Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: FELIPE LIMA ALCANTARA, GIULIA PALOZZI ALCANTARA ALVES, MARIA EDUARDA SILVA PALOZZI ALCANTARA, MARIA CLARA SILVA PALOZZI ALCANTARA, ESPÓLIO DE ROBERTO CARLOS DE ALCANTARA - CPF 088.454.478-80 Advogados do(a)
APELANTE: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310-A, ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A, Advogados do(a)
APELANTE: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310-A, ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A Advogados do(a) SUCEDIDO: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310-A, ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, MARIA GUEDES DA SILVA VASCONCELOS SOARES, JONATAS VASCONCELOS SOARES Advogado do(a)
APELADO: ALEXANDRE LUIZ PROENCA FERNANDES - SP326108-A Advogado do(a)
APELADO: ANGELA SAMPAIO CHICOLET MOREIRA KREPSKY - SP120478-A OUTROS PARTICIPANTES: FISCAL DA LEI: MINISTERIO PUBLICO FEDERAL R E L A T Ó R I O RELATÓRIO O Exmo. Sr. Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES (Relator):
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5006678-61.2017.4.03.6100 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. COTRIM GUIMARÃES SUCEDIDO: ESPÓLIO DE ROBERTO CARLOS DE ALCANTARA REPRESENTANTE: FELIPE LIMA ALCANTARA, MARTA IRENE ALVES DE SOUSA, TAMIRES HELOISA DA SILVA LIMA GALDINO
Trata-se de recurso de apelação interposto por Espólio de Roberto Carlos de Alcantara e outros contra sentença que, nos autos da ação anulatória do procedimento de execução extrajudicial e seus efeitos, julgou improcedente o pedido, condenando a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, no entanto, permanecerá suspensa tal condenação enquanto perdurar as benesses da justiça gratuita. Em suas razões recursais (ID 334214521), a parte apelante aduz que a sentença deve ser reformada pelos seguintes motivos: a) não houve intimação pessoal dos devedores acerca da data e horário do leilão; b) inexistiu esgotamento dos meios idôneos de comunicação, pois não foi expedida notificação ao endereço do imóvel; c) não houve manifestação inequívoca de renúncia ao direito de preferência. Requer, ao final, a declaração de nulidade da consolidação da propriedade, dos leilões e de seus efeitos, com a repetição do procedimento. Com contrarrazões da Caixa Econômica Federal e dos arrematantes (Ids 334214529 e 334214531), subiram os autos a esta E. Corte. É o relatório. VOTO O Exmo. Sr. Desembargador Federal COTRIM GUIMARÃES (Relator): Inicialmente, recebo a apelação em ambos os efeitos. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, nos termos do art. 22 da Lei nº 9.514/97, pois o adquirente do imóvel ao celebrar contrato de financiamento, com garantia por alienação fiduciária, transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, que passa a ser o possuidor indireto da coisa até o pagamento integral do débito. Na hipótese de o devedor fiduciante honrar integralmente o financiamento, se opera a condição resolutiva da alienação fiduciária e o devedor recupera a propriedade plena do imóvel. Por sua vez, havendo inadimplência por parte do devedor fiduciante, haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário com a possibilidade de superveniente leilão público para a alienação do imóvel. O procedimento para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e posterior alienação do imóvel está prevista na Lei nº 9.514/97, in verbis: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (...) § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio." (...) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais." Da leitura dos dispositivos supratranscritos depreende-se que, para que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário seja válida, o devedor deve ser notificado pessoalmente para purgar a mora pelo oficial do cartório de registro de imóveis, no prazo de quinze dias. Por sua vez, as diretrizes para a purgação da mora estão previstas no artigo 39, da Lei 9.514/97, que indica que devem ser aplicadas as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto Lei nº 70/66. De acordo com o artigo 34 do mencionado DL 70/66, é lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito. Eis as disposições do artigo 34 do DL 70/66: Art. 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos: I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário; II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação. Neste momento, é necessário mencionar que as alterações da Lei 9.514/97, em decorrência da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, trouxeram grande discussão acerca da aplicabilidade dessas inovações aos contratos firmados antes do início da sua vigência. De acordo com o entendimento que vinha sendo adotado por esta Primeira Turma, nos casos em que a consolidação da propriedade, em nome do credor fiduciário, ocorresse antes das alterações de 2017, o devedor poderia purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação na forma prevista no artigo 34 do Decreto-lei nº 70/66 e por força das disposições constantes no artigo 39 da Lei nº 9.514/97. No entanto, se a propriedade fosse consolidada após a publicação da Lei 13.465/2017, o devedor não poderia mais purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, cabendo-lhe apenas exercer o direito de preferência para a aquisição do imóvel mediante o pagamento do preço correspondente ao valor do débito, na forma do artigo 27, §2º B, da Lei 9.514/97, incluído pela Lei 13.465/2017. "Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da datado registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a datada realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos." Contudo, isso difere do entendimento adotado por ocasião do julgamento do Agravo de Instrumento n. 5014383-67.2023.4.03.0000, de Relatoria do Desembargador Federal Nelton dos Santos, quanto à inaplicabilidade da inovação legislativa nos contratos firmados na vigência da Lei nº 9.514/97, que ora transcrevo para melhor elucidação: "Com efeito, o artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal estabelece que "a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada". In casu, o contrato configura ato jurídico perfeito, porquanto aperfeiçoado na vigência da Lei n. 9.514/1997 e antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o que se deu em 12 de julho de 2017. Ora, o direito de purgar a mora é de natureza substancial ou material, possuindo justamente tal natureza as regras que o consagram. Uma vez purgada a mora, desaparece o débito e mantém-se o vínculo contratual. Fosse uma norma relativa ao procedimento, ou seja, atinente às regras do rito tendente à consolidação da propriedade ou à alienação do imóvel, aí, sim, teria procedência o entendimento que dá pela aplicabilidade da lei nova, na perspectiva, por todos conhecida, de que as regras de processo aplicam-se imediatamente, alcançando os feitos em curso. Frise-se, porém, que não é essa a hipótese de que se cuida, pois a purgação da mora produz efeitos na relação jurídica de direito material. Nesse sentido, a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é firme no sentido de que, por respeito à segurança jurídica, a lei nova não alcança os contratos celebrados anteriormente. Veja-se: (...) Tornando ao caso dos autos, não se pode tomar como ato jurídico perfeito a consolidação da propriedade, isoladamente, em detrimento do contrato. A consolidação da propriedade é apenas um dos efeitos que podem resultar do contrato. A proteção da segurança jurídica é maior, abrange o ato negocial por inteiro. Deveras, ao firmarem um contrato, as partes fazem-no à luz do direito então vigente, analisando todas as possibilidades e avaliando os pontos favoráveis e desfavoráveis. Dentre eles se situa, claramente, o direito à purgação da mora como forma de manter o vínculo contratual. Assim, se, quando da celebração do contrato, o ordenamento vigente assegurava ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, não é possível ou mesmo razoável que, posteriormente, uma lei nova incida e reduza-lhe o tempo para o exercício daquele direito; e assim o é porque, em cenário jurídico diverso - e, no caso, também adverso -, talvez a parte ora agravada nem mesmo firmasse o contrato. Acrescente-se que, a prevalecer o entendimento da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, corre-se o risco de, em alguns casos, suprimir-se por completo o direito à purgação da mora. Sim, pois segundo aquela C. 3ª Turma, se a consolidação da propriedade ocorrer já na vigência da lei nova, restará ao devedor fiduciário apenas a possibilidade de exercer o direito de preferência, ou seja, pode ocorrer que o prazo para a purgação da mora, que se estenderia até a data da assinatura do auto de arrematação, esgote-se antes mesmo da consolidação - por força do § 1º do artigo 26 da Lei n. 9.514/1997 - e, talvez, até mesmo antes da entrada em vigor da nova lei, em claro e indevido caráter retroativo. Para evitar-se a irretroatividade da lei, a única solução aceitável dentro do espectro constitucional, data venia, é a de aplicar-se a lei vigente ao tempo da celebração do contrato, de sorte que, se tal fato deu-se antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o devedor fiduciário tem direito a purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação; e se tal direito foi-lhe negado, há de ser-lhe assegurado pelo Poder Judiciário." Dito isso, embora viesse decidindo no sentido anterior, na linha do novo entendimento e em respeito ao princípio da colegialidade, passo à análise do caso em que a parte apelante visa alcançar a anulação dos atos de expropriação do imóvel em decorrência da alegação de ausência de sua notificação pessoal para purgar a mora e da data do leilão. Da análise dos autos de origem, constata-se que não ocorreram irregularidades no procedimento de execução extrajudicial do imóvel. O contrato por instrumento particular de compra e venda do imóvel residencial foi firmado em 27/09/2006 (ID 334213573), alienando-o fiduciariamente em favor da Caixa Econômica Federal. Constatada a inadimplência do devedor, a credora fiduciária deu início ao procedimento para a consolidação da propriedade do imóvel. Consta no registro de matrícula do imóvel que houve a notificação pessoal do fiduciante para purgar a mora (ID 334213551, pág. 6) A certidão do Oficial de Registro de Imóveis atesta o decurso do lapso de 15 (quinze) dias sem manifestação (ID 334213817), que resultou na consolidação da propriedade em favor da Caixa Econômica Federal em 29/07/2015 (Matrícula - ID 334213551). Convém salientar que as certidões e anotações emitidas pelo Oficial do registro de imóveis são dotadas de fé pública, cuja presunção de legitimidade não foi desconstituída pela parte autora, ora recorrente. Por sua vez, a notificação acerca da data do leilão efetivou-se de forma regular. Restou comprovada a notificação pelos Correios, encaminhada para o endereço do imóvel, datada de 10/05/2017, para o 1º leilão (ID 334213884), constando que o objeto foi entregue consoante AR (ID 334213885). O edital da praça designada também foi publicado em jornal de circulação local (Gazeta de S. Paulo), em 28/04/2017, 05/05/2017 e 12/05/2017, para o primeiro leilão (ID 334213882). A arrematação do bem efetivou-se no primeiro leilão (13/05/2017), conforme termo de arrematação assinado (334214259). Aqui é necessário apontar que, apesar da consolidação ter se dado posteriormente as alterações decorrentes da Lei nº. 13.465/2017, no caso subjudice, devem ser aplicadas as disposições da Lei nº 9.514/1997, em sua redação original, visto que o contrato configura ato jurídico perfeito que foi aperfeiçoado na vigência da Lei 9.514/97, posto que celebrado em 27/09/2006. Desta forma, devidamente intimado o devedor e optando pela não quitação do débito, além da ciência da data de realização do leilão e possibilidade de purgação da mora até a data da assinatura do auto de arrematação, consoante entendimento jurisprudencial da Corte Superior anterior à vigência da Lei nº 13.465/2017 (a qual incluiu o § 2º - B ao artigo 27, da Lei nº 9.514/97), a parte apelante assumiu o risco da perda da propriedade por eventual arrematação, o que de fato ocorreu. Vale destacar, ainda, que a parte demandante em nenhum momento demonstrou a sua real intenção de quitar o débito ou purgar a mora, restringindo-se em apresentar pleito vazio de fundamento para o acolhimento de sua pretensão instaurada com o ajuizamento da ação. A mera alegação de que pretende quitar seu débito, desacompanhado do depósito do valor devido, não pode servir de fundamento para a anulação do procedimento de execução extrajudicial, visando o restabelecimento do contrato original. Assim, não há que se falar em nulidade da consolidação da propriedade do imóvel e posterior venda em leilão extrajudicial, como demonstrado nos parágrafos anteriores. Por fim, nos termos do § 11º do art. 85 do CPC, a majoração dos honorários é uma imposição na hipótese de se negar provimento ou rejeitar recurso interposto de decisão que já havia fixado honorários advocatícios sucumbenciais, respeitando-se os limites do § 2º do art. 85 do CPC. Assim, à luz do disposto nos §§2º e 11 do art. 85 do CPC, devem ser majorados em 2% os honorários fixados anteriormente, observado o disposto no art. 98, §3º, do NCPC.
Diante do exposto, nego provimento ao recurso de apelação. É como voto. E M E N T A EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. DIREITO DE PURGAR A MORA. CONTRATO CELEBRADO ANTES DA LEI Nº 13.465/2017. VALIDADE DO PROCEDIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação cível interposta por Espólio de Roberto Carlos de Alcantara e outros contra sentença que julgou improcedente ação anulatória de execução extrajudicial, mantendo a consolidação da propriedade fiduciária e a arrematação do imóvel em leilão, com condenação em custas e honorários suspensos pela gratuidade da justiça. II. Questão em discussão Há três questões em discussão: i) saber se houve ausência de intimação pessoal dos devedores para a purgação da mora; ii) saber se a notificação quanto à data do leilão observou os requisitos legais; iii) saber se subsiste o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação nos contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.465/2017. III. Razões de decidir Constatada a notificação pessoal do devedor para purgar a mora, com certificação pelo oficial do registro de imóveis, ato dotado de fé pública não desconstituída. Regularidade da comunicação acerca do leilão por correspondência com aviso de recebimento e publicação em jornal de grande circulação. Contrato firmado em 2006, antes da Lei nº 13.465/2017, configurando ato jurídico perfeito. Aplicação das disposições da Lei nº 9.514/1997 em sua redação original, assegurando o direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. Devedor, devidamente intimado, não purgou a mora nem demonstrou efetiva intenção de quitar o débito, assumindo o risco da perda da propriedade. Inexistência de nulidade no procedimento de consolidação da propriedade e no leilão extrajudicial. Majoração dos honorários advocatícios em 2%, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC. IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade fiduciária e o leilão extrajudicial são válidos quando comprovadas a intimação pessoal do devedor para purgar a mora e a notificação da data do leilão. 2. Nos contratos celebrados antes da Lei nº 13.465/2017, aplica-se a redação original da Lei nº 9.514/1997, que assegura ao devedor o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 23, 26 e 27; Decreto-lei nº 70/1966, art. 34; CPC, art. 85, §§ 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 878.694, Rel. Min. Luís Roberto Barroso, Plenário, j. 17.06.2017; TRF3, AI nº 5014383-67.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Nelton dos Santos, j. 2023. A C Ó R D à O Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. COTRIM GUIMARÃES Relator