Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: DANIEL MENEZES DOS SANTOS ADVOGADO do(a)
AUTOR: VANESSA LUANA GOUVEIA SALES - SP336694 ADVOGADO do(a)
AUTOR: CEZAR LEANDRO GOUVEIA SALES - SP411627
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de São Vicente Avenida Antônio Emmerick, 1238, Vila São Jorge, São Vicente - SP - CEP: 11370-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001022-19.2025.4.03.6141
Vistos. DANIEL MENEZES DOS SANTOS propôs a presente ação pelo procedimento comum em face da Caixa Econômica Federal - CEF para que seja reconhecida a nulidade do procedimento de execução extrajudicial de seu contrato de empréstimo bancário com alienação fiduciária em garantia, bem como a suspensão dos efeitos dos leilões agendados para o final de abril de 2025. Narra que celebrou com a ré contrato de empréstimo bancário com obrigações e alienação fiduciária, obrigando-se a pagar o empréstimo correspondente. Aduz que deixou de efetuar o pagamento das prestações, o que ensejou a execução extrajudicial. Alega que não foi regularmente intimado em sede administrativa. Pleiteou a suspensão da execução extrajudicial e de seus efeitos em tutela de urgência. Subsidiariamente, requer a conversão em perdas e danos, com o pagamento, pela CEF, do valor do sobejo. Com a inicial vieram os documentos. Foi indeferido o pedido de tutela, bem como determinada a regularização da inicial. Indeferidos os benefícios da justiça gratuita, foram recolhidas as custas iniciais. Citada, a CEF apresentou contestação, com documentos. O autor se manifestou em réplica. Determinado às partes que especificassem provas, nada mais foi requerido. Assim, vieram os autos à conclusão para prolação de sentença. É o relatório. DECIDO. Inicialmente, verifico que não há preliminares a serem analisadas no caso em tela. Os pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular encontram-se presentes, assim como o interesse e a legitimidade das partes. Assim, passo à análise do mérito. Primeiramente, observo que o contrato firmado pelo autor é um mútuo, e não um contrato de financiamento habitacional. O autor firmou contratos de empréstimo anteriores, com alienação fiduciária em garantia, os quais foram quitados, mas sempre renovados. Verifico, ainda, que foi firmado em julho de 2016, para pagamento em 60 prestações mensais, dos quais a parte autora, ao que consta, não pagou sequer 10 (id 388420929 e manifestação no id 361526113 dos autos nº 5000473-09.2025.4.03.6141), deixando de cumprir o avençado e permanecendo inadimplente. Diante de tal circunstância e esgotadas as tentativas de negociação, a CEF deu início aos atos de execução extrajudicial da dívida, previstos no contrato e amparados pelo ordenamento pátrio, que culminaram com a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, devidamente registrada na matrícula em outubro de 2024. Agora, pretende a parte autora o reconhecimento da nulidade da execução extrajudicial. Entretanto, analisando os documentos anexados aos autos, verifico que não há qualquer nulidade no procedimento adotado pela CEF. Ao contrário do que aduz a parte autora, não há nos autos elementos que revelem qualquer indício de irregularidade no procedimento adotado pela CEF, previsto na Lei 9.514/97. A parte autora foi notificada pelo Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora, mas não a quitou. Ao contrário do aduzido em réplica, o id 367846582 demonstra a árdua tarefa do Oficial de Registro Imobiliário e da CEF para intimar o autor pessoalmente, resultando em sua intimação por e-mail e edital, tudo conforme a legislação de regência, abaixo transcrita. A notificação por edital é perfeitamente válida, já que frustradas as tentativas de notificação pessoal. No caso de inadimplemento, e havendo a consolidação da propriedade, é dever da CEF promover o leilão extrajudicial, nos termos da Lei nº 9.514/97. Ademais, sobre o procedimento, em si, de execução extrajudicial - e respectivo leilão, melhor sorte não assiste ao autor, já que não há qualquer inconstitucionalidade na disciplina destes. O contrato em questão prevê a alienação fiduciária do imóvel como garantia, e não a hipoteca. O credor, assim, adquire o domínio do bem alienado (posse indireta) somente até a liquidação da dívida garantida. Com a quitação do mútuo, a compradora readquire o direito de propriedade do imóvel. Nessa espécie de contrato, o imóvel fica sendo de propriedade do agente financeiro (CEF) até o momento em que o comprador (autor) quita o financiamento. Diante disso, o comprador tem somente uma concessão de uso e a instituição financeira pode reaver o imóvel com maior facilidade em caso de inadimplência. Firmado o pacto com base na Lei nº 9.514/97, resta claro que no negócio jurídico foi dada em garantia à CEF a propriedade resolúvel, ou seja, o imóvel teve apenas a posse direta transferida condicionalmente e, se a parte autora quitasse a dívida, a CEF teria de lhe restituir a propriedade. Ocorrido o pagamento total, estaria, destarte, implementada a condição resolutiva, extinguindo-se a propriedade resolúvel do agente fiduciário. Na forma pactuada, a parte autora assumiu a obrigação de pagar as prestações e, na hipótese de impontualidade, a dívida venceria antecipadamente, com a imediata consolidação da propriedade nas mãos da instituição financeira (agente fiduciário). Purgada a mora, convalesceria o contrato; caso contrário, prossegue-se a quitação do débito com a futura venda do imóvel em leilão público, também nos moldes do Decreto-Lei nº 70/66, tal como dispõem os artigos 27 e 39, II, da Lei nº 9.514/97. O artigo 26 dessa Lei prevê o rito para retomada do imóvel na hipótese de inadimplemento da dívida. Vejamos: "Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º - Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. § 2º - O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. § 3º - A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). § 3o-A. - Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. § 5º - Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º - O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º - Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. § 8º - O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27." Não se vislumbra, portanto, ofensa aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa fundamentalmente porque a conformação legal do procedimento de execução extrajudicial não macula essas garantias constitucionais, dado que inexiste óbice a que a lei preveja, em certas hipóteses específicas, procedimento de satisfação da pretensão material sem a intervenção do Poder Judiciário. A garantia do acesso à jurisdição (art. 5º, XXXV, CF) não fica diminuída pelo procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997, na medida em que o executado pode, a qualquer tempo (leia-se antes, durante e mesmo depois do procedimento), discutir vícios desse rito, a fim de ver preservados seus direitos ou ser indenizado pelo equivalente. Assim, após o inadimplemento do mutuário por várias prestações, não é possível privar, sem motivo relevante, o direito do banco de promover a execução extrajudicial da dívida, porque o ordenamento jurídico prevê essa possibilidade, que se revela então como exercício regular de um direito. Nesse sentido, cito a respeito dois arestos em que se consagra esse entendimento (g. n.): "PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFI. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. EXIGIBILIDADE DO VALOR CONTROVERTIDO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. LEI 10.931/04. FALTA DE ELEMENTOS QUE COMPROVEM O DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO FIDUCIÁRIO. INSCRIÇÃO NO CADASTRO DE INADIMPLENTES. POSSIBILIDADE. 1. Nas ações judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários, devem estar discriminadas na inicial as obrigações que se pretende controverter, quantificando-se o valor incontroverso, sob pena de inépcia. 2. Os valores incontroversos devem continuar sendo pagos no tempo e modo contratados e a exigibilidade do valor controvertido somente será suspensa mediante depósito correspondente, dispensável pelo juiz somente no caso de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor. Lei nº 10.931/2004, art. 50, §§ 1º e 2º. 3. Não há nos autos elementos que comprovem o descumprimento das cláusulas estabelecidas no contrato firmado pelas partes e a cobrança de valores abusivos nas prestações. 4. Inexiste risco de irreparabilidade ou de difícil reparação do direito dos agravantes, já que, se procedente a ação, poderão pleitear a restituição dos valores pagos indevidamente, ou mesmo utilizá-los para pagamento do saldo devedor; ou, ainda, se já consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário, poderão requerer indenização por perdas e danos. 5. O procedimento de consolidação da propriedade em nome do fiduciário, disciplinado na Lei n º 9.514/97, não se ressente de inconstitucionalidade, pois, embora extrajudicial, o devedor fiduciário, que ao realizar o contrato assume o risco de, se inadimplente, possibilitar ao credor o direito de consolidação, pode levar a questão ao conhecimento do Poder Judiciário. Precedentes jurisprudenciais. 6. A inscrição dos devedores em cadastro de inadimplentes não se afigura ilegal ou abusiva, conforme preceitua o artigo 43 do Código de Defesa do Consumidor. 7. Agravo de instrumento ao qual se nega provimento". (AI 200903000378678 AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 389161, TRF3, 1ª T. Rel. Juíza Vesna Kolmar, DJF3 14/4/2010) "CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DO FIDUCIÁRIO. LEI Nº 9.514/87. 1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu a tutela antecipada pleiteada nos autos de ação anulatória, que indeferiu o pedido antecipação de tutela, em que se objetivava: a) determinar que a ré se abstivesse de alienar o imóvel; b) suspensão do procedimento de execução extrajudicial; c) autorizar o depósito das parcelas vencidas e vincendas; d) declarar a nulidade dos atos jurídicos embasados na constituição em mora. 2. O imóvel descrito na petição inicial foi financiado pelo agravante no âmbito do SFI - Sistema Financeiro Imobiliário, mediante constituição de alienação fiduciária de coisa imóvel, na forma da Lei nº 9.514/97. 3. A propriedade do imóvel descrito na matrícula nº 110.859, Livro nº 2 - Registro Geral do 3º Cartório de Registro de Imóveis da Capital, se consolidou, pelo valor de R$ 99.532,95, em favor da fiduciária Caixa Econômica Federal. A consolidação da propriedade em nome do fiduciário é regulada pelo disposto no artigo 26, § 1º, da Lei nº 9.514/87. 4. Estando consolidado o registro não é possível que se impeça a instituição de exercer o direito de dispor do bem, que é conseqüência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro. 5. Não há que se falar em inconstitucionalidade do artigo 26 da Lei nº 9.514/97. Com efeito, nos termos do artigo 22 do referido diploma legal, a alienação fiduciária "é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel". 6. A garantia do devido processo legal, consagrada no artigo 5º, LIV, da Constituição Federal de 1988, não deve ser entendida como exigência de processo judicial. Por outro lado, o devedor fiduciante não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário, caso em que eventual procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e danos. Tal entendimento não exclui a possibilidade de medida judicial que obste a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, desde que haja indicações precisas, acompanhadas de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contra-cautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido, o que não ocorre no caso. 7. Agravo de instrumento a que se nega provimento." (AI 200803000353057 AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 347651, TRF3, 1ª T., Rel. Juiz Márcio Mesquita, DJF3 2/3/2009) Inviável, pois, o acolhimento da pretensão nesse aspecto. Quanto à aplicação da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), impende ressaltar que acato o entendimento consolidado do Egrégio Superior Tribunal de Justiça de serem aplicáveis as regras desse código nos contratos bancários, por reconhecer neles a existência de relação de consumo, nos termos do art. 3º, § 2º daquele diploma. A incidência dessas regras, porém, não desonera a parte requerente do ônus de comprovar suas alegações, especialmente quando apontada a ocorrência de nulidade ou violação dos princípios que regem os contratos dessa natureza. Contudo, isso não ocorreu na hipótese dos autos. Os elementos probatórios contidos nos autos evidenciam que o agente financeiro cumpriu os termos pactuados, não restando caracterizados o abuso e a ilegalidade invocados pela autora. Ocorreu a consolidação da propriedade na pessoa da CEF em 2024 - ou seja, após a vigência das alterações trazidas pela Lei nº 13.465/2017, que estabeleceu que a purgação da mora somente pode ocorrer até a consolidação da propriedade. Após tal data, e ainda que o imóvel esteja no patrimônio da CEF, somente tem os mutuários direito de preferência na aquisição. Tal preferência, vale mencionar, é para aquisição do imóvel, por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas (inclusive prêmios de seguro, encargos legais, tributos, e contribuições condominiais), ao ITBI e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito da consolidação, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, bem como ao pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel (inclusive custas e emolumentos), nos termos do § 2º-B do art. 27 da Lei 9.514/97. No que se refere à prévia notificação para leilão, verifico que a parte autora tinha plena ciência da data, tanto que ajuizou demanda anterior, anexando inclusive o edital, tal como esmiuçado na decisão de 10/06/2025. Ademais, o documento anexado aos autos (id 388420930) confirma que foi enviada notificação para o e-mail do autor, já que todas as intimações pessoais para a purgação da mora foram frustradas. Assim, não há qualquer inconstitucionalidade ou ilegalidade no procedimento de execução extrajudicial e respectivo leilão. O pedido subsidiário, de conversão da obrigação principal em perdas e danos (sobejo), também não pode ser acolhido, pois, conforme id374699241, página 10, o imóvel não foi arrematado em leilão, aplicando-se o artigo 27, §§ 4º e 5º, da Lei nº 9.514/97, que dispensa a CEF desse pagamento. Isto posto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial, nos termos do artigo 487, I, do novo Código de Processo Civil. Condeno a parte autora, por conseguinte, ao pagamento de honorários advocatícios a ré, no montante correspondente a 10% sobre o valor dado à causa (inciso I do § 3º do artigo 85 do CPC), devidamente atualizado. Custas ex lege. Int. SãO VICENTE, 22 de outubro de 2025. JULIANA MONTENEGRO CALADO Juíza Federal