Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: VINICIUS AVELINO ANDRADE, MAYARA PETRUCE ADVOGADO do(a)
AUTOR: ALEXANDRE SCIAMMARELLA MARCELINO DE SOUZA - SP260904
REU: IBERIA INCORPORACOES IMOBILIARIAS 02 SPE LTDA., CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
REU: PABLO SANTA ROSA - SP196718 ADVOGADO do(a)
REU: RODRIGO SALVI MACHIDA - SP340179 ADVOGADO do(a)
REU: ESTEFANIA GONCALVES BARBOSA COLMANETTI - GO21099 ADVOGADO do(a)
REU: THIAGO DE OLIVEIRA ASSIS - SP312442 SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Osasco Rua Avelino Lopes, 281/291, Centro, Osasco - SP - CEP: 06090-035 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000537-62.2019.4.03.6130
Trata-se de ação proposta por VINICIUS AVELINO ANDRADE e MAYARA PETRUCE em face de IBERIA INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS 02 SPE LTDA. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na qual se pretende a rescisão contratual, além de indenização por danos materiais. Sustentam os requerentes, em síntese, que firmaram contrato de promessa de compra e venda e unidade habitacional autônoma, com financiamento perante a CEF, no ano de 2013. Foi previsto o prazo de entrega até dezembro/2015, com possibilidade de prorrogação por 180 dias. Asseguram, no entanto, que até o momento da propositura desta ação, em abril/2018, as obras ainda não haviam sido concluídas, caracterizando descumprimento contratual a ensejar a rescisão do pacto, com a devolução dos valores pagos. Ainda, afirmam que, a despeito do não recebimento das chaves, passaram a receber cobranças de IPTU e cotas condominiais, que não são de sua responsabilidade. Juntaram documentos (ID 14462193 - pág. 25 e seguintes). O presente feito foi proposto originariamente perante o Juízo de Direito da 7ª Vara Cível de Osasco. O pleito de tutela de urgência foi parcialmente deferido (ID 14462503 - pág. 58 e 66). Regularmente citada, a corré IBÉRIA ofertou contestação no ID 14462506 - pág. 60 e seguintes. Preliminarmente, arguiu a ocorrência de prescrição e a ilegitimidade ativa dos condôminos para pleitearem indenização por supostas irregularidades na construção da área comum do edifício. No mérito, refutou os argumentos iniciais, pugnando pela improcedência dos pedidos. Os demandantes apresentaram réplica. Posteriormente, aquele Juízo entendeu a necessidade de inclusão da CEF no polo passivo do feito, motivo pelo qual declinou da competência, sendo os autos redistribuídos a esta 2ª Vara Federal de Osasco. Os autores emendaram a inicial (ID 20221476). Contestação da CEF juntada no ID 21289191. Em suma, alegou a impossibilidade de rescisão contratual nos moldes pretendidos pelos autores e requereu a improcedência dos pedidos iniciais. Foi realizada audiência de tentativa de conciliação, a qual restou infrutífera (ID 21566372). Na ocasião, houve o deferimento da tutela de urgência para determinar a suspensão dos pagamentos do financiamento à CEF, bem como foi assentado que os autores renunciaram aos valores referentes às parcelas já pagas à CEF a título de financiamento. A corré IBÉRIA ofertou contestação nos IDs 22115084 e seguintes, diante do aditamento à inicial. Réplica apresentada (ID 31734009). Os autos foram conclusos para sentença. Posteriormente, houve a conversão do julgamento em diligência, determinando-se o sobrestamento do feito (ID 245246943). Os requerentes formularam pedido de tutela de urgência (ID 245246943), o qual foi indeferido (ID 277616720). As partes manifestaram-se nos IDs 325065899, 330123215, 330123215, 336960149, 357848959, 411220474 e 412598482. Tornaram os autos conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. Questões preliminares Quanto à tese de prescrição, os argumentos apontados pelas rés não se sustentam. Em verdade, tratando-se de pretensão reparatória decorrente de inadimplemento contratual, o prazo prescricional é decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil. Nesse sentido: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE DIREITOS DE USO E FRUIÇÃO DE DEPENDÊNCIAS DE PARQUE AQUÁTICO. EMPREENDIMENTO QUE NUNCA FOI INAUGURADO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS MENSAIS PAGAS. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CC/2002. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. RELAÇÃO DE CONSUMO. DESCABIMENTO. LEGITIMIDADE PASSIVA. UTILIZAÇÃO DA MARCA DA AGRAVANTE PARA PROMOÇÃO DO EMPREENDIMENTO. VINCULAÇÃO À REALIZAÇÃO DO PROJETO. FORNECEDOR APARENTE. SOLIDARIEDADE. PRECEDENTES. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a prescrição quinquenal prevista no art. 27 do CDC se aplica às demandas nas quais se discute a reparação de danos causados por fato do produto ou do serviço. Assim, na falta de prazo específico no CDC que regule o prazo prescricional da pretensão de reparação de perdas e danos decorrente de inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/2002. Precedentes. (...)” (STJ, Quarta Turma, AgInt no AREsp 989224/SP, Rel. Min. Raul Araújo, DJe 16/08/2024) “AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. 1. A Corte Especial definiu ser decenal o prazo prescricional incidente sobre a pretensão reparatória fundada em responsabilidade civil contratual. (EREsp 1281594/SP, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro FELIX FISCHER, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/05/2019, DJe 23/05/2019) 2. Dessarte, é decenal o prazo de restituição das parcelas pagas em contrato de compra e venda de imóvel em virtude da rescisão contratual. 3. Agravo interno não provido.” (STJ, Quarta Turma, Ag Int no AREsp 1988601/SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 30/03/2022) Portanto, não se verifica a prescrição no presente caso. No tocante à tese de ilegitimidade ativa dos condôminos para pleitearem indenização por supostas irregularidades na construção da área comum do edifício, sem qualquer relevância para o presente caso as alegações tecidas. Isso, porque os demandantes não pretendem indenização com relação a este ponto, mas sim a rescisão contratual por descumprimento de obrigação contratual referente ao prazo para entrega do imóvel. Prosseguindo, é certo que a parte autora somente poderá aditar ou alterar o pedido ou a causa de pedir após a citação, se houver consentimento do réu (art. 329 do CPC). No caso em apreço, contudo, verifico que a necessidade de emenda à inicial decorreu de pronunciamento do Juízo Estadual, porquanto se entendeu que a rescisão contratual na relação jurídica complexa tratada nesta lide demandava a participação da CEF no feito. Tal circunstância acarretou, inclusive, o declínio da competência à Justiça Federal. Assim, os demandantes aditaram a inicial para incluir a CEF, bem como acrescentar pedidos atinentes ao contrato de financiamento. Foi conferida oportunidade para a corré IBÉRIA para o exercício do contraditório, não se verificando, portanto, qualquer irregularidade ou nulidade neste ponto. Ressalte-se que, como dito acima, a petição ID 20221476 não trouxe qualquer alteração ao pedido ou à causa de pedir diretamente em relação à corré IBÉRIA, mas sim acrescentou elementos referentes à relação havida com a CEF, o que reforça a ausência de justificativa para eventual negativa ao aditamento realizado. As demais questões invocadas pelas rés tratam do mérito da causa, que será analisado na sequência. Questões de mérito É importante consignar que, acompanhando entendimento do Superior Tribunal de Justiça, à hipótese em apreço aplicam-se as regras do Código de Defesa do Consumidor, sendo sob essa égide que a questão será examinada e solucionada. Deve-se ponderar, no entanto, que o referido diploma protetivo não tem força para suplantar o direito de outrem; presta-se, em verdade, para salvaguardar situações nas quais o consumidor esteja em evidente desvantagem jurídica, permitindo-lhe o pleno exercício dos postulados legais para resguardar seu direito material. Assim, a submissão dos contratos bancários à disciplina do CDC não implica nulidade automática das cláusulas contratuais, tampouco permite a revisão indiscriminada de seu conteúdo; apenas põe o consumidor numa posição mais favorável para requerer a revisão nos limites da lei e do próprio contrato. No caso em apreço, consta que as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda e unidade habitacional autônoma, na data de 12/09/2013. Acerca do prazo de entrega, o contrato estabeleceu que a “data prevista para a conclusão da obra/unidade objeto do presente instrumento, será a constante do cronograma de obras estipulado pela Caixa Econômica Federal na data da assinatura do contrato de financiamento com força de escritura” (ID 14462193 - pág. 30). Consoante se depreende da análise do contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária, firmado em 02/04/2015, foi estipulado prazo de 30 meses para a conclusão das obras (ID 14462195 - pág. 58). Em respeito aos princípios norteadores do direito contratual e, especialmente, tendo em vista a relevância da clareza em âmbito consumerista, deve prevalecer o prazo inicialmente acordado, conforme entendimento exposto no julgamento do tema repetitivo n.º 996 do STJ, que assim dispôs (g.n.): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;” No mesmo sentido: APELAÇÕES. CIVIL. FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO, COMPRA E VENDA, EMPREITADA. LEGITIMIDADE DA CEF. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANOS MATERIAIS PRESUMIDOS. RECURSOS IMPROVIDOS. 1. Com o ajuizamento da ação, pretende a parte Autora a condenação das corrés à indenização por danos materiais, sob o fundamento de atraso na conclusão e entrega de imóvel financiado. 2. O pleito exposto na inicial sugere a incidência, em tese, do art. 395, parágrafo único do CC, segundo o qual se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la e exigir a satisfação das perdas e danos, bem como o teor do art. 475 do CC, que prevê que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Vislumbra-se, ainda, a incidência do teor do art. 389 do CC ao prever que, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. E também o art. 624 do CC, ao determinar que, suspensa a execução da empreitada sem justa causa, responde o empreiteiro por perdas e danos. 3. No âmbito da legislação consumerista, o art. 3° do CDC trata como fornecedor a pessoa física ou jurídica que desenvolve atividade de construção. A CEF, enquanto pessoa jurídica pública nacional que presta serviços de natureza bancária, financeira e de crédito mediante remuneração no mercado de consumo, enquadra-se no conceito de fornecedora do art. 3º, caput e § 2º do CDC. A jurisprudência dos egrégios Supremo Tribunal Federal (ADI 2591) e do Superior Tribunal de Justiça (Súmula nº 297) é pacífica na conclusão de que o Código de Defesa do Consumidor aplica-se aos contratos de mútuo bancário. 4. Na hipótese de uma relação de consumo triangular em que o adquirente e mutuário compra o imóvel do vendedor ou construtor, mas sua obrigação principal tem como credora uma instituição financeira, ao se constatar a configuração de conduta lesiva da construtora, não há dúvidas de que os atos em questão podem repercutir no patrimônio da instituição financeira independentemente de culpa. 5. No caso dos autos, qualquer que seja o prazo considerado, as obras não foram concluídas tempestivamente, e não há previsão de data para a conclusão. Não houve a comprovação de caso fortuito ou força maior a justificar qualquer prorrogação, enquanto a CEF demorou a reconhecer a configuração de sinistro que justificaria a mobilização de outra construtora para terminar os serviços contratados. 6. É patente o inadimplemento da CEF. É certo que a construtora não logrou concluir a obra no prazo avençado. Quanto à CEF, no entanto, resta inequívoca a sua obrigação contratual de fiscalizar a obra para fins de liberar os recursos necessários à construção. Considerando a natureza do empreendimento, a relação de consumo triangular configurada, bem como a evidente disparidade entre a capacidade técnica e econômica entre a CEF e parte Autora para exigir da construtora o cumprimento da obrigação, a responsabilidade da CEF resta configurada. Não suficiente, era sua obrigação atestar eventual necessidade de prorrogar o prazo por força maior ou caso fortuito, além de mobilizar o seguro contratado em tempo hábil para não gerar danos aos adquirentes. Não há que se falar, portanto, que a responsabilidade solidária não se presume na hipótese em comento. 7. Observe-se, outrossim, que do contrato entabulado com a CEF há disposição clara, no sentido de que “os valores remanescentes seriam destinados à construção e creditados em parcelas mensais na proporção do andamento das obras” (cláusula 2.1), que “os recursos da conta vinculada do FGTS, quando utilizados para composição do valor do imóvel, serão creditados em conta vinculada ao empreendimento, de acordo com o andamento das obras” (cláusula 3), contrato que ainda faz referência ao prazo do término da construção (cláusula 4.9), atraso no cumprimento do prazo (cláusula 4.11), além de fazer referência ao acompanhamento da obra pela Engenharia da Caixa (cláusula 4.14.1), restando inequívoca a responsabilidade da CEF pelo acompanhamento e fiscalização da obra, nos termos do contrato. 8. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial pelo rito do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas enfatizou, entre outras teses, que na hipótese de atraso na conclusão da obra em financiamentos para construção de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, o dano material é presumido. 9. Observe-se, também, que não há que se falar em dilação de prazo para entrega do imóvel por novação, consignando-se que, em julgamento do tema repetitivo 996, o Superior Tribunal de Justiça é claro no sentido de que “na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel”. 10. Tenha-se em vista de que o prazo para a conclusão da obra era de 20 de agosto de 2018, sendo certo que o ajuizamento da presente ação se deu em 12 de julho de 2021, ou seja, quase três anos após o prazo final para o cumprimento do avençado, sem que haja sequer previsão para seu cumprimento, consignando-se que o contrato de financiamento não exonera a construtora de sua responsabilidade contratual. 11. Veja-se, assim, que o contrato avençado com a CEF fala em prazo de 36 meses para a construção (cláusula B.7), não estando, em qualquer hipótese, descrito o termo inicial, devendo, portanto, valer o prazo do contrato estabelecido entre a construtora e a parte autora. 12. Apelações improvidas. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001921-80.2021.4.03.6133, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 25/11/2022, DJEN DATA: 29/11/2022)” Assim, a fixação do prazo via contrato de financiamento, além de não caracterizar a novação por si só, não é meio adequado para tanto, já que tal informação deveria constar inicialmente de forma clara e expressa no instrumento de promessa e compra e venda. Entender de forma diversa é, além de conferir ares de legalidade a uma cláusula potestativa que garante à parte opção de postergar indefinidamente a prestação devida, prestigiar a desvantagem exagerada entre o fornecedor e o consumidor, violando, desse modo, o art. 51, §1º, do CDC. A propósito, há clara nulidade no pacto neste ponto, que, ao ser reconhecida, e diante do vácuo normativo do contrato, imporia a necessidade de estabelecer o prazo a ser considerado. No entanto, observo que o documento juntado no ID 14462502 - pág. 86, que consiste em planilha indicativa dos valores envolvidos na negociação, expressamente indica a data de previsão de entrega “dez/15”. Portanto, acrescidos os 180 dias de tolerância, tem-se que o imóvel deveria ter sido entregue aos autores até junho/2016. Todavia, até a data da propositura deste feito, em abril/2018, os demandantes ainda não haviam recebido as chaves do imóvel. Ora, tratando-se de atraso não imputável ao consumidor, certamente está caracterizado o descumprimento do pacto firmado, dando ensejo à rescisão contratual. A responsabilidade da corré IBÉRIA é inquestionável, uma vez que a ela incumbia o cumprimento do cronograma das obras. De outra parte, conquanto a corré CEF alegue que não teve ingerência alguma na construção do bem objeto do contrato de mútuo, motivo pelo qual não poderia responder por pleitos fundados em atraso na entrega do bem outrora adquirido, sua tese não prospera. Segundo se depreende da análise do contrato pactuado, há cláusulas a indicar que, não obstante a instituição financeira figure como credora fiduciária do contrato de mútuo, ela também influi sobre os demais participantes do negócio, atribuindo-lhes obrigações a serem satisfeitas no curso da avença, competindo à CEF, ainda, a sua fiscalização. Confira: “CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA – PRAZO PARA CONSTRUÇÃO E LEGALIZAÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL – O prazo para o término da construção e legalização da unidade habitacional vinculada ao empreendimento é aquele constante na Letra “C6” deste contrato, que somente poderá ser prorrogado até o limite máximo de 36 (trinta e seis) meses quando restar comprovado caso fortuito ou força maior, mediante análise técnica e autorização da CAIXA, consubstanciada na regulamentação vigente. Findo o prazo fixado para término da construção, e ainda não concluída a obra, os recursos remanescentes permanecerão indisponíveis (...) (...) CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA – LEVANTAMENTO DOS RECURSOS – O levantamento dos recursos relativos à operação ora contratada será feito na seguinte conformidade: (...) Parágrafo Terceiro – O acompanhamento da execução da obra, para fins de liberação de parcelas será efetuado pela Engenharia da CAIXA (...)” (ID 14462195 - pág. 66 e 71). Desse modo, inegável que há manifesta intervenção da Caixa Econômica Federal sobre os outros integrantes da relação contratual. Consoante se nota, o ajuste estabelecido não se trata de mero contrato de mútuo, porquanto as obrigações firmadas ultrapassam o empréstimo de dinheiro entre o mutuário e o agente financeiro. Na realidade, para que o mútuo se aperfeiçoe é essencial o acompanhamento da obra pelo credor fiduciário, o qual deve inspecionar o cronograma previsto, avaliando se houve a observância de todas as etapas de execução do empreendimento, sem o qual a liberação dos recursos fica sobrestada. O controle da execução da obra é realizado também pelo serviço de engenharia da CEF, a quem incumbe efetuar a liberação dos recursos financeiros, dispondo dos meios necessários para exigir o cumprimento do cronograma existente. Portanto, é sim dever do agente financeiro fiscalizar o andamento das obras, com o propósito de zelar pelo atendimento dos prazos preestabelecidos. Evidente, pois, que o eventual atraso pode, além de obstar a liberação dos recursos financeiros para que o empreendimento seja concluído, resultar em responsabilização da própria Caixa Econômica Federal frente aos consumidores. Nessa ordem de ideias, é irrefutável a solidariedade da instituição financeira e da construtora/incorporadora na responsabilidade pela entrega da unidade, já que incumbe a esta última a efetivação das obras no prazo contratado, cabendo àquela – no caso em apreço, a CEF – a fiscalização do cumprimento do referido prazo. Os seguintes precedentes corroboram esse entendimento: “ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. CEF. REPARAÇÃO DE DANO MATERIL E MORAL. RESPONSABILIDADE DA CEF E DA CONSTRUTORA. SOLIDARIEDADE. 1. Constatados vícios e atrasos na obra, há nexo de imputação de responsabilidade das Caixa Econômica Federal e da Construtora. 2. A construção do empreendimento está alicerçada sobre uma profusão de relações jurídicas e, dentre elas, a cooperação existente entre a empresa pública federal e a entidade organizadora antecede a celebração do contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional. 3. O que ressalta da contratação é a solidariedade das rés na responsabilização da entrega da unidade habitacional, uma vez que à Construtora cabe a efetivação das obras no prazo contratado, na forma mais direta, e à CEF a fiscalização do cumprimento do referido prazo.” (TRF-4, 4ª Turma, AC 5052380-83.2012.4.04.7100, Rel. Des. Fed. Vivian Josete Pantaleão Caminha, D.E. 26/02/2015) “DIREITO ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CEF. SOLIDARIEDADE. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. MULTA MORATÓRIA. INVERSÃO. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. JUROS DE OBRA. SOLIDARIEDADE. Em reiterados julgados, esta Corte reconheceu a ilegitimidade da Caixa Econômica Federal para responder por pedido de indenização por danos morais e materiais decorrentes do atraso na entrega da obra, quando a sua participação no negócio jurídico estiver adstrita à função de agente operadora do financiamento, para fins de aquisição do bem. No entanto, no caso em apreço,
trata-se de "contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações - apoio à produção - programa carta de crédito FGTS e programa minha casa, minha vida - PMCMV - recursos FGTS pessoa física - recurso FGTS", cuja cláusula nona estipula diversas hipóteses de substituição da construtora pela CEF, inclusive no caso de retardamento ou paralisação da obra por período igual ou superior a 30 (trinta) dias (alínea "g"), bem como prevendo que se for modificado o projeto, pela inobservância das plantas, memoriais descritivos, cronogramas de obras orçamentos e demais documentos aceitos pela CEF e integrantes do presente contrato, sem o prévio e expresso consentimento da CEF (alínea ''e'), o que, evidentemente, extrapola a função de um mero agente financeiro. Tal previsão constitui, dessa forma, a responsabilidade da empresa pública na fiscalização da construção quanto a seu término nos prazos estabelecidos contratualmente. Assim sendo, não há como afastar a legitimidade passiva da CEF e a sua responsabilidade civil pelos danos causados pelo atraso na entrega da obra. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador, tendo em vista que a demora impossibilita o adquirente de fruir do bem. Ainda que se pretendesse aplicar somente uma multa de 2% em relação ao inadimplemento (valor da obra), inviável a utilização por analogia da cláusula prevista no contrato de financiamento. Não só a causa é distinta, mas também a relação jurídica, que é estabelecida entre o agente financeiro e a mutuária, passando à construtora apenas na condição de vendedora e incorporadora, sem interesse nos encargos pactuados e seus critérios de juros e correção. Consoante a jurisprudência do STJ, o mero inadimplemento contratual, por si só, não configura, necessariamente, dano moral, já que incapaz de agredir diretamente a dignidade humana. A compensação por dano moral por atraso em entrega de unidade imobiliária só será possível em excepcionais circunstâncias que sejam comprovadas de plano nos autos, o que restou configurado. A Construtora responsável pelo atraso na conclusão da unidade imobiliária deve arcar com a devolução dos juros de obra ao mutuário solidariamente à CEF, já que deu causa ao atraso na conclusão do empreendimento imobiliário, possibilitando a indevida cobrança dessa taxa no período posterior ao prazo de construção. (TRF-4, AC 5074195-97.2016.4.04.7100, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 04/04/2019) Por esses motivos, entendo cabível a rescisão de ambos os contratos (promessa de compra e venda e financiamento), diante do descumprimento contratual, não podendo o consumidor usufruir do bem em virtude do atraso das obras. Em decorrência da resolução contratual, se faz necessária a devolução dos valores desembolsados pelos autores, monetariamente atualizados. Além dos montantes relativos aos pagamentos decorrentes da promessa de compra e venda (R$ 77.464,92), também é devida indenização por danos materiais, quais sejam, as despesas comprovadamente suportadas pelos autores com o pagamento de cotas condominiais e IPTU. Neste ponto, é necessário assinalar que, antes da entrega das chaves, não se cogita a responsabilidade do adquirente/mutuário pelo pagamento de tais despesas, sendo abusiva a conduta da ré-incorporadora que transferiu esses custos aos autores. Assim, diante do atraso na conclusão das obras e entrega do imóvel aos autores, que resultou na rescisão contratual ora declarada, resta atribuída à vendedora/incorporadora (corré IBÉRIA) a responsabilidade de arcar com as despesas de IPTU e cotas condominiais. A propósito do tema, confira: “AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RESTITUIÇÃO. POSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. REQUERIMENTO DA PARTE AGRAVADA DE APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO § 4º DO ART. 1.021 DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO NA HIPÓTESE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Tendo o Tribunal de origem concluído pela legitimidade passiva da recorrente é inviável a pretensão recursal que busca demonstrar o contrário, uma vez que tal providência demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado no âmbito do recurso especial. Incidência da Súmula 7/STJ. 2. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de ter o IPTU como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse. 3. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do CPC/2015 não é automática, não se tratando de mera decorrência lógica do desprovimento do agravo interno em votação unânime. A condenação da parte agravante ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que, contudo, não se verifica na hipótese ora examinada. 4. Agravo interno improvido. (STJ, Terceira Turma, AgInt nos EDcl no REsp 1.839.792/RJ - 2019/0285574-0, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 10/08/2020) Dispositivo
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar a rescisão dos contratos firmados entre as partes, em virtude do descumprimento do prazo de conclusão das obras do imóvel, declarando-se a ausência de responsabilidade dos autores pelos pagamentos de IPTU e despesas condominiais; b) condenar a corré IBÉRIA à devolução de todos os valores pagos em virtude do contrato de promessa de compra e venda, a ser apurados em sede de cumprimento de sentença, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora desde a citação; c) condenar a corré IBÉRIA à restituição dos valores pagos pelos autores a título de IPTU e cotas condominiais (R$ 897,44), com correção monetária a contar de cada desembolso e acréscimo de juros de mora desde a citação. Deverão ser observadas as diretrizes constantes do Manual de Cálculos da Justiça Federal vigente à época do cumprimento, para as ações condenatórias em geral. Condeno as rés ao pagamento das custas processuais, bem como dos honorários advocatícios da parte contrária, nos termos do art. 85, parágrafo 2º, do CPC/2015, que fixo em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido. Após o trânsito em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Osasco, data constante do sistema PJe. MAYARA SALES TORTOLA ARAÚJO Juíza Federal Substituta