Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: DAVID AUGUSTO DE MORAES, ANA FLAVIA DA SILVA BRAZ Advogados do(a)
AUTOR: REGINALDO JOSE DA COSTA - SP264367, REINALDO JUNIOR DA COSTA - SP346559
REU: DIRECIONAL ENGENHARIA S/A, OSLO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a)
REU: FELIPE XAVIER LUCAS - MG191204, MARCOS MENEZES CAMPOLINA DINIZ - MG115451 Advogado do(a)
REU: RODRIGO CAMPOS LOUZEIRO - SC37282 S E N T E N Ç A
autores: 1) a resolução de contrato de compra de imóvel celebrado entre eles e as corrés DIRECIONAL ENGENHARIA S/A e OSLO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, com a restituição dos valores já pagos, que perfazem R$ 6.000,00, acrescidos de juros e correção monetária. 2) a resolução do contrato de financiamento celebrado com a CEF. 3) a condenação das requeridas Direcional e Oslo, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00. Inicialmente, esclarecem que a CEF apenas foi incluída no polo passivo do feito por ser o agente financeiro do negócio entabulado entre as partes, de modo que a rescisão do contrato de compra implicará na rescisão do financiamento. Narram que em meados de março de 2018 firmaram contrato de promessa de compra e venda de um apartamento com previsão de entrega para maio/2020, no valor de R$ 180.000,00, situado Rua Renato Kehl, nº 401, Pires de Cima, CEP 13.486-470, Limeira/SP, empreendimento Conquista Parque Hipólito. Aduz que o apartamento objeto do contrato foi o de nº 1, Bloco E, que teria a vista da frente para o estacionamento dos prédios, conforme fotos exibidas no momento da aquisição. Ocorre que quando da vistoria para entrega do imóvel, os compradores constataram que o imóvel que as requeridas queriam lhe entregar possuía frente para o lado inverso do que foi adquirido e na realidade pertencia do bloco F. Afirmam que no dia da compra realizada no plantão de vendas teria sido apresentado aos compradores projeto com os blocos E e F invertidos, de modo que na ocasião da entrega de chaves os autores desaprovaram a vistoria e informaram que não tomariam posse do imóvel, considerando que não teria sido aquele o imóvel adquirido na planta. Assevera que as requeridas Direcional e Oslo, embora reconhecessem que houve contrariedade com o que foi vendido aos autores, afirmaram que não poderiam fazer a regularização em razão dos documentos para o financiamento já estarem assinados. Defendem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso em exame, argumentando ser direito básico do consumidor o acesso à informação clara e adequada sobre os produtos e serviços, nos termos do artigo 6º do aludido diploma. Sustentam que houve violação à oferta anunciada no momento da aquisição do imóvel, em ofensa ao disposto no artigo 30 do CDC, que vincula o fornecedor à informação ou publicidade apresentada. Pugnam, por fim, pela inversão do ônus da prova. Aduzem que a conduta das requeridas Direcional e Oslo lhes causou abalo psicológico, fazendo jus a indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00. Requerem a concessão de tutela de urgência que determine a suspensão imediata das parcelas do financiamento do imóvel junto à CEF. A tutela provisória foi indeferida (ID 32076199). Na contestação ID 35441428, a CEF argui sua ilegitimidade passiva e afirma, no mérito, que não tem nenhuma relação direta com a escolha e a venda do apartamento, ficando sua responsabilidade adstrita à concessão do crédito imobiliário, cujo contrato não apresenta nenhum vício. As rés Oslo Empreendimentos Imobiliários Ltda e Direcional Engenharia S/A, na contestação ID 45135277, alegam que foi entregue exatamente a unidade que foi por adquirida pelos autores, não tendo havido falha na prestação do serviço, seja na informação passada a eles, seja na construção do empreendimento. Se houve confusão na compreensão dos dados passados pelo vendedor, não podem ser responsabilizadas por isso. Aduzem que o contrato não diz que o apartamento teria vista para o estacionamento, que o negócio não pode ser desfeito por se tratar de compromisso de compra e venda registrado, cuja irretratabilidade é regulada pelo artigo 32, § 2º, da Lei nº 4.591/1964. Afirmam que a alienação fiduciária atrai a aplicação das regras da Lei nº 9.514/1997 no lugar do Código de Defesa do Consumidor – afastando-se a inversão do ônus da prova -, que não podem arcar com o custo de manter um imóvel em estoque neste momento de crise econômica por mero desinteresse dos autores na manutenção do contrato, o que lhe acarreta imprevistos no fluxo de caixa e, consequentemente, atrasos nas obras. Sustentam ainda que a devolução integral dos valores pagos contraria o disposto na Lei nº 13.786/2018, que prevê retenção de até metade do dinheiro caso seja adotado o regime de patrimônio de afetação na incorporação imobiliária. A mesma lei ainda prevê que a desistência do negócio pode ocorrer em até sete dias, tornando-se irretratável depois. Referem que a situação narrada nos autos caracterizou mero aborrecimento, não sendo passível de indenização por danos morais. Defendem que, em caso de condenação, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado (tese firmada no REsp 1.740.911/DF). Houve réplica (ID 54035254). Instadas as partes a se manifestar sobre o interesse na dilação probatória, os autores requereram a oitiva de três testemunhas (ID 54035254); as rés Oslo Empreendimentos Imobiliários Ltda e Direcional Engenharia S/A pediram a juntada de documentos (ID 53991966); a ré CEF ficou em silêncio. Na petição ID 56705821, as requeridas Oslo Empreendimentos Imobiliários Ltda e Direcional Engenharia S/A postularam a suspensão do processo até o julgamento de tese repetitiva, pelo Superior Tribunal de Justiça, sobre a aplicabilidade ou não do Código de Defesa do Consumidor aos casos de resolução de contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de garantia fiduciária (REsp 1.891.498/SP e REsp 1.894.504/SP). Pela decisão id 245402652 foi determinado o sobrestamento do feito até o julgamento do REsp 1.891.498/SP e REsp 1.894.504/SP pelo STJ, determinando-se, contudo, a prévia intimação das partes para manifestação acerca do interesse na designação de audiência de conciliação. A CEF informou seu desinteresse na conciliação (id 245927270). Os autores peticionaram no id 307837666 informando que foram intimados pelo 1º Cartório de Registro de Imóveis de Limeira para purgação da mora contratual, porém não o farão em razão de pretenderem a resolução do contrato na presente ação. Diante disso, alegaram que suspensão da demanda está trazendo prejuízos aos autores, tendo em vista que as requeridas Oslo e Direcional já receberam o valor do financiamento e a CEF vem tentando realizar a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome. Reiteraram o pedido de concessão de tutela de urgência a fim de suspender o contrato de financiamento. Na decisão ID 308216770, foi revogada a ordem de sobrestamento, mantido o indeferimento da tutela provisória de urgência e designada audiência de instrução. Na audiência, foram inquiridas três testemunhas (ID 322590870). Ao final, foi concedido prazo para as partes apresentarem memoriais. Os autores apresentaram alegações finais no ID 323422985, sustentando que as testemunhas ouvidas em juízo também receberam apartamentos com vista diversa da que pensaram teriam. Asseveram que a identificação da unidade adquirida está certa, sendo o erro, quanto à vista, advinda de uma rotação errônea da torre. No mais, reiteram os argumentos externados nas manifestações antecedentes. Nos memoriais ID 325125574, as rés DIRECIONAL ENGENHARIA S/A e OSLO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS afirmam que a testemunha Bárbara Maria Nicola Tetzner é suspeita, tendo interesse no resultado deste processo por ter ajuizado demanda com causa de pedir e pedidos similares. Salientam ainda que a unidade entregue é exatamente a mesma discriminada no contrato de compra e venda firmado pelos autores, não havendo, nesse instrumento, descrição de ângulo da torre ou do tipo de vista. No mais, reproduzem argumentos apresentados em outras manifestações, requerendo, ao final, a improcedência dos pedidos feitos pelos demandantes. É o relatório. DECIDO. Inicialmente, afasto a alegação de suspeição da testemunha Bárbara Maria Nicola Tetzner em razão da preclusão consumativa. Isso porque ela foi contraditada em audiência com o mesmo argumento usado nos memoriais. Reitero que não verifiquei suspeição pelo fato de ela ser autora em demanda similar a esta, pois seu depoimento restringiu-se à reprodução de situação fática que, a propósito, não destoou das versões dadas pelas outras duas testemunhas inquiridas em audiência. Passando ao mérito, destaco inicialmente que, por se evidenciar a relação de consumo, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao presente caso é de rigor, haja vista o disposto no art. 3º, § 2º, do CDC, e o entendimento constante da súmula nº 297 do STJ (este aplicável especificamente à CEF). É possível, por consequência, a inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do CDC, ante a evidente hipossuficiência da parte autora na relação de consumo sob análise e a verossimilhança de suas alegações, que abaixo será demonstrada. Não se está, com base no CDC, a desincumbir os autores de demonstrarem seu direito, mas sim a impor às rés o ônus de infirmá-lo, pois detêm condições técnicas para tanto. Anoto que a responsabilidade civil das rés pelos serviços prestados encontra-se disciplinada no art. 18, caput, do CDC: Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas. Além de solidária, a responsabilidade é objetiva, dispensando-se, assim, a comprovação de culpa ou dolo. Isso não exime os autores, todavia, de comprovarem o fato constitutivo do seu direito, conforme artigo 373, I, do Código de Processo Civil. Ainda sobre o assunto, rejeito a alegação de inaplicabilidade integral do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto por ser a relação contratual regida pela Lei nº 9.514/1997. As rés deram à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça interpretação destoante, pois o entendimento pacífico nessa corte é que a Lei nº 9.514/1997 deve ser adotada no lugar do Código de Defesa do Consumidor (critério da especialidade) no que tange apenas às regras de resolução contratual. É nesse sentido que deve ser entendido o precedente de observância obrigatória firmado no julgamento do tema repetitivo nº 1.095, in verbis: Tema 1.095. Tese: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (grifei). Considerando o teor do enunciado acima, conclui-se que não está afastada a hipótese de incidência da legislação consumerista subsidiariamente (ou seja, naquilo que a Lei nº 9.514/1997 silencia), tampouco quanto ao reconhecimento de relação de consumo mesmo nessa situação. Afinal, as regras sobre inadimplemento trazidas pela Lei nº 9.514/1997 não desnaturam a relação de consumo existente entre autores e rés. Para reforçar essa tese, transcrevo trechos do voto do ministro relator do REsp nº 1.891.498/SP, que deu origem ao precedente 1.095: Contudo, no caso dos autos, não se questiona eventual ilegalidade do procedimento de execução extrajudicial do bem imóvel garantido por alienação fiduciária, mas, tão-somente, a possibilidade de resilição contratual e a forma de devolução dos valores financeiros pagos pelos adquirentes das unidades imobiliárias ao credor fiduciário durante a pactuação contratual. Assim, o debate e enfrentamento por esta eg. Segunda Seção circunscreve-se à prevalência, ou não, da regra do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor em detrimento das disposições legais contidas nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, bem ainda os requisitos necessários para a perfectibilização do procedimento de resolução contratual de contrato de aquisição de bem imóvel garantido por cláusula de alienação fiduciária. (...) Como se vê, segundo tal normativo, ainda que se trate de contrato de compra e venda de imóvel vinculado à alienação fiduciária, não se afigura razoável a existência de cláusula que estabeleça a perda total das prestações pagas em benefício do credor fiduciário que pleitear a resolução do contrato com base no inadimplemento do devedor, pois tal ensejaria inegável enriquecimento indevido dada a retomada do produto alienado e a manutenção, sem qualquer decote ou restituição, dos valores pagos pelo adquirente, ainda que sobejem o montante da dívida. O diploma consumerista não estabeleceu um procedimento específico para a retomada do bem pelo credor fiduciário, tampouco inviabilizou que o adquirente (devedor fiduciário) pudesse desistir do ajuste ou promover a resilição do contrato. Apenas delineou consistir em prática abusiva a ocorrência do bis in idem acima referido por ensejar enriquecimento indevido. No outro limite, estão os artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/97, os quais proclamam que, também na hipótese de inadimplemento, pelo devedor, das obrigações advindas do contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel - ou, nos termos da lei (artigo 26, caput) vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante - consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, devendo-se observar os seguintes regramentos/procedimentos: (...) A Lei nº 9.514/97 delineou todo o procedimento que deve ser realizado, principalmente pelo credor fiduciário, para a resolução do contrato garantido por alienação fiduciária - por inadimplemento do devedor - ressalvando ao adquirente o direito de ser devidamente constituído em mora, realizar a purgação da mora, ser notificado dos leilões e, especificamente, após realizada a venda do bem, receber do credor, se existente, a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzido o quantum da dívida e as despesas e encargos. Nessa extensão, há, portanto, diversamente do que aparenta, uma convergência entre o disposto no artigo 53 do CDC e os ditames da Lei nº 9.514/97, pois, evidentemente, em ambos os normativos, procurou o legislador evitar o enriquecimento indevido do credor fiduciário, seja ao considerar nula a cláusula contratual que estabeleça a retomada do bem e a perda da integralidade dos valores, seja por prever o procedimento a ser tomado, em caso de inadimplemento e as consequências jurídicas que a venda, em segundo leilão, por valor igual ou superior à dívida ou por lance inferior impõe, tanto ao credor como ao devedor fiduciário. (...) Referida exegese tem sua origem no brocardo lex specialis derogat legi generali acolhido, em nosso sistema jurídico, no artigo 2º, §1º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, o qual orienta o intérprete na resolução de conflitos entre normas jurídicas, sendo certo que, na hipótese ora em liçao, se as regras em comento (art. 53 do CDC e 26 e 27, da Lei nº 9.514/97) gozam de igualdade hierárquica, porquanto previstas em Leis ordinárias, a Lei nº 9.514/97, além de mais recente, disciplina de forma exauriente o tema, não havendo se falar, portanto, em lacuna normativa a permitir a aplicação, no caso, da lei geral, ou seja, do Código de Defesa do Consumidor. (STRECK, Lênio Luiz. Ponderação de normas no novo CPC. Forense. Porto Alegre. 2015, p. 95). Com efeito, diante da antinomia aparente, relativa exclusivamente ao desfazimento do contrato por inadimplemento do devedor fiduciário constituído em mora, é reconhecida a prevalência da Lei Especial (nº 9.514/97) sobre a norma geral do art. 53, do CDC, porquanto a primeira legislação regulamenta, de maneira minudente, o procedimento de extinção do contrato de alienação fiduciária de bens imóveis - quando inadimplente o devedor e devidamente constituído em mora - de modo a determinar que a devolução/restituição das quantias pagas pelo devedor fiduciante observará as disposições previstas nos artigos 26 e 27 da Lei de regência da matéria. (...) 4. Em conclusão. Por todo o exposto, entende-se que a tese repetitiva deve ser bem delimitada para que discussões, ainda não suficientemente maduras em termos de julgamentos nas Turmas, não irradiem efeitos vinculantes. Nesse sentido, no que se refere ao afastamento das normas do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária, há que se averiguar a presença de requisitos próprios da lei especial (Lei nº 9.514/97), a saber, o registro do contrato no cartório de registro de imóveis, o inadimplemento do devedor e a constituição em mora. Aos demais casos, em que não verificadas tais circunstâncias, inaplicável a tese vinculante ora proposta, nada impedindo que, amadurecido o debate em torno da interpretação extensiva do conceito de inadimplemento, possa haver revisão dos limites do presente julgado. Portanto, a tese não abarca situações em que ausentes os três requisitos: registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária, inadimplemento do devedor fiduciário e adequada constituição em mora. No outro extremo, se inexistente o inadimplemento (falta de pagamento) ou, acaso existente, não houver o credor constituído em mora o devedor fiduciário, a solução do contrato não seguirá pelo ditame especial da Lei nº 9.514/97, podendo se dar pelo ditame da legislação civilista (artigos 472, 473, 474, 475 e seguintes) ou pela legislação consumerista (artigo 53), se aplicável, dependendo das características das partes por ocasião da contratação. Alude-se à aplicação da legislação civilista, pois é inegável que nem todos os contratos de compra e venda imobiliária formados com pacto adjeto de alienação fiduciária são regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, notadamente quando a própria legislação especial, que instituiu a alienação fiduciária imobiliária, expressamente permite no artigo 22 da Lei nº 9.514/97 que a alienação fiduciária "poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, podendo ter como objeto imóvel concluído ou em construção, não sendo privativa das entidades que operam no SFI" elencadas no artigo 2º do normativo (grifei). Dos fundamentos acima transcritos é possível concluir que o Superior Tribunal de Justiça tratou, no estabelecimento do precedente vinculante, somente da aplicação da Lei nº 9.514/1997 em detrimento do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor no que pertine, especificamente, à resolução de contrato envolvendo imóvel e com cláusula de alienação fiduciária em hipótese de inadimplemento do mutuário. E mesmo assim, em nenhum momento, o Superior Tribunal de Justiça adotou posicionamento no sentido de afastar inteiramente a legislação consumerista nesse tipo de relação jurídica – que continua sendo de consumo. Portanto, como a resolução contratual requerida nestes autos não se pauta em inadimplemento dos mutuários, mas sim em descumprimento de obrigação pelos fornecedores, não só se afasta a tese fixada no tema repetitivo 1.095 (dinstinguishing), como se reitera a existência de relação de consumo, atraindo as regras do Código de Defesa do Consumidor. Feita essa explanação sobre o regime de responsabilidade civil incidente no caso concreto, tenho que inexiste nexo causal entre os fatos narrados e a participação da CEF no evento danoso. O negócio que gerou danos morais aos autores é o contrato de compra e venda, no qual o banco não interveio. Outrossim, os próprios demandantes afirmaram, em suas manifestações, que não houve erro na identificação da unidade habitacional entregue, mas sim no posicionamento da torre de apartamentos dentro do terreno em que ela foi levantada. Portanto, a atuação da CEF está completamente fora da linha de desdobramento causal dos supostos danos morais, que se originam do contrato de compra e venda e não do contrato de mútuo, razão porque o pedido indenizatório dos autores restringiu-se às outras requeridas. Quanto às rés DIRECIONAL ENGENHARIA S/A e OSLO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, das provas que instruem os autos se extrai o seguinte: i) no instrumento particular de compra e venda, consta que os autores escolheram o apartamento BLE-0001 (ID 31457306, fl. 2), o mesmo indicado no contrato firmado com a CEF (ID 31457309, fl. 3), isto é, apartamento nº 1 do bloco E, localizado no primeiro pavimento da edificação; ii) na planta do empreendimento consta que o bloco E tem a face em que ficam os apartamentos de final 2 e 3 voltada para o estacionamento, enquanto que a face em que situados os apartamentos de final 1 e 4 está voltada para o lado oposto (ID 31457324). Vale frisar que o lado da face em que ficam os apartamentos de final 1 do bloco E tem à sua frente a lateral dos finais 3 e 4 do bloco G. É justamente essa posição que é questionada pelos demandantes, que defendem que, no momento de fecharem a compra do imóvel, o corretor lhe informou que o lado de final 1 ficaria de frente para o estacionamento, isto é, do lado oposto ao que está descrito na planta; iii) no painel exposto no estande de vendas (ID 31457325), a planta exposta é a mesma, porém não identifica os blocos; iv) há uma troca de mensagens entre os autores e o SAC das rés em que o atendente, em resposta a eles, afirma que “essa questão da troca dos blocos já está sendo resolvido(sic) pela engenharia Barbara, peço que aguarde pois ainda vamos te ligar para fazer uma vistoria no bloco correto” (ID 31457330); v) no ID 31457332 há cópia de mensagem enviada aos autores, em atendimento ao protocolo nº 20191104261833, informando o seguinte: “em atenção ao questionamento, esclarecemos que houve uma divergência em relação ao posicionamento das unidades no que diz respeito à planta humanizada deste empreendimento”. Na mensagem, prossegue-se afirmando que a localização dos apartamentos está de acordo com a planta do contrato e que o projeto foi executado de acordo com o que foi apresentado e aprovado pela prefeitura, motivo pelo qual não seria feita nenhuma mudança quanto ao posicionamento dos apartamentos dos blocos E e F. Por planta humanizada deve ser entendido o desenho mais detalhado da planta, a fim de permitir ao comprador identificar com maior facilidade os equipamentos a serem instalados no empreendimento (ex: portaria, piscina, jardins, estacionamento, área gourmet, playground, quadras). São plantas humanizadas as dos IDs 31457324 e 31457325, mencionadas nos itens anteriores desta sentença; vi) na audiência de instrução, as testemunhas inquiridas afirmaram que também adquiriram apartamentos no empreendimento das rés e que houve “troca dos blocos e também dos apartamentos”, isto é, que os blocos E e F foram identificados para eles, na planta humanizada exposta no estande de vendas, em posições trocadas (o bloco E no lugar do F e vice-versa). Além disso, a posição dos apartamentos em cada bloco (também mostrada a eles na mesma planta) não correspondia ao que acabou sendo entregue a eles no dia da vistoria para obtenção das chaves. As três testemunhas relataram dinâmica semelhante: o corretor mostrou a cada comprador o bloco e a posição dentro dele da unidade escolhida, e no contrato havia apenas o desenho do pavimento do bloco, o que dificultava identificar se o instrumento estava refletindo a opção feita olhando a planta humanizada. As testemunhas também foram unânimes em afirmar que reclamaram às rés, que reuniu seus prepostos para discutirem o que seria feito, e decidiram manter as entregas da forma como foram feitas porque não era mais possível corrigir o equívoco. Todas as provas relacionadas acima são coerentes entre si e apontam para a responsabilidade civil das rés DIRECIONAL e OSLO, que provocaram vício de consentimento nos réus, fazendo-os adquirir unidade habitacional diversa da que pensavam estar comprando, por orientações equivocadas, passadas no estande de vendas, sobre a localização do bloco E e a posição dos apartamentos de final 1 dentro dele. Esse vício fez com que os demandantes acabassem ficando com uma unidade em bloco diverso e em posição oposta à que desejavam, alterando completamente a vista e a incidência de luz solar esperada por eles. Não bastasse isso, as provas orais e documentais (especialmente as mensagens dos IDs 31457330 e 31457332) revelam que as rés não só perceberam o equívoco que levou os autores e outros compradores a erro, como também assumiram a falha. Portanto, a conclusão de que os autores têm razão em suas alegações não está amparada somente nas versões deles e das testemunhas, encontrando respaldo em declarações escritas voluntariamente produzidas pelas requeridas. Não se pode olvidar que, nesse contexto, a inversão do ônus da prova sequer se mostrou necessária. O erro das demandadas no momento da assinatura dos contratos, todavia, não exclui a culpa dos demandantes, que não conferiram com atenção o que estavam assinando. Evidentemente, dada a vulnerabilidade do consumidor (presunção legal absoluta), a concorrência dos autores para o erro é de impacto muito pequeno e não elimina a responsabilidade civil das requeridas, ainda mais porque o lapso deles só surgiu por causa do descumprimento do dever das rés de fornecer instrumentos contratuais com a descrição correta do bem alienado. As requeridas, portanto, violaram o direito à informação dos autores, resguardado pelo artigo 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor, deixando de apresentar informações claras e precisas, obrigação trazida pelo artigo 31 do mesmo diploma. Do contexto fático apresentado decorrem danos morais, não se podendo admitir que o erro cometido pelas rés seja classificado como simples dissabor cotidiano. Afinal, além de não ser corriqueira a aquisição de um imóvel para moradia, não se pode reduzir a frustração do desejo de morar num lugar específico, causada por outrem, a um infortúnio como adquirir um eletrodoméstico com defeito de funcionamento. O direito à moradia tem estatura constitucional, o que revela a importância que o constituinte deu a esse bem jurídico, especialmente porque a sociedade trata a casa própria, muitas vezes, como o sonho de uma vida, a ser perseguido para fincar raízes, estabelecer família e formar patrimônio. Na jurisprudência é possível encontrar julgados que ratificam a ocorrência de danos morais na hipótese de entrega de imóvel diferente do que se esperava. Confiram-se: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL AFASTADO. ENTREGA DE IMÓVEL EM CONFORMAÇÃO DISTINTA ÀQUELA ADQUIRIDA. DANO MORAL MANTIDO. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. CABIMENTO. 1. Ação ajuizada em 14/02/2014. Recurso especial concluso ao gabinete em 19/09/2016. Julgamento: CPC/73. 2. Cinge-se a controvérsia em determinar se o atraso das recorrentes na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato de compra e venda firmado entre as partes, bem como de entrega em conformação distinta àquela adquirida gera danos morais e materiais (lucros cessantes) aos recorridos. 3. Muito embora o entendimento de que o simples descumprimento contratual não provoca danos morais indenizáveis, tem-se que, na hipótese de atraso na entrega de unidade imobiliária, o STJ tem entendido que as circunstâncias do caso concreto podem configurar lesão extrapatrimonial. 4. Na hipótese dos autos, contudo, em razão de lapso temporal não considerável a ponto de se considerar afetado o âmago da personalidade do recorrido não há que se falar em abalo moral indenizável. 5. Quanto à entrega da unidade imobiliária em conformação distinta da contratada – já que as chaves entregues referiam-se à unidade sem vista para o mar e sem uma suíte – impossível não se reconhecer a existência de abalo moral compensável, pois ultrapassa o simples descumprimento contratual. 6. A ausência de entrega do imóvel na data acordada em contrato gera a presunção relativa da existência de danos materiais na modalidade lucros cessantes. Precedentes. 7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp 1.634.751 – SP, STJ, MIN. NANCY ANDRIGHI, DJe: 16/02/2017). CIVIL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO. EMPREENDIMENTO DENOMINADO "PORTO MARINA RESIDENCE SERVICE". ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. SEGURO. CAIXA SEGUROS S.A.. LEGITIMIDADE. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. DESPESAS DE ALUGUEL. CONCLUSÃO DA OBRA POR OUTRA CONSTRUTORA. DEVER DE INDENIZAR.ADEQUAÇÕES REALIZADAS EM UNIDADE HABITACIONAL ERRONEAMENTE INDICADA. 1. O autor formulou pedido de indenização objetivando: a) "pagamento de todas as despesas efetuadas no imóvel que, por incompetência do engenheiro da obra, foi apontado erroneamente como sendo seu"; e b) "danos morais causados ante a incerteza da perda de todo o capital empregado na compra do imóvel que teve suas obras paralisadas e, sobretudo, pelo dissabor de iniciar sua reforma no apartamento e depois constatar que o preposto da TECON (2ª acionada) lhe indicara o imóvel errado", decorrentes de "atraso monumental na conclusão das obras, obrigando o mesmo a permanecer residindo em imóvel alugado". 2. Na sentença, julgou-se parcialmente procedente pedido para condenar: a) "a Caixa Seguradora e a Andrade Macedo no pagamento das despesas com aluguel efetuadas e devidamente comprovadas pelo autor no período de julho de 2001 e março de 2002, no montante de R$ 7.200,00 (sete mil e duzentos reais), monetariamente corrigido"; b) "a Andrade Macedo Construções e Incorporações Ltda no pagamento da importância comprovadamente expendida com aluguéis no período de abril/2002 a agosto de 2003, no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais)"; c) "a CEF, a Caixa Seguradora e a TECON a pagar ao Autor a importância de R$ 22.018,00 (vinte e dois mil e dezoito reais), corrigida monetariamente, a título de indenização por prejuízos decorrentes da realização de obra em unidade erroneamente indicada". 3. Afasta-se preliminar de ilegitimidade passiva da Caixa Seguradora S.A. se a cláusula quinta do contrato de seguro estipulou que "a responsabilidade da seguradora na presente apólice iniciar-se-á na efetiva data da assinatura do 'contrato de mútuo' celebrado entre o Segurado e Tomador (...) encerrando-se de pleno direito, sem possibilidade de prorrogações, com a entrega final do empreendimento construído e emissão de seu respectivo 'habite-se' pelo Poder Público competente". 4. No caso, em se tratando de pretensão de reparação civil, o prazo prescricional é de três anos, nos termos do art. 206, § 3º, V, do Código Civil. 5. "Se o contrato de compra e venda de terreno e de mútuo para construção de unidade habitacional previa cobertura securitária para a hipótese de não-conclusão da obra pela Construtora, o que, em realidade, veio a ocorrer, e tendo a Caixa Econômica Federal notificado a Seguradora para que fossem adotadas as providências necessárias ao término da obra, impõe-se ter presente que não se configurou a responsabilidade da empresa pública pela demora na entrega do imóvel" (EIAC n. 2001.33.00.006479-7/BA, 3ª Seção, e-DJF1 p. 10 de 19/05/2008). 6. Configurada ciência pela seguradora da paralisação da obra, a demora em contratar construtora substituta para assumir o empreendimento imobiliário torna-a responsável pelo não cumprimento do prazo estipulado para sua entrega, devendo indenizar, solidariamente, com a primitiva construtora os valores despendidos com alugueres pelo adquirente durante a mora. 7. Comprovado que CEF, Caixa Seguros S.A. e Tecon tinham ciência da troca da numeração dos apartamentos de final 4 e 5, sendo que as duas primeiras, por previsão contratual, mantinham fiscalização das obras, devem responder solidariamente pelos valores despendidos pelo mutuário-autor com adaptações realizadas em unidade habitacional diversa da adquirida. 8. Apelações a que se nega provimento. (AC 0023291-53.2003.4.01.3300, JUIZ FEDERAL EVALDO DE OLIVEIRA FERNANDES, filho (CONV.), TRF1 - QUINTA TURMA, e-DJF1 15/10/2010 PAG 251.) – GRIFEI. Diante disso, cabe às requeridas DIRECIONAL e OSLO indenizar os autores pelos danos morais sofridos, sendo a responsabilidade delas solidária, conforme artigo 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Sobre o quantum da indenização, considerando a importância que se dá à casa própria em nossa sociedade e que os requerentes concorreram, em pequeno grau, para o evento danoso, valho-me da razoabilidade para, em análise dos elementos dos autos, concluir como suficiente a reparação a título de danos morais no importe de R$ 19.000,00. Tratando agora do pedido de resolução dos contratos de compra e venda e de mútuo feneratício, a razão também está com os demandantes. Quanto ao contrato de compra e venda, o artigo 18, § 1º, Código de Defesa do Consumidor estabelece que, não sendo sanado o vício pelo fornecedor em até 30 dias, o consumidor pode optar pela substituição do produto, pela restituição dos valores pagos (sem prejuízo da indenização por perdas e danos) ou pelo abatimento proporcional do preço. Esse prazo nitidamente transcorreu, e a resolução contratual encaixa-se na opção de restituição dos valores pagos, pois implicam encerramento do vínculo contratual entre as partes e a tentativa de restabelecer o status quo ante. Em acréscimo, friso que a súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estipula que, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. No caso concreto, a culpa pela resolução é atribuída exclusivamente às requeridas, de sorte que elas deverão restituir integralmente os valores despendidos pelos requerentes. A aplicação da súmula acaba por afastar as regras do artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, invocadas pelas requeridas DIRECIONAL e OSLO. O dispositivo em questão é claro ao prescrever normas para o desfazimento do contrato firmado com o incorporador para duas hipóteses: distrato (o que demanda acordo de vontades) e resolução por inadimplemento absoluto do adquirente do imóvel. Nenhuma das duas situações se amolda ao caso destes autos. Ao afastar a incidência do artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, trazido à discussão pelas requeridas como medida de contenção das consequências financeiras negativas advindas da resolução contratual, este juízo não deixou de considerar os efeitos práticos do julgamento, mandamento trazido pelo artigo 20 da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB). Ocorre que esta decisão não pode se debruçar apenas nas alegações generalistas das requeridas acerca das dificuldades atuais do mercado imobiliário, sendo imperioso que indicassem os problemas efetivamente enfrentados e demonstrassem o impacto negativo na sua atuação, a ponto de comprometer sua saúde financeira. Em complemento, assevero que não vislumbro a possibilidade de arbitrar, em favor das rés, um valor a ser descontado a título de taxa de ocupação pelo período em que o imóvel permanecer na posse dos autores. Isso porque, como já afirmado nesta sentença, a resolução contratual não é imotivada nem atribuível a culpa dos requerentes, que só não conseguiram devolver o bem em razão da negativa de todas as requeridas em solucionar a questão amigavelmente na época em que instadas a tanto. Quanto ao contrato de financiamento imobiliário, sua resolução decorre logicamente do desfazimento da relação contratual que lhe deu origem (compra e venda do imóvel), não podendo ser imputada aos autores culpa pelo fim do relacionamento contratual com a CEF. A instituição financeira, a propósito, sequer deveria arcar com o ônus da sucumbência à luz do princípio da causalidade, porém, no caso concreto, há que se lhe imputar responsabilidade pelo pagamento das verbas de sucumbência juntamente com as outras rés, pois apresentou contestação discordando da resolução do contrato. A respeito da restituição dos valores pagos, as três rés deverão fazê-lo à vista, mas os juros de mora das obrigações delas terão marcos iniciais distintos. A CEF deverá arcar com juros de mora a contar da citação, pois somente a partir de então ela teve ciência da pretensão resolutória dos autores (e se contrapôs a ela, diga-se). Por outro lado, as requeridas DIRECIONAL e OSLO suportarão juros de mora, na devolução dos valores pagos e na indenização, a partir da data da vistoria para entrega das chaves, pois foi nesse momento que ficaram configurados o inadimplemento contratual e os danos morais. Ainda sobre os juros de mora, o precedente vinculante trazido pelas rés DIRECIONAL e OSLO não incide no caso concreto, como se pode notar de sua redação abaixo reproduzida: Tema 1.002. Tese: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Como se pode ver, há dois pontos importantes de distinção: a) o precedente se aplica aos compromissos de compra e venda firmados antes da Lei nº 13.786/2018 (o contrato destes autos é posterior); b) a tese se refere aos casos de resolução provocada pelo comprador em que ele não pretende se sujeitar à cláusula penal convencionada (aqui a resolução está se dando por inadimplemento das rés e não por simples liberalidade imotivada dos autores).
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001292-13.2020.4.03.6143 / 1ª Vara Federal de Limeira
Trata-se de demanda ajuizada na Justiça Estadual pelo procedimento comum, na qual se objetiva a rescisão contratual, a devolução de valores pagos e a condenação ao pagamento de indenização por danos morais (ID 39271151, fls. 1/15).
Trata-se de demanda ajuizada pelo procedimento comum, com pedido de tutela de urgência, objetivando os
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, resolvendo o mérito da causa nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para: I) condenar as rés DIRECIONAL e OSLO ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 19.000,00, sobre o qual incidirão juros de mora contados do evento danoso, isto é, da data da vistoria para entrega das chaves, e correção monetária desde a data do arbitramento (súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça), adotando-se os índices previstos no Manual de Cálculos da Justiça Federal; II) dar por resolvidos os contratos de compra e venda e de financiamento imobiliário dele decorrente, restituindo as partes ao status quo ante; III) condenar a CEF à restituição de todo os valores pagos pelos autores a ela, corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora a partir da citação, observados os índices do Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor; IV) condenar as rés DIRECIONAL e OSLO à restituição de todo os valores pagos pelos autores a elas, corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora contados da data da vistoria para entrega das chaves, observados os índices do Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor. No que tange à sucumbência, considerando o disposto na súmula 326 do Superior Tribunal de Justiça, condeno as rés, solidariamente, ao pagamento integral das custas e despesas processuais. Em relação aos honorários advocatícios, condeno a CEF a pagar 10% sobre os valores a serem por ela restituídos e as rés DIRECIONAL e OSLO a pagarem 10% sobre o valor total de sua condenação (restituição dos valores recebidos e indenização por danos morais). Com o trânsito em julgado, e não havendo execução em até 15 dias, arquivem-se os autos. P.R.I. CARLA CRISTINA DE OLIVEIRA MEIRA Juíza Federal LIMEIRA, 19 de agosto de 2024.