Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: BRUNO RAMOS, ARIELE DE SOUSA EUPHRASIO RAMOS Advogado do(a)
APELANTE: KLEVERSON MOREIRA DA FONSECA - SP289804-A
APELADO: ALVORADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: MARCOS MENEZES CAMPOLINA DINIZ - MG115451-A OUTROS PARTICIPANTES: Relatório
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002490-34.2022.4.03.6105 RELATOR: Gab. 45 - DES. FED. ANTONIO MORIMOTO
Trata-se de apelação interposta por BRUNO RAMOS e ARIELE DE SOUZA EUPHRASIO RAMOS contra sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada pelos autores em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e ALVORADA EMPREENDIMENTOS S.A. Alegam os autores que celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel futuro com ALVORADA EMPREENDIMENTOS S.A., tendo firmado posteriormente contrato de financiamento imobiliário com a CEF, no valor total de R$ 215.000,00, dos quais pagaram R$ 24.085,60. Informam que não têm mais condições de dar continuidade ao contrato em razão de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia de COVID-19 e do desemprego de ambos, devendo haver a rescisão do contrato, com a restituição integral dos valores pagos. A CEF apresentou contestação (ID 336499352). Alega a regularidade contratual, impossibilidade de sua rescisão, a inexistência de vícios no contrato e a obediência ao princípio do pacta sunt servanda, pugnando pela improcedência do pedido. Contestou ALVORADA EMPREENDIMENTOS S.A. (ID 336499367). Informa que não houve inadimplemento contratual por parte da construtora, não podendo lhe ser atribuído todo o ônus do desfazimento do negócio jurídico. Argumenta ser parte ilegítima para responder pelo pedido de rescisão, já que, após o financiamento, o imóvel foi transferido à Caixa Econômica Federal por meio de alienação fiduciária. No mérito, requer a improcedência da ação, defendendo a validade do contrato e o direito de reter até 50% dos valores pagos em caso de distrato, com base na Lei 13.786/2018, por estar o empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação. Decisão que indeferiu o pedido de tutela antecipada (ID 336499350). A r. sentença julgou improcedente o pedido, condenando os autores ao pagamento de honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o valor da causa, observada a justiça gratuita concedida por entender que não se vislumbra nenhuma ilegalidade ou abusividade nos contratos pactuados (ID 336499386). Em suas razões de apelação (ID 336499387), os autores reiteram o pedido de rescisão contratual, por não possuírem mais condições financeiras para manter os pagamentos, alegando que fatos supervenientes -- pandemia de COVID-19, desemprego de ambos -- os impediram de continuar o financiamento, configurando força maior e onerosidade excessiva. Afirmam que o imóvel não mais se encontra em seu patrimônio, tendo sido vendido pela CEF a terceiros em 20/01/2025 (id 336499388). Sustentam a inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 por ausência de prova do regime de patrimônio de afetação. Pedem a reforma da sentença, com a rescisão contratual e devolução integral dos valores pagos ou, subsidiariamente, com retenção máxima de 10%. Com contrarrazões da CEF (ID 336499390) e de ALVORADA EMPREENDIMENTOS (ID 336499392), subiram os autos a esta E. Corte. É o relatório. lps Voto O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Em 08/01/2021, os apelantes celebraram com ALVORADA EMPREENDIMENTOS S.A. um contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, relativa ao Apartamento BL02-0005 do empreendimento Vert Condomínio Parque, pelo valor total de R$ 215.000,00 (ID 336499080). Posteriormente, firmaram com a CEF um contrato de financiamento imobiliário, no qual consta ALVORADA EMPREENDIMENTOS S.A. como alienante/construtora/incorporadora, a CEF como credora fiduciária e os apelantes como devedores fiduciantes, com garantia de alienação fiduciária do imóvel Informam que não têm mais condições de dar continuidade ao contrato em razão de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia de COVID-19 e do desemprego de ambos, devendo haver a rescisão do contrato, com a restituição integral dos valores pagos, no montante de R$ 24.085,60. Da análise do contrato colacionado, é possível verificar, de maneira discriminada, o valor principal da dívida, seus encargos e despesas contratuais, a parcela de juros e os critérios de sua incidência, a parcela correspondente a multas e demais penalidades contratuais. Verifico que o financiamento concedido pela Caixa Econômica Federal aos requerentes foi no montante de R$ 134.378,78, a ser pago em 360 parcelas, com amortização pelo Sistema PRICE, taxa de juros nominal de 6,5% e efetiva de 6,6971% (ID 336499336 - Pág. 2 - campo "B"). Para extinção do contrato de compra e venda e financiamento imobiliário em razão do inadimplemento deve ser observado o procedimento na Lei nº 9.514/97, via execução extrajudicial, como dispõe o Tema 1.095 do C. STJ, restando afastada a incidência do CDC. Vejamos a Tese fixada: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." No caso, em relação ao contrato de compra e venda, conforme consta da cláusula 1 do contrato de financiamento (ID 336499336 - Pág. 3), o vendedor declara-se legítimo possuidor do imóvel e dá ao comprador/devedor plena e irrevogável quitação naquela ocasião em relação ao preço do imóvel, transmitindo ao devedor toda a posse, domínio, direito e ação sobre o imóvel. Não vislumbro fundamento jurídico para a rescisão unilateral pretendida, uma vez que não foi demonstrada irregularidade nos termos livremente pactuados pelas partes. A mera indicação de falta de condições financeiras para adimplir o contrato não pode ensejar sua extinção, por não gerar mudança no equilíbrio do contrato. Não há fundamento legal para alteração ou cessação unilateral do contrato caso o devedor sofra desajuste financeiro, considerando que as mudanças nas obrigações demandam acordo bilateral de vontades entre as partes. À parte apelante compete a obrigação de pagar as parcelas do financiamento e sofrer os efeitos do inadimplemento. As rés podem, por sua vez, se valer dos meios legais para exercer o direito regular de cobrança, dentre eles a negativação do nome do devedor nos órgãos de proteção ao crédito. Ressalto, ainda, que, por sua natureza real e unilateral, o contrato de mútuo não comporta a resilição unilateral (art. 473, caput, do Código Civil). O que cabe, em verdade, é o adimplemento antecipado mediante a devolução do saldo devedor pelo mutuário. Desta forma, não se pode considerar a mera intenção manifestada de resilição do contrato como suficiente para a suspensão das parcelas devidas ao agente financeiro - CEF, tampouco a possibilidade de devolução dos valores, como requerido pela parte apelante. Não há, portanto, ilegalidade nos atos da parte apelada. Ademais, entendo que a superveniência da venda realizada pela CEF também não permite prosperar a tese de resilição contratual arguida, haja vista que é ato legítimo a ser realizado pela instituição, não havendo direito à devolução de valores. Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte: APELAÇÃO CÍVEL. SFH. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA IMÓVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIFICULDADES FINANCEIRAS. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. TEMA 1.095 DO STJ. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO ("ANTECIPATORY BREACH"). INAPLICABILIDADE DO CDC. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECÍFICA. - É necessário registrar que, uma vez obtido o financiamento pela Caixa Econômica Federal, mediante alienação fiduciária em garantia, não é mais possível a resilição contratual, devendo ser exigida a aplicação da Lei 9.514/97, a qual não prevê qualquer hipótese de resolução unilateral do contrato por parte do devedor na hipótese de enfrentar dificuldades financeiras. - Salienta-se que a parte autora afirma possuir direito em resilir os contratos firmados, porém justifica tão somente em não ter mais desejo em continuar na compra do imóvel, em decorrência de “constantes e incessantes reajustes nas parcelas mensais, comprometendo sua capacidade de pagamento”. - Não verifico qualquer irregularidade na contratação, mormente porque a parte autora sequer especifica quais cláusulas seriam ilegais ou abusivas, de forma que os reajustes e demais encargos estão todos previstos contratualmente, sendo tal alegação insuficiente para pleitear a resilição contratual. - O C. STJ, no Tema 1.095, passou a entender que “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". - Não foi juntada a matrícula do imóvel nos autos. De qualquer sorte, mesmo se não houvesse o registro, já restou assentado pelo C. STJ que “a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas” (AgInt no REsp n. 1.870.092/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 7/12/2023). - Conforme o Demonstrativo de Debito - SIACI juntado pela CEF, a parte autora encontra-se inadimplente, devendo-se observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97 para cobrança da dívida, por se tratar de legislação específica (critério da especialidade). - A despeito de não fixada a tese para as hipóteses em que a parte autora não está constituída em mora, filio-me ao entendimento esposado no REsp n. 1.867.209/SP de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no qual compreende o inadimplemento referido na Lei nº 9.514/97 como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário. - O pedido de resilição do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, por desinteresse da parte autora em continuar pagando as prestações, em virtude de dificuldades financeiras ou ausência de planejamento financeiro, embora não constituída em mora, configura a quebra antecipada do contrato ("antecipatorybreach"), decorrendo a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, por ser norma específica, prejudicando o direito do consumidor de resilir unilateralmente o contrato e não se aplicando a Súmula nº 543/STJ. Precedentes. - Em última análise, a eventual inscrição do nome do autor junto aos órgãos de proteção ao crédito é consequência lógica da inadimplência. Assim, deve ser reformada a r. sentença, porquanto cabe à parte autora cumprir com as suas obrigações contratuais, não havendo que se falar em resilição, visto que os réus não praticaram irregularidade suscetíveis de romper o pacto firmado livremente entre as partes. - Apelações providas. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5023787-78.2023.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 28/11/2024, DJEN DATA: 04/12/2024). APELAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CONTRATUAL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. A pretensão da parte autora em rescindir o contrato não prospera, uma vez que vige em nosso sistema em matéria contratual o princípio da autonomia da vontade atrelado ao do “pacta sunt servanda. 2. Assim, o contratante não pode se valer do Judiciário para alterar, unilateralmente, cláusula contratual da qual tinha conhecimento e anuiu apenas por entender que está lhe causando prejuízo. Não pode, portanto, descumprir a avença. 3. As alegações do apelante no sentido de que não mais possui condições de dar continuidade ao pagamento das prestações pactuadas devido a dificuldades financeiras, não tem o condão de possibilitar a aplicação da Teoria da Imprevisão ao presente caso, afinal, ao assumirem as obrigações contidas no financiamento, os mutuários assumiram os riscos provenientes da efetivação do negócio – ainda mais se considerando o prazo do contrato (360 meses). 4. Desta forma, não se pode considerar a mera intenção manifestada de resilição do contrato como suficiente para a suspensão das parcelas devidas ao agente financeiro - CEF, tampouco a possibilidade de devolução dos valores, de forma integral, como pretendido pelo autor. 5. Havendo descumprimento contratual por parte do devedor fiduciante, deve ser ele intimado para purgar a mora e, caso deixe de fazê-lo, a propriedade será consolidada em favor da credora fiduciária, nos termos da lei de regência. 6. Cabe anotar que o E. STJ ao apreciar o Tema 1095 definiu a seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.". 7. Por sua vez, não se configura a presença de danos morais, na medida em que não demonstrado o ato ilícito, nexo causal e dano desproporcional sofrido pelo autor. 8. Apelação não provida, com majoração da verba honorária. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000415-42.2019.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal JOSE FRANCISCO DA SILVA NETO, julgado em 24/10/2024, DJEN DATA: 29/10/2024) “APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. TABELA PRICE. IRREGULARIDADES NÃO DEMONSTRADAS. TESE NO TEMA 1.095 DO STJ. - Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - O C.STJ já decidiu quanto à aplicabilidade do CDC nos contratos firmados no âmbito do SFH, desde que estes tenham sido celebrados posteriormente à sua entrada em vigor e não estejam vinculados ao FCVS. Entretanto, não pode ser aplicado indiscriminadamente, para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato. - Enquanto o negócio jurídico celebrado com a construtora/incorporadora diz respeito efetivamente à compra e venda de unidade autônoma, o negócio jurídico firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do imóvel. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor à construtora/incorporadora. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - É pacífica a possibilidade de utilização da Tabela Price, bem como dos sistemas SAC ou SACRE nos contratos de mútuo habitacional, visto que referidos métodos de amortização não provocam desequilíbrio econômico-financeiro, tampouco geram enriquecimento ilícito ou qualquer outra ilegalidade. Tais sistemas, que aplicam juros compostos (não necessariamente capitalizados), encontram previsão contratual e legal, sendo amplamente aceitos na jurisprudência pátria. - A cobrança da taxa de administração está expressa no contrato livremente pactuado entre as partes, não havendo que se falar em abusividade. - Não há notícia nos autos de que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes, sendo que a rescisão pretendida tem por real motivo a alteração da situação financeira da parte autora, que veio a impossibilitar o pagamento das prestações. - Entretanto, como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. - “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (Tema 1.095 STJ). - Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. - Apelação não provida. Recurso adesivo provido.” (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003495-05.2019.4.03.6103, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, v.u., julgado em 27/07/2023, Intimação via sistema DATA: 31/07/2023) Da verba honorária. Em razão da sucumbência recursal, instituído no artigo 85, §11, do CPC/2015, desprovido o apelo interposto, os honorários fixados na sentença devem, no caso, ser majorados em 2%, observada a suspensão prevista no artigo 98, §§2º e 3º do CPC. Conclusão
Ante o exposto, nego provimento à apelação, observados os honorários nos termos da fundamentação. Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC. É como voto. Ementa DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESCISÃO UNILATERAL POR DIFICULDADES FINANCEIRAS. PANDEMIA DE COVID-19. INAPLICABILIDADE DO CDC. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/1997. TEMA 1.095 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação interposta em ação de rescisão contratual ajuizada por adquirentes de imóvel em face da Caixa Econômica Federal e da construtora/incorporadora, na qual se pleiteia a extinção de contrato de promessa de compra e venda e de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária, sob alegação de dificuldades financeiras supervenientes decorrentes da pandemia de COVID-19 e desemprego, com restituição integral ou parcial dos valores pagos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se dificuldades financeiras supervenientes autorizam a rescisão unilateral de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária; (ii) estabelecer se é devida a devolução dos valores pagos fora do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997. III. RAZÕES DE DECIDIR O contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária submete-se à disciplina específica da Lei nº 9.514/1997, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.095. A mera alegação de dificuldades financeiras, ainda que decorrentes da pandemia de COVID-19, não configura causa jurídica apta a autorizar a rescisão unilateral do contrato nem caracteriza onerosidade excessiva ou quebra do equilíbrio contratual. O contrato de mútuo com alienação fiduciária possui natureza real e unilateral, não comportando resilição unilateral pelo devedor, nos termos do art. 473 do Código Civil. A extinção do contrato por inadimplemento deve observar exclusivamente o procedimento de execução extrajudicial previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, inexistindo direito à devolução direta dos valores pagos. A venda do imóvel pela credora fiduciária constitui ato legítimo decorrente do inadimplemento contratual e não gera direito à restituição das quantias adimplidas. Inexistem ilegalidades ou abusividades nas cláusulas contratuais livremente pactuadas que justifiquem a intervenção judicial para desfazimento do negócio. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: Dificuldades financeiras supervenientes não autorizam a rescisão unilateral de contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária. Contratos garantidos por alienação fiduciária submetem-se à Lei nº 9.514/1997, afastada a incidência do Código de Defesa do Consumidor, nos termos do Tema 1.095 do STJ. A devolução de valores pagos somente pode ocorrer na forma prevista no procedimento legal de execução extrajudicial da alienação fiduciária. Dispositivos relevantes citados: CC, art. 473; CPC/2015, arts. 85, §11, 98, §§2º e 3º, e 1.026, §2º; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.095; STJ, AgInt no REsp nº 1.870.092/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 04.12.2023; TRF 3ª Região, ApCiv nº 5023787-78.2023.4.03.6100, 2ª Turma, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 28.11.2024; TRF 3ª Região, ApCiv nº 5000415-42.2019.4.03.6100, 1ª Turma, Rel. Des. Fed. José Francisco da Silva Neto, j. 24.10.2024; TRF 3ª Região, ApCiv nº 5003495-05.2019.4.03.6103, 2ª Turma, Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco, j. 27.07.2023. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ANTONIO MORIMOTO Relator do Acórdão