Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA PORTUGAL Advogado do(a)
AUTOR: ANAPAULA ZOTTIS - SP272024
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a)
REU: SANDRA LARA CASTRO - SP195467 S E N T E N Ç A
PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5024444-88.2021.4.03.6100 / 9ª Vara Gabinete JEF de São Paulo
Trata-se de ação de cobrança proposta por CONDOMINIO RESIDENCIAL VILA PORTUGAL, localizado à Rua Ana Martins Ribeiro, 115, Jardim Mirna, Taboão da Serra/SP, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, em razão de despesas de condomínio vencidas de 04 a 08/2021, totalizando R$1.797,32 (ID 84484585), referentes à unidade autônoma apartamento 51, Bloco J, do Condomínio requerente, objeto da matricula n.º 11.859, do Ofício de Registro de Imóveis de Taboão da Serra-SP (id 84484583). A CEF apresentou Contestação, aduzindo que a parte autora não apresentou os documentos indispensáveis à propositura da demanda e que é parte ilegítima para responder pelos débitos cobrados, porquanto o imóvel em questão está vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR), instituído pela Lei 10.188/2001, e a obrigação de pagar as taxas de condomínio é exclusiva dos arrendatários, ocupantes e responsáveis pelo uso do bem, na forma prevista em cláusulas contratuais. Não prosperam as alegações da CEF. A parte autora juntou os documentos necessários à comprovação do débito (id 84484583, 84484585, 84484593, 84484902 e 84484903). A CEF é parte legítima para responder pelos débitos de imóveis vinculados ao FAR, como adiante se verá. No presente caso, conforme certidão de matrícula do imóvel em questão, a Caixa Econômica Federal é a proprietária do imóvel, havendo, em 18/09/2013, averbação de que o imóvel integraria o patrimônio do PAR – Programa de Arrendamento Residencial, mantida a propriedade fiduciária do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal, não havendo qualquer informação de que o imóvel tenha sido alienado a terceiros (fiduciante). Convém registrar que a CEF é responsável pela aquisição, alienação e arrendamento com opção de compra dos bens imóveis no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial, representando o FAR ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (artigo 4º, Lei 10.188/2001). Desse modo, ainda que os referidos bens não integrem o ativo da CEF nem se confundam com o seu patrimônio (art. 2º, § 3º), mas sendo ela responsável pela gestão financeira do FAR, é, nesse aspecto, parte passiva legítima para responder por dívidas de responsabilidade do Fundo de Arrendamento Residencial, que não tem personalidade jurídica própria, não podendo ser parte nem demandado em juízo. A obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação que acompanha a coisa em todas as suas mutações subjetivas, sendo sempre exigível em face do atual titular do direito de propriedade. É o que estabelece o artigo 1.345 do Código Civil de 2002. Confira-se: Art. 1345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Não obstante, tal obrigação também pode se estender a outras pessoas que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel, que não o vínculo de propriedade. No julgamento do REsp 1.345.331 (Segunda Seção, DJe de 20.04.2015), o relator do recurso, Min. Luis Felipe Salomão, no corpo de seu voto ressaltou que “as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda pelo titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo, a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio”. Acrescentou, no que toca especificamente ao ajuizamento da ação de cobrança de cotas condominiais, que a doutrina não vacila ao afirmar que “o interesse prevalecente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação”, ficando obviamente ressalvado o direito de regresso. Conclui-se, assim, que a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser proposta em face de qualquer um daqueles que tenha uma relação jurídica vinculada ao imóvel - o que mais prontamente possa cumprir com a obrigação -, tendo em vista o intuito de fazer prevalecer o interesse da massa condominial. Assim, o débito decorre da propriedade real, sendo o seu proprietário responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas. Desse modo, cabe à CEF, agente gestora do FAR, arcar com os débitos do condomínio, evitando-se, assim, prejuízo aos demais condôminos, mas preservando, certamente, seu direito de regresso contra quem entenda responsável pela dívida. Esse o entendimento que vem sendo adotado em situações análogas. Confira-se: CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. UNIDADE HABITUACIONAL DO PAR/PMCMV. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DA CEF. 1. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais é propter rem e recai sobre o proprietário do imóvel ou seu possuidor direto, este último no caso de alienação fiduciária e também de arrendamento habitacional (ApCiv 0030448-86.2008.4.03.6100, DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:24/05/2018.). 2. No caso dos autos, não há qualquer prova nos autos de que o imóvel tenha sido alienado, ao contrário, consta registro imobiliário em que designada a CEF como proprietária da unidade. 3. Recurso improvido. (TRF3, 14ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo, RecInoCiv - RECURSO INOMINADO CÍVEL / SP 0051993-74.2020.4.03.6301, Rel. Juíza Federal TAIS VARGAS FERRACINI DE CAMPOS GURGEL, j. 24/06/2022) Logo, ante todo o exposto, não prospera a alegação de ilegitimidade passiva aduzida pela CEF, cumprindo reconhecer que a referida empresa pública deve figurar no polo passivo da ação, a fim de fazer prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para condenar a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ao pagamento das despesas condominiais referentes ao apto. 51, bloco J, matrícula n.º 11.859, do Ofício de Registro de Imóveis de Taboão da Serra-SP. Registro que a condenação refere-se ao pagamento das cotas condominiais vencidas de 04 a 08/2021, com juros, multa e correção monetária, conforme demonstrativo anexado à inicial (id 84484585), bem como das que se vencerem no curso deste processo, nos termos do artigo 323 c/c 771 do CPC (assim: REsp 1756791, rel. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJE 08/08/2019), limitadas ao trânsito em julgado da sentença ou do acórdão proferido em fase de conhecimento. Para atualização do débito, devem ser aplicados os critérios de correção monetária e juros previstos no Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor na data da execução. Sem custas e sem honorários nesta instância, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95 c/c o artigo 1º da Lei nº 10.259/2001. Em havendo recurso e condenação no pagamento de honorários advocatícios, estes, não dispondo em sentido em contrário decisão superior prolatada nestes autos, não incidirão sobre as parcelas vencidas após esta sentença, conforme o disposto no enunciado nº 111 das Súmulas do E. STJ. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. São Paulo, data da assinatura.