Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ANTONIO JOSE SOARES PIMENTA Advogado do(a)
AUTOR: JULIO CESAR FAVARO - SP253335
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, EMPRESA GESTORA DE ATIVOS - EMGEA Advogados do(a)
REU: ARNOR SERAFIM JUNIOR - SP79797, GLAUCUS LEONARDO VEIGA SIMAS - MG98984, MARIA MERCEDES OLIVEIRA FERNANDES DE LIMA - SP82402 Advogado do(a)
REU: ITALO SCARAMUSSA LUZ - ES9173 SENTENÇA 1. RELATÓRIO
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5023514-75.2018.4.03.6100 / 4ª Vara Cível Federal de São Paulo
Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por ANTONIO JOSÉ SOARES PIMENTA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando que seja declarada a) a decadência da hipoteca registrada às margens da matrícula nº 94.590 do 12º Registro de Imóveis da Capital – SP, condenando o Requerido a promover a baixa da mencionada hipoteca sob pena de multa cominatória; b) a prescrição do saldo devedor residual referente ao CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE MÚTUO COM OBRIGAÇÕES E HIPOTECA sub judice, no valor de Cr$ 853.953,44 (oitocentos e cinquenta e três mil novecentos e cinquenta e três cruzeiro real e quarenta e quatro centavos) à época. Em sede de tutela provisória, requereu que fosse determinado à Requerida que promovesse a baixa da hipoteca registrada às margens da matrícula nº 94.590 do 12º Registro de Imóveis da Capital – SP. Relata a parte autora que hipotecou o imóvel descrito na matrícula nº 94.590, com a instituição de hipoteca em favor do REQUERIDO para garantir a dívida de Cr$ 853.953,44 (oitocentos e cinquenta e três mil novecentos e cinquenta e três cruzeiro real e quarenta e quanto centavos), à época, a serem pagos em 300 (trezentas) prestações mensais e consecutivas, vencendo-se a primeira prestação em 30/05/1990. Neste cenário, afirma ser presumido que a parcela inaugural fora paga na data de 30/05/1990, enquanto o último pagamento teria ocorrido em meados de 1991, perfazendo-se assim mais de 25 (vinte e cinco) anos desde o pagamento da última parcela, sem qualquer cobrança de eventual saldo. Assim, tratando-se de Direitos Reais, alega que, decorridos mais de 30 (trinta) anos de sua constituição (formalizada em 30/05/1990) sem renovação, deve ser extinta a hipoteca pelo decurso de tempo, nos termos do artigo 238 da Lei nº 6.015/73. Sustenta, ainda, que, no presente caso, aplica-se a regra do Código Civil vigente que dispõe sobre o prazo prescricional de 05 anos para a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. Requer, ao final, a concessão de tutela provisória de urgência e dos benefícios da Assistência Judiciária Gratuita e da prioridade na tramitação. Atribuiu-se à causa o valor de R$ 64.939,00 (sessenta e quatro mil novecentos e trinta e nove reais). Inicial acompanhada de procuração e documentos. Intimada a regularizar a exordial sob pena de cancelamento da distribuição, a demandante cumpriu a determinação através da petição protocolizada sob o ID 11189824. Recebidos os autos, foram concedidos os benefícios da justiça gratuita. Indeferido o pedido de prioridade de tramitação. Indeferido o pedido de tutela de urgência. (ID 12643393). Na sua contestação (ID 13722551), a Caixa Econômica Federal e EMGEA – EMPRESA GESTORA DE ATIVOS alegam, preliminarmente, ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal, porquanto a CEF cedeu à empresa EMGEA, por meio do Instrumento Particular de Cessão de Crédito, diversos créditos dentre os quais o que figura como objeto da presente demanda e, em virtude da cessão efetuada, o crédito discutido nos autos, bem como seus acessórios passaram a pertencer à EMGEA, impondo-se a pronta exclusão da lide da Caixa Econômica Federal. Aduzem a falta de interesse de agir da parte autora, posto que o pedido de cancelamento da hipoteca é juridicamente impossível. No mérito, requerem a improcedência da demanda. Sustentam, em síntese, que, não se verifica a prescrição da pretensão de cobrança da dívida, como pretende o autor. E, ainda que estivesse configurada a prescrição, esta atinge uma pretensão sobre um direito violado. Ela não atinge o direito em si. É dizer, o fato de que a cobrança possa eventualmente estar prescrita não extingue a obrigação contraída, que só se extinguirá com o fiel cumprimento do contrato. Asseveram que o contrato foi assinado em 30/06/1986, com prazo de amortização de 324 meses e que a inadimplência iniciou-se em 04/1991 até 12/1999, com dívida total de R$ 614.558,25. Afirmam que não há que se falar em decadência da hipoteca ou prescrição do direito de cobrar o débito em aberto, uma vez que não transcorreu o prazo de 30 anos, seja da data do registro da hipoteca (11/1992), seja da data da última parcela vencida e não paga (12/1999). Aduzem que é inverídica a alegação de que foram pagas 300 prestações mensais e consecutivas e que a última prestação se venceu em meados de 1991. Salientam que a dívida não foi integralmente adimplida, restando em aberto todas as parcelas após 04/1991, ou seja, 105 prestações, e, portanto, não há que se falar em extinção da obrigação e muito menos da hipoteca nos termos do artigo 1499, inciso I, do Código Civil. Portanto, o pagamento das parcelas em atraso e a liquidação do saldo devedor do contrato, cujo pagamento, devido pelo autor, é condição “sine qua non” para liberação da hipoteca. Defendem que a possibilidade de execução extrajudicial, nos termos em que está determinada na cláusula contratual, é uma prerrogativa do credor, que pode escolhê-la em detrimento da execução judicial preconizada pelo Código de Processo Civil, não cabe ao devedor a discussão sobre se e quando a CEF deve ou não se utilizar dessa prerrogativa, sendo, portanto, totalmente absurdo dizer que a credora estava obrigada a iniciar a execução logo que vencida e não paga a terceira prestação consecutiva. Afirmam que tal alegação só denota a má-fé dos mutuários, que moram de graça no imóvel há muitos anos e agora, em verdadeiro venire contra factum proprium, utilizam a própria conduta contumaz como argumento para a credora seja impedida de reaver seu crédito. Houve apresentação da Réplica (ID 17020891). As partes, intimadas, não demonstram interesse na produção de novas provas. O feito foi saneado. As preliminares arguidas foram afastadas. Foi deferida a inclusão de EMGEA no polo passivo da demanda (ID 34070282). A EMGEA requereu a devolução do prazo para que fosse possível a manifestação por parte desta cessionária, o que foi deferido. Com o decurso do prazo in albis, vieram os autos à conclusão. 2. FUNDAMENTAÇÃO As partes são legítimas e estão bem representadas. Presentes os pressupostos de formação e desenvolvimento válido e regular da relação processual, o feito se encontra em termos para julgamento. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela CEF, considerando que a relação contratual questionada no feito foi firmada com a Caixa Econômica Federal, não com EMGEA – EMPRESA GESTORA DE ATIVOS. Passo ao exame do mérito. Cinge-se o cerne da controvérsia na possibilidade de que seja reconhecida a existência de prescrição de 5 anos para a cobrança do débito e, a extinção da hipoteca que grava o imóvel, uma vez que decorridos mais de 30 (trinta) anos de sua constituição (formalizada em 30/05/1990). Verifico que a parte autora firmou o Contrato de financiamento imobiliário com garantia hipotecária nº 312344014023-6 (ID 10948573), cujo objeto é o imóvel situado na Rua ARACAZAL,117, BLA 6, AP 14, ERM MATARAZZO - SAO PAULO /SP - CEP 38210-000. O contrato foi assinado em 30/04/1990, com prazo de amortização de 300 meses, com hipoteca do imóvel descrito na matrícula nº 94.590, com a instituição de hipoteca em favor do requerido para garantir a dívida de Cr$ 853.953,44 (oitocentos e cinquenta e três mil novecentos e cinquenta e três cruzeiro real e quarenta e quanto centavos). Quanto à execução do contrato em razão do inadimplemento, há a previsão, na cláusula trigésima segunda, de regência pelo Decreto-lei nº 70/66, pelo CPC/73 ou Lei nº 5.741, de 1º de dezembro de 1971, trata da proteção do financiamento de bens imóveis vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A cláusula trigésima sexta trata da cédula hipotecária na forma do Decreto-lei nº 70/66. A hipoteca do imóvel objeto do Contrato nº 312344014023-6 foi averbada na matrícula do imóvel em 24/11/1992 (Id. 10948574 - pág. 3): O documento de ID 13722556 dá conta de que a inadimplência iniciou-se em 04/1991 até 12/1999, com dívida total de R$ 614.558,25. Havendo um atraso de 105 prestações. Os réus, em contestação, afirmam que restam em aberto todas as parcelas após 04/1991 e não informam a existência de execução contratual, a indicar que, mesmo diante da inadimplência, quedaram-se inertes mesmo cientes deste feito. Feitas tais considerações, entendo que a pretensão da requerente merece prosperar, uma vez que há nos autos suporte fático e documental que justifique seu acolhimento. Considerando que o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento, no que se refere ao termo inicial do prazo prescricional para a cobrança de créditos parcelados, no sentido de que mesmo diante do vencimento antecipado da dívida, deve ser o dia do vencimento da última parcela indicada no contrato. (Resp nº 1.292.757; Rel. Min. Mauro Campbell Marques). Considerando que o documento de ID 13722556 dá conta de que a inadimplência iniciou-se em 04/1991 até 12/1999. Considerando que, na hipótese dos autos, se aplica o prazo quinquenal previsto no artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil (prescrição de cobrança de dívida constante de instrumento público, qual seja, mútuo com garantia hipotecária no SFH), o prazo prescricional teria seu termo inicial em 30/04/2015, data de vencimento da última prestação do contrato (firmado em 30/04/1990, com prazo de amortização de 300 meses), e finalizaria em 30/04/2020. Entendo que não há causa interruptiva do prazo prescricional, pois não houve alegação por parte dos réus. Considerando que não há nenhuma informação de que os réus tenham iniciado o procedimento de execução extrajudicial antes de 04/2020, entendo que estaria configurada a prescrição da cobrança. É dizer, o credor ainda poderia ter o direito material, mas já não tem a possibilidade de exigir judicialmente o cumprimento, no caso, da cobrança das parcelas em atraso. Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado do Egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região: CIVIL. CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – SFH. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. DECRETO-LEI 70/66: CONSTITUCIONALIDADE. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO. ADJUDICAÇÃO. EXTINÇÃO DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO CONTRATUAL. 1. O E. STJ pacificou o entendimento no sentido de que "mesmo diante do vencimento antecipado da dívida, subsiste inalterado o termo inicial do prazo de prescrição - no caso, o dia do vencimento da última parcela" (Resp nº 1.292.757; Rel. Min. Mauro Campbell Marques). Na hipótese dos autos, aplicado o prazo quinquenal previsto no artigo 206, § 5º, inciso I, do Código Civil, o prazo prescricional teria seu termo inicial em 24/04/2011, data de vencimento da última prestação do contrato de renegociação. Como a ré deu início ao procedimento de execução extrajudicial em 09/01/2014, não houve ocorrência de prescrição. 2. A alegação de inconstitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto no decreto-lei nº 70/66 não deve ser acolhida. Com a devida vênia aos doutos entendimentos em sentido contrário, a garantia do devido processo legal, consagrada no artigo 5º, LIV, da Constituição Federal de 1988, não deve ser entendida como exigência de processo judicial. Por outro lado, o devedor não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já realizado o leilão, caso em que eventual procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e danos. Precedentes do Supremo Tribunal Federal, Superior Tribunal de Justiça e da Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3a Região. 3. Tal entendimento não exclui a possibilidade de medida judicial que obste o prosseguimento do procedimento previsto no Decreto-Lei nº 70/66, desde que haja indicação precisa, acompanhada de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contracautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido, o que não ocorre no caso dos autos. 4. A providência da notificação pessoal, prevista no § 1º do artigo 31 do Decreto-Lei nº 70/66, tem a finalidade única de comunicar os devedores quanto à purgação da mora. Constata-se, a teor dos documentos acostados aos autos, que foram enviadas notificações em nome dos mutuários para o endereço do imóvel, entretanto não foram entregues sob o fundamento de que os mesmos se mudaram do imóvel há aproximadamente 1 ano, para local incerto e não sabido. Assim os mutuários foram intimados por Edital, restando cumprido o requisito previsto no parágrafo segundo do art. 31, do referido Decreto-Lei e afastando-se a alegação de que houve irregularidade no procedimento. 5. No caso dos autos, o procedimento executivo extrajudicial constante do Decreto-Lei nº 70/66 foi encerrado, sendo a carta de adjudicação expedida em 16/07/2015, documento hábil à transferência da titularidade do imóvel para a EMGEA. 6. Com relação à alegação de nulidade da transferência do imóvel a terceiros, observo que estando a carta de adjudicação devidamente registrada no registro de imóveis, não é possível que se impeça a apelada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro. 7. Consumada a execução extrajudicial, com a adjudicação do imóvel, não podem mais os mutuários discutir valores referentes ao imóvel, visto que a relação obrigacional decorrente do referido contrato se extingue com a transferência do bem. 8. Recurso desprovido. (5019555-96.2018.4.03.6100. ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL. 1ª Turma. Relator(a): Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA. Julgamento: 19/12/2019. e - DJF3 Judicial 1 Data: 13/01/2020) Em suma, resta configurada a prescrição da cobrança. Com relação à decadência da hipoteca, que diz respeito à extinção do próprio direito de execução, consta que o registro da hipoteca se deu em 11/1992, conforme matrícula juntada no ID 10948574 (R.5/94.590). A legislação brasileira estabelece um prazo máximo para que ela possa ser executada e, após o decurso desse prazo, ocorre o fenômeno da decadência, levando ao cancelamento da hipoteca.
Trata-se de um direito do proprietário do imóvel para que não seja onerado perpetuamente por uma dívida que não foi cobrada dentro do prazo legal. Conforme o artigo 1485 do Código Civil de 2002, a hipoteca pode ser extinta se não for executada judicialmente no prazo de 30 anos, a contar da data do seu registro, in verbis: Art. 1.485. Mediante simples averbação, requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida a precedência, que então lhe competir.(Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Esse é o prazo máximo para a decadência da hipoteca, de modo que, no caso dos autos, o prazo de 30 anos expiraria em 2022. O documento de ID 10948574 dá conta de que o último andamento da certidão do imóvel se deu em 10 de agosto de 2004 referente a uma penhora. Não há nos autos qualquer informação de renovação nem de execução da hipoteca. Portanto, entendo que restou configurada a decadência da hipoteca. Nesse sentido, colaciono o seguinte julgado do Egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª. Região: APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. GARANTIA HIPOTECÁRIA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. VENCIMENTO ANTECIPADO DAS PRESTAÇÕES. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. DATA PREVISTA PARA A ÚLTIMA PARCELA. RESCISÃO. IMPOSSIBILIDADE. - A despeito do entendimento do relator, o vencimento antecipado das parcelas sucessivas, por inadimplemento do devedor, não altera o termo inicial da prescrição, que será aquele ordinariamente indicado no contrato (no caso mútuo, o dia do vencimento da última parcela, observadas eventuais renegociações da dívida). Com relação ao termo final da prescrição, será o último dia do período fixado em lei para propositura da medida judicial cabível perante o juízo competente (nos prazos previstos no art. 205 e no art. 206, também do Código Civil/2002), respeitada a existência de causas suspensivas ou interruptivas. - Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado. - A execução do crédito hipotecário, pertinente ao Sistema Financeiro da Habitação, à opção do credor, pode ser efetuada nos termos da Lei 5.741/1971, além da modalidade de liquidação extrajudicial tratada no mencionado Decreto-Lei 70/1966. Nesses dois diplomas, a discussão do montante da dívida é restrita, quando então o devedor deverá quitar o valor do débito, reservando o questionamento mais aprofundado para a via judicial em ação de conhecimento. Acrescente-se ainda a possibilidade de discussão de temas mais amplos na imissão na posse, conforme o art. 37, § 2º, do Decreto-Lei 70/1966. Obviamente o mero ajuizamento da ação judicial guerreando o leilão ou o montante da dívida não suspende o curso da liquidação extrajudicial, para o que é necessário a demonstração de vício. - Houve inadimplemento contratual, razão pela qual houve o ajuizamento de ação de execução por quantia certa em face dos mutuários, ora embargantes. - Não há notícia nos autos de que tenha havido irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes, sendo que a rescisão pretendida tem por único motivo dificuldade financeira enfrentada pela parte autora, que veio a impossibilitar o pagamento das prestações, gerando inadimplemento e o ajuizamento da execução. - Entretanto, como mencionado anteriormente, o contrato se encontra garantido por hipoteca e a extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução (judicial ou extrajudicial). - Preliminar rejeitada. Apelação não provida. (0006635-86.2016.4.03.6120. ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL. 2ª Turma. Relator(a): Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO. Julgamento: 20/10/2022. DJEN Data: 25/10/2022) Conclui-se, assim, pela possibilidade de reconhecimento da prescrição do saldo devedor residual e o direito ao cancelamento da hipoteca. 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil/2015 para reconhecer a ocorrência da prescrição do saldo devedor residual do Contrato nº 312344014023-6 e o direito ao cancelamento da hipoteca incidente sobre o imóvel de matrícula nº 94.590 do 12º Registro de Imóveis da Capital – SP. Condeno à ré CAIXA ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º. e 3º, I, do CPC. Havendo interposição de recursos voluntários, intime-se a parte contrária para apresentação de contrarrazões, observando-se o disposto no art. 1.009 e no artigo 1.010, ambos do Código de Processo Civil. Após, independentemente de juízo de admissibilidade, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região, nos termos do artigo 1.010, § 3º, CPC. Registre-se. Intimem-se. Publique-se. Cumpra-se. São Paulo/SP, data lançada eletronicamente. ANA CÉLIA DE SOUSA RIBEIRO Juíza Federal Substituta