratado pela CEF. Em relação ao Sr. André, estava tudo certo, assinou o contrato. Mensalmente o imóvel era vistoriado, para liberação dos valores do financiamento. O laudo de vistoria era encaminhado para a Caixa que fazia a liberação da etapa. Ocorreu tudo normalmente, até que chegou na última etapa. André finalizou a obra; contudo, para que pudesse ser liberada a última etapa, seria o último valor que ele ainda tem para receber da Caixa, além do laudo do engenheiro da CEF atestando a conclusão da obra (100%), André teria que apresentar a matrícula com averbação da construção. Nesse momento que travou tudo, porque percebeu naquele momento que o imóvel que constava alienação não era de fato onde ele tinha construído. Foi a partir daí que descobriu que tinha uma coisa errada. O responsável pela confecção do contrato é a CEF. A verificação do contrato se faz em duas etapas: a da conformidade, que verifica a documentação; após, quando chega na agência, faz a conferência de que a matrícula apresentada está de acordo com o contrato. O dossiê do André consta a matricula do lote 02, não do lote 05. Para que tivesse tudo correto, deveria ser o lote 05, mas não teria como saber que era o lote cinco, e a matricula apresentada foi a do lote 02. A CEF que determina quais documentos que a parte deve apresentar; através desses documentos que é feito o dossiê. A Caixa Econômica Federal trouxe aos autos o dossiê relativo ao pedido de financiamento imobiliário em nome de André Jorge de Lima, contendo: apresentação de propostas de negócios e ateste de verificação documental, proponente André Jorge de Lima e sua esposa Sandy, (ID 347768176); matrícula sob nº 30.356 do CRI de Paraguaçu Paulista; certidão do valor venal do imóvel situado o lote 02, quadra 177, setor 08; alvará de licença para construção – lote 05, quadra 177, setor 08; Registro de Responsabilidade Técnica – lote 05, quadra 177, setor 08, em nome do contratante André Jorge de Lima; memorial descritivo do projeto arquitetônico, referente ao imóvel localizado no lote 05, quadra 177, setor 08, 4ª zona; proposta de financiamento formulário CEF, em nome do proponente André Jorge de Lima, referente ao imóvel localizado no lote 05, quadra 177, setor 08, Jardim das Oliveiras, em Paraguaçu Paulista, SP (ID 347768185,, pág. 22); laudo de análise em nome do proponente André Jorge de Lima, referente ao lote 05, Jardim das Oliveiras, em Paraguaçu Paulista, SP; análise de financiamento de unidade isolada, referente ao proponente André Jorge de Lima, imóvel localizado no lote 05, quadra 177. Pois bem. Do que se extrai dos autos, o autor era proprietário dos lotes 02, 05 e 06 da Quadra 177, Setor 08, 4ª Zona, Rua Anibal Marques, Paraguaçu Paulista e iniciou construções para o fim de vender os imóveis. Antes da conclusão da obra, Patrick Francis Gomes Rocha adquiriu o lote 2 e André Jorge de Lima juntamente com a esposa Sandy Nayara adquiriram o lote 05. A matrícula nº 30.356 do CRI de Paraguaçu Paulista refere-se ao lote 02. Já a matrícula 30.359 do CRI de Paraguaçu Paulista refere-se ao lote 05. O corréu André Jorge entregou a documentação ao CCA, correspondente credenciado da CEF. Os documentos apresentados fazem referência ao lote 05, senão vejamos: Alvará de Licenciamento: Registro de Responsabilidade Técnica – RRT: Memorial Descritivo: Projeto de Arquitetura: Proposta de Financiamento de Unidade Isolada: Laudo de Análise: Veja-se, abaixo, na análise de Financiamento de Unidade Isolada, que, apesar de constar o endereço como sendo Lote 05, quadra 177, na matrícula do imóvel consta nº 30.356 (referente ao lote 02). Nas análises posteriores (etapas do financiamento) constam os mesmos dados – etapas 01, 02, 03, 04 e 05. Na última etapa do financiamento, na análise para liberação da última parcela, houve alteração do endereço (passou a constar LOTE 02), conforme abaixo (ID 347768188, pág.21): Muito embora conste do dossiê a matrícula nº 30.356 do Cartório de Registro de Imóveis (referente ao lote 02), no laudo de análise e na verificação documental, a Caixa Econômica Federal afirmou que “os documentos exigidos foram apresentados e estão compatíveis entre si” (ID 347768185, pág. 32). O contrato de Venda e Compra de Terreno, mútuo para obras com obrigações e alienação fiduciária em garantia – carta de crédito individual FGTS/Programada Casa Verde e Amarela – PCVA, com utilização dos recursos da conta vinculado do FGTS do Devedor, firmado entre Mário Correia Filho (vendedor), André Jorge de Lima (comprador) e Caixa Econômica Federal (Credora fiduciária), na modalidade de aquisição de terreno e construção, traz como objeto o imóvel matriculado sob nº 30.356 do CRI de Paraguaçu Paulista – lote 02, quadra 177. As provas documental e testemunhal colhidas, não deixam dúvidas acerca do erro praticado pela Caixa Econômica Federal. Através de sua preposta, a Caixa esclareceu em audiência que a verificação do contrato se faz em duas etapas: primeiramente, procede-se à verificação da documentação apresentada; depois, faz-se a conferência do contrato com a matrícula apresentada. Ou seja, o contrato é feito praticamente de maneira unilateral pela CEF; é a instituição bancária quem colhe, preenche e verifica a documentação. No decorrer do procedimento para conclusão do financiamento imobiliário, a CEF não adotou as cautelas necessárias ao permitir que o imóvel financiado objeto da matrícula 30.359 do CRI de Paraguaçu Paulista (LOTE 05) fosse registrado e averbado na matrícula 30.356 do CRI de Paraguaçu Paulista (LOTE 02). Com o seu agir, provocou todo o imbróglio relatado nos autos: o imóvel construído no lote 02, vendido ainda em fase de construção para o Sr. Patrick, não pôde ser financiado pela Caixa Econômica Federal; o imóvel construído pelo Sr. André Jorge no lote 05, financiado com a CEF, foi registrado e alienado fiduciariamente à CEF Na matrícula 30.356 (do lote 02). O corréu André Jorge reside no imóvel situado no lote 05, mas a matrícula e a obra foram registradas no lote 02 (matrícula 30.356). Patrick reside no imóvel construído no lote 02 (atualmente pagando aluguel para o autor), mas não conseguiu iniciar o financiamento imobiliário, porquanto no lote 02 consta a averbação do contrato de mútuo com o Sr. André Jorge. A situação peculiar relatada nos autos realmente reflete a verossimilhança da alegação do autor de serem estranhos à sua participação. Não competia ao autor ou ao corréu André Jorge elaborar o contrato ou verificar a conformidade da documentação. À CEF, e somente ela, deveria ter adotado as providências necessárias para evitar grave falha cometida em relação ao financiamento imobiliário. Com efeito, através do conjunto probatório dos autos, sobretudo pelos documentos que constam dos autos, somado às informações acostadas pela CEF, faz-se possível constatar a pertinência das alegações do autor. O dossiê apresentado após a audiência demonstra a falha no procedimento de liberação do financiamento imobiliário; bastava a CEF, na verificação documental, solicitar ao corréu André Jorge a matrícula relativa ao lote 05 (nº 30.359), e, na sequência, elaborar o contrato com os dados corretos do imóvel objeto contratual. A CEF não cumpriu com seu dever de zelo e de cautela, tampouco com sua obrigação de prestar serviço de qualidade, efetivo e mediante as informações relacionadas à atividade bancária em favor dos correntistas. Portanto, pelo que se infere dos fatos trazidos a Juízo, conclui-se que houve defeito na prestação do serviço pela parte ré, não se fazendo presente a segurança que se impõe na prestação de serviços bancários, restando configurado o dano moral a ser indenizado pela parte ré, além do dever de adotar as providências necessárias para sanar o erro. Ademais, caso se considerasse a existência de contradição ou dúvida nas disposições contratuais, a interpretação deve se operar de modo mais favorável ao consumidor, em conformidade com o que preceitua o artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, verbis: “Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Firmada a responsabilidade, passa-se à fixação do quantum indenizatório, tomando-se em consideração o grau de culpa do ofensor, a condição pessoal do ofendido, a capacidade econômico-financeira do causador do dano, o caráter pedagógico da verba indenizatória, observando ainda os delineamentos decorrentes da aplicação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, para que sejam afastadas indenizações desproporcionais à ofensa e ao dano a ser reparado. Nesse passo, observadas as diretrizes acima mencionadas, considerando ainda (i) os efeitos provados pela a conduta da Caixa Econômica Federal, e ainda (ii) o valor da renda mensal atual do autor, impõe-se a condenação da CEF ao pagamento do valor de R$15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos morais. Faz jus, outrossim, ao dano material, na forma pretendida. Explico. Relativamente à venda do imóvel objeto da matricula nº 30.356 do CRI de Paraguaçu Paulista (lote 02), o autor receberia a importância residual de R$324.000,00, após a entrega do bem. Consta do contrato firmado entre Patrick e o autor, cláusula 2, item “c” que: “A quantia de R$324.000,00 (trezentos e vinte e quatro mil reais) em moeda corrente, pagos ao vendedor, através de financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal, que será dado entrada após o término do imóvel e regularização da documentação, e terá como prazo máximo 60 (sessenta dias) para sua finalização, contados da data de entrada do financiamento, o valor obtido pelo financiamento imobiliário será transferido para a conta do Promitente Vendedor pela Instituição Bancária” (ID 171087170, pág. 03). O imóvel objeto do Lote 02, setor 08, quadra 177, da cidade de Paraguaçu Paulista, foi entregue em 08/06/2021, conforme “habite-se” no ID 171086975, pág. 05. Contados 60 dias da conclusão do imóvel, o autor, se em termos o financiamento, deveria receber o valor residual em 09/08/2021. Faz jus, portanto, aos consectários legais decorrente da atualização do valor até a data desta sentença. Portanto, em fase de cumprimento de sentença, deverá a CEF providenciar a atualização do valor de R$324.000,00 no período de 09/08/2021 até a data desta sentença e pagar ao autor tão somente os valores atinentes a atualização (diferença entre o valor originário e o valor corrigido). III – DISPOSITIVO Diante da fundamentação exposta, JULGO PROCEDENTE a pretensão da parte autora tão somente em face da Caixa Econômica Federal, com a extinção do feito com resolução de mérito, nos termos revistos pelo art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR a requerida Caixa Econômica Federal – CEF a: (i) ADOTAR as providências necessárias, às suas expensas, para: (a) levantamento do financiamento registrado no Lote nº 02, objeto da matricula nº 30.356 do Cartório de Registro de Imóveis de Paraguaçu Paulista (Registro nº 02-M30.356), bem como a alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal (R3-Matrícula nº 30.356 CRI de Paraguaçu Paulista, SP); (b) registro do mútuo e alienação fiduciária do imóvel financiado pelo corréu André Jorge de Lima e sua esposa Sandy Nayara Souza de Paula na matrícula nº 30.359 do CRI de Paraguaçu Paulista, SP (lote 05, quadra 177, setor 08); (ii) PAGAR, a título de danos morais ao autor, o valor de R$15.000,00 (quinze mil reais). (iii) a título de dano material, pagar, tão somente, os valores relativos à atualização monetária da importância de R$324.000,00 (saldo residual do contrato), a ser apurada no período de 09/08/2021 até a data desta sentença (diferença entre o valor originário e o valor corrigido). Os danos morais fixados devem ser atualizados monetariamente desde a data da sentença (súmula 362 do STJ). Os danos materiais deverão ser corrigidos a partir da data do efetivo prejuízo (Súmula n. 43 do STJ), pelos índices fixados de acordo com o Manual de Orientação e Procedimentos para Cálculos da Justiça Federal. Os juros são devidos desde o evento danoso (súmula 54 do STJ), nos percentuais e indexadores definidos pelo Manual de Orientação e Procedimentos para Cálculos da Justiça Federal. Quando o Manual de Orientação e Procedimentos para Cálculos da Justiça Federal definir a utilização da taxa Selic, ela deverá ser aplicada exclusivamente, vedada sua cumulação com outros índices de correção a partir de sua incidência, devendo os valores serem liquidados em cumprimento de sentença, sob os devidos ônus das partes e nos termos da lei processual civil. Sem condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099, de 1995. O prazo para eventual recurso desta decisão é de dez dias, nos termos do artigo 42, da Lei nº 9.099/95. Havendo interposição de recurso,
PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5001029-28.2021.4.03.6116 / 1ª Vara Gabinete JEF de Assis intime-se a parte recorrida para oferecimento das contrarrazões e, após, com ou sem contrarrazões, remeter os autos a uma das Turmas Recursais com competência para julgamento do referido recurso, nos termos do art. 41, §1º, da Lei nº 9.099/95, art. 21 da Lei nº 10.259/2001 e art. 1010, §3º do Código de Processo Civil. Caso contrário, certifique-se o trânsito em julgado e inicie-se o cumprimento da sentença. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Assis, data da assinatura eletrônica. GUSTAVO CATUNDA MENDES JUIZ FEDERAL