Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: EDEVALDO ALVES VITOR ADVOGADO do(a)
AUTOR: ARTUR GUSTAVO BRESSAN BRESSANIN - SP270553
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, CAIXA SEGURADORA S/A, MRS CONSTRUTORA LTDA - ME ADVOGADO do(a)
REU: ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO - SP152305 ADVOGADO do(a)
REU: JOAO HENRIQUE GUEDES SARDINHA - SP241739 ADVOGADO do(a)
REU: PEDRO TEIXEIRA DALLAGNOL - PA11259 ADVOGADO do(a)
REU: ALEXANDRE BRAZAO CREAO - PA28386 ADVOGADO do(a)
REU: ANDRE LUIZ DO REGO MONTEIRO TAVARES PEREIRA - RJ109367-A SENTENÇA TIPO A RELATÓRIO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Jaú Rua Edgard Ferraz, 449, Centro, Jaú - SP - CEP: 17201-440 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000369-02.2019.4.03.6117
Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por Edevaldo Alves Vitor em face de Caixa Econômica Federal - CEF, Caixa Seguradora S/A e MRS Construtora Ltda. ME, com pedido de tutela de urgência, objetivando a rescisão do contrato de aquisição de terreno e construção de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia e a condenação solidária à restituição dos valores pagos a título de prestação de financiamento e multa contratual, além da reparação por danos morais. Em síntese, o autor celebrou com a CEF o contrato de aquisição de terreno e construção de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia, n. 8.4444.1562428-3, em 29/05/2017. De outra parte, celebrou com a MRS Construtora Ltda. ME, primeiramente, um contrato de "Compromisso de Compra e Venda de Terreno e Construção de Imóvel Residencial (vendido na planta)" em 20/05/2016 (Num. 16765245), e depois, um termo aditivo em 23/02/2018 (Num. 16765246). A construtora tinha até outubro de 2018 para concluir a obra, mas não a finalizou no prazo e, ainda, a obra já sinalizava diversos vícios construtivos, tais como rachaduras, trincas (Num. 16766803). A tutela de urgência é para o fim de determinar que a CEF se abstenha de incluir seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. Petição inicial instruída com procuração e documentos. Foram deferidos os benefícios da gratuidade judiciária, indeferida a tutela de urgência e determinada a emenda da inicial para ajustar o valor da causa ao valor do contrato objeto de rescisão somado aos valores pretendidos a título de danos materiais e morais (Num. 16780011). O autor emendou a inicial, indicando o valor do contrato de R$ 150.000,00, a multa contratual de R$ 45.000,00, o dano moral de R$ 20.000,00 e o dano material de R$ 60.235,21, atribuindo à causa o montante de R$ 275.235,21 (Num. 17206817 a Num. 17206820). A emenda da petição inicial foi recebida, bem como designada audiência de conciliação (Num. 17853212). A CEF apresentou contestação (Num. 18240135). Preliminarmente, arguiu ilegitimidade passiva. No mérito, pugnou pela improcedência da ação, sustentando, em suma, responsabilidade civil da construtora, inexistência da responsabilidade civil do banco e não cabimento do pedido indenizatório em virtude da inexistência de ato ilícito. Juntou procuração (Num. 18240901). A Caixa Seguradora juntou procuração, substabelecimento, carta de preposição, ata de reunião e estatuto social (Num. 18727972 a Num. 18727976). A CEF indicou preposto para audiência de conciliação e juntou substabelecimento (Num. 18737444 a Num. 18738205). A MRS Construtora juntou procuração (Num. 18792787 a Num. 18793214). Na audiência de conciliação, restou infrutífera a conciliação entre as partes (Num. 18818781). A Caixa Seguradora apresentou contestação (Num. 19376744). Preliminarmente, arguiu ilegitimidade passiva. No mérito, defendeu que sua responsabilidade se limita aos termos do contrato de seguro e inexiste cobertura securitária decorrente de rescisão do contrato de financiamento por atraso na entrega da obra, além da responsabilidade da construtora pela restituição dos valores pagos e ausência ilícito que enseje a reparação por danos morais. Juntou as condições especiais da apólice de seguro para financiamento habitacional (Num. 19376749 a Num. 19377254). A MRS apresentou contestação e propôs reconvenção (Num. 19489127). Na contestação, alegou que as obras foram iniciadas dentro do prazo, mas o autor, injustificadamente, cancelou a procuração junto ao banco, interferindo na regularidade das liberações financeiras e nas etapas da construção do imóvel. O autor retinha os valores e demorava para repassá-los à construtora, o que gerou interrupções por culpa exclusiva do autor. Ele deixou de honrar suas obrigações contratuais, tornando-se inadimplente e acumulando um débito de R$ 12.000,00 com a construtora, que paralisou as obras. O imóvel foi construído, mas não foi finalizado por culpa exclusiva do autor. Alegou que inexiste ato ilícito que enseje a reparação por dano moral. Ao final, postulou a improcedência dos pedidos. Na reconvenção, pleiteou a condenação do autor ao pagamento da multa contratual de 30% sobre o valor do contrato, além do reembolso das despesas processuais e da condenação em honorários advocatícios. Despacho determinando a intimação do autor para apresentar resposta relativamente à reconvenção e a intimação das partes para especificação de provas (Num. 19746260). A CEF não especificou provas, mas, na hipótese de o autor requerer a prova oral ou pericial, pleiteou a concessão de prazo para arrolar testemunhas, indicar assistente técnico e apresentar quesitos (Num. 19900548). A Caixa Seguradora não requereu a produção de provas além daquelas constantes da contestação (Num. 20664347). O autor apresentou réplica, reiterando a procedência dos pedidos (Num. 20838375), e juntou documento (Num. 20838380). O autor requereu a produção de prova pericial (Num. 20844145). O autor apresentou resposta à reconvenção (Num. 20906070). Alegou que não repassou os recursos financeiros à construtora porque a obra estava totalmente paralisada, além de apresentar vícios de construção conforme as fotografias já anexadas aos autos. Citou processos que tramitam perante a Justiça Estadual contra a construtora por situação semelhante à do autor. Ao final, reiterou os termos da inicial e a requereu a condenação da construtora em litigância de má-fé, além do pagamento das custas e honorários advocatícios. Juntou extratos processuais (Num. 20872123 a Num. 20872137). Decisão que declarou extinto o processo, sem resolução do mérito, em relação à CEF e à Caixa Seguradora por ilegitimidade passiva e, subsistindo no pólo passivo a MRS Construtora, declarou a incompetência absoluta, com remessa dos autos para uma das Varas Cíveis da Comarca de Jaú (Num. 21932290). O autor juntou parecer de engenheiro civil (Num. 22606619 a Num. 22606624). O autor interpôs agravo de instrumento contra a decisão declaratória de incompetência da Justiça Federal, sob n. 5025289-58.2019.4.03.0000 (Num. 22675188 a Num. 22675194). A decisão agravada foi mantida e foi determinada a remessa dos autos à Justiça Estadual (Num. 22691217). A MRS Construtora apresentou manifestação, afirmando que o autor deixou de repassar os recursos, o que causou a paralização da obra. Requereu a improcedência dos pedidos do autor e a procedência da reconvenção (Num. 84469643). O TRF da 3ª Região deu provimento ao agravo de instrumento n. 5025289-58.2019.4.03.0000, para reconhecer a legitimidade passiva da CEF e da Caixa Seguradora e a competência da Justiça Federal (Num. 58246865). Essa decisão transitou em julgado em 03/08/2021 (Num. 64702102). Com o julgamento do agravo de instrumento, os autos foram restituídos a este Juízo Federal (Num. 84469643 - Pág. 40). Foi determinada a realização de prova pericial, com nomeação de perito e arbitramento de honorários, cabendo a cada réu efetuar o depósito na proporção de metade do valor (Num. 240080657). A CEF indicou assistentes técnicos e apresentou quesitos (Num. 245601088). A Caixa Seguradora comprovou o depósito judicial de metade honorários periciais, indicou assistente técnico e apresentou quesitos (Num. 247399270 a Num. 247399283). Laudo pericial (Num. 259138247). A CEF comprovou o depósito judicial de metade dos honorários periciais (Num. 259444375 a Num. 259444387). A Caixa Seguradora se manifestou sobre o laudo pericial (Num. 261024490). Em síntese, alegou que obra inacabada não é risco passível de cobertura pelo seguro e, portanto, deve ser reconhecida sua ilegitimidade passiva. Quanto à conclusão do perito no sentido de que o imóvel apresenta algumas trincas e fissuras na laje, esses danos estão excluídos da cobertura securitária. Juntou parecer do assistente técnico (Num. 261024494). A MRS Construtora impugnou o laudo pericial, sustentando que o autor abandonou a obra e o imóvel precisará de reparos para prosseguimento da fase de acabamento. Requereu a improcedência da ação e a procedência de sua reconvenção (Num. 262428423). A CEF juntou parecer do assistente técnico (Num. 262172860 e Num. 262172862). O autor concordou com o laudo pericial e requereu a procedência dos pedidos (Num. 263984162). Houve levantamento dos honorários periciais (Num. 264867050 a Num. 264867050). Termo de rescisão de contrato de prestação de serviços advocatícios e revogação da procuração da MRS Construtora (Num. 301938579 a Num. 301938583). O julgamento foi convertido em diligência para esclarecer que o autor busca provimento jurisdicional que resolva o contrato por inexecução culposa, e não reparação econômica por vícios de construção, e averiguar quem foi o responsável pelo descumprimento do contrato, determinando que a Caixa Econômica Federal comprove documentalmente (a) quem foi o beneficiário direto dos valores depositados pela instituição financeira com o objetivo de custear a obra; (b) qual o montante dos recursos liberados até o momento, indicando a correlação entre esses valores e a porcentagem de conclusão da obra; (c) os laudos/atestados emitidos pelo seu engenheiro para liberação das obras; (d) a fase da execução contratual, isto é, se já foi atingida a fase de amortização do financiamento etc. e, após, vista às partes para manifestação (Num. 309051326). A CEF informou que, para execução da obra, foi liberado ao autor o montante de R$ 100.985,74, dos quais R$70.000,00 foram pagos diretamente ao vendedor do terreno. Informou, ainda, que o contrato não teve sua fase de execução de obra encerrada e, por isso, não foi iniciada a fase de amortização (Num. 324357551). Juntou documentos (Num. 324357556 a Num. 324357561). A CEF reiterou que inexiste dever de fiscalização, pois atuou apenas como agente financeiro e, portanto, não deve ser responsabilizada (Num. 337918929). A Caixa Seguradora reiterou suas alegações, principalmente a ilegitimidade passiva (Num. 338977168). O autor e a MRS Construtora Ltda. ME deixaram transcorrer o prazo sem manifestação. O julgamento foi convertido em diligência para realização de prova oral sobre os fatos alegados pelo autor (MRS Construtora por não ter edificado o imóvel no prazo contratual e a CEF por não ter fiscalizado o andamento da obra, liberando os recursos do financiamento diretamente à construtora) e àqueles alegados pela MRS Construtora (o autor injustificadamente cancelou a procuração que havia outorgado à empreiteira junto ao banco, interferindo nas liberações dos recursos financeiros e retardando a construção do imóvel, pois retinha arbitrariamente os valores e retardava o repasse para construtora, além de ter consumido todo os recursos financeiros liberados) (Num. 363058595). Rol de testemunha do autor (Num. 364028540). A CEF apresentou manifestação (Num. 364964153). Afirmou que atuou apenas como agente financeiro e a responsabilidade pela contratação da construtora era do autor; na época, o autor escolheu, como responsável técnico, Alessandro Rodrigo Scudilio e a CEF escolheu, como responsável pela vistoria, Helton Moreno. Informou que os recursos para execução da obra foram transferidos diretamente na conta do autor, no total de R$ 30.985,74, e, ainda, está pendente de liberação o montante de R$ 11.853,23. Também aduziu que, no caso de cancelamento do contrato, automaticamente será gerado um débito na conta dos vendedores do terreno, além de outras questões relacionadas à propriedade do terreno e cancelamento da compra e venda, com construção já iniciada. Juntou documentos (Num. 364964157 a Num. 364964160). Na audiência de conciliação, instrução e julgamento (Num. 365928794), foram ouvidos o autor, o preposto da CEF, a testemunha do juízo Alessandro Rodrigo Scudilio e as testemunhas do autor, Deisy Alguilera Martim, Viviane Cristina Lopes e Alexandre Rodrigues dos Santos. Na oportunidade, foi decretada a quebra do sigilo bancário do autor, tendo em vista próprio autor referiu a existência da procuração e que havia uma transferência automática do crédito da Caixa para Marcel Soares Rodrigues, que teria a disponibilidade desse numerário e não teria empregado na obra, causando sua paralisação e os problemas decorrentes. Também foi requisitado à CEF os extratos referentes ao rastreamento do crédito liberado pela Caixa na conta do autor durante todo o contrato e as operações subsequentes que o autor teria feito, tais como valores e destinatários, a fim de verificar se os valores liberados ao autor foram transferidos para MRS Construtora; e os seguintes documentos: a tela do SIOP, na qual consta que o autor celebrou o contrato diretamente na agência da Caixa sem a intermediação de correspondente bancário, cujo campo se encontra em branco; a procuração eventualmente outorgada pelo autor a Marcel Soares Rodrigues, representante legal da MRS Construtora, para movimentação da conta bancária; caso haja outros tipos de procuração outorgadas pelo autor, que tenham relação com o caso examinado, também deverão ser juntadas; todos os laudos da engenharia da CEF, inclusive aquele que supostamente atestou a existência de vícios de construção na obra; a planilha de evolução do contrato, constando os respectivos pagamentos; e todos os laudos da engenharia da Caixa referentes ao cronograma físico e financeiro; ao autor foi determinada a juntada da procuração outorgada a Marcel Soares Rodrigues, representante da MRS Construtora. O autor juntou a procuração outorgada a Marcel Soares Rodrigues (Num. 372257415 a Num. 372257421). A CEF apresentou os documentos requisitados na audiência (Num. 372343160 a Num. 372343181). A Caixa Seguradora reiterou suas manifestações anteriores e postulou a improcedência dos pedidos (Num. 389935302). O autor se manifestou, alegando que a CEF promoveu a liberação de valores durante a execução do contrato mesmo sem o cumprimento regular das etapas previstas no cronograma, contribuindo diretamente na consolidação dos vícios construtivos e, portanto, houve quebra do dever de acompanhar e fiscalizar a execução da obra por parte da CEF. Ao final, reiterou a procedência dos pedidos (Num. 393083752). A CEF sustentou, em suma, a inexistência de responsabilidade. Argumentou que atuou como mero agente financeiro; não possui gestão no prazo de entrega da obra, pois atua no repasse dos valores contratados, na medida em que é verificada a evolução da obra; realiza vistorias periódicas para averiguar se o andamento da obra corresponde ao cronograma que lhe fora repassado; o trabalho de vistoria foi realizado e que os valores foram repassados ao autor, em sua conta, em conformidade com o avanço das obras; e não teve ingerência na escolha da construtora. Ao final, retificou todas as alegações anteriores e a improcedência dos pedidos (Num. 393349445). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Fundamento e decido. FUNDAMENTAÇÃO 2.1 Ilegitimidade passiva A preliminar de ilegitimidade passiva se encontra superada pela decisão proferida pela 2ª Turma do TRF da 3ª Região no Agravo de Instrumento n. 5025289-58.2019.4.03.0000, reconhecendo a legitimidade passiva da CEF por ter atuado na elaboração do projeto e fiscalização da obra e a legitimidade passiva da Caixa Seguradora por ser responsável pela cobertura securitária (Num. 58246865). Ademais, presentes as condições da ação e os pressupostos de formação e desenvolvimento válido e regular da relação processual, passo ao exame do mérito. 2.2 Mérito A controvérsia recai sobre os seguintes pontos: resolução do contrato de compromisso de compra e venda de terreno e construção por inexecução culposa da MRS Construtora em razão da não edificação do imóvel no prazo contratual e paralisação da obra; descumprimento do contrato de compromisso de compra e venda de terreno e construção pelo autor, com aplicação da multa de 30% do valor do contrato, em razão da revogação da procuração outorgada a Marcel Rodrigo Soares, representante legal da MRS Construtora, para movimentação da conta corrente onde seriam liberadas as parcelas do financiamento e retenção dos recursos sem repasse à construtora, ocasionando à paralisação da obra; resolução do contrato de financiamento pela CEF em razão de falha na fiscalização do andamento da obra, liberando recursos do financiamento diretamente à construtora em desacordo com o cronograma físico da obra; e cobertura securitária da Caixa Seguradora por vícios de construção na obra. Delimitada a controvérsia, passo ao exame particularizado das relações jurídicas contratuais e os conflitos que surgiram entre as partes na execução dos contratos. 2.2.1 Contrato de compromisso de compra e venda de terreno e construção com a MRS Construtora e contrato de mandato O atraso na entrega da obra (paralisação da obra) pela MRS Construtora é o fato que deu origem à disputa. O autor e a MRS Construtora celebraram instrumento particular de compromisso de compra e venda de terreno e construção de imóvel residencial (vendido na planta) em 20/05/2016 (Num. 16765245 - Pág. 1/5). A MRS Construtora se comprometeu a vender ao autor um lote de terreno específico localizado na Rua Sinésio Paes de Barros, correspondente à metade do lote 26, Quadra 5, Jardim Ana Carolina, em Jaú/SP, que estava em sua posse, de propriedade de Bernardo Iborra Espallargas e Ana Rosa Braggion Iborra. Também se comprometeu a executar, nesse terreno, o projeto e construção de um prédio residencial com 57,75 m², contendo dois quartos, sala, cozinha, banheiro e lavanderia, conforme memorial descritivo (Num. 16765245 - Pág. 5/8). Já o autor se comprometeu a comprar o terreno, o projeto e a construção de imóvel residencial pelo preço ajustado de R$ 150.000,00, mediante pagamento nas seguintes condições: R$ 15.000,00 como entrada (sinal) mediante depósito bancário na conta da MRS Construtora e R$ 135.000,00 por financiamento concedido pela CEF (Num. 16765245 - Pág. 2). No termo aditivo, o autor se comprometeu, ainda, a pagar à MRS Construtora o valor de R$ 21.450,15 com recursos próprios, sendo que havia efetuado o pagamento de 3.400,00 e o saldo remanescente de R$ 18.050,15 seria pago da seguinte forma: R$ 14.000,00 em parcelas mensais e sucessivas de R$ 3.000,00 a partir de 15/03/2018 (Num. 16765246 - Pág. 2). Dos documentos verifica-se que o autor comprovou o pagamento do valor ajustado como entrada, no montante de R$ 15.000,00, mediante depósito bancário em conta da MRS Construtora em 20/05/2016 (Num. 16766802) e o valor de R$ 15.400,00, mediante recibo, da seguinte forma: R$ 3.400,00 em 08/08/2017; R$ 3.000,00 em 09/03/2018; R$ 3.000,00 em 10/05/2018; R$ 3.000,00 24/05/2018; e R$ 3.000,00 em 27/06/2018 (Num. 16765249 - Pág. 1/5). A quitação do valor remanescente, de R$ 135.000,00, dependeria da liberação das parcelas do financiamento pela CEF. Consta do financiamento concedido pela CEF (Num. 16765243 - Pág. 2): A CEF liberou o financiamento de R$ 108.000,00. Do total do financiamento, R$ 70.000,00 (R$ 66.914,15, liberado em 31/05/2017, mais recursos do FGTS de R$ 3.085,85) foram pagos diretamente aos vendedores do terreno, conforme esclarecimento prestado pela CEF (Num. 364964153 - Pág. 3). Conforme o cronograma (Num. 324357557), o autor teve liberado o valor total de R$ 29.232,62, sem acréscimo de subsídios, distribuído da seguinte forma: R$ 949,10 em 30/06/2017; R$ 1.306,54 em 30/08/2017; R$ 9.597,66 em 21/02/2018; R$ 11.068,53 em 13/06/2018; e R$ 6.310,79 em 01/08/2018. A última parcela, no valor de R$ 11.853,23, prevista para 31/08/2018, ainda não foi liberada. Já de acordo com o extrato da conta do autor (Num. 324357558), a Caixa Econômica Federal creditou o montante total de R$ 30.985,74, valor que inclui as parcelas do financiamento acrescidas dos respectivos subsídios, conforme segue: R$ 1.006,01 em 03/07/2017; R$ 1.384,89 em 30/08/2017; R$ 10.173,25 em 21/02/2018; R$ 11.732,33 em 13/06/2018; e R$ 6.689,26 em 01/08/2018. O autor, por meio de seu mandatário, movimentou a conta, transferindo e/ou sacando os valores creditados pela CEF (Num. 324357558 e Num. 372343168): A CEF apresentou extrato dos valores creditados na conta do autor para construção e as transferências e saques realizados da conta do autor para conta da MRS Construtora (Num. 372343169): A última movimentação da conta do autor ocorreu em 06/08/2018, com o saque de parcela do financiamento; após, verificam-se débitos de cesta de serviço e de prestação habitacional. Embora a CEF não tenha obtido o rastreio do último valor sacado da conta do autor, de R$ 6.689,26 em 01/08/2018, há prova robusta de que as parcelas do financiamento foram efetivamente creditadas pela CEF na conta do autor e de lá transferidas e/ou sacadas e depositadas na conta da MRS Construtora. Do lado do autor não se constata o descumprimento contratual. A prova dos autos não sustenta a alegação da MRS Construtora, de que o autor teria retido as parcelas do financiamento e dado causa à paralisação da obra; ao contrário, revela que o representante legal da MRS Construtora, que tinha procuração outorgada pelo autor, movimentou a conta corrente dele, transferindo e sacando as parcelas do financiamento à medida em que creditadas pela CEF e depositando-as na conta corrente da construtora. Desse modo, não configurado o descumprimento do contrato por parte do autor, a multa contratual não pode ser executada, o que impõe a improcedência da reconvenção apresentada pela MRS Construtora. Superada essa questão, resta saber se a obra foi paralisada porque a MRS Construtora não empregou todas as parcelas do financiamento na sua execução. O contrato original previa que a obra seria executada em 240 (duzentos e quarenta dias), com tolerância de 30 (trinta) dias por ocorrência de caso fortuito ou força maior, após a assinatura do contrato de financiamento com a CEF. No contrato de financiamento, a CEF estipulou um prazo menor, de 7 meses para execução da obra (Num. 16765243 - Pág. 2): Tendo em vista que o contrato foi assinado em 29/05/2017, o término da obra estava previsto para 29/12/2017 (Num. 16765248 - Pág. 2 e Num. 372343174). Em 23/02/2018, à revelia da CEF, o autor e a MRS Construtora firmaram aditivo contratual (Num. 16765246) que, entre outras condições, alterou o prazo de execução da obra para 180 (cento e oitenta dias), prorrogado por mais 30 (trinta) dias por ocorrência de caso fortuito ou força maior, com início em fevereiro de 2018 e o término em outubro de 2018. É fato incontroverso que a construção do imóvel residencial não foi concluída no prazo contratual. Houve a paralisação da obra. Além das fotografias (Num. 16766803), o cronograma físico e financeiro demonstra a paralisação da obra, pois a liberação da última parcela estava condicionada à conclusão da obra. Como a obra não foi concluída, a última parcela não foi liberada (Num. 324357557, Num. 364964157 e Num. 372343167): De acordo com o cronograma físico e financeiro, a obra passaria por 6 etapas, com início em 27/06/2017 e término previsto em 27/12/2017. A primeira vistoria foi realizada em 28/06/2017. Segundo o Relatório de Acompanhamento de Evolução de Obra, o engenheiro apontou a execução de 20,14% da primeira etapa, observando que a obra estava atrasada em relação ao cronograma apresentado e deveria corresponder à primeira etapa (Num. 372343174). A segunda vistoria foi realizada em 28/08/2017. Conforme o Relatório de Acompanhamento de Evolução de Obra, o engenheiro apontou a execução de 47,84% da primeira etapa, observando que a obra continuava atrasada em relação ao cronograma apresentado e deveria corresponder à terceira etapa (Num. 372343175). A terceira vistoria foi realizada em 27/09/2017. Segundo o Relatório de Acompanhamento de Evolução de Obra, o engenheiro apontou a execução de 47,84% da primeira etapa, observando que não houve evolução na obra e continuava atrasada em relação ao cronograma apresentado, pois deveria corresponder à quarta etapa (Num. 372343176). A quarta vistoria foi realizada em 21/02/2018. Consoante o Relatório de Acompanhamento de Evolução de Obra, o engenheiro informou que houve a execução de 100% da primeira etapa e 57% da segunda etapa, mas deveria corresponder à sexta etapa (Num. 372343177). A quinta vistoria foi realizada em 13/06/2018. De acordo com o Relatório de Acompanhamento de Evolução de Obra, o engenheiro afirmou que houve a execução de 100% da segunda etapa e 81,16% da terceira etapa, mas deveria corresponder à sexta etapa (Num. 372343178). A sexta vistoria foi realizada em 01/08/2018. Segundo o Relatório de Acompanhamento de Evolução de Obra, o engenheiro anotou a execução de 100% da terceira etapa e a execução de 64,80% da quarta etapa, mas deveria corresponder à sexta etapa prevista no cronograma apresentado (Num. 372343179). A sétima vistoria foi realizada em 10/07/2019. Conforme o Relatório de Acompanhamento de Evolução de Obra, o engenheiro informou a execução de 35,61% da quarta etapa (Num. 372343180). A oitava vistoria foi realizada em 30/07/2019. Consoante o Relatório de Acompanhamento de Evolução de Obra, o engenheiro anotou a execução de 47,37% da quarta etapa, observando que a obra apresentava fissuras nas alvenarias e aparentemente sem funcionários (Num. 372343181). O laudo pericial confirma que a obra não foi concluída. O perito estimou a execução de 62% da obra (Num. 259138247). Tal conclusão se aproxima das informações constantes do Relatório de Acompanhamento de Evolução da Obra datado de 30/07/2019, que estimou a execução de 67,79% da obra (Num. 324357556). Essa situação, ao que parece, não ocorreu apenas com o autor. Extratos de consulta processual evidenciam que a MRS Construtora está sendo processada por outros clientes por descumprimento contratual e abandono da obra (Num. 20872123 a Num. 20872127); do contrário, ela teria apresentado cópia integral desses processos para afastar as alegações do autor, o que não ocorreu. Em seu depoimento (Num. 365931880 a Num. 365931891), o autor relatou que viu um anúncio no Facebook e procurou a CEF, onde recebeu a informação que deveria procurar primeiro uma imobiliária, qualquer uma que fosse correspondente da CEF. O anúncio era da Imobiliária Exclusiva e, então, procurou essa imobiliária. Seu representante Marcel Rodrigo Soares mostrou algumas casas que já havia construído, disse que era um correspondente da CEF e prepararia toda a documentação. Marcel disse que teria de pagar, como entrada, R$ 15.000,00, de forma parcelada, até a CEF liberar as parcelas do financiamento. Na época, trabalhava como vendedor e Marcel disse para assinar uma procuração, a fim de que o dinheiro pudesse ser transferido para conta da construtora, daí não atrapalharia o serviço e não atrasaria a obra. No começo, demorou um pouco para sair o financiamento porque o proprietário do terreno estava com o nome restrito; depois, regularizado o nome do vendedor do terreno, houve aprovação da CEF para liberação das parcelas. Foi Marcel quem fez a intermediação, apontando para a CEF os vendedores do terreno. Liberado o financiamento, R$ 70.000,00 foi para pagar o terreno e o saldo seria destinado à construção da casa. A CEF creditou as parcelas do financiamento em conta aberta em seu nome, mas assinou procuração em favor de Marcel para movimentação da conta. Frequentemente ia à obra, mas chegou uma certa etapa e percebeu que a obra parou. Questionou Marcel sobre a utilização do dinheiro na obra, ele começou a enrolar; perguntou a Marcel onde ele estava empregando o dinheiro, porque estava pagando taxa de construção para a CEF. Chegou a dizer que cancelaria a procuração, mas daí Marcel disse que terminaria a obra. Nunca viu engenheiro na obra. Então, revogou a procuração. Marcel disse que dessa forma ficaria difícil continuar a obra. Essa obra teve início em fevereiro de 2018. Quando revogou a procuração, não se recorda se o prazo de entrega do imóvel previsto no contrato já havia terminado. Não reteve qualquer valor ou parcela do financiamento. Quando consultou a CEF, verificou que havia uma última parcela ainda não liberada, que seria insuficiente para terminar a obra. Desde a revogação da procuração, nada mais foi depositado na sua conta e Marcel não deu continuidade na obra, porém a obra já estava parada há algum tempo. Na época, estava noivo e desejava o término da obra. Procurou a CEF para relatar todo o problema, mas nenhuma solução foi apresentada. Parou de pagar a taxa de construção. Recebeu algumas mensagens de texto e ligações de cobrança. A testemunha do juízo Alessandro Rodrigo Scudilio pouco esclareceu sobre a relação jurídica entre o autor e a MRS Construtora. Em seu depoimento, relatou que é arquiteto e urbanista e foi contratado pela MRS Construtora como responsável técnico de várias obras, a fim de atender as especificações para que a CEF realizasse as medições e liberasse os recursos do financiamento. Seu trabalho se limitava à execução da obra pelo pedreiro, ao cronograma físico da obra, e não incluíam questões de qualidade de materiais empregados na obra e liberação das parcelas do financiamento. Seu contrato de serviços foi encerrado por questões financeiras, mas soube, por comentários, que a construtora enfrentava por problemas financeiros (Num. 365930172). Já testemunha Alexandre Rodrigues dos Santos trabalhou com o autor e soube do financiamento que ele fez para a construção do imóvel. Como trabalhavam juntos, ouvia o autor reclamar que a obra estava parada, o engenheiro não passava na obra, não sabia o que acontecia com a construtora, não tinha contato com os pedreiros e a obra não saía do lugar. Acompanhou o autor em algumas visitas à obra; em uma delas, em dezembro de 2017 e fevereiro de 2018, logo no início da construção, a obra já estava atrasada. Ouviu rumores de que a construtora pegava obras e não entregava, inclusive de uma pessoa com quem trabalhava (Num. 365930175). A testemunha Deisy Aguilera Martim relatou que é ex-esposa e, quando conheceu o autor, em 2017, a obrava estava em andamento; de 2017 a 2024, a única mudança significativa foi na parte do telhado; nessa época, a obra estava paralisada. Sempre iam à construção para cortar e limpar o mato. O autor sempre efetuou os pagamentos para Marcel e ele tinha procuração para liberar o dinheiro. A CEF liberava o dinheiro, que ia direto para Marcel Quando vieram que a obra estava parada, o autor revogou a procuração (Num. 365930177). A testemunha Viviane Lopes da Silva declarou que namorou o autor e assinou o contrato de compromisso de compra e venda e construção com a construtora, mas, com o rompimento do relacionamento, seu nome foi retirado do contrato. Não acompanhou os tramites para liberação do financiamento. Foi ao local da construção por duas vezes, sendo que a última viu as paredes levantadas na altura das janelas. Ouviu o autor comentar que a construtora não respondia às mensagens (Num. 365930182). O preposto da CEF Tiago Balivo, por sua vez, prestou esclarecimentos sobre o contrato de financiamento. Somente a CEF faz financiamento de habitação, de aquisição de terreno e construção. Sobre o caso do autor, o cliente escolhe um terreno, faz a negociação particular entre ele e o vendedor, se aceita vender financiado, e depois vislumbra o projeto da casa, por meio de responsável técnico, e apresenta na CEF para avaliação. Quando a CEF aprova o crédito, a CEF envia um engenheiro para avalição do terreno, a fim de verificar se o terreno vale aquilo que constou do projeto e se enquadra dentro do projeto e dos valores comerciais. Esse contrato tem poder de escritura. A CEF somente avalia o vendedor do terreno, o comprador e o responsável técnico, que, no caso, foi Alessandro Scudilio. A construtora e a administração financeira da obra são de livre escolha do cliente. A CEF não se envolve na seleção da construtora. A construção é de responsabilidade do responsável técnico e a parte financeira da obra é do cliente, a CEF não tem autonomia. O autor usou recursos do FGTS e subsídios do Governo Federal. Sobre as faixas, a faixa 1 são as pessoas vulneráveis e de baixa renda, com subsídios maiores do governo e, normalmente, com a participação do Município. O contrato do autor, pela renda, se enquadrava na faixa 2. A CEF possui correspondentes bancários, no entanto, Marcel não era credenciado como sendo correspondente bancário. O correspondente bancário é um agente financeiro, precisa de certificação da Febraban, além de outros requisitos, e somente faz a avaliação de crédito. O engenheiro da CEF olha o projeto e a obra e daí é feita a liberação das parcelas do financiamento. O autor poderia ter continuado a obra com outro construtor. Ele está com 70% da obra concluída e há ainda uma parcela a ser liberada. A CEF paga ao correspondente bancário cerca de 1% do valor financiado. No caso do autor, não houve correspondente bancário e o financiamento foi feito diretamente pela agência. O valor total do contrato era de R$ 135.000,00 e o valor financiado era de R$ 108.200,00. As parcelas do financiamento são liberadas de acordo com as vistorias da obra. Em relação ao projeto apresentado pelo autor, assinado pelo responsável técnico, existia um cronograma de obra, com as datas específicas das etapas que seriam cumpridas; nas datas indicadas, o engenheiro da CEF passava na obra para verificação do cumprimento e, após seu ok, a CEF liberava o crédito. Não houve liberação a pedido do autor ou do Alessandro ou da MRS Construtora. Todas as liberações sempre foram por meio de laudos da engenheira da CEF. Nos registros ou sistemas da CEF, não encontrou a procuração outorgada pelo autor a Marcel. Em relação ao papel do engenheiro da CEF, no momento da avaliação do terreno, ele realiza a avaliação apenas para fins comerciais; na parte da evolução da obra, ele realiza o cruzamento do cronograma com aquilo que foi executado, mas se verificar vícios aparentes, ele faz o apontamento, pois a responsabilidade da obra é do responsável técnico do cliente que acompanha a obra e, se não for corrigido, a CEF não faz a liberação do crédito. Essa procuração não está no contrato, seria uma procuração para movimentação da conta. O cliente pode fazer uma procuração particular e uma procuração pública. O contrato de financiamento não chegou à fase de amortização, pois a obra foi edificada até 70% e o autor teria valor a receber, caso ele tivesse evoluído com a obra, no valor de R$ 12.564,11, que corresponderia a 28,85% da obra a ser finalizada. O autor estava pagando os juros contratuais sobre o valor previamente liberado. O engenheiro da CE anota, no laudo, todas as informações do imóvel e da evolução da obra, com registro fotográfico de toda a obra; nos dois laudos, tem toda a parte fotográfica, inclusive a fotografia da rachadura. Explicou o cronograma físico e financeiro anexado aos autos. O engenheiro da CEF não tem autonomia para interferir na obra do cliente; cabe ao responsável técnico contratado pelo cliente (Num. 365932902 a Num. 365934109). Do cotejo das provas se depreende que as parcelas do financiamento foram creditadas pela CEF na conta do autor e, em seguida, ora foram transferidas para conta da MRS Construtora, ora sacadas e depositadas na referida conta, conforme os extratos apresentados pela CEF. O representante da MRS Construtora, Marcel Rodrigo Soares, não estava credenciado como correspondente bancário da CEF. O financiamento foi feito diretamente na agência. A CEF não participou da relação negocial entre o autor, a imobiliária e a MRS Construtora; seu representante Marcel atuou como mandatário do autor junto à CEF apenas para fins de movimentação da conta durante a execução da obra. A revogação da procuração outorgada a Marcel Rodrigo Soares, ao que se deduz da prova documental e oral, ocorreu antes da liberação da última parcela do financiamento. A extinção do contrato de mandato provavelmente aconteceu antes ou meados de agosto de 2018. Tal conclusão se extrai do bloqueio da liberação da última parcela do financiamento, prevista para 31/08/2018. O atraso na execução da obra é comprovado pelos Relatórios de Acompanhamento de Evolução de Obra. Logo, a MRS Construtora falhou na gestão e aplicação dos valores destinados à construção. Além do atraso na execução da obra em relação ao cronograma físico e financeiro apresentado, constatado pelo engenheiro da CEF nas vistorias realizadas, a construtora paralisou a obra com 62% do projeto executado, conforme perícia judicial. Da parte do autor houve o cumprimento do contrato. Ele pagou à MRS Construtora o preço ajustado e repassou as parcelas do financiamento, que saíam de sua conta pessoal para a conta da construtora, mediante operações realizadas por Marcel Rodrigo Soares, a quem o autor outorgou procuração para movimentação da sua conta. O inadimplemento contratual da MRS Construtora é evidente, portanto, de modo que o imóvel residencial não foi concluído e, muito menos, entregue ao autor no prazo contratual. Portanto, demonstrada a culpa exclusiva da MRS Construtora no inadimplemento do contrato, o autor tem direito à resolução do contrato de compromisso de compra e venda e construção. 2.2.2 Contrato de financiamento para aquisição de terreno e construção de imóvel, com alienação fiduciária em garantia O contrato de financiamento foi firmado entre os vendedores do terreno, Bernardo Iborra Espallargas e Ana Rosa Braggion Iborra, o autor e a CEF em 29/05/2017 (Num. 16765243). Serviu tanto para pagar os vendedores do terreno quanto para custear a construção do imóvel. Como garantia da dívida, o autor alienou fiduciariamente à CEF a propriedade resolúvel do imóvel (o terreno adquirido e a edificação futura), conforme a cláusula 16 do contrato (Num. 16765243 - Pág. 10). Ainda que o financiamento tenha sido contratado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, a CEF atuou como mero agente financeiro, e não como executora de política pública federal de promoção de moradia popular. O terreno foi escolhido pelo autor junto à MRS Construtora em 20/05/2016 e quase um ano depois, em 29/05/2017, o autor contratou o financiamento junto à CEF. É nítida sua atuação como agente financeiro, o que foi confirmada por seu preposto Tiago Balivo, ouvido em audiência. A CEF não atuou na escolha do terreno, não atuou na escolha da construtora e não atuou na elaboração do projeto. Além disso, o representante legal da MRS Construtora, Marcel Rodrigo Soares, não era credenciado como correspondente bancário. Já a fiscalização da obra foi realizada apenas para liberação das parcelas do financiamento. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF NO CASO CONCRETO. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ILEGALIDADE DA COBRANÇA. DANOS MORAIS. Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção e/ou atraso na entrega da obra de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. - Restou demonstrado que a CEF financiou a construção de um empreendimento, atuando na fiscalização da obra, razão pela qual é parte legítima e poderá ser responsabilizada, uma vez que não atuou como mero agente financeiro no caso concreto. - A jurisprudência do C. STJ pacificou entendimento reconhecendo a legalidade da cobrança da taxa de evolução de obra durante a fase de construção, no que vem sendo acompanhada por esta E. Corte. Precedentes. (...) - Apelação provida em parte". (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003060-18.2017.4.03.6130, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 22/03/2023, DJEN DATA: 24/03/2023) 15. Matéria preliminar rejeitada. Recurso da CEF parcialmente provido." (TRF3, AC 5000680-16.2022.4.03.6140, Primeira Turma, Relator Desembargador Federal Herbert de Bruyn, Data do Julgamento: 18/3/2025) (destaquei) O contrato de financiamento estabeleceu que os valores da construção não seriam pagos de uma só vez, mas liberados em parcelas, conforme o cronograma físico e financeiro da obra. Para liberação das parcelas durante a execução da obra, o autor deveria cumprir as seguintes exigências (Num. 16765243 - Pág. 4/5): A CEF realizava vistorias de engenharia, mas o contrato ressalva que esse acompanhamento era exclusivamente para medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade técnica pela edificação (Num. 16765243 - Pág. 5). Na hipótese de atraso na obra, o contrato previa que a CEF poderia creditar a parcela com bloqueio, a seu critério, até o cumprimento da etapa prevista, com base no parecer da equipe de engenharia ou exigida a reformulação do cronograma de construção para adequação e reescalonamento das parcelas (Num. 16765243 - Pág. 5). Os Relatórios de Acompanhamento de Evolução de Obra (Num. 372343174 a Num. 372343179) mostraram o atraso nas etapas de construção; apesar disso, como a obra estava em evolução, a CEF continuou creditando as parcelas do financiamento sem bloqueio. A liberação das parcelas do financiamento ocorreu em desacordo com o cronograma físico e financeiro não por falha na fiscalização do andamento da obra, mas porque o autor e a MRS Construtora alteraram o prazo da construção, à revelia da CEF, para início em fevereiro de 2018 e término em dezembro de 2018, conforme previsto no termo aditivo. A CEF liberou as parcelas do financiamento após vistoria de engenheiro e à medida em que as etapas da obra evoluíam, para fins de conclusão do imóvel residencial e início da fase de amortização do contrato de financiamento. Ainda que se reconheça a existência de descompasso entre a liberação das parcelas do financiamento e a efetiva evolução física da obra, tal conduta não configura inadimplemento contratual por parte da CEF e, por conseguinte, não é possível a resolução do contrato da forma como esperada pelo autor. Isso porque, se a CEF houvesse retido os valores até que o autor e a MRS Construtora atingissem, com recursos próprios, o estágio previsto no cronograma, o resultado previsível seria o agravamento da situação financeira das partes e o consequente risco de paralisação total da construção - hipótese que, esta sim, teria relação direta de causalidade com o atraso da edificação. Ao promover a liberação das parcelas mesmo diante de relativo descompasso, a CEF atuou em benefício da efetividade do contrato, buscando viabilizar a continuidade da obra e permitir que, em momento posterior, o cronograma físico e financeiro se ajustasse à execução real do empreendimento. Assim, embora se possa apontar certa irregularidade formal na conduta da CEF, não se trata de inexecução culposa, mas de ato pautado na boa-fé objetiva e na preservação do negócio jurídico. A posterior paralisação da obra decorreu de culpa exclusiva da construtora, que não administrou adequadamente os valores recebidos, materializando o risco assumido pela CEF ao optar por garantir a continuidade da execução contratual. Por outro lado, o contrato de financiamento estabelece o vencimento antecipado da dívida desde que ocorra alguma das seguintes hipóteses (Num. 16765243 - Pág. 10): A prova dos autos demonstrou que ocorreu o vencimento antecipado da dívida por dois motivos: atraso no pagamento das obrigações e falta de manutenção do imóvel que deprecie a garantia. Quanto ao atraso no pagamento das obrigações, a obra não foi finalizada no prazo previsto no contrato de financiamento (29/12/2017) ou do termo aditivo do contrato de compromisso de compra e venda (dezembro de 2018). Também não tem previsão de conclusão, já que a construtora abandonou a obra. Com isso a fase de amortização do contrato sequer se iniciou. Há atraso nas obrigações do autor. A falta de manutenção da obra, por sua vez, é evidente por se encontrar inacabada. O laudo pericial estimou que a obra representa 62% do projeto executado e apresenta trincas e fissuras (Num. 259138247). A obra inacabada deprecia a garantia oferecida no contrato de financiamento, já que dela faz parte. Portanto, configurado o vencimento antecipado da dívida, a resolução do contrato de financiamento deve ocorrer de acordo o procedimento previsto com os artigos 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (Tema 1.095 do STJ). Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça pontua que "nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente" (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024). Assim, "ainda que inexistente a mora do devedor no pagamento das prestações do financiamento habitacional, o pedido de rescisão do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária desinteresse do comprador configura quebra antecipada do contrato, com a possibilidade de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e entrega ao fiduciante da importância que sobejar" (REsp 2.124.627/SP, Ministro Antonio Carlos Ferreira, DJeTJ 17/09/2024). Diante disso, configurado o vencimento antecipado da dívida e desinteresse expresso do autor na obra inacabada, a propriedade do terreno, com o acréscimo da construção, deve ser consolidada em favor da CEF para fins de execução extrajudicial do imóvel prevista na Lei n. 9.514/1997. A CEF deverá arcar com o pagamento dos tributos devidos para transmissão do imóvel em seu nome. 2.2.3 Responsabilidade civil da MRS Construtora por danos materiais A responsabilidade civil está prevista no artigo 927 do Código Civil, que impõe o dever de reparar o dano, seja material ou moral, causado por ato ilícito, definido nos artigos 186 e 187 do mesmo diploma legal. Do inadimplemento do contrato por uma parte faz surgir para a outra o direito de pedir a resolução do contrato, caso não preferia exigir-lhe o cumprimento, e o direito à indenização por perdas e danos. É o que dispõe o art. 475 do Código Civil: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Tratando-se de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, o STJ possui entendimento de que deve ocorrer a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo promitente comprador em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor ou a restituição parcial caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio (Súmula 543). Na hipótese de atraso na entrega da obra em financiamentos para construção de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, ainda que este não seja o caso dos autos, já que a CEF atuou como mero agente financeiro, o STJ enfatizou que, nessas situações, o dano material é presumido, nos seguintes termos: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (STJ, REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) (destaquei) No caso concreto, demonstrada a culpa exclusiva da MRS Construtora, o contrato de compromisso de compra e venda de terreno e construção deve ser resolvido, com a restituição integral de todos os valores pagos pelo autor à construtora, além daqueles debitados em sua conta corrente a título de prestação habitacional durante a fase de construção. O autor comprovou o pagamento à MRS Construtora do valor ajustado como entrada, no montante de R$ 15.000,00 em 20/05/2016 (Num. 16766802) e o valor de R$ 15.400,00, mediante recibo, da seguinte forma: R$ 3.400,00 em 08/08/2017; R$ 3.000,00 em 09/03/2018; R$ 3.000,00 em 10/05/2018; R$ 3.000,00 24/05/2018; e R$ 3.000,00 em 27/06/2018 (Num. 16765249 - Pág. 1/5). Assim, a MRS Construtora tem o dever de restituir ao autor o montante de R$ 30.400,00, equivalente aos recursos comprovadamente pagos pelo autor à construtora. Esse montante deverá ser acrescido das taxas e dos valores debitados na conta corrente do autor sob a rubrica "PREST HAB", cobrada a título de juros contratuais (juros de evolução da obra), no período compreendido entre maio de 2017 e junho de 2019, conforme a planilha de evolução (Num. 372343172), totalizando a importância de R$ 21.744,60. Portanto, a MRS Construtora deve restituir ao autor a importância de R$ 52.144,60 (cinquenta e dois mil, cento e quarenta e quatro reais e sessenta centavos) a título de indenização por danos materiais, acrescida de correção monetária desde o efetivo prejuízo (data do término da obra: dezembro de 2018) (Súmula 43, STJ) e juros de mora a partir da citação. 2.2.4 Responsabilidade civil da MRS Construtora por danos morais A responsabilidade civil está prevista no artigo 927 do Código Civil, que impõe o dever de reparar o dano, seja material ou moral, causado por ato ilícito, definido nos artigos 186 e 187 do mesmo diploma legal. Conforme demonstrado nos autos, a MRS Construtora foi responsável pela paralisação da obra e, por conta disso, o imóvel residencial não foi concluído nem entregue ao autor no prazo previsto no contrato. O STJ possui entendimento no sentido de que, embora o atraso na entrega da unidade imobiliária não enseje, por si só, danos morais, tratando-se de atraso expressivo, que extrapola o mero inadimplemento contratual, é possível o reconhecimento de danos extrapatrimoniais: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO NA DECISÃO MONOCRÁTICA AGRAVADA. NÃO CABIMENTO. MATÉRIA QUE DEVERIA TER SIDO OBJETO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CABIMENTO. PECULIARIDADES DO CASO. ATRASO EXPRESSIVO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Consoante a jurisprudência desta Corte Superior, o agravo interno não é o recurso cabível para apontar a existência de vícios integrativos (omissão, contradição, obscuridade ou erro material) em decisão monocrática, pois são os embargos de declaração a via adequada, nos termos do art. 1.022 do CPC/2015, configurando erro grosseiro - a afastar a aplicação do princípio da fungibilidade. 2. As Turmas integrantes da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça perfilha o entendimento de que "o atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente-comprador" (REsp n. 1.642.314/SE, Relatora a Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/3/2017, DJe 22/3/2017). 3. Na hipótese dos autos, a Corte de origem manteve a condenação das agravantes ao pagamento da indenização por danos morais, considerando a particularidade da excessiva demora na entrega do imóvel em relação ao prazo contratualmente estipulado e a efetiva entrega das chaves. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o atraso expressivo, como ocorrido no caso em estudo, extrapola o mero inadimplemento contratual, sendo passível de indenização por danos morais. 4. Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.045.785/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 28/2/2024) No caso, o prazo para entrega do imóvel se esgotou em dezembro de 2018, sem que a obra fosse concluída pela construtora. Esse atraso é mais do que expressivo, pois a construtora não só atrasou a execução do projeto, mas paralisou e abandonou a obra. De acordo com o laudo pericial (Num. 259138247), a obra representa 62% da execução do projeto e se encontra "semiacabada, somente com paredes internas e externas rebocadas, teto de laje pré, cobertura com telhas cerâmicas semifinalizada, sem calhas e rufos, não apresenta instalações hidráulicas, esquadrias metálicas aplicadas somente em quartos e portão de entrada, piso e contrapiso sem revestimento cerâmico, não apresenta instalações elétricas, instalação sanitária somente em banheiro, necessidade de execução de muro de arrimo no fundo do terreno". A situação, como se percebe, ultrapassa o mero aborrecimento. O autor estava noivo e aguardava a entrega da casa para fins de moradia. A obra foi abandonada pela construtora e ele não recebeu o imóvel residencial como esperado. De repente se viu com uma obra inacabada e tendo de suportar, sozinho, juros do contrato de financiamento. Tal situação, que atinge o próprio direito à moradia, extrapola o mero dissabor e justifica a condenação da construtora pelos danos extrapatrimoniais. Quanto ao valor devido a título de dano moral, que tem natureza reparatória e punitiva, deve-se levar em conta a situação específica dos autos, observando-se os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, consoante entendimento adotado pela jurisprudência do STJ no REsp 418.502/SP; portanto, afigura-se razoável e suficiente o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) para assegurar à reparação do dano, sem proporcionar enriquecimento sem causa da parte autora, e ainda desestimular a reiteração da conduta ilícita. Ao valor da condenação deverá ser acrescida a correção monetária desde a data do arbitramento, conforme Súmula 362 do STJ e juros de mora a partir do evento danoso (data do término da obra: dezembro de 2018), de acordo com a Súmula 54 do STJ. 2.2.5 Contrato de seguro habitacional (acessório) O contrato de seguro habitacional foi estipulado pela CEF, que contrata a apólice coletiva em favor do autor mutuário, e a Caixa Seguradora, com cobertura obrigatória exigida pelo financiamento pelo Programa Minha Casa Minha Vida, garantindo os riscos de morte e invalidez permanente e danos físicos no imóvel. Essa relação jurídica é um acessório obrigatório ao contrato de financiamento, tanto que o autor aderiu à apólice coletiva no ato de assinatura do contrato de financiamento, em 29/05/2017. Resolvida a relação jurídica com a CEF pelo vencimento antecipado da dívida e consolidação da propriedade do imóvel, o autor não tem direito à cobertura do seguro por eventuais danos físicos no imóvel. Portanto, o pedido é improcedente. 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos em face da CAIXA SEGURADORA S/A. Condeno o autor ao pagamento de honorários advocatícios à Caixa Seguradora S/A, que fixo em 10% do valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2º, do CPC; contudo, fica suspensa exigibilidade dessa verba em razão da gratuidade judiciária concedida ao autor. Outrossim, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para: (i) rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de terreno e construção de imóvel residencial (vendido na planta) entre o autor e a MRS Construtora Ltda. ME, assinado em 20/05/2016 (Num. 16765245) e o respectivo termo aditivo (Num. 16765246); (ii) condenar a MRS CONSTRUTORA LTDA. ME a pagar ao autor o valor de 52.144,60 (cinquenta e dois mil, cento e quarenta e quatro reais e sessenta centavos) a título de indenização por danos materiais, acrescida de correção monetária desde o efetivo prejuízo (data do término da obra: dezembro de 2018) (Súmula 43, STJ) e juros de mora a partir da citação, observando-se o Manual de Cálculos da Justiça Federal na versão que estiver em vigor na data da elaboração da memória de cálculo apresentada para fins de execução; (iii) condenar a MRS CONSTRUTORA LTDA. ME a pagar ao autor o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de reparação por dano moral, acrescido de correção monetária desde a data do arbitramento (Súmula 362, STJ) e de juros de mora a partir do evento danoso (data do término da obra: dezembro de 2018), (Súmula 54, STJ), observando-se o Manual de Cálculos da Justiça Federal na versão que estiver em vigor na data da elaboração da memória de cálculo apresentada para fins de execução; (iv) declarar o vencimento antecipado da dívida do contrato de aquisição de terreno e construção de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia, n. 8.4444.1562428-3; (v) declarar a consolidação da propriedade do imóvel de matrícula n. 75.358, do 1º CRI Jaú/SP, em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, que deverá pagar os tributos devidos pela transmissão do imóvel em seu nome, para fins de alienação extrajudicial nos termos da Lei n. 9.514/1997. Presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, defiro a antecipação dos efeitos da tutela para determinar que a CEF se abstenha de incluir o nome do autor nos órgãos de proteção ao crédito relativamente ao contrato de aquisição de terreno e construção de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia n. 8.4444.1562428-3 até o trânsito em julgado desta sentença. Sucumbente em maior extensão, condeno a MRS CONSTRUTORA LTDA. ME ao pagamento de honorários advocatícios ao autor, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos dos artigos 85, § 2º, e 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Deixo de condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF ao pagamento de honorários advocatícios ao autor, porque não deu causa ao ajuizamento desta ação. Com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE a reconvenção apresentada pela MRS CONSTRUTORA LTDA. ME. Condeno a MRS CONSTRUTORA ME ao pagamento de honorários advocatícios ao autor, que fixo em 10% do valor da reconvenção, que corresponde à multa de 30% do valor do contrato de compromisso de compra e venda e construção (cf. aditivo do contrato - Num. 16765246 - Pág. 2), nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Exclua-se do Objeto do processo a anotação de "Valores em Conta". Havendo interposição de recurso, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões e, após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal Regional Federal para processamento e julgamento do recurso. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Jaú, 24 de outubro de 2025. PEDRO HENRIQUE DO AMARAL Juiz Federal Substituto