Publicacao/Comunicacao
Intimação
AUTOR: JOICE CRISTINA SOARES POLTRONIERI Advogado do(a)
AUTOR: HAMILTON PAULINO PEREIRA JUNIOR - SP126874
REU: VITTA RIBEIRAO VERDE 4 RPO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a)
REU: WESLEY CESAR REQUI VIEIRA - SP238737 Advogados do(a)
REU: ADRIANA DOS SANTOS - SP396936, JOAO VICTOR FERRARI PARREIRA DA SILVA - SP379168, LUCIANA OUTEIRO PINTO ALZANI - SP190704 S E N T E N Ç A
Intimação - PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000277-64.2022.4.03.6102 / 6ª Vara Federal de Ribeirão Preto
Vistos.
Trata-se de ação de rito comum que objetiva a rescisão contratual, com a devolução de 90% das quantias pagas. Narra a autora que firmou contrato de compra e venda de uma futura unidade autônoma descrita como “apartamento 33, torre 03, bloco B, localizado na Via Jerônimo Alfredo Amor Espin, 400, Bairro Jd. Aeroporto, Ribeirão Preto-SP”. Afirma que jamais poderia ter contratado a avença, já que é pessoa pobre na acepção jurídica do termo, sendo certo que não possui condições de honrar com as parcelas pactuadas. Alega que foi ludibriada pelo vendedor e passou por constrangimentos para pagar parcelas do contrato de compra e venda. O Juízo indeferiu a tutela de urgência (Id 240500855). Foram deferidos os benefícios da gratuidade da justiça (Id 240500855). Citada, a CEF apresentou contestação (Id 249838738). Houve réplica (Id 277196589). Decretou-se a revelia da ré Vitta Ribeirão Verde 4 RPO Desenvolvimento Imobiliário SPE LTDA (Id 274004247). A autora informou o desinteresse na produção de provas (Id 320040858). A ré Vitta Ribeirão Verde 4 RPO Desenvolvimento Imobiliário SPE LTDA apresentou alegações finais (Id 321914277). É o relatório. Decido. Sem preliminares a apreciar, passo diretamente ao exame do mérito, na forma do disposto no art. 355, I, do CPC. Os pedidos não merecem prosperar. Não há nos autos qualquer elemento de cognição a indicar que a autora foi vítima de ardil do vendedor ou de que houve fraude unilateral da contratante. As partes são livres e capazes, e o objeto do contrato é lícito. Não há, portanto, vícios de vontade para fundamentar a pretendida anulação do negócio jurídico. A dificuldade ou impossibilidade financeira da autora também não é causa suficiente a impor a pretendida rescisão contratual e devolução das parcelas adimplidas. Com efeito, a avença se deu sob as regras Sistema Financeiro da Habitação – SFH, no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela – Recursos do FGTS, na forma da MP 996/2020, por meio do qual o Governo Federal busca atender à necessidade de habitação da população mais carente. Sob esse prisma, não se pode deixar de levar em conta que essas unidades residenciais são oferecidas a preços e taxas menores que as praticadas pelo mercado, justamente para alcançar o público de baixa renda. E isso só acontece porque há subsídios governamentais e regras rígidas de classificação dos interessados. Está sujeito o negócio, ainda, à Lei n. 9.514/97, já que o imóvel em questão foi dado em garantia em forma de alienação fiduciária. No caso, pretende a autora rescindir o contrato e obter a devolução dos valores já pagos. Ocorre que o banco, ao emprestar a quantia necessária à aquisição do imóvel, cumpre de forma imediata sua parte na obrigação, ficando desprovido daquele montante em troca de uma remuneração do capital disponibilizado para o negócio. Desse modo, não se pode pretender uma rescisão contratual que vise a socorrer apenas uma das partes, sob pena de se causar desequilíbrio em prejuízo da outra. Assim, o pedido não encontra respaldo, pois o contrato particular de compra e venda firmado com a ré Vitta Ribeirão Verde 4 RPO Desenvolvimento Imobiliário SPE LTDA não se confunde com o de financiamento entabulado com a CEF. Ademais, ainda que a rescisão contratual esteja prevista no contrato particular, não é oponível à Caixa, que dele não participou. As prestações são devidas à financiadora e, em caso de inadimplemento por falta de condições financeiras, culminará no vencimento antecipado da dívida e consequente consolidação do imóvel em favor da CEF, que, uma vez alienado o bem, devolverá o que for de direito ao mutuário, nos termos da Lei nº 9.514/97. Por tudo isso, não se reconhece direito da autora à rescisão unilateral da avença apenas em razão de sua alegada incapacidade de adimplir as prestações. Ademais, a inaplicabilidade do CDC à hipótese dos autos e necessária observância do teor da Lei n. 9.514/97 restaram bem definidas pelo C. STJ em sede de precedente vinculante (Tema Repetitivo 1095): “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.) Nessa toada, a Lei n. 9.514/97 prevê o processo que deve ser realizado no caso de resolução do contrato garantido por alienação fiduciária por inadimplemento do devedor, preservando a este último o direito de ser devidamente constituído em mora, realizar a purgação da mora, ser notificado dos leilões extrajudiciais e, ainda, após realizada a venda do bem, receber o valor que exceder do credor fiduciário, caso existente, considerando o valor da indenização de benfeitorias depois de deduzido o quantum da dívida e das despesas e encargos. Em casos análogos o TRF3 tem decidido pela impossibilidade de rescisão na forma pretendida, devendo ser observada a via legal para a resolução contratual, o que se dá nos termos da Lei 9.514/97. Nesse sentido: 2ª Turma, AI 5009779-63.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 06/09/2023; 1ª Turma, ApCiv - 5001538-69.2019.4.03.6102, Rel. Des. Fed. NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 21/08/2023. Assim, não havendo fundamentos para impor à CEF ou à incorporadora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes, não há que se falar em devolução das quantias pagas.
Ante o exposto, julgo improcedente o pedido. Extingo o processo com resolução de mérito, a teor do art. 487, I, do CPC. Custas na forma da lei. Fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor da causa atualizado, a ser suportado pela autora, nos termos do art. 85, § 2º e § 6º, do CPC. Suspendo a imposição em virtude dos benefícios da justiça gratuita (Id 267266423). P.R. Intimem-se. Ribeirão Preto, data da assinatura eletrônica. CÉSAR DE MORAES SABBAG Juiz Federal