Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: KEILA BARACAL Advogado do(a)
APELANTE: RAFAEL ELIAS DA SILVA FERREIRA - SP208153-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5027879-12.2017.4.03.6100 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO
APELANTE: KEILA BARACAL Advogado do(a)
APELANTE: RAFAEL ELIAS DA SILVA FERREIRA - SP208153-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator):
APELANTE: KEILA BARACAL Advogado do(a)
APELANTE: RAFAEL ELIAS DA SILVA FERREIRA - SP208153-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: V O T O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): O art. 1º da Lei nº 8.004/1990 estabeleceu como requisito para a transferência de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação a intervenção do agente financeiro e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor existente na data da avença. O referido dispositivo foi alterado pela edição da Lei nº 10.150/2000, que, em seu art. 20, caput, previu a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25/10/1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos ali estabelecidos, verbis: Art. 20. "As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei n º 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei." Como se observa, o dispositivo em questão revela a intenção do legislador de validar os denominados “contratos de gaveta” apenas em relação às transferências firmadas até 25/10/1996. Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data. A questão restou pacificada pelo C. STJ, ao julgar o REsp nº 1.150.429/CE, submetido ao rito de recursos especiais repetitivos, cuja ementa transcrevo: RECURSO ESPECIAL. REPETITIVO. RITO DO ART. 543-C DO CPC. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO DE CONTRATO DE MÚTUO. LEI Nº 10.150/2000. REQUISITOS. 1.Para efeitos do art. 543-C do CPC: 1.1 Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos. 1.2 Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até 25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas pela Lei nº 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ação postulando a revisão do respectivo contrato. 1.3 No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura. 2. Aplicação ao caso concreto: 2.1. Recurso especial parcialmente conhecido e nessa parte provido. Acórdão sujeito ao regime do artigo 543-C do Código de Processo Civil e da Resolução STJ nº 8/2008. (REsp 1150429/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, CORTE ESPECIAL, julgado em 25/04/2013, DJe 10/05/2013). Confiram-se, a respeito, os seguintes julgados desta E. Corte: PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CESSÃO DE DIREITOS. ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INDISPENSABILIDADE. NÃO COMPROVAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CLÁUSULA 3.2 DA RESOLUÇÃO DA DIRETORIA 18/77 DO BNH. EXCLUSÃO DE COBERTURA. APELO DESPROVIDO. I - A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, nos autos do Recurso Especial nº 1.150.429/CE, sob o rito previsto no artigo 543-C do Código de Processo Civil, consolidou o entendimento de que no caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura. (...) III - Nos termos do §11 do artigo 85 do Novo Código de Processo Civil, a majoração dos honorários é uma imposição na hipótese de se negar provimento ou rejeitar recurso interposto de decisão que já havia fixado honorários advocatícios sucumbenciais, respeitando-se os limites do §2º do citado artigo. Para tanto, deve-se levar em conta a atividade do advogado na fase recursal, bem como a demonstração do trabalho adicional apresentado pelo advogado. IV - Nesse sentido, majoro em 2% (dois por cento) os honorários fixados pelo MM. Juízo a quo, observadas as disposições do artigo 98, §3º, do NCPC. V - Apelação desprovida. Honorários majorados em 2% (dois por cento), com fundamento nos §§2º e 11 do artigo 85 do Novo Código de Processo Civil, observadas as disposições do artigo 98, §3º, do mesmo diploma legal. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000381-16.2019.4.03.6117, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 27/11/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 02/12/2019). DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO DO MÚTUO. "CONTRATO DE GAVETA". LEI 10.150/00. ILEGITIMIDADE ATIVA DO ADQUIRENTE. I - Legitimidade dos cessionários para fins de regularização dos "contratos de gaveta" na hipótese de contrato de cessão de direitos celebrado entre o mutuário e o terceiro adquirente anteriormente a 25 de outubro de 1996 reconhecida no artigo 20 da Lei 10.150/00. II - Hipótese dos autos em que o "contrato de gaveta" apresentado não possui reconhecimento de firma das partes nem qualquer outro elemento hábil a comprovar que foi de fato celebrado anteriormente a 25 de outubro de 1996. Ilegitimidade da parte autora que se confirma. Precedente desta Corte. III - Recurso desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0001148-87.2010.4.03.6107, Rel. Desembargador Federal OTAVIO PEIXOTO JUNIOR, julgado em 05/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 09/03/2020). SFH. INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA POR VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE GAVETA. NECESSÁRIA DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS PREVISTOS NA LEI N. 10.150/2000. ILEGITIMIDADE ATIVA DA AUTORA. APELO NÃO PROVIDO. 1. A presente ação foi ajuizada com o escopo de condenar a parte ré a proceder à indenização securitária por supostos danos ao imóvel vinculado ao Sistema 2. A Lei nº 10.150/2000 prevê o reconhecimento dos denominados "contratos de gaveta”, mediante o cumprimento dos requisitos previstos no artigo 20, segundo o qual, “As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei no 8.692, de 28 de julho de 1993, que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei”. 3. O colendo Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão, segundo o rito do artigo 543-C do Código de Processo Civil de 1973, estabelecendo que tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos (REsp 1150429/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, CORTE ESPECIAL, julgado em 25/04/2013, DJe 10/05/2013). 4. No caso dos autos, o contrato de compra e venda e cessão de direitos dos imóveis de propriedade da apelante foi celebrado após 25/10/1996, sendo indispensável a anuência da instituição financeira em relação às cessões em referência, o que, contudo, não ocorreu, ensejando, assim, a ilegitimidade ativa ad causam da cessionária apelante. 5. Mantido o entendimento consignado pela sentença de que a autora não ostenta legitimidade para deduzir, em seu próprio nome, a pretensão contida na inicial. 6. Recurso de Apelação a que se nega provimento. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001454-84.2018.4.03.6108, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 23/02/2021, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 11/03/2021). No caso dos autos, observa-se que Ismar Molina e Elenice Molina celebraram, com a Federal de São Paulo S/A, contrato por instrumento particular de compra e venda de imóvel residencial, tendo por objeto o imóvel ora em debate, atualmente descrito e caracterizado na matrícula nº 36.315, do 8º Registro de Imóveis de São Paulo/SP, em 18/01/1979 (id 77886791). Conforme consta na Averbação nº 3 da matrícula imobiliária, a Federal de São Paulo cedeu e transferiu à CEF os direitos creditórios decorrentes do compromisso de compra e venda (id 77887806). Por instrumento particular de compromisso de compra e venda com cessão, celebrado em 13/08/1992, os mutuários originais se comprometeram a vender o imóvel a Valdeci Gonçalves da Silva e Sueli Quintino Dias da Silva (id 77886793) que, por sua vez, celebraram contrato particular de compromisso de venda e compra com Aguinaldo de Campos Pereira Filho, em 06/09/2013 (id 77886794), o qual celebrou contrato particular de compromisso de venda e compra com Daniela Santiago Sardinha, em 12/09/2014 (id 77886795), a qual, finalmente, celebrou contrato particular de compromisso de venda e compra com a parte autora, em 15/09/2014 (id 77886796). Portanto, a cessão de direitos do contrato de financiamento à parte autora foi firmada após o limite temporal estabelecido na Lei nº 10.150/2000, que impõe como indispensável a intervenção da instituição financeira. Assim, o cessionário do imóvel é parte ilegítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através do referido contrato. Ademais, cumpre observar que, em 1995, a CEF ajuizou demanda em face dos mutuários originais (processo nº 0042359-52.1995.4.03.6100), a qual foi julgada procedente, para declarar a rescisão do contrato e reintegrar a CEF na posse do imóvel (id 77887790). Em consulta ao sítio eletrônico deste E. Tribunal, verifico que, em grau recursal, foi dado parcial provimento à apelação, apenas para afastar a condenação em litigância de má-fé; decisão transitada em julgado em julgado em 18/12/2015. Logo, impossível o reconhecimento da validade do contrato celebrado pela parte autora, como bem asseverou o magistrado a quo na sentença, verbis: “Ainda que o primeiro “contrato de gaveta”, celebrado entre Ismar Molina e Elenice Molina e Valdeci Gonçalves da Silva e Sueli Quintino Dias da Silva, hipoteticamente atendesse aos requisitos previstos no artigo 20 da Lei n. 10.150/00, evidente que a autora também não possui legitimidade para requerer a regularização de contratos dos quais não participou. Além disso, no presente caso em particular, o contrato de financiamento cuja dívida a autora pretendia assumir –, celebrado entre os mutuários primitivos (Ismar Molina e Elenice Molina) e a Federal São Paulo S/A (substituída pela CEF) –, foi rescindido por decisão proferida no âmbito do processo n. 0042359-52.1995.403.6100, transitada em julgado em momento anterior ao próprio ajuizamento da presente ação, tratando-se, portanto, de questão jurídica consolidada que também inviabiliza a pretensão deduzida pela autora”. Por fim, resta prejudicado o pedido de tutela antecipada, ante a manutenção de improcedência do pedido. Pelas razões expostas, NEGO PROVIMENTO à apelação. Com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majoro em 20% o percentual da verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2ª seção, DJe de 19/10/2017). Observe-se o art. 98, § 3º, do CPC, em vista de a parte ser beneficiária de gratuidade. É o voto. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. CONTRATO DE GAVETA. TRANSFERÊNCIA SEM ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ILEGITIMIDADE ATIVA. - O art. 1º da Lei nº 8.004/1990 estabeleceu como requisito para a transferência de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação a intervenção do agente financeiro e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor existente na data da avença. Referido dispositivo foi alterado pela edição da Lei nº 10.150/2000, que, em seu art. 20, caput, previu a possibilidade de regularização das transferências efetuadas até 25/10/1996 sem a anuência da instituição financeira, desde que obedecidos os requisitos ali estabelecidos. - Manteve, contudo, a vedação à cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sem a intervenção obrigatória da instituição financeira, realizada posteriormente àquela data. - O C. STJ, ao julgar o REsp nº 1.150.429/CE, submetido ao rito de recursos especiais repetitivos, pacificou o entendimento de que “no caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem referida cobertura”. No mesmo sentido, precedentes desta E. Corte. - No caso dos autos, a cessão de direitos do contrato de financiamento à parte autora foi firmada após o limite temporal estabelecido na Lei nº 10.150/2000, que impõe como indispensável a intervenção da instituição financeira. - Assim, o cessionário do imóvel é parte ilegítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através do referido contrato. - Apelação não provida. ACÓRDÃO
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5027879-12.2017.4.03.6100 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO
Cuida-se de ação ordinária ajuizada por Keila Baraçal em face da Caixa Econômica Federal (CEF), objetivando a regularização do contrato de “gaveta” referente ao imóvel em que reside, com reconhecimento da possibilidade de assunção da dívida referente ao financiamento imobiliário. Alega a parte autora, em síntese, que celebrou contrato de compra e venda do imóvel situado na Rua Paulo Vidigal Vicente de Azevedo, nº 199, ap. 11, bloco F-4, edifício F, integrante do Conjunto Residencial das Nações – 3, Bairro do Limão, na cidade de São Paulo/SP. Não obstante, na matrícula do imóvel ainda constam os compradores originários, bem como registro de hipoteca em favor da CEF. Indeferida a tutela antecipada em primeiro grau de jurisdição, a parte autora interpôs agravo de instrumento, ao qual foi negado provimento. A r. sentença reconheceu a ilegitimidade da parte autora e extinguiu o feito, sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC. A parte-autora apelou, alegando que houve transação entre particulares, referente à transmissão da posse do imóvel, em momento anterior à Lei nº 10.150/2000, o que permite ao mutuário a regularização dos chamados contratos de gaveta; as posses que se seguiram foram todas de boa-fé, sendo certo que tal conduta deve ser prestigiada; possui plenos direitos e totais condições de exigir a regularização da situação do bem, pois existiu transmissão legítima da posse. Requer a concessão da tutela antecipada, para autorizar o depósito das parcelas visando à quitação do contrato de financiamento imobiliário, além de suspender o processo nº 0042359-52.1995.4.03.6100. Com contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal. A parte autora peticionou requerendo a designação de audiência de conciliação, razão pela qual os autos foram remetidos ao Gabinete da Conciliação, porém sem sucesso. É o breve relatório. Passo a decidir. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5027879-12.2017.4.03.6100 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.