Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL CHACARA ANTONIETA Advogado do(a)
AUTOR: ALESSANDRO FONSECA DOS SANTOS - SP219123
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, DAPEMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, CONSTRUTORA BIANCHINI & BIANCHINI S C LTDA D E C I S Ã O
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000678-76.2018.4.03.6143 / 1ª Vara Federal de Limeira
Trata-se de demanda ajuizada pelo rito ordinário em que o autor pretende a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais e à prática de atos de reparação de vícios construtivos. Alega, em síntese, que: a) o condomínio Residencial Chácara Antonieta foi implantado em 18/03/2013, tendo sido identificados, já nessa data, diversos vícios construtivos pelos condôminos; b) contratou, em maio de 2015, uma empresa de engenharia para aferir os vícios eventualmente existentes para posterior cobrança dos responsáveis; c) a empresa emitiu laudo em 25/09/2015, apontando diversos vícios construtivos que não poderiam ter sido constatados pelos moradores, o que a levou a entrar em contato com a ré Dapema Empreendimentos Imobiliários Ltda para solução dos problemas. Sem sucesso, enviou-lhe notificação extrajudicial em 10/10/2016, sendo recebida em 18/10/2016 e não respondida até o ajuizamento da demanda; d) chegou a promover outra ação (autos nº 1002151-39.2017.8.26.0320) com o intuito de obter a maleta do síndico com os projetos da obra, o manual de operação, uso e manutenção, garantia dos equipamentos e modelo de programa de manutenção preventiva. A sentença julgou procedente tal pretensão e transitou em julgado em 26/07/2017; e) os defeitos constatados decorrem de erros na construção e não por falta de manutenção adequada das instalações do condomínio; f) deve incidir o Código de Defesa do Consumidor, com a inversão do ônus da prova; g) a ré CEF deve responder solidariamente com as outras duas rés por se tratar de empreendimento do Programa Minha Casa Minha Vida, cabendo a responsabilização de todas as requeridas pela solidez e segurança da obra por cinco anos; h) as rés devem ressarcir-lhe os gastos com os reparos emergenciais e promover os consertos que ainda são necessários. Requer a concessão de tutela de urgência, a fim de que compelir as requeridas a darem início às obras de reparo em dez dias. A tutela provisória foi indeferida, sendo ainda determinado que o autor demonstrasse a participação da CEF no empreendimento, para aferição de sua legitimidade passiva (ID 5161391). Após manifestação do autor, foi declinada a competência, com o envio dos autos ao JEF de Limeira em razão do valor da causa (ID 11846949). O demandante aditou a inicial para atribuir à causa o valor de R$ 62.550,00, tendo sido determinada a devolução dos autos a este juízo (ID 68454749). Foi reconhecida, em juízo preliminar, a legitimidade da CEF (ID 15725663). A CEF, na contestação ID 22344907, argui preliminar de ilegitimidade passiva e, no mérito, sustenta que os vícios dessem ser imputados ao vendedor ou ao construtor apenas, não podendo ser responsabilizada pelo pagamento da indenização pleiteada. Na contestação ID 24181330, as rés Dapema Empreendimentos Imobiliários Ltda e Construtora Bianchini Ltda defendem a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a decadência do direito de reclamar dos vícios em contratos de empreitada (artigo 618, parágrafo único, do Código Civil), a prescrição da pretensão indenizatória (prazo trienal), a ausência de vícios construtivos, dada a aprovação pelos engenheiros da CEF e a expedição do habite-se. Sustentam que os defeitos relacionados dizem respeito à falta de manutenção adequada das instalações do empreendimento ou ao mau uso de moradores e prestadores de serviço e que, se realmente existiam à época da entrega dos imóveis, eram de fácil constatação. Por tais motivos, afirmam que não há ato ilícito por elas cometido e que, por conseguinte, inexiste dever de indenizar. Houve réplica (ID 55418376). Instadas a se manifestar sobre o interesse na dilação probatória, as rés Dapema Empreendimentos Imobiliários Ltda e Construtora Bianchini Ltda requereram a realização de perícia e o depoimento pessoal do representante legal do autor (ID 53823866), ao passo que o autor pleiteou a oitiva de três testemunhas (ID 55418398). É o relatório. Decido. Sobre a preliminar suscitada pela CEF, a jurisprudência é pacífica quanto à irresponsabilidade civil do banco por vícios de construção em imóvel se sua atuação deu-se apenas na qualidade de agente financeiro, isto é, como concessor do empréstimo para aquisição do bem. No caso da CEF, entidade financeira que atua ainda como braço estatal na implantação da política de habitação popular, entendem os tribunais que ela pode ser civilmente responsabilizada por vícios construtivos se ela atuou como executora de algum programa habitacional, como o PMCMV. Confiram-se os seguintes julgados sobre esses temas: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PRESSUPOSTOS PROCESSUAIS. AFRONTA AO ART. 535 DO CPC/73. VÍCIO NÃO INDICADO. SÚMULA Nº 284/STF. TESES REFERENTES À MULTA CONTRATUAL E JUROS, COMISSÃO DE CORRETAGEM, RESSARCIMENTO DOS ALUGUEIS E DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS Nº 211/STJ E Nº 282/STF. PROGRAMA HABITACIONAL MINHA CASA MINHA VIDA. CEF. NATUREZA DAS ATIVIDADES. AGENTE FINANCEIRO. SEM LEGITIMIDADE PASSIVA. SÚMULA Nº 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. A alegação de afronta ao art. 535 do CPC/73 sem indicar em que consistiria o vício, consubstancia deficiência bastante a inviabilizar a abertura da instância especial, atraindo a incidência da Súmula nº 284 do Supremo Tribunal Federal. 2. A ausência de prequestionamento, mesmo implícito, impede a análise da matéria na via especial. Súmulas nº 211/STJ e nº 282/STF. 3. A Caixa Econômica Federal somente possui legitimidade passiva para responder por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, sendo parte ilegítima se atuar somente como agente financeiro. Súmula nº 83/STJ. 4. Agravo interno não provido. (AIRESP - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - 1646130 2016.03.34109-6, LUIS FELIPE SALOMÃO, STJ - QUARTA TURMA, DJE DATA:04/09/2018..DTPB:.) CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV. FUNDO GARANTIDOR DA HABITAÇÃO POPULAR - FGHAB. LEI Nº 11.977/2009. LEGITIMIDADE DA CEF. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. RESCISÃO DO CONTRATO OU ABATIMENTO DO PREÇO CUMULADO COM INDENIZAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA CEF. SENTENÇA MANTIDA. 1. A CAIXA SEGURADORA S/A não possui qualquer relação jurídica com a parte autora em razão do contrato de financiamento habitacional em questão, porquanto, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, é o Fundo Garantidor da Habitação Popular - FGHab, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, quem assume os seguros habitacionais DFI (Dano Físico a imóvel) e MIP (Morte e invalidez permanente), além de outros riscos. Assim, a CAIXA SEGURADORA S/A é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente ação. 2. O Fundo Garantidor da Habitação Popular - FGHab, instituído pela Lei n° 11.977, de 7 de julho de 2009, que dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas, constitui um fundo de natureza privada, com o patrimônio próprio dividido em cotas, separado do patrimônio dos cotistas e do gestor do fundo, regido por Estatuto aprovado pela assembleia de cotistas, conforme se depreende do Manual de Normas e Procedimentos Operacionais do FGHab. Consoante art. 5º, caput e §1º, II, do Estatuto do Fundo Garantidor da Habitação Popular - FGHab, a CEF é parte legítima para figurar no pólo passivo, o que define a Justiça Federal como competente para julgar a presente ação, nos termos do art. 109, I, da CF. 3. Depreende-se do art. 19 do Estatuto do Fundo Garantidor da Habitação Popular - FGHab que o Fundo foi criado para assegurar as despesas relativas ao valor necessário à recuperação dos danos físicos ao imóvel, limitado à importância do valor de avaliação do imóvel quando da contratação do financiamento, sendo que os riscos cobertos foram elencados no parágrafo único deste dispositivo. E o art. 21 do mesmo Estatuto excluiu, expressamente, dos riscos cobertos as despesas de recuperação de imóveis por danos oriundos de vícios de construção, comprovados por meio de laudo de vistoria promovido pela CEF. Assim, os danos decorrentes de vícios de construção encontram-se expressamente excluídos da cobertura pelo Fundo Garantidor da Habitação Popular - FGHab. 4. Além disso, é importante consignar que a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Federais consolidou-se, em relação aos financiamentos habitacionais firmados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH e Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, no sentido de que é possível haver responsabilidade da CEF por vícios de construção em imóveis adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH. Todavia, a responsabilidade dependerá das circunstâncias em que se verifica sua intervenção no caso concreto: a) inexistirá responsabilidade da CEF, quando ela atuar como agente financeiro em sentido estrito; b) existirá responsabilidade da CEF, quando ela como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda, isto é, nas hipóteses em que tenha atuado, de algum modo, na elaboração do projeto, na escolha do terreno, na execução das obras (construção) ou na fiscalização das obras do empreendimento. Entendo que o mesmo raciocínio aplica-se, por analogia, aos financiamentos firmados no âmbito do Programa Minh Casa, Minha Vida. No caso dos autos, de acordo com o contrato de fls. 22/58, a CEF não financiou, no caso, nenhum empreendimento em construção, com prazo de entrega, tampouco assumiu obrigações quanto à elaboração do projeto, execução das obras ou na fiscalização das obras do empreendimento. Ao contrário,
trata-se de contrato de compra e venda com alienação fiduciária e com utilização de recursos do FGTS dos compradores, pelo qual os autores obtiveram recursos para financiar a compra de imóvel já erigido de terceiros particulares. Assim, uma vez que do contrato se vê claramente que a CEF não financia, no caso, um imóvel em construção, mas tão somente libera recursos financeiros para que o comprador adquira de terceiros imóvel já erigido. É entendimento pacífico que, nestas hipóteses em que a CEF atua estritamente como agente financeiro, a vistoria/perícia designada pela CEF não tem por objetivo atestar a solidez ou a regularidade da obra, mas sim resguardar o interesse da instituição financeira, uma vez que o imóvel financiado lhe será dado em garantia. Logo, por este fundamento, também não há responsabilidade da CEF pelos vícios de construção. 5. Recurso de apelação da parte autora desprovido. (ApCiv 0015718-31.2012.4.03.6100, DESEMBARGADOR FEDERAL PAULO FONTES, TRF3 - QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:25/02/2019.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RECURSO PROVIDO. 1. Da análise dos autos, é possível extrair que as partes celebraram Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações - imóvel na planta - Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - Recursos do FGTS - com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do(s) comprador(es) e devedor(es)/fiduciante(s). 2. Quanto ao tema, o C. STJ tem entendido que a atuação da CEF quando apenas limitada a agente operador do financiamento não configura a sua legitimidade passiva. 3. In casu, é possível extrair que o imóvel em debate foi negociado de acordo com as regras que disciplinam o Programa Minha Casa Minha Vida, disciplinado pela Lei nº 11.977/09. Neste programa, a CEF atua como agente gestora dos recursos, podendo, ainda, atuar como instituição financeira executora. É o que dispõem os artigos 6º-A, XIV e 9º do mencionado diploma legal. 4. Como se percebe, no caso em análise a CEF não atuou apenas como agente financeiro financiando a aquisição do imóvel para o mutuário, hipótese em que sua ilegitimidade seria evidente. Mais que isso, a CEF atuou reconhecidamente como agente executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda. Nestas condições, resta caracterizada a legitimidade passiva da CEF para figurar no polo passivo em que discute a ocorrência de vícios na construção do imóvel. 5. Agravo de instrumento a que se dá provimento. (AI 0001570-06.2017.4.03.0000, DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:30/11/2017.) – grifei todos. O PMCMV é regido pela Lei nº 11.977/2009, do qual se infere que há dois graus de subvenção, cada um exigindo um tipo de atuação da CEF: a) como mero agente financeiro, concede-se subvenção econômica para facilitar a aquisição, requalificação ou produção de imóvel residencial e para manter o equilíbrio econômico-financeiro de operações regidas pelo SFH (artigo 6º, I e II); b) como promotora de política habitacional, age, na qualidade de representante do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), na aquisição de patrimônio segregado do seu para posterior alienação a pessoas de baixa renda por valores acessíveis (artigo 6º-A da lei mencionada c/c artigo 2º, § 2º, I, da Lei nº 10.188/2001). Quando a CEF atua de acordo com o descrito no item ‘a’, não há como atribuir-lhe responsabilidade civil por vícios de construção. Pois bem. Analisando mais detidamente os documentos apresentados, juntamente com as alegações trazidas pelas rés, não há elementos suficientes para saber se a CEF atuou como mero agente financeiro ou como promotora de política pública habitacional. O relatório de acompanhamento de empreendimento (RAE) do ID 15487008 é insuficiente para dirimir tal dúvida, pois as tabelas que ele traz apenas indica os percentuais de evolução de cada etapa da obra, o que também é feito por qualquer instituição bancária que financia a construção de todo um empreendimento – o dinheiro é liberado à construtora à medida que ela demonstrar o cumprimento de certas fases durante a obra. Por isso, reputo necessário verificar a matrícula do empreendimento, pois nela deverá constar se houve a aquisição pela CEF para construção, o que revelará sua atuação como ente promotor de política habitacional. Friso que resolver tal questão é imprescindível para evitar a prolação de sentença por juízo absolutamente incompetente, atrasando o andamento do processo – e, consequentemente, sua efetividade. No mais, as partes estão devidamente representadas e não há outros vícios a serem solucionados, de modo que dou o feito por saneado. As partes controvertem sobre a ocorrência ou não de decadência do direito de reclamar pelos vícios e de prescrição da pretensão indenizatória, bem como a respeito da causa dos defeitos e vícios apontados pelo autor na petição inicial (se por problemas na execução da obra ou por mau uso ou falta de manutenção adequada). Entretanto, sem que se defina o juízo competente para processar a causa, é temerário decidir tais questões. Por isso, concedo ao requerente 20 dias para que junte aos autos cópia da matrícula do empreendimento. Após, tornem os autos imediatamente conclusos para apreciação da preliminar arguida pela CEF e para decisão dos pontos controvertidos acima mencionados. ID 91723627: Anotem-se os nomes dos novos advogados das rés Dapema Empreendimentos Imobiliários Ltda e Construtora Bianchini Ltda. Por ocasião da sentença, deverá ser analisado o rateio de eventuais honorários advocatícios entre os antigos e os novos patronos das requeridas. Intimem-se. CARLA CRISTINA DE OLIVEIRA MEIRA Juíza Federal LIMEIRA, 11 de março de 2022.