Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: LUIZ CLAUDIO BONAFE, PATRICIA CRISTINA NASCIMENTO BONAFE Advogado do(a)
AUTOR: WALQUEIA DA SILVA RODRIGUES - SP244264
REU: VISTA DO PARQUE CHICO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a)
REU: JOSE LUIZ CARBONE JUNIOR - SP305592 Advogados do(a)
REU: DIEGO MARTIGNONI - RS65244-A, MARCOS RIGONY MENEZES COSTA - SP479821 S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5005388-47.2019.4.03.6130 / 2ª Vara Federal de Osasco
Trata-se de ação de conhecimento proposta por PATRICIA CRISTINA NASCIMENTO BONAFÉ e LUIZ CLÁUDIO BONAFÉ em face de VISTA DO PARQUE CHICO MENDES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na qual se pretende provimento jurisdicional destinado a resolver o contrato firmado entre as partes, com a devolução dos valores pagos. Narram os autores, em síntese, que teriam firmado contrato de compra e venda de imóvel residencial na planta, com financiamento perante a CEF. Alegam que, por dificuldades financeiras, não possuem condições de continuar cumprindo as obrigações decorrentes do negócio jurídico em tela, motivo pelo qual pretendem a rescisão contratual. Juntaram documentos. O feito foi proposto originariamente perante o Juízo de Direito da 7ª Vara Cível da Comarca de Osasco. Regularmente citada, a corré Vista do Parque Chico Mendes ofertou contestação no Id 21925101 - pág. 22 e seguintes. Argumentou a prevalência das cláusulas contratuais e a impossibilidade de rescisão contratual nos termos pretendidos pela parte autora. Foi determinada a intimação da CEF para manifestar-se acerca do feito. A referida instituição financeira ofertou contestação no ID 21925102 - pág. 68 e seguintes. Em suma, refutou os argumentos iniciais, pugnando pela improcedência do pedido. Houve o declínio da competência, sendo os autos redistribuídos a esta 2ª Vara Federal de Osasco. Foi realizada audiência de tentativa de conciliação, que restou infrutífera. Réplica apresentada. Após ampla discussão acerca do efetivo cumprimento da tutela de urgência pelas rés, foi determinado o sobrestamento do feito (Id 266471964). Revogado o sobrestamento, vieram os autos conclusos para sentença. Posteriormente, a CEF prestou esclarecimentos acerca da posição atual do contrato de financiamento. É o relatório. Fundamento e decido. Inicialmente, verifico que o feito está em condições de ser antecipadamente julgado, consoante dicção do art. 355 do CPC. Consta dos autos que as partes assinaram instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, com alienação fiduciária em garantia, regido pelas regras do Sistema Financeiro de Habitação. Feitas essas considerações, reputo cabível, para melhor compreensão da questão posta, uma breve reflexão acerca dos institutos afetos à extinção dos contratos (Parte Especial, Livro I, Título V, Capítulo II, do Código Civil). A resilição consiste em modalidade de extinção do contrato, decorrente de manifestação de vontade de ambas as partes, ou seja, bilateral (distrato – art. 472 do Código Civil), ou de apenas um dos contratantes (unilateral). No tocante à resilição unilateral, o art. 473 do CC assim dispõe: “Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte”. Nesse contexto, diante do princípio da obrigatoriedade dos contratos, tem-se, como regra, que os negócios jurídicos não podem ser resilidos unilateralmente, o que será admitido em situações restritas e em determinadas modalidades de contrato, compreensão essa que se extrai do mencionado dispositivo legal, que é inequívoco ao prever que a resilição unilateral é possível nas hipóteses em que a lei expressa ou implicitamente permita. A resolução da avença em razão de inadimplemento contratual, por sua vez, está disciplinada no art. 475 do CC, nos seguintes termos: “Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.” Pois bem. No caso em apreço, o contrato de compra e venda de terreno e mútuo para a construção de unidade, com alienação fiduciária em garantia, consiste em negócio jurídico complexo, que prevê uma gama de obrigações, envolvendo as figuras da construtora e da incorporadora, além da CEF como instituição financiadora e credora fiduciária. Sob esse aspecto, por certo não há como negar o dispêndio de tempo e investimentos pela construtora e incorporadora, bem como pela CEF, para viabilizar a efetivação do negócio jurídico sob foco. Nesse sentir, não se pode admitir que o mero arrependimento seja suficiente para pôr termo ao contrato; tampouco a alegação de dificuldades financeiras bastaria para encerrar a avença, do modo como pretende a parte autora, haja vista que, ao assinar o contrato de mútuo, deu ensejo ao financiamento e consequente remanejamento de capitais, que não teriam sido objeto de investimento se não existisse o contrato. De fato, a diminuição de renda, embora prejudicial, não é causa suficiente à invocação da teoria da imprevisão (“Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação” – art. 478, CC). Não se questiona, em verdade, que os autores estejam enfrentando dificuldades financeiras; todavia, para que se pudesse cogitar a resolução contratual, eles deveriam demonstrar a existência dos elementos obrigatórios da teoria da imprevisão, isto é, a ocorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, que, além de tornar a prestação excessivamente onerosa para uma das partes, acarreta extrema vantagem para a outra. Nesse contexto, a situação de dificuldades financeiras não se reveste de imprevisibilidade a embasar a aplicação da mencionada teoria da imprevisão. O que se quer deixar assentado é que a simples alegação de queda de renda dos autores não justifica o desfazimento do negócio jurídico. Igualmente não se verifica a “extrema vantagem para a outra” parte, já que os valores pagos à requerida foram devidamente estabelecidos em contrato, ao qual os demandantes aderiram livremente. Com efeito, os autores aceitaram de forma livre o que foi estipulado contratualmente, portanto não pode haver alteração unilateral sem maiores cuidados. Deve prevalecer, pois, o princípio da força obrigatória dos contratos. Não se desconhece que, em razão do princípio da autonomia da vontade, ninguém é obrigado a contratar; no entanto, uma vez aperfeiçoado o acordo de vontades, gozando o contrato de validade e eficácia, as partes são obrigadas a cumprir as obrigações assumidas, sob pena de vulnerar a segurança dos negócios jurídicos. Também não se pode falar, no presente caso, em resolução contratual com base no art. 475 do CC, uma vez que os requerentes não afirmaram qualquer inadimplemento contratual por parte das rés. A alegada dificuldade financeira para suportar as prestações pactuadas, repise-se, não representa, por si só, justificativa à resilição contratual pretendida pela parte inadimplente, menos ainda à devolução de valores já quitados. Inexistindo, no contrato celebrado, qualquer cláusula que disponha sobre a resilição contratual pelo devedor em virtude de dificuldade financeira superveniente, não cabe ao Judiciário criar essa possibilidade, consoante dicção do art. 473 acima transcrito. Permitir a resilição como pretendida pelos demandantes, aliás, representaria ônus excessivo às demandadas, que, na hipótese vertente, ao que tudo indica, cumpriram regularmente seus deveres contratuais. Acresça-se, pela pertinência, que nos contratos de mútuos regulamentados pelo SFH, como esse ora em análise, a obrigação da CEF exaure-se com a entrega do dinheiro para o financiamento do imóvel; a do mutuário, por sua vez, com o pagamento da importância emprestada, inclusive acréscimos convencionados. Vale reforçar que a rescisão contratual consiste em medida de caráter excepcional, mormente em negócios jurídicos como o discutido nesta ação, em que há diversos contratantes e obrigações interligadas. Portanto, inexistente prova de descumprimento da avença por parte da instituição financeira ré ou da construtora/incorporadora, não há que se falar em rescisão contratual do modo como almejam os autores, sem apresentação de justificativa irrefutável. De outra parte, o inadimplemento por parte dos demandantes assegura à CEF o direito de executar as cláusulas contratuais atinentes a essa inadimplência. A respeito do tema, confiram-se os seguintes precedentes jurisprudenciais: “SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. MÚTUO HABITACIONAL. PEDIDO DE RESCISÃO E DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS. DESCABIMENTO. Inexistindo qualquer nulidade no contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a construção de unidade habitacional com obtenção de financiamento perante a CEF, improcede o pleito de rescisão do contrato e de restituição de valores pagos a título de mútuo habitacional, adimplidos legitimamente durante a vigência do contrato.” (TRF-4, 4ª Turma, AC 5025229-16.2015.404.7108/RS, Rel. Des. Fed. Vivian Josete Pantaleão Caminha, 25/01/2017) “APELAÇÃO – PROCESSUAL CIVIL – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – LEI N. 9.514/97 – SISTEMA SAC – DESEMPREGO – REDUÇÃO DA RENDA – PEDIDO DE REVISÃO CONTRATUAL – IMPOSSIBILIDADE – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. (...) III – Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. IV – As alegações dos requerentes no sentido de que em virtude de problemas financeiros não conseguiram honrar as prestações do contrato, não possuem o condão de possibilitar a aplicação da Teoria da Imprevisão ao presente caso, afinal, ao assumir as obrigações contidas no financiamento, os mutuários assumiram os riscos provenientes da efetivação do negócio – ainda mais se considerando o prazo do contrato (420 meses). (...)” (TRF-3, 2ª Turma, AC 2262432/SP – 0001025-65.2016.403.6144, Rel. Des. Fed. Cotrim Guimarães, e-DJF3 Judicial 1 de 26/03/2018) Ademais, é pertinente assinalar que o C. STJ firmou, em sede de recurso repetitivo (Tema 1095), o entendimento de que “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. Conquanto a tese fixada no paradigma em tela não tenha tratado das hipóteses em que o mutuário não está constituído em mora, adoto o entendimento da Corte Superior no sentido de que se compreende o inadimplemento referido na Lei n. 9.514/97 como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário. Confira-se: “RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) GARANTIDA MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE CULPA DO VENDEDOR. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. 1. Controvérsia acerca do direito do comprador de imóvel (lote), adquirido mediante compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, pedir a resolução do contrato com devolução dos valores pagos, não por fato imputável à vendedora, mas, em face da insuportabilidade das prestações a que se obrigou. 2. A efetividade da alienação fiduciária de bens imóveis decorre da contundência dimanada da propriedade resolúvel em benefício do credor com a possibilidade de realização extrajudicial do seu crédito. 3. O inadimplemento, referido pelas disposições dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, não pode ser interpretado restritivamente à mera não realização do pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), devendo ser entendido, também, como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário. 4. O pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.867.209 - 2020/0064090-3, Rel. Min. Paulo de Tarso, DJe de 30/09/2020) Nesse sentir, é de se compreender que “o pedido de resilição do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, por desinteresse da parte autora em continuar pagando as prestações, em virtude de dificuldades financeiras ou ausência de planejamento financeiro, embora não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura a quebra antecipada do contrato, decorrendo a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, para satisfação da dívida garantida e devolução do que sobejar ao adquirente, por ser norma específica, prejudicando o direito do consumidor de rescindir unilateralmente o contrato e não se aplicando a Súmula n° 543/STJ” (TRF-3, Segunda Turma, AI 5031673-95.2023.403.0000, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, DJEN 03/06/2024). Ademais, consta informação de que os demandantes estariam inadimplentes, havendo diversas parcelas contratuais em atraso, o que justifica a adoção do procedimento extrajudicial previsto na mencionada Lei n. 9.514/97. Assim, não tendo sido comprovada a existência de justo motivo para a declaração de rescisão dos contratos em análise, não comporta acolhimento a tese inicial. Pelo exposto e por tudo mais quanto dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil/2015. Revogo a tutela de urgência anteriormente concedida. Sem custas, em razão do deferimento da justiça gratuita. Condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios das rés, nos termos do art. 85, §2º, do CPC/2015, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, verba essa que será repartida proporcionalmente entre as demandadas. A cobrança, contudo, deverá permanecer suspensa, conforme previsão inserta no art. 98, §3º, do Diploma Processual vigente. Após o trânsito em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos, com as cautelas legais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Osasco, data constante do sistema PJe. ADRIANA FREISLEBEN DE ZANETTI Juíza Federal