Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CARLA REGINA RODRIGUES ADVOGADO do(a)
AUTOR: LUIS DIMAS CHAGAS SALGADO - SP121824 ADVOGADO do(a)
AUTOR: SANDRA MARIA ORSI - SP113999 ADVOGADO do(a)
AUTOR: EDERA SEMEGHINI - SP98671
REU: URBANIZEMAIS LOTEADORA E INCORPORADORA DE BAURU EIRELI, JGE - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - EPP, MR RENESTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
REU: ANA LETICIA DE ALMEIDA NEPOMUCENO - SP398123 ADVOGADO do(a)
REU: EMERSON DIAS PINHEIRO - SP179066 REPRESENTANTE(S) do TERCEIRO INTERESSADO URBANIZEMAIS LOTEADORA E INCORPORADORA DE BAURU EIRELI: ANA LETICIA DE ALMEIDA NEPOMUCENO - SP398123 REPRESENTANTE(S) do TERCEIRO INTERESSADO JGE - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. - EPP: EMERSON DIAS PINHEIRO - SP179066 REPRESENTANTE(S) do TERCEIRO INTERESSADO MR RENESTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA: EMERSON DIAS PINHEIRO - SP179066 SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Araraquara Avenida Padre Francisco Sales Colturato, 658, Centro, Araraquara - SP - CEP: 14802-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5004010-86.2019.4.03.6120 Vistos etc.,
Trata-se de ação movida por CARLA REGINA RODRIGUES em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, JGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, MR RENESTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e URBANIZEMAIS LOTEADORA E INCORPORADORA DE BAURU EIRELI ME pedindo (1) a rescisão do contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações - programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - recursos do FGTS, nº 85555387374070 (quadra F, lote 05) e a condenação das requeridas (2) na restituição integral os valores pagos corrigidos desde cada desembolso no valor de R$ 29.203,00 e (3) na indenização por danos morais no valor de quarenta salários mínimos. Pediu liminarmente a suspensão de qualquer cobrança decorrente do contrato. Foram concedidos os benefícios da justiça gratuita e deferida a tutela para determinar a suspensão de quaisquer cobranças oriundas do financiamento com garantia fiduciária firmado com as rés e para que estas se abstenham de inscrever o nome da autora nos órgãos de proteção ao crédito até decisão em sentido contrário, sob pena de multa diária de R$ 200,00 (25398844) e foi determinada a citação das rés (26843434). A CAIXA apresentou contestação informando que não há apontamento negativo em desfavor da autora referente ao contrato em discussão, juntando consulta ao SIPES - SISTEMA DE PESQUISA CADASTRAL (Num. 28099757 - Pág. 1). Alegou ilegitimidade passiva. No mérito, disse que a responsabilidade pelo empreendimento e pelo atraso da obra não é sua, mas é proprietária fiduciária do bem. Alega que não há previsão de distrato e que não há danos morais a serem indenizados (28099754). Juntou extrato demonstrativo do contrato de financiamento da obra no Residencial Garieri Renesto (28099758). A autora informou que a tutela não está sendo cumprida pedindo a majoração da multa diária imposta (28527412 e 29394069). JGE e MR RENESTO apresentaram contestação alegando ilegitimidade passiva dizendo que são meras alienantes do terreno e não têm responsabilidade sobre o empreendimento e a entrega da obra. Alegam que a culpa é exclusiva da construtora e que não há dano moral indenizável (29591816). Juntaram INSTRUMENTO PARTICULAR DE PARCERIA COMERCIAL PARA IMPLANTAÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO E OUTRAS AVENÇAS firmado entre elas e a URBANIZEMAIS (29591820). A CEF informou o cumprimento da ordem incluindo a autora na situação especial impeditiva de cobrança (31288431). Foi expedido o EDITAL de citação da URBANIZEMAIS LOTEADORA E INCORPORADORA DE BAURU EIRELI ME (33272201) e decorrido o prazo, foi nomeada curadora para a URBANIZEMAIS (42763631) que apresentou contestação por negativa geral (43524966). Foi aberta oportunidade para réplica e especificação de provas (44609863). JGE e MR RENESTO juntaram a cessão do contrato com a URBANIZEMAIS para nova construtora (TUFIK & GIANSANTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA) firmando em Termo de Acordo Extrajudicial assinado em 15/03/2019 que formaliza a referida cessão (45674443 e 45674559). JGE e MR RENESTO informaram sua exclusão da lide e de URBANIZEMAIS em feito similar nesta Subseção (Proc. 5004172-81.2019.4.03.6120, da 1ª Vara Federal de Araraquara) prosseguindo o feito apenas em face da Caixa e pediram a extinção do feito (53423279). O julgamento foi convertido em diligência afastando-se a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF, intimando-se as rés a apresentarem planilha de evolução do financiamento e prestar informações sobre o andamento da obra (118019940). A JGE e MR RENESTO disseram não ter informações sobre os valores pagos pela autora. Quanto ao andamento das obras, afirmaram que a Prefeitura de Itápolis concedeu "Habite-se" em 10/06/2019 e as unidades habitacionais foram entregues em outubro de 2019 (135181757). A CAIXA juntou a planilha de evolução do financiamento (140421060- 140421063). Decorreu o prazo para manifestação da autora se manifestar sobre a cessão do contrato. Houve suspensão do feito por força da decisão nos REsp 1.891.498/SP e 1.894.504/SP (262947912). Na retomada, as partes foram intimadas a se manifestar, decorrendo o prazo. A parte autora foi intimada pessoalmente a se manifestar (374804592) e esclareceu que jamais morou no imóvel e nem recebeu as chaves reiterando os termos da inicial (410333408). A JGE e MR RENESTO apresentou razões finais (427701750) e também a CEF (430103534). É o relatório. D E C I D O: A autora vem a juízo pedir a rescisão de contrato de compra e venda e financiamento n. 855553874070, regido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, com utilização de recursos do FGTS e a condenação das rés em lhe indenizar pelos danos morais. Relata que adquiriu imóvel na planta em 23/06/2017 ficando estipulado no contrato que o prazo para construção da unidade seria de 19 meses (cláusula 4.9.0), ou seja, a entrega das chaves se daria em 23/01/2019, o que não ocorreu até o ajuizamento desta ação (21/11/2019). Relata, também, a existência de contendas entre as rés envolvendo a obra juntando aos autos cópia da petição inicial distribuída em 19/02/2019 de ação movida pela URBANIZEMAIS em face da JGE EMPREENDIMENTO e MR RENESTO pedindo a rescisão da parceria comercial para implantação de empreendimentos imobiliários (25010003 - Pág. 1/21 e 25010018 - Pág. 1/25010040). Enfim, postulando a incidência do Código de Defesa do Consumidor, com inversão do ônus da prova, pediu a rescisão contratual fundado na existência de cláusulas abusivas, na possibilidade de prorrogação automática da data da entrega das chaves por 180 dias, no atraso da liberação do Habite-se a configurar inadimplemento contratual por culpa das rés e pediu a restituição de valores pagos, além da indenização moral. Citada, a CEF afirma que o prazo originalmente previsto para a término das obras era 24/12/2018 e reconhece que houve atraso sendo a data efetiva de término em 17/10/2019. Defende que não tem responsabilidade pelo atraso, tanto que na inicial a autora não atribui à Caixa a prática de qualquer ato ilício relacionado à mora na entrega das chaves. No mais, diz que a obra financiada com recursos da Caixa foi devidamente concluída com a apresentação de toda a documentação exigida pela construtora como o Habite-se, que atesta a habitabilidade da moradia, a CND da obra, o ateste de recebimento de equipamentos públicos e também da infraestrutura porventura existente. No tocante à vistoria de recebimento da unidade, a CEF alega que se trata de encargo que cabe exclusivamente à vendedora (CONSTRUTORA URBANIZEMAIS), não lhe restando qualquer responsabilidade, eis que atua na qualidade de mero agente financeiro. Defende a impossibilidade de distrato, dizendo que o contrato, firmado nos termos da Lei n. 9.514/97, deve ser cumprido não havendo qualquer previsão normativa para distrato da operação contratada, desistência ou permuta da unidade, salvo situações excepcionais vinculadas a determinações judiciais. Por fim, alega não haver fundamento para sua condenação em danos morais nem no valor requerido. JGE e MR RENESTO, por sua vez, alegam culpa exclusiva da URBANIZEMAIS pelo inadimplemento como exclusiva pela construção, administração e entrega das unidades habitacionais e, portanto, pela restituição dos valores postulados. Alegam, também, que a autora não provou suficientemente o vício de construção e a demora na entrega. Por fim, defendem a inocorrência de dano moral. A ré URBANIZEMAIS, citada por edital, apresentou contestação por negativa geral através de curadora especial nomeada nos autos. Pois bem. As preliminares de ilegitimidade passiva já foram analisadas na decisão do ID 118019940. Quanto à aplicação do CDC e a inversão do ônus da prova, nos termos do Tema 1095/STJ, em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (REsp 189.149-8/SP, trânsito em julgado em 04/12/2023). Tal julgado, porém, se refere somente ao contrato entre a parte autora e a CEF (com garantia de alienação fiduciária). Com relação ao contrato entre a parte autora e as corrés, "a par da incidência dos dispositivos da Lei n. 4.591/1964, vale lembrar que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel também está submetido às regras do Código Civil, bem como aos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, notadamente quando se tem por objeto, como no caso, a construção de imóvel residencial. Sob esse aspecto, cumpre enfatizar que o incorporador/construtor é um fornecedor de produto, à luz do que preconiza o art. 3º do CDC, elucidando o seu § 1º que "produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial". Assim, quando a empresa vende e constrói unidades imobiliárias, assume uma obrigação de dar coisa certa, e isso é da essência do conceito de produto. E, sendo essa obrigação contratada com alguém que ocupa a posição de destinatário final, ao fazer desse imóvel a sua moradia e de sua família, está caracterizada a relação de consumo que torna impositiva a subsunção das partes a esse microssistema protetivo, cujas normas, vale recordar, são de ordem pública" (Resp 1.729.593/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJe 27/09/2019). Ao que consta dos autos, em 23 de junho de 2017, a autora firmou Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - Recursos do FGTS - com utilização do FGTS do(s) comprador(es), contrato nº 855553874070 em que JGE e MR RENESTO figuram como alienantes, a autora como adquirente e devedora fiduciária, URBANIZEMAIS como construtora e fiadora do financiamento e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL como credora fiduciária (25009380). DA RESCISÃO CONTRATUAL O argumento da autora para a resolução contratual é o atraso da obra e a existência de cláusula abusiva. A propósito, a autora questiona e reputa abusivo que contrato imponha à vendedora a entrega das chaves do imóvel no prazo consignado, mas ressalve casos de "prazo de prorrogação automática de 180 dias (CLAUSULA ABUSIVA/LEONINA) e diversas hipóteses relativas à caso fortuito e/ou força maior que pudessem impedir a entrega do imóvel no prazo avençado. A autora também questiona a entrega das chaves pela CEF, sem o habite-se. Quanto ao atraso, a autora afirma na inicial que transcorreu o prazo avençado sem que a autora tenha recebido seu imóvel ou qualquer contato das três primeiras empresas requeridas, ao contrário, a autora obteve a informação de que a primeira empresa ré "sumiu" deixando várias pessoas na mesma situação, ou seja, sem receber a casa adquirida e com dívida perante a CEF (financiamento). Sobre isso, dispõe o Código Civil: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Quanto ao CONTRATO DE MÚTUO firmado com a CEF (25009380), não é possível a resolução contratual porque regida pela Lei 9.514/97, que dispõe: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (...) Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro; e (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) III - encargos do imóvel: os prêmios de seguro e os encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça pontua que "nos casos de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, a rescisão do contrato deve se dar de acordo com os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente" (AgInt no REsp n. 2.106.754/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 3/7/2024). Ocorre que o pedido de rescisão se dirige somente à CEF e restringe-se ao contrato de mútuo. Assim, o pedido de rescisão contratual não merece acolhimento. Quanto ao pedido de restituição do que foi pago, a inicial postula a devolução dos seguintes valores: "R$ 5.800,00 à recursos próprios - contratação - valor inicial R$ 5.000,00 à FGTS - contratação inicial R$ 8.120,00 - Valor de Subsídio - contratação inicial R$ 2.500,00 à custas e pagamentos de taxas e encargos R$ 1.864,07 - Despesas Cartorárias R$ 380,68 à seguro R$ 94,35 à ITBI R$ 5.443,90 - Taxas de Construção - (conforme débitos consignados no sistema de histórico de Extratos que acompanha a presente). SUBTOTAL: R$ 29.203,00 (vinte e nove mil, duzentos e três reais)." Quanto ao subsídio (R$ 8.120,00) que aparece na composição de recursos do contrato - item B4.4 - não foi desembolsado pela autora (Num. 25009380 - Pág. 2) sendo mero desconto concedido em razão do Programa MCMV não havendo que se falar em restituição. Quanto ao FGTS (R$ 4.894,21) que também aparece na composição de recursos do contrato - item B4.3 (Num. 25009380 - Pág. 2), o valor levantado da conta vinculada ao fundo foi repassado à construtora, por força do distrato, esta deverá devolvê-lo à CAIXA para que esta proceda ao estorno na conta vinculada. Ademais, como a autora não deu causa à rescisão do contrato que ensejou a movimentação na conta vinculada, cabe à URBANIZEMAIS proceder à devolução da parcela relativa ao FGTS utilizada no negócio devidamente remunerada nos termos da legislação de regência (Lei 8.036/90). Quanto às despesas cartorárias (R$ 1.864,07) e ITBI (R$ 94,35) o pedido de ressarcimento não procede uma vez que referidos valores não ingressaram no patrimônio das rés, mas sim do Registro de Imóveis e do Município de Itápolis (já que se trata de tributo municipal) sendo as rés partes ilegítimas para repetição de tais valores. O mesmo se poderia dizer quanto ao seguro (R$ 380,68), que tem como beneficiária a Caixa Seguradora S/A (25009390), mas vai entrar no valor do leilão (art. 27, § 3º, III, da Lei 9.514/97), assim como o valor das taxas de construção (R$ 5.443,90) e de administração (R$ 2.099,25) que têm a natureza de encargos contratuais (art. 27, § 3º, I, da Lei 9.514/97). Em relação à URBANIZEMAIS, conforme prestação de constas que apresentou à autora, constam os valores apontados como dispêndio com recursos próprios no total de R$ 5.800,00, dividido em dezesseis parcelas fixas no valor de R$ 369,27 a totalizar os (Num. 25009382 - Pág. 2) A propósito, a autora juntou aos autos parte dos comprovantes de pagamento de tais parcelas de 1/16 dos R$ 5.800,00 (25009387). Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça consagrou a possibilidade de resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa do construtor ao editar a Súmula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Nesse quadro, cabe ressarcimento dos valores dispendidos pela autora (já comprovados ou a serem comprovados na fase de cumprimento da sentença) referentes às parcelas pagas à URBANIZEMAIS.
Trata-se de responsabilidade solidária entre a Caixa e a URBANIZEMAIS de modo que o pagamento dos valores em questão poderá ser exigido de qualquer uma das duas, ou conjuntamente. Nesse sentido: E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. SOLIDARIEDADE ENTRE CONSTRUTORA E INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. I. Caso em exame. Ação movida em face de ENGECORP Incorporações e Empreendimentos Ltda. e da Caixa Econômica Federal, visando à rescisão contratual e devolução de valores pagos por inadimplemento da construtora, com tutela de urgência indeferida. Foi decretada a revelia da empresa ENGECORP, e a sentença julgou parcialmente procedente o pedido, declarando a resolução dos contratos de compromisso de compra e venda e de mútuo, com ressarcimento dos valores pagos pela autora. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder pelos danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel e da rescisão contratual. III. Razões de decidir Constatou-se que a Caixa Econômica Federal atuou não apenas como agente financeiro, mas também como parte solidária na execução do contrato de construção do imóvel, ficando responsável pela fiscalização da obra. A jurisprudência do STJ reconhece a legitimidade da Caixa Econômica Federal em casos de inadimplemento em contratos vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida, quando age como agente executor de políticas habitacionais. IV. Dispositivo e tese. Recurso da Caixa Econômica Federal desprovido. Tese de julgamento: "1. A Caixa Econômica Federal tem legitimidade passiva para responder solidariamente com a construtora em casos de inadimplemento em contratos do Programa Minha Casa Minha Vida, quando atua como agente executor e fiscalizador do empreendimento." (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002219-06.2020.4.03.6134, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 03/12/2024, DJEN DATA: 06/12/2024) Quanto ao dano moral postulado, estabelecem os artigos 186 e 187, do Código Civil que "aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito" e que "também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou bons costumes". O dever de indenizar o lesado, por sua vez, está previsto no artigo 927, do CC, que dispõe que "aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187) causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo" e que "haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem". Inquestionável, portanto, a possibilidade de indenização extrapatrimonial, sendo requisitos básicos da responsabilidade civil aquiliana continuam a ser ação ou omissão, culpa ou dolo do agente, nexo causal e dano. Em consequência, a prova nas ações de responsabilidade civil deve alcançar esses quatro elementos. Dito isso, passemos à situação concreta a ser julgada na qual cabe verificar se é possível a indenização moral pretendida com base no atraso da obra. A propósito, para a jurisprudência do STJ, "o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial" (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023). Sem prejuízo, a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, preceitua: "Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. § 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei. § 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. § 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação. " No âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, no REsp 172.959-3/SP (Tema Repetitivo 996 - trânsito em julgado em 27/11/2019), por sua vez, o Superior Tribunal de Justiça firmou as seguintes teses: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. A propósito, o Superior Tribunal de Justiça também já decidiu que a cláusula de tolerância, que prevê a possibilidade de prorrogação do prazo de conclusão da obra, não é abusiva se prevista no contrato e devidamente informada ao consumidor: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO DA OBRA. ENTREGA APÓS O PRAZO ESTIMADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei nº 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei nº 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5. Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7. Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 e 12 da Lei nº 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2º, do CDC). 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido. (STJ, 3ª Turma, REsp 1.582.318/RJ, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 21.09.2017) NO CASO DOS AUTOS, no que diz respeito à execução da obra, preveem as cláusulas 4.9 e 4.12 do contrato firmado entre a autora e a CEF: "4.9 O prazo para o término da construção e legalização do imóvel é aquele constante na Letra "B.8.2" [19 meses], podendo ser prorrogado, uma única vez, em até 6 (seis) meses, quando restar comprovado caso fortuito, força maior ou outra situação excepcional superveniente à assinatura do contrato, que contenha efetiva interferência no ritmo de execução da obra, mediante análise técnica e autorização da CAIXA, sempre que a medida se mostrar essencial a viabilizar a conclusão do empreendimento. (...) 4.12 A CONSTRUTORA ou ENTIDADE ORGANIZADORA, se houver, dispõe de até 60 (sessenta) dias corridos após a data de conclusão das obras para efetiva entrega das chaves do imóvel ao DEVEDOR(ES), (...). Dito isso, verifica-se que, ainda que fosse submetido ao regime do CDC, não procede a alegada abusividade da cláusula contratual referida na inicial, eis que, em princípio, a possibilidade de prorrogação do prazo está em conformidade com a jurisprudência citada do Superior Tribunal de Justiça. NO CASO, o atraso na obra é fato incontroverso reconhecido pela CEF uma vez que a conclusão das obras tinha data inicialmente prevista era 24/12/2018 com data efetiva de término mais de cento e oitenta dias depois, em 17/10/2019. Ademais, verifica-se que o atraso se deu em razão dos problemas estruturais nas unidades habitacionais até então construídas, dentre as quais, a da autora, na Quadra F, lote 005 (Num. 45674559 - Pág. 3). Tanto é que, nesse ínterim foi firmado acordo extrajudicial em 15/03/2019 entre a CEF, URBANIZEMAIS, JGE e RENESTO de cessão da obrigação de conclusão das referidas 69 unidades no residencial Garieri Renesto - Módulo I (45674559), que faz expressa referência ao atraso: "CLÁUSULA PRIMEIRA - DO OBJETO (...) a presente cessão engloba a finalização das referidas obras, as quais necessitam de inúmeros reparos estruturais e estéticos, decorrentes de má execução da construção das unidades habitacionais por parte da SEGUNDA ACORDANTE [URBANIZEMAIS]".( Num. 45674559 - Pág. 2) Enfim, embora a Prefeitura de Itápolis já tivesse expedido o Habite-se Parcial n. 001/2019 para 71 unidades habitacionais do Loteamento Residencial Garieri Renesto em 10/06/2019 (135181798), a etapa de construção foi concluída em 17/10/2019, conforme o Demonstrativo de Cronograma da Construção (28099758 - DATA TERMINO OBRA ATUAL). Pois bem. Quanto às corrés JGE e MR RENESTO, na condição de proprietárias do bem imóvel no qual o projeto habitacional foi construído, verifica-se que não firmaram qualquer contrato com a parte autora e não detinham qualquer responsabilidade no que toca à construção do empreendimento. Logo, não podem ser responsabilizadas pelo atraso na sua conclusão. Pelo contrato de parceria comercial firmado entre JGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, MR RENESTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e URBANIZEMAIS LOTEADORA E INCORPORADORA DE BAURU EIRELI ME, o objeto era a construção de empreendimento consistente em loteamento residencial com 457 lotes, dos quais 414 seriam destinados ao programa habitacional Minha Casa Minha Vida faixa 2 (Num. 25010020). Pela participação no empreendimento habitacional caberia às proprietárias exclusivamente o recebimento do valor dos lotes que lhe coubessem por força da parceria, sem qualquer direito a frutos, lucros, meação ou participação nos resultados. Já a responsabilidade exclusiva pela construção e "especialmente a execução das unidades habitacionais que realizará aos mutuários com financiamento devidamente aprovado junto ao órgão financiador", era da construtora. Em relação à JGE e RM RENESTO, portanto, não reputo comprovada a responsabilidade por danos morais o que redunda, de resto, em improcedência da demanda como um todo em relação a tais rés. Todavia, a autora tinha a legítima expectativa de receber o imóvel que comprou e, após mais de dois anos em que pagou regularmente as prestações, tendo suportado incertezas provocadas pelos atrasos e substituição da construtora contratada, não pôde receber a casa que comprara, em razão de diversos problemas de construção e infraestrutura. A situação lhe causou mais que meros aborrecimentos e insatisfações, o que deve ser reparado mediante indenização por danos morais, que também tem a função de punir e coibir conduta ilícita da URBANIZEMAIS e a CEF. Com efeito, a despeito da ciência da Caixa do atraso das obras pela ré URBANIZEMAIS, que deveria ter entregue a etapa financiada pelo Projeto Minha Casa Minha Vida em dezembro de 2018, não há prova nos autos de que a CEF tenha exigido providências para o término dentro do prazo contratualmente previsto. Ora, se o perito da Caixa fiscalizava o andamento da obra, mesmo que somente para fins de liberação das parcelas à empreendedora, não se pode dizer que não soubesse, ou não tivesse condições de saber, do atraso antes disso. Assim, a CEF não evitou que a situação chegasse aonde chegou culminando com a cessão da obrigação de conclusão da obra e correção de problemas estruturais pela má execução das unidades habitacionais por parte da URBANIZEMAIS em março de 2019 levando à conclusão da obra quase um ano depois do previsto quando começaria a contar o prazo de até 60 dias para entrega das chaves, após vistoria. Logo, a CEF deve responder pelo dano moral sofrido pela parte autora em razão do atraso na entrega de imóvel pela URBANIZEMAIS que comprometeu o direito à moradia digna e justifica indenização por dano moral. Ocorre, como agente executor de política pública habitacional ao firmar o contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com recursos do FGTS celebrado no âmbito do PMCMV, é responsável solidária pela indenização por dano moral. Nesse sentido: E M E N T A Direito civil e consumidor. Apelação cível. Ação de indenização por danos materiais e morais. Programa Minha Casa Minha Vida. Legitimidade passiva da CEF. Atraso na entrega do imóvel. Responsabilidade solidária. Recurso desprovido. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que reconheceu sua legitimidade passiva e responsabilidade solidária, juntamente com a construtora e incorporadora, por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade solidária nos contratos firmados no âmbito do PMCMV, em razão de sua atuação como agente executor de política habitacional; e (ii) saber se é devida a indenização por lucros cessantes e danos morais em virtude do atraso na entrega da unidade habitacional. III. Razões de decidir 3. Constatada a atuação da CEF como agente executor de política pública habitacional, e não apenas como mero agente financeiro, em contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com recursos do FGTS celebrado no âmbito do PMCMV. 4. A cláusula contratual que prevê a possibilidade de substituição da construtora pela CEF, bem como o acompanhamento da execução da obra, evidencia sua corresponsabilidade pelo inadimplemento. 5. A jurisprudência do STJ admite a responsabilidade solidária da CEF nas hipóteses em que não atuou apenas como agente financeiro, mas como participante da política pública de habitação. 6. Atraso superior ao prazo previsto no contrato para entrega da obra, sem justificativa plausível, autoriza a condenação por lucros cessantes (conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 996 dos repetitivos) e danos morais (precedentes desta Corte e de outro Tribunal Regional Federal). 7. Fixação de indenização por lucros cessantes a título de pagamento de aluguéis correspondente a 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês de atraso, devidos à partir da data contratual limite para conclusão da obra até a efetiva entrega do imóvel, bem como dano moral de R$ 10.000,00, reputado proporcional e razoável diante dos transtornos enfrentados. 8. Incidência do art. 85, § 11, do CPC para majoração dos honorários advocatícios em razão da rejeição do recurso. IV. Dispositivo e tese 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responde solidariamente nos contratos firmados no âmbito do PMCMV, quando atua como agente executor da política habitacional. 2. O atraso na entrega de imóvel adquirido no âmbito do PMCMV enseja a condenação por lucros cessantes e danos morais, ainda que a CEF não seja a construtora do empreendimento." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC, arts. 186, 927, parágrafo único; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.102.539/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 09.08.2011, DJe 06.02.2012; STJ, EREsp 1.341.138/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 22.05.2018; STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 25.09.2019. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5006050-71.2019.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 25/06/2025, DJEN DATA: 30/06/2025) E M E N T A DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. DANOS MATERIAIS. DANOS MORAIS. VALOR DA INDENIZAÇÃO. RECURSOS DESPROVIDOS. I. Caso em exame 1. Ação indenizatória proposta por mutuários em razão de atraso na entrega de imóvel financiado no âmbito do SFH, ausência de área de lazer prometida e precariedade das condições de habitação. Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, condenando a Caixa Econômica Federal ao pagamento de R$ 10.000,00 por danos morais. II. Questão em discussão 1. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por atraso na entrega do imóvel e falhas na execução do contrato; e (ii) saber se é devida a indenização por danos morais, bem como se é cabível a redução/majoração do valor arbitrado. Ainda, discute-se (iii) a existência de danos materiais indenizáveis. III. Razões de decidir 1. A atuação da CEF extrapolou a de mero agente financeiro, assumindo responsabilidade fiscalizatória no contrato habitacional, o que justifica sua legitimidade passiva. 2. O atraso na conclusão da obra e a ausência de condições esperadas de habitabilidade configuram falha na prestação do serviço, ensejando o dever de indenizar por danos morais, cuja ocorrência se presume. 3. O valor fixado em R$ 10.000,00 atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo compatível com casos similares. 4. Inexistência de dever por parte da CEF em indenizar os danos materiais que extrapolam os limites do contrato. IV. Dispositivo e tese 1. Recursos de apelação da CEF e dos autores desprovidos. Tese de julgamento: "1. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva em ações relativas a contratos habitacionais em que atua também como fiscalizadora da obra, especialmente quando há uso de recursos do FGTS. 2. O atraso na entrega de imóvel compromete o direito à moradia digna e justifica indenização por dano moral, cuja fixação deve observar critérios de razoabilidade. 3. A responsabilidade da CEF por danos materiais exige demonstração de nexo com obrigações contratuais por ela assumidas." Jurisprudência relevante citada: RF3, ApCiv nº 5000203-32.2018.4.03.6140; TRF3, ApCiv nº 5000767-96.2022.4.03.6131. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0013595-02.2008.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, julgado em 13/08/2025, DJEN DATA: 15/08/2025) Assim, resta verificar o valor da indenização, para o que trago a lição de Rui Stoco: "Segundo nosso entendimento a indenização da dor moral há de buscar duplo objetivo: Condenar o agente causador do dano ao pagamento de certa importância em dinheiro, de modo a puni-lo, desestimulando-o da prática futura de atos semelhantes, e, com relação à vitima, compensá-la com uma importância mais ou menos aleatória, pela perda que se mostra irreparável, pela dor e humilhação impostas" (Responsabilidade civil e sua interpretação jurisprudencial, São Paulo, Ed. Revista dos Tribunais, 1999, 4ª ed., p. 719). Com efeito, o arbitrar do valor da indenização no caso em tela deve sim levar em conta o valor do contrato chegando-se a algo que seja realmente sancionador, mas também pedagógico para o causador do dano. O arbitramento não pode, todavia, ser tal que crie um estímulo para os lesados e para a criação de uma indústria de indenizações. Sob o ponto de vista da vítima, por seu turno, também tenho que se deva verificar a dimensão da dor e humilhação de forma que não seja reparada de forma exagerada e desproporcional à ofensa, prestando-se ao locupletamento indevido. Sopesado isso, concluo ser razoável fixar a indenização no valor de R$ 10.000,00 e atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo compatível com casos similares, conforme jurisprudência do Egrégio Tribunal Regional Federal e o julgado acima referido.
Ante o exposto, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil: A) julgo IMPROCEDENTES os pedidos em relação às rés JGE - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP, MR RENESTO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e condeno a parte autora em honorários que fixo em 10% do valor da causa. Diante da concessão da justiça gratuita, declaro suspensa a exigibilidade dos honorários devidos pela autora, incumbindo às rés demonstrar que deixou a existir a situação de insuficiência de recursos, nos termos e prazos do artigo 98, § 3º, CPC; B) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para: 1) condenar a URBANIZEMAIS LOTEADORA E INCORPORADORA DE BAURU EIRELI a devolver a autora todo o valor recebido a título de parcelas do contrato devendo os juros de mora em face dessa quantia fluir a partir da data da citação e a devolver à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL o valor do FGTS da autora utilizado no negócio, com a remuneração que seria devida conforme legislação fundiária; e 2) condenar a URBANIZEMAIS LOTEADORA E INCORPORADORA DE BAURU EIRELI e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, de forma solidária, no pagamento à autora de R$ 10.000,00 a título de dano moral corrigido a partir desta data (Súmula 362/STJ) e com juros de mora a partir da citação (Súmula 54/STJ). Sobre os valores devidos, aplica-se o Manual de Cálculos do CJF em vigor na fase de liquidação do julgado. Custas de lei. Ante a sucumbência mínima da autora, condeno as rés URBANIZEMAIS LOTEADORA E INCORPORADORA DE BAURU EIRELI e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ao pagamento de honorários advocatícios correspondentes a 10% (cada uma) do valor total da condenação (art. 86, parágrafo único, CPC). Sentença registrada no sistema. Publique-se. Intimem-se. Araraquara, data registrada no sistema. VERA CECILIA DE ARANTES FERNANDES COSTA Juíza Federal