Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
APELANTE: SANDRA CRISTINA KETTRUP, OSVALDO RODRIGUES Advogado do(a)
APELANTE: MARCO ANTONIO KOJOROSKI - SP151586-A
APELADO: MARCELO SUZUKI, ANA PAULA MIYOSHI SUZUKI, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: WILLIAMS ALVES DE SOUZA - SP312303-A OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5021686-44.2018.4.03.6100 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO
APELANTE: SANDRA CRISTINA KETTRUP, OSVALDO RODRIGUES Advogado do(a)
APELANTE: MARCO ANTONIO KOJOROSKI - SP151586-A
APELADO: MARCELO SUZUKI, ANA PAULA MIYOSHI SUZUKI, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: WILLIAMS ALVES DE SOUZA - SP312303-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator):
APELANTE: SANDRA CRISTINA KETTRUP, OSVALDO RODRIGUES Advogado do(a)
APELANTE: MARCO ANTONIO KOJOROSKI - SP151586-A
APELADO: MARCELO SUZUKI, ANA PAULA MIYOSHI SUZUKI, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: WILLIAMS ALVES DE SOUZA - SP312303-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida. Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado. Contratos que envolvam operações de crédito (em regra mútuos) relacionadas a imóveis residenciais têm sido delimitados por atos legislativos, notadamente em favor da proteção à moradia (descrita como direito fundamental social no art. 6º da Constituição de 1988). Nesse contexto emergem contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, nos termos da Lei nº 9.514/1997. A figura da alienação fiduciária é tradicional no direito brasileiro, sendo aceita amplamente como modalidade contratual, muito embora algumas de suas características tenham sido abrandadas pela interpretação constitucional (dentre elas, a impossibilidade de prisão civil, tal como assentado pelo E. STF na Súmula Vinculante 31, em razão da interação entre o Pacto de San José da Costa Rica e o sistema jurídico brasileiro). Conforme o art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante. Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 26-A, §§3º e 4º e art. 27, §4º, da Lei nº 9.514/1997). Inclino-me pela constitucionalidade e pela validade do contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, pois o teor da Lei nº 9.514/1997 se assenta em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de contratação, embora resulte em regime obrigacional diverso da tradicional garantia hipotecária. Isso porque, pela redação da Lei nº 9.514/1997 (com alterações), há equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com plena publicidade de atos e ampla possibilidade de as partes buscarem seus melhores interesses, inexistindo violação a primados constitucionais e legais (inclusive de defesa do consumidor). Para tanto, reafirmo que, na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para purgação da mora pelo devedor-fiduciante (no montante correspondente apenas às parcelas atrasadas, com acréscimos), há a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor-fiduciário, levando o bem a leilão pelo saldo devedor da operação de alienação fiduciária (ou seja, pelo valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação), no qual o devedor-fiduciante terá apenas direito de preferência. Observe-se que o contrato entre o devedor-fiduciário e o credor-fiduciário somente se extingue com a lavratura do auto de arrematação do imóvel em leilão público do bem, dada a necessidade de eventual acerto de contas em razão de eventual excedente. Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante. Esse procedimento ágil de execução do mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e ao Estado de Direito, de maneira que a inadimplência do compromisso de pagamento de prestações assumido conscientemente pelo devedor afronta os propósitos da Lei nº 9.514/1997 (expressão das mencionadas políticas públicas). Contudo, a retomada do imóvel pelo credor-fiduciário não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é constitucional, conforme decidido pelo E.STF no Tema 982: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal". Portanto, resta pacificada na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020). APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - - AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97 - SENTENÇA MANTIDA. I - Não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei nº 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9514/97. II - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Precedentes desta E. Corte. III - Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. IV - Recurso desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020). No mesmo sentido da validade dos procedimentos da Lei nº 9.514/1997, já se manifestou o C. STJ: SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO. PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI. 1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37-A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97. 2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel. 3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa. 4. Recurso especial não provido”. (STJ, 3ª Turma, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/03/2012, DJe 22/03/2012 RB vol. 582 p. 48). Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Alega a parte autora que não foi intimada para purgar a mora; diante da possibilidade de perder sua moradia, dirigiu-se ao local do leilão e exerceu o direito de preferência sobre a aquisição do imóvel, arrematando a propriedade pelo valor de R$ 664.728,04; isto posto, pugnou pelo depósito em juízo da quantia de R$ 664.728,04 em 10 (dez) parcelas, a fim de quitar o combinado e permanecer com a posse de sua moradia; procedeu com o depósito de 50% (cinquenta por cento) sobre tal valor, a fim de garantir o seu direito de preferência e afastar a possibilidade de perda do imóvel para leilão; deve ser aplicada a teoria do adimplemento substancial, pois quitou a maioria das prestações; descobriu que a arrematante é funcionária pública federal, com cargo na CEF, possuindo acesso a informações privilegiadas, as quais utilizou, ferindo a lei, para enriquecimento às custas dos requerentes, sendo patente a ilegalidade da arrematação; o imóvel é de propriedade única da autora e se tratava do único imóvel utilizado como residência familiar; o autor Osvaldo utilizou o único bem imóvel e de família como garantia em contrato de empréstimo, cujo valor foi remetido integralmente para utilização em sua empresa, não tendo a apelante qualquer benefício neste negócio; o valor depositado nos autos é fruto do referido bem de família e não pode ser penhorado. Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ: RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. 1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014). Todavia, a Lei nº 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos: Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. Da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Ao mesmo tempo, essa Lei nº 13.465/2017 introduziu o §2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão): Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Daí, surgem controvérsias de direito intertemporal acerca das alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Em meu entendimento, porque contratos firmados nos termos da Lei nº 9.514/1997 são de trato sucessivo (por consideráveis períodos de tempo, geralmente entre 10 a 30 anos), aos mesmos se aplica a garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 têm efeitos futuros à data de sua publicação mesmo em relação a contratos celebrados anteriormente à sua edição. Em meu entendimento, sob o prisma da segurança jurídica garantida pela irretroatividade das leis, intimações pessoais feitas para purgação da mora, antes da publicação da Lei nº 13.465/2017, davam garantias para o devedor-fiduciário regularizar a pendência até a lavratura do auto de arrematação do bem em leilão (conforme a então vigente aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966); já intimações pessoais feitas após essa data passaram a ser regidas pela Lei nº 9.514/1997 com as alterações da Lei nº 13.465/2017, dando ao devedor-fiduciante até a data da averbação da consolidação da propriedade para purgar a mora. Em suma, em meu entendimento, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação foi possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade. Todavia, reconheço que a orientação deste E. TRF da 3ª Região firmou-se em sentido diverso (ao qual me curvo em favor da unificação do direito e da pacificação dos litígios), definindo o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao devedor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017. Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciário foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. Nesse sentido, trago à colação os seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEI 9.514/97. PEDIDO PARA OBSTAR O PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO. I. Com a edição da Lei n.° 13.465/2017, o artigo 39, II, da Lei n.° 9.514/97 restou alterado, de modo que as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei n.°70/66 passaram a ser aplicáveis “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”. Diante da alteração legal, passível o entendimento de que a purgação da mora, nos termos consignados alhures, aos contratos garantidos por alienação fiduciária, é garantida apenas àqueles devedores que, antes da arrematação do bem, tenham se manifestado até a vigência da nova lei. II. Deste modo, tendo requerido a purgação mora na vigência da nova redação legal (12/07/2017), é garantido apenas o “direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel” (art. 27, §2°-B). III. É de se salientar, ademais, que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. IV. Agravo de instrumento a que se nega provimento. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 14/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2019). AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI Nº 9.514/97. SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA REQUERIDA POSTERIORMENTE À ALTERAÇAO LEGISLATIVA. LEI 13.465/2017. APLICAÇÃO DO ART. 27, §2º-B. DIREITO DE PREFERÊNCIA APÓS 2º LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTENÇÃO DE PAGAR PARCELAS EM ATRASO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público. 2. Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais. 3. Sendo assim, somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão. 4. Contudo, é pertinente ressalvar que apenas o depósito, acaso realizado no seu montante integral e atualizado da dívida vencida, teria o condão de suspender os procedimentos de execução extrajudicial do imóvel, não havendo que se rechaçar essa possibilidade, em atenção não só ao princípio da função social dos contratos, mas também para assegurar o direito social à moradia. 5. Observo, no entanto, que com a alteração legislativa trazida pela Lei nº 13.465/2017 de 11/07/2017 (em vigor na data de sua publicação), que modificou a redação do art. 39, II da Lei nº 9.514/97, a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do DL nº 70/66 se dará apenas aos procedimentos de execução garantidos por hipoteca. 6. Destarte, em se tratando de alienação fiduciária, como é o caso dos autos, em homenagem ao princípio tempus regit actum, considero plausível assegurar ao devedor a possibilidade de purgação da mora nos moldes da fundamentação acima, apenas aqueles que manifestaram sua vontade em purgar a mora até a data de vigência da nova lei, ou seja, aos executados que pleitearam a possibilidade de purgação da mora perante a instituição financeira ou perante o Judiciário até a data de 11/07/2017. 7. No vertente recurso, a parte agravante pretende o direito a purgação da mora e subsistência do contrato objeto da ação bem como o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade, não havendo na inicial que deu origem ao presente recurso pleito para a purgação da mora na forma acima explicitada, mas apenas com a manifestação de depósito judicial do valor das prestações vencidas do contrato. 8. Agravo desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020). No caso dos autos, a parte-autora celebrou, com a Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária, contrato por instrumento particular de financiamento com constituição de alienação fiduciária em garantia, emissão de cédula de crédito imobiliário e outras avenças, em 25/07/2012, no valor de R$ 510.578,88, a serem pagos em 320 prestações, atualizadas por meio da Tabela Price (id 309324765). Ofereceu, em garantia fiduciária, o apartamento nº 22, situado na Rua Cayowaa, nº 2.046, Perdizes, na cidade de São Paulo/SP, devidamente descrito e caracterizado na matrícula nº 76.441, do 2º Registro de Imóveis de São Paulo/SP. O crédito do referido contrato foi cedido à CEF. É certo que o bem de família, assim considerado o imóvel residencial próprio do casal ou entidade familiar, conta com proteção legal, nos termos do art. 1º, da Lei nº 8.009/1990, que estabelece sua impenhorabilidade, verbis: Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei. Entretanto, tal proteção não é irrestrita e não pode ser invocada no caso dos autos, em que a própria parte autora, valendo-se de sua autonomia de vontade, oferece o imóvel como garantia em contrato de empréstimo. Ora, não pode o devedor, voluntariamente, ofertar seu único imóvel em garantia, com vistas a obter empréstimo junto à instituição financeira e, posteriormente, invocar a proteção ao bem de família. Tal conduta fere os primados da ética e da boa-fé, que devem nortear as relações jurídicas. Não bastasse, é ínsita à natureza do contrato celebrado a concomitante alienação fiduciária. A jurisprudência do C. STJ é uníssona no sentido de que a regra de impenhorabilidade do bem de família aplica-se tão somente às situações de uso regular de direito, devendo ser coibidos o abuso do direito de propriedade, a fraude e a má-fé do proprietário. Confiram-se, a respeito, os seguintes julgados: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO A FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. SÚMULA N. 182 DO STJ. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, do CPC/2015. NÃO INCIDÊNCIA. DECISÃO MANTIDA. 1. De acordo com a jurisprudência do STJ, "a regra de impenhorabilidade aplica-se às situações de uso regular do direito. O abuso do direito de propriedade, a fraude e a má-fé do proprietário devem ser reprimidos, tornando ineficaz a norma protetiva, que não pode tolerar e premiar a atuação do agente em desconformidade com o ordenamento jurídico. (...) 2. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 3. Conforme orienta a jurisprudência das Turmas que compõem a Segunda Seção do STJ, "a aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do CPC/2015 não é automática, não se tratando de mera decorrência lógica do não provimento do agravo interno em votação unânime. A condenação do agravante ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que, contudo, não ocorreu na hipótese examinada" (AgInt nos EREsp n. 1.120.356/RS, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/8/2016, DJe 29/8/2016). 4. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n. 182/STJ). 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no REsp 1753850/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/06/2020, DJe 26/06/2020). PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL RECONHECIDO COMO BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. CONDUTA QUE FERE A ÉTICA E A BOA-FÉ. SÚMULA 168 DO STJ. 1. À luz da jurisprudência dominante das Turmas de Direito Privado: (a) a proteção conferida ao bem de família pela Lei n. 8.009/90 não importa em sua inalienabilidade, revelando-se possível a disposição do imóvel pelo proprietário, inclusive no âmbito de alienação fiduciária; e (b) a utilização abusiva de tal direito, com evidente violação do princípio da boa-fé objetiva, não deve ser tolerada, afastando-se o benefício conferido ao titular que exerce o direito em desconformidade com o ordenamento jurídico. Precedentes. 2. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDv nos EREsp 1560562/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 02/06/2020, REPDJe 30/06/2020, DJe 09/06/2020). DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL RECONHECIDO COMO BEM DE FAMÍLIA. POSSIBILIDADE. CONDUTA QUE FERE A ÉTICA E A BOA-FÉ. 1. Ação declaratória de nulidade de alienação fiduciária de imóvel reconhecido como bem de família. 2. Ação ajuizada em 23/08/2013. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é dizer se é válida a alienação fiduciária de imóvel reconhecido como bem de família. 4. A questão da proteção indiscriminada do bem de família ganha novas luzes quando confrontada com condutas que vão de encontro à própria ética e à boa-fé, que devem permear todas as relações negociais. 5. Não pode o devedor ofertar bem em garantia que é sabidamente residência familiar para, posteriormente, vir a informar que tal garantia não encontra respaldo legal, pugnando pela sua exclusão (vedação ao comportamento contraditório). 6. Tem-se, assim, a ponderação da proteção irrestrita ao bem de família, tendo em vista a necessidade de se vedar, também, as atitudes que atentem contra a boa-fé e a eticidade, ínsitas às relações negociais. 7. Ademais, tem-se que a própria Lei 8.009/90, com o escopo de proteger o bem destinado à residência familiar, aduz que o imóvel assim categorizado não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, mas em nenhuma passagem dispõe que tal bem não possa ser alienado pelo seu proprietário. 8. Não se pode concluir que o bem de família legal seja inalienável e, por conseguinte, que não possa ser alienado fiduciariamente por seu proprietário, se assim for de sua vontade, nos termos do art. 22 da Lei 9.514/97. 9. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp 1560562/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/04/2019, DJe 04/04/2019). Tal entendimento também vem sendo adotado pela Segunda Turma desta E. Corte, conforme se observa, verbis: CONTRATOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. DESCABIMENTO. PREÇO VIL DA ARREMATAÇÃO. NÃO CONFIGURAÇÃO. I - Impenhorabilidade do bem de família que não pode ser invocada em situações nas quais o imóvel é oferecido voluntariamente em garantia pelos proprietários. Precedentes. II - Alegação de arrematação do imóvel por preço vil que não se confirma. III - Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002025-80.2017.4.03.6111, Rel. Desembargador Federal OTAVIO PEIXOTO JUNIOR, julgado em 22/07/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 27/07/2020). PROCESSUAL CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. CONTRATO BANCÁRIO. CERCEAMENTO DE DEFESA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. MÚTUO. BEM DE FAMÍLIA. SISTEMA SAC DE AMORTIZAÇÃO. IOF. SEGURO. VENDA CASADA. ALEGAÇÕES GENÉRICAS. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não há cerceamento de defesa pela ausência de perícia se os pontos suscitados se referem a questões de direito, como legalidade de taxa de juros e anatocismo. O artigo 355 do Código de Processo Civil permite ao magistrado julgar antecipadamente a causa e dispensar a produção de provas quando a questão for unicamente de direito e os documentos acostados aos autos forem suficientes ao exame do pedido. 2. Inexiste óbice à constituição de alienação fiduciária de bem imóvel para garantia de operação de crédito não vinculada ao Sistema Financeiro Imobiliário. Com efeito, ainda que a operação de crédito não esteja relacionada com aquisição, construção ou reforma do imóvel oferecido em garantia, é permitida a constituição da alienação fiduciária. Precedentes. 3. Conforme entendimento jurisprudencial, é admissível a penhora do bem de família quando a garantia foi prestada em benefício da própria entidade familiar, e não para assegurar empréstimo obtido por terceiro. 4. Conforme dispõe a súmula 297 do Superior Tribunal de Justiça e o posicionamento do Supremo Tribunal Federal na ADIN 2591/DF, os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor aplicam-se às instituições bancárias. Contudo, embora inegável a relação de consumo, a aplicação do CDC não significa ignorar por completo as cláusulas contratuais pactuadas, a legislação aplicável à espécie e o entendimento jurisprudencial consolidado. Na realidade, tal incidência implica a relativização do princípio pacta sunt servanda, de modo que cláusulas eventualmente abusivas – e só elas – serão afastadas. Precedentes. 5. O Sistema de Amortização Constante (SAC), não implica capitalização de juros e consiste num método em que as parcelas tendem a reduzir ou, no mínimo, a se manter estáveis, havendo, inclusive, a redução do saldo devedor com o decréscimo de juros. 6. No que tange à suposta abusividade da previsão contratual de cobrança de IOF, observa-se que no demonstrativo de débito acostado aos autos não consta a cobrança de IOF por parte da instituição financeira, daí por que ausente o interesse jurídico da parte apelante nesta questão. 7. A exigência de pagamento de prêmio de seguro não tem relação à finalidade do contrato em tela, configurando espécie de " venda casada ", a qual é caracterizada quando um consumidor, ao adquirir um produto, leva conjuntamente outro seja da mesma espécie ou não. Tal instituto pode ser visualizado em empréstimos bancários quando a instituição financeira somente concede o mútuo se o cliente contratar um seguro ou outros serviços a ele oferecidos, sendo a concessão de crédito condicionada à aceitação e aquisição de tais serviços. 8. É tranquilo entendimento dos Tribunais Federais que alegações vagas e genéricas acerca da abusividade de cláusulas contratuais não permitem a declaração da respectiva nulidade, nem mesmo nas hipóteses de relações acobertadas pela proteção consumerista. Precedentes. 9. Recurso parcialmente provido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003125-45.2018.4.03.6108, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 23/03/2020). Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 18/05/2015 (id 309324767). Conforme certidão do Registro de Imóveis competente, em 18/03/2015, o devedor, Sr. Osvaldo Rodrigues, compareceu no Cartório pessoalmente, tendo recebido todas as informações a respeito da intimação e, embora tenha levado uma cópia, recusou-se a assiná-la (id 309324770). Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Portanto, restou comprovado que os mutuários foram intimados regularmente, porém deixaram transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada, ocasionando a consolidação da propriedade. Quanto à alegada Teoria do Adimplemento Substancial,
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5021686-44.2018.4.03.6100 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO
Cuida-se de ação ajuizada por Sandra Cristina Kettrup e Osvaldo Rodrigues em face da Caixa Econômica Federal (CEF), objetivando a consignação em pagamento dos valores das prestações vencidas de contrato de financiamento de imóvel, de forma parcelada, em 10 vezes, como forma de quitação da mora, com pedido de tutela antecipada. Proferida decisão que postergou a análise da tutela antecipada, a parte autora interpôs agravo de instrumento, ao qual foi negado provimento. Sobreveio decisão que indeferiu o pedido de tutela antecipada, contudo autorizou o depósito judicial do montante correspondente a 50% do valor da arrematação. Noticiada a arrematação do imóvel, foi determinada a citação dos arrematantes e sua inclusão no polo passivo da lide, bem como a suspensão dos efeitos da venda do imóvel. Em face de tal decisão, a CEF interpôs agravo de instrumento, ao qual foi dado provimento para cassar a tutela antecipada. Citados, os arrematantes apresentaram contestação. A r. sentença julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I, do CPC. Decisão proferida nos autos do processo nº 0063617-22.2023.8.26.0100, de imissão na posse, deferiu pedido de penhora no rosto destes autos, para pagamento da dívida no valor de R$ 156.110,23, atualizada até junho/2024. Irresignada, a parte autora apresentou apelação, alegando que: dificuldades financeiras e de saúde foram a causa do inadimplemento; não foi intimada para purgar a mora; diante da possibilidade de perder sua moradia, dirigiu-se ao local do leilão e exerceu o direito de preferência sobre a aquisição do imóvel, arrematando a propriedade pelo valor de R$ 664.728,04; isto posto, pugnou pelo depósito em juízo da quantia de R$ 664.728,04 em 10 (dez) parcelas, a fim de quitar o combinado e permanecer com a posse de sua moradia; procedeu com o depósito de 50% (cinquenta por cento) sobre tal valor, a fim de garantir o seu direito de preferência e afastar a possibilidade de perda do imóvel para leilão; deve ser aplicada a teoria do adimplemento substancial, pois quitou a maioria das prestações; descobriu que a arrematante é funcionária pública federal, com cargo na CEF, possuindo acesso a informações privilegiadas, as quais utilizou, ferindo a lei, para enriquecimento às custas dos requerentes, sendo patente a ilegalidade da arrematação; o imóvel é de propriedade única da autora e se tratava do único imóvel utilizado como residência familiar; o autor Osvaldo utilizou o único bem imóvel e de família como garantia em contrato de empréstimo, cujo valor foi remetido integralmente para utilização em sua empresa, não tendo a apelante qualquer benefício neste negócio; o valor depositado nos autos é fruto do referido bem de família e não pode ser penhorado. Com contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal. É o breve relatório. Passo a decidir. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5021686-44.2018.4.03.6100 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO
trata-se de construção doutrinária e jurisprudencial que, prestigiando a boa-fé objetiva e a função social dos contratos, impede a resolução contratual quando pendente fração ínfima da obrigação a ser cumprida. Nesse caso, restaria ao credor prejudicado buscar apenas o cumprimento integral da obrigação, mantendo preservada a avença em sua integralidade. Não é pacífico o entendimento acerca do critério definidor de inadimplemento insignificante, mas há consenso de que o elemento quantitativo não deve ser utilizado isoladamente, sob pena de desestimular o adimplemento integral das obrigações, diante da expectativa, pelo devedor, de que, atingido determinado percentual do valor inicialmente ajustado, a resolução contratual não mais seria possível. Daí a necessidade de conjugação de critérios de ordem qualitativa ou subjetiva, consideradas as peculiaridades de cada caso. Sobre o tema, note-se o que restou decidido por esta E. Corte no julgado a seguir: AGRAVO LEGAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART. 557. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. INADIMPLÊNCIA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LEGALIDADE. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. PROCEDIMENTO DAS AÇÕES POSSESSORIAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. - Constitucionalidade do art. 9º da Lei nº 10.188/01. Não conflita com a garantia de acesso à moradia (art. 6º, CF), visto que a reintegração de posse é medida admitida pela ordem constitucional, sendo que referido dispositivo se limita a instituir os requisitos necessários para que o arrendador possa postular a tutela possessória. - A Lei nº 10.188/01 prevê no artigo 9º que, diante do inadimplemento no arrendamento, findo o prazo da notificação ou interpelação, sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse. - Descabe aplicar a Teoria do Substancial Adimplemento adotando simplesmente um critério numérico, quantificando o número de prestações adimplidas e inadimplidas. No campo da realidade social, adotar esse critério matemático sem qualquer outro tipo investigação projetará condutas de inadimplemento substancial, pois com o pagamento de 70% ou 80% das prestações ajustadas, que ademais não se amoldam à espécie, o devedor pode se sentir imune a qualquer pedido de resolução de contrato, praticando ação negativa de pagamento, ficando no aguardo de iniciativa do credor. - A CEF notificou a agravante extrajudicialmente em 11/04/2013 e propôs a ação de reintegração de posse em 14/08/2013. Não se trata de ação de força velha, pois o esbulho inicia-se a partir da notificação do arrendatário (Lei n. 10.188/01, art. 9º). - A cláusula que prevê a reintegração de posse em favor do arrendador não contraria o Código de Defesa do Consumidor, pois encontra fundamento na própria Lei n. 11.118/01, de mesmo nível que a Lei n. 8.078/90. - Se a decisão agravada apreciou e decidiu a questão de conformidade com a lei processual, nada autoriza a sua reforma. - Agravo legal desprovido. (AI 00270875220134030000, DESEMBARGADOR FEDERAL JOSÉ LUNARDELLI, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:18/02/2014). No presente caso, contudo, verifica-se que a parte autora pagou 24 das 320 prestações previstas no contrato, remanescendo ainda uma dívida superior a 90% do valor pactuado, o que não pode ser entendido como fração ínfima da obrigação. Anteriormente, a parte autora havia ajuizado ação cautelar, objetivando a suspensão dos leilões designados para 20/08/2018 e 27/08/2018 (processo nº 5020820-36.2018.4.03.6100). Naquela demanda, houve indeferimento da tutela e, posteriormente, a sentença julgou o feito extinto sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, IV, do CPC. Há apelação pendente de julgamento por esta E. Corte. Portanto, verifica-se que a parte autora possuía ciência das datas dos leilões. Os devedores fiduciantes ajuizaram ação judicial em primeira instância em 29/08/2018, depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabia à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. Os autores afirmam, em sua inicial, que “diante de todo o desespero diante da possibilidade de perderem a própria e única moradia, os autores dirigiram-se ao local do leilão e exerceram o DIREITO DE PREFERENCIA sobre a AQUISIÇÃO DO IMÓVEL, arrematando a propriedade pelo valor de R$664.728,04”, contudo “pretendem os Autores depositar em juízo a quantia de R$664.728,04 (Seiscentos e sessenta e quatro mil, setecentos e vinte e oito reais e quatro centavos), acordada para aquisição do imóvel no leilão em 10 (dez) parcelas a serem depositadas em juízo”. Impossível acolher a pretensão dos autores, pois de acordo com o próprio documento de exercício do direito de preferência juntado aos autos, deveria ser pago à vista, em 28/08/2018, o valor de R$ 664.728,04, além da comissão no valor de R$ 33.236,40 (id 309324764). Apesar de a parte autora haver comprovado o depósito judicial no valor de R$ 332.364,02, tal quantia correspondia à metade do valor necessário para exercer o direito de preferência (id 309325179), inexistindo quaisquer outros depósitos durante todo trâmite processual. Durante a instrução processual, a parte autora peticionou requerendo a suspensão do leilão designado para 06/01/2021; em seguida, noticiou que houve a CEF vendeu o imóvel sem que houvesse sido previamente notificada. Juntou a matrícula atualizada, da qual se observa que os leilões realizados em 20/08/2018 e 27/08/2018 foram negativos; por instrumento particular de 25/03/2021, a CEF vendeu o imóvel a Marcelo Suzuki e Ana Miyoshi Suzuki pelo preço de R$ 978.500,00 (id 309325264, p. 11-12). Como restou consignado no Agravo de Instrumento nº 5020643-34.2021.4.03.0000, após a realização do segundo leilão previsto legalmente, o imóvel é incorporado ao patrimônio da CEF e não há mais direito de preferência, de modo que inexiste obrigação de notificação do devedor fiduciante quando, em momento posterior, o imóvel for levado à venda. Não obstante a parte autora tenha ajuizado a presente demanda, visando à consignação em pagamento do valor necessário ao exercício do direito de preferência (o qual pretendia parcelar), a tutela antecipada foi indeferida, inexistindo decisão judicial que suspendesse o procedimento ou obstasse a CEF de alienar o imóvel. Acerca das alegações de que a arrematação foi irregular, pois a arrematante é alta funcionária da CEF e possui informações privilegiadas, observo que foi proferida decisão, pelo magistrado singular, que remeteu os autos ao Ministério Público Federal, para que informasse se possuía interesse em atuar no feito, bem como, dentro do escopo de suas atribuições, analisasse os fatos informados, atinentes à comunicação de eventuais práticas irregulares de prespostos da CEF, no tocante à concessão de financiamentos a funcionários, entre os quais, o do imóvel sub judice, aos arrematantes; sobreveio manifestação do Ministério Público Federal afirmando que não se vislumbra nenhuma das hipóteses que justifiquem sua intervenção no feito (id 309325402). Os autores apresentaram representação ao Delegado Titular da Polícia Federal de São Paulo, alegando indícios de prevaricação da CEF (id 309325428); há comunicação da Corregedoria Regional de Polícia Federal informando o encaminhamento da representação à Corregedoria da CEF, tendo em vista a ausência de atribuição da Polícia Federal (id 309325537). Citados, os arrematantes apresentaram contestação, defendendo a regularidade da arrematação. A arrematante, em especial, informou que solicitou desligamento da CEF em 04/12/2019 e que laborava no departamento GIPES/SP – Gerência Interna de Pessoas, e não no departamento de alienação de imóveis, como afirmado pelos autores. Foram colacionadas aos autos a CTPS da arrematante, na qual consta vínculo empregatício junto à CEF, no período de 07/03/2005 a 04/12/2019 (id 309325417), além de requerimento de rescisão do contrato de trabalho a pedido e termo de adesão ao programa de desligamento voluntário – PDV, ambos de 08/11/2019, nos quais constam que a arrematante era lotada no GIPES/SP (id 309325418). Portanto, não há qualquer comprovação de que a arrematante possuía informações privilegiadas; ademais, a mesma comprovou que deixou de pertencer aos quadros da CEF em 2019, anos antes da arrematação, que ocorreu em 2021. Mesmo no caso de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, inexistindo exercício do direito de preferência, o resultado positivo de leilão extrajudicial põe fim às discussões jurídicas pertinentes à purgação da mora pelo devedor-fiduciante (salvo casos excepcionais de vícios cujo controle judicial é indispensável). Pela sequência dos procedimentos tratados na Lei nº 9.514/1997, a arrematação do bem que foi objeto do contrato de alienação fiduciária tem por pressuposto a regularidade formal e material da consolidação da propriedade e da realização do leilão extrajudicial (em face do qual não houve exercício do direito de preferência por parte do devedor-fiduciante), a partir do que emerge a necessária proteção do arrematante (terceiro de boa-fé). Ademais, o arrematante de boa-fé é juridicamente interessado e deve integrar a lide desde então, como litisconsorte passivo necessário em litígios envolvendo o bem imóvel correspondente, assegurando-lhe a ampla devesa e o contraditório para a manutenção do que adquiriu em leilão extrajudicial. Este E.TRF da 3ª Região tem firme entendimento no sentido de, caso já arrematado o bem por terceiro de boa-fé (ainda que o devedor-fiduciante tenha manifestado intenção de pagamento da quantia devida, sem contudo, implementá-la), a purgação da mora não será mais possível em razão dos prejuízos que poderia sofrer o arrematante do imóvel, como se pode notar na SEGUNDA TURMA, Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 2188995 - 0008330-03.2014.4.03.6102, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL COTRIM GUIMARÃES, julgado em 01/02/2018, e-DJF3 Judicial 1 DATA:13/09/2018); no mesmo sentido, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5018790-92.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ ALBERTO DE SOUZA RIBEIRO, julgado em 27/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 01/03/2019. Pela documentação acostada aos autos, o imóvel foi alienado em venda direta, em 25/03/2021, o que impossibilita a purgação da mora na forma pleiteada pela parte autora. Enfim, apesar de ciente dos ônus contratuais livremente assumidos, o devedor-fiduciante não purgou a mora e nem exerceu o direito de preferência assegurado pela legislação, ao mesmo tempo em que não há irregularidade formal ou material no procedimento de execução extrajudicial noticiado nos autos. Alegações da autora acerca de ser a única proprietária do imóvel em nada alteram o resultado da presente demanda, uma vez que o contrato foi celebrado em nome de ambos os autores, que figuram como devedores fiduciantes. Assim, eventual irregularidade cometida pelo companheiro da autora deve ser tratada em ação própria. Por fim, observo que as questões referentes à penhora no rosto dos autos devem ser discutidas perante o juízo que a determinou. Pelas razões expostas, NEGO PROVIMENTO à apelação. Tendo como base o decidido no Tema 1.059/STJ, e em vista o trabalho adicional desenvolvido na fase recursal e considerando o conteúdo da controvérsia, com fundamento no art. 85, § 11, do CPC, a verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição deve ser majorada em 10%, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2ª seção, DJe de 19/10/2017). Observe-se o art. 98, §3º, do CPC, em vista de a parte ser beneficiária de gratuidade. É o voto. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região. - O procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é constitucional, conforme decidido pelo E.STF no Tema 982: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal". - A jurisprudência do C. STJ é uníssona no sentido de que a regra de impenhorabilidade do bem de família aplica-se tão somente às situações de uso regular de direito, devendo ser coibidos o abuso do direito de propriedade, a fraude e a má-fé do proprietário, no que vem sendo acompanhada pela Segunda Turma desta E. Corte. Precedentes. - A teoria do adimplemento substancial consiste em construção doutrinária e jurisprudencial que, prestigiando a boa-fé objetiva e a função social do contrato, impede a resolução contratual quando pendente fração ínfima da obrigação a ser cumprida. Nesse caso, restaria ao credor prejudicado buscar apenas o cumprimento integral da obrigação, mantendo preservada a avença em sua integralidade. Não é pacífico o entendimento acerca do critério definidor de inadimplemento insignificante, mas há consenso de que o elemento quantitativo não deve ser utilizado isoladamente, sob pena de desestimular o adimplemento integral das obrigações, diante da expectativa, pelo devedor, de que, atingido determinado percentual do valor inicialmente ajustado, a resolução contratual não mais seria possível. Daí a necessidade de conjugação de critérios de ordem qualitativa ou subjetiva, consideradas as peculiaridades de cada caso. No presente caso, contudo, verifica-se que a parte autora pagou 24 das 320 prestações previstas no contrato, remanescendo ainda uma dívida superior a 90% do valor pactuado, o que não pode ser entendido como fração ínfima da obrigação. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - Com base na redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Com as alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 e no art. 39, ambos da Lei nº 9.514/1994, a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o apenas exercício do direito de preferência em leilão (até da data do segundo leilão). - Sobre a controvérsia de direito intertemporal, o entendimento deste E.TRF é de que o marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017 é o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao credor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial). - A parte autora foi intimada para purgar a mora, porém deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada. - Em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabia à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Não há qualquer comprovação de que a arrematante possuía informações privilegiadas; ademais, a mesma comprovou que deixou de pertencer aos quadros da CEF em 2019, anos antes da arrematação, que ocorreu em 2021. - Este E.TRF da 3ª Região tem firme entendimento no sentido de que, caso já arrematado o bem por terceiro de boa-fé (ainda que o devedor-fiduciante tenha manifestado intenção de pagamento da quantia devida, sem contudo, implementá-la), a purgação da mora não será mais possível em razão dos prejuízos que poderia sofrer o arrematante do imóvel (que deve compor a lide como litisconsorte passivo necessário). - Apelação não provida. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. CARLOS FRANCISCO DESEMBARGADOR FEDERAL