Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL LAVINIA Advogado do(a)
EXEQUENTE: SUELI REGINA DE ARAGAO GRADIM - SP270352
EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA TIPO A (RES. Nº 535/2006 – CJF) S E N T E N Ç A
PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 0002258-03.2021.4.03.6345 / 2ª Vara Gabinete JEF de Marília
Vistos. Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei nº 9.099/95 c/c. artigo 1º da Lei nº 10.259/01, passo ao julgamento do feito.
Trata-se de ação de execução de título extrajudicial promovida pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL LAVÍNIA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual pretende o exequente receber taxas de condomínio não adimplidas no período de 10/10/2020 a 10/03/2021 e as que vierem a vencer no curso da demanda, relativas ao imóvel correspondente à unidade 904 do bloco 09 do respectivo condomínio, cuja responsabilidade pelo pagamento atribui à CEF, na condição de proprietária do referido bem. A CEF apresentou impugnação à execução (fl. 63/71, id 69715610), sustentando ser parte passiva ilegítima para responder pelos débitos cobrados, porquanto o imóvel em questão está vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), instituído pela Lei 10.188/2001, e a obrigação de pagar as taxas de condomínio é exclusiva dos arrendatários, ocupantes e responsáveis pelo uso do bem, na forma prevista em cláusulas contratuais. Segundo consta na certidão imobiliária anexada aos autos (fl. 39/40, id 56879051), o imóvel correspondente ao apartamento 904 do Bloco 9 – Pavimento Térreo do Condomínio Residencial Lavínia é de propriedade da Caixa Econômica Federal. Todavia, observa-se na Av.1 da correspondente matrícula que o imóvel referido está atrelado ao PAR – Programa de Arrendamento Residencial, de modo que, nos termos da Lei nº 10.188/2001, o bem em questão integra o patrimônio do FAR – Fundo de Arrendamento Residencial, sendo mantido sob a propriedade fiduciária da CEF (art. 2º, §3º), que atua como gestora operacional do PAR e financeira dos recursos do FAR (não integra o patrimônio da CEF, mas é por ela mantido em propriedade fiduciária enquanto não alienado a terceiros). Convém registrar que a CEF é responsável pela aquisição, alienação e arrendamento com opção de compra dos bens imóveis no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial, representando o FAR ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (artigo 4º, Lei 10.188/2001). Desse modo, ainda que os referidos bens não integrem o ativo da CEF nem se confundam com o seu patrimônio (art. 2º, § 3º), mas sendo ela responsável pela gestão financeira do FAR, é, nesse aspecto, parte passiva legítima para responder por dívidas de responsabilidade do Fundo de Arrendamento Residencial, que não tem personalidade jurídica própria, não podendo ser parte nem demandado em juízo. A obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação que acompanha a coisa em todas as suas mutações subjetivas, sendo sempre exigível em face do atual titular do direito de propriedade. É o que estabelece o artigo 1.345 do Código Civil de 2002. Confira-se: Art. 1345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Não obstante, tal obrigação também pode se estender a outras pessoas que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel, que não o vínculo de propriedade. No julgamento do REsp 1.345.331 (Segunda Seção, DJe de 20.04.2015), o relator do recurso, Min. Luis Felipe Salomão, no corpo de seu voto ressaltou que “as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo, a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio”. Acrescentou, no que toca especificamente ao ajuizamento da ação de cobrança de cotas condominiais, que a doutrina não vacila ao afirmar que “o interesse prevalecente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação”, ficando obviamente ressalvado o direito de regresso. Conclui-se, assim, que a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser proposta em face de qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel - o que mais prontamente possa cumprir com a obrigação -, tendo em vista o intuito de fazer prevalecer o interesse da massa condominial. Assim, o débito decorre da propriedade real, sendo o seu proprietário responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas. Desse modo, cabe à CEF, agente gestora do FAR, arcar com os débitos do condomínio, evitando-se, assim, prejuízo aos demais condôminos, mas preservando, certamente, seu direito de regresso contra quem entenda responsável pela dívida. Esse o entendimento que vem sendo adotado pelos nossos Tribunais em situações análogas. Confira-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. CEF. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIA FIDUCIÁRIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. Esta Corte, na esteira de posicionamento majoritário do STJ, tem reiteradamente se posicionado no sentido de que, por se tratar de obrigações de natureza propter rem, as taxas condominiais são dívida pertencentes ao imóvel, sendo responsável aquele em cujo nome estiver o bem transcrito, ainda que na condição de proprietário fiduciário. 2. Embora o arrendatário seja o responsável contratual pelos adimplementos das taxas condominiais, a dívida é do imóvel e, figurando na matrícula do bem como proprietário o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, cuja competência para representação judicial e extrajudicial é da CEF, cabível a inclusão da empresa pública no polo passivo da execução de dívida por taxas condominiais. (TRF4, AG 5033288-06.2017.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora MARGA INGE BARTH TESSLER, juntado aos autos em 24/11/2017) Logo, ante todo o exposto, não prospera a alegação de ilegitimidade passiva aduzida pela CEF, cumprindo reconhecer que a referida empresa pública deve figurar no polo passivo da ação, a fim de fazer prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos. Diante disso, REJEITO a impugnação ofertada pela CEF e JULGO PROCEDENTE o pedido formulado nesta ação, para condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ao pagamento em favor do exequente das despesas condominiais referentes ao imóvel identificado na matrícula nº 34.806 do Segundo Registro de Imóveis de Marília (Unidade Autônoma apartamento nº 904 do Bloco 9, pavimento térreo do Condomínio Residencial Lavínia). Registro que a condenação se refere ao pagamento das cotas condominiais vencidas entre 10/10/2020 e 10/03/2021, com juros, multa e correção monetária, conforme demonstrativo anexado à inicial (fl. 8, id 56879051), bem como das que se vencerem no curso deste processo, nos termos do artigo 323 c/c 771 do CPC (assim: REsp 1756791, rel. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJE 08/08/2019), limitadas ao trânsito em julgado da sentença ou do acórdão proferido em fase de conhecimento. Sem custas e sem honorários nesta instância, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95 c/c o artigo 1º da Lei nº 10.259/2001. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Marília/SP, 27 de agosto de 2021. RICARDO WILLIAM CARVALHO DOS SANTOS Juiz Federal