Embargos à Execução 5007425-68.2018.4.03.6102 - TRF3

Embargos à Execução 5007425-68.2018.4.03.6102 - TRF3 | JusConsulta

Movimentações

Por decisão judicial

10/06/2025, 20:58

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

30/10/2024, 07:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA EXEQUENTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a) EXEQUENTE: CARLOS EDUARDO CURY - SP122855, CASSIA APARECIDA DE OLIVEIRA TEIXEIRA - SP225988-B, MARCOS RIGONY MENEZES COSTA - CE12659, MARCOS ROBERTO TEIXEIRA - SP251075 EXECUTADO: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL ARAGAO II Advogados do(a) EXECUTADO: ELISA CARLA BARATELI - SP272646, PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO - SP386159-A, SERGIO HENRIQUE PACHECO - SP196117 D E S P A C H O Id 325955529: Intimação - PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL DE PRIMEIRO GRAU CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Nº 5007425-68.2018.4.03.6102 / 6ª Vara Federal de Ribeirão Preto defiro a suspensão do feito pelo prazo requerido pela CEF (1 ano). Int. Ribeirão Preto, data da assinatura eletrônica.

30/10/2024, 00:00

Expedida/certificada

29/10/2024, 15:06

Mero expediente

22/05/2024, 14:18

Conclusão (para despacho)

14/05/2024, 13:21

Publicação

23/04/2024, 07:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

22/04/2024, 07:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA EXEQUENTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a) EXEQUENTE: CARLOS EDUARDO CURY - SP122855, CASSIA APARECIDA DE OLIVEIRA TEIXEIRA - SP225988-B, MARCOS RIGONY MENEZES COSTA - CE12659, MARCOS ROBERTO TEIXEIRA - SP251075 EXECUTADO: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL ARAGAO II Advogados do(a) EXECUTADO: ELISA CARLA BARATELI - SP272646, PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO - SP386159-A, SERGIO HENRIQUE PACHECO - SP196117 A T O O R D I N A T Ó R I O Id 322346862: despacho de Id 250001794: (...) "4) Infrutífera a diligência, dê-se vista à CEF, por 10 (dez) dias, para requerer o que de direito. 5) Nada requerido pela credora, remetam-se os autos ao arquivo (sobrestado). 6) Int. Ribeirão Preto, data da assinatura eletrônica." Intimação - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Nº 5007425-68.2018.4.03.6102 / 6ª Vara Federal de Ribeirão Preto

22/04/2024, 00:00

Expedida/certificada

19/04/2024, 13:01

Julgamento em Diligência

16/02/2024, 01:02

Conclusão (para despacho)

24/01/2024, 16:55

Publicação

21/11/2023, 07:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

20/11/2023, 07:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA EXEQUENTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a) EXEQUENTE: CARLOS EDUARDO CURY - SP122855, CASSIA APARECIDA DE OLIVEIRA TEIXEIRA - SP225988-B, MARCOS ROBERTO TEIXEIRA - SP251075 EXECUTADO: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL ARAGAO II Advogados do(a) EXECUTADO: ELISA CARLA BARATELI - SP272646, PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO - SP386159-A, SERGIO HENRIQUE PACHECO - SP196117 A T O O R D I N A T Ó R I O Id 295473244: despacho de Id 294613039: (...) "4 - Silente o devedor, concedo à CEF o prazo de 15 (quinze) dias para que requeira o que de direito ao prosseguimento do feito. 5 - Int. Ribeirão Preto, data da assinatura eletrônica." Intimação - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Nº 5007425-68.2018.4.03.6102 / 6ª Vara Federal de Ribeirão Preto

20/11/2023, 00:00

Documentos

Intimação

•30/10/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA APELANTE: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL ARAGAO II Advogado do(a) APELANTE: PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO - SP386159-S APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: LEILA LIZ MENANI - SP171477-A OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5007425-68.2018.4.03.6102 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO APELANTE: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL ARAGAO II Advogado do(a) APELANTE: PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO - SP386159-S APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: LEILA LIZ MENANI - SP171477-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): APELANTE: CONDOMINIO DO RESIDENCIAL ARAGAO II Advogado do(a) APELANTE: PAULO ESTEVES SILVA CARNEIRO - SP386159-S APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: LEILA LIZ MENANI - SP171477-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Primeiramente observo que, após a intimação para a impugnação aos embargos opostos pela CEF, a qual o Condomínio imputa eivada de nulidade, foi determinado às partes que especificassem as provas que pretendiam produzir, tendo o Condomínio Residencial Aragão pleiteado o julgamento antecipada da lide (ID 47995254). Dito isso, entendo pela ocorrência de preclusão quanto ao vício alegado. No mérito, a questão consiste em determinar se a CEF, na qualidade de credora fiduciária, pode ser responsabilizada pelo pagamento das taxas condominiais de imóvel objeto de contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária em garantia. A figura da alienação fiduciária é tradicional no direito brasileiro, sendo aceita amplamente como modalidade contratual, muito embora algumas de suas características tenham sido abrandadas pela interpretação constitucional (dentre elas, a impossibilidade de prisão civil, tal como assentado pelo E. STF na Súmula Vinculante 31, em razão da interação entre o Pacto de San José da Costa Rica e o sistema jurídico brasileiro). Conforme o art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei nº 9.514/1997. As taxas condominiais, de fato, constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham o bem imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem. Entretanto, quando se tratar de imóvel objeto de contrato com alienação fiduciária em garantia, há legislação especial com expressa determinação estabelecendo que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais cabe ao devedor fiduciante, até a data em que o credor fiduciário vier a ser imitido na posse do bem. É o que se extrai do texto do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997, verbis: “§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)”. Tal disposição legal foi corroborada pela Lei nº 13.043/2014, que incluiu o art. 1.368-B no Código Civil, assentando que o credor fiduciário passa a ser responsável pelo pagamento de despesas condominiais a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem: “Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)”. Ao apreciar a questão em debate, o C. STJ, em consonância com os citados dispositivos legais, decidiu que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das taxas condominiais do imóvel oferecido em garantia fiduciária surge apenas a partir da consolidação da propriedade, ocasião em que ocorre sua imissão na posse direta do bem. Confiram-se, nesse sentido, os seguintes precedentes: DIREITO CIVIL PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINAIS. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SOLIDARIEDADE. AUSÊNCIA. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. 1. Ação de cobrança de despesas condominiais. 2. Ação ajuizada em 05/05/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/08/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é definir se há responsabilidade solidária do credor fiduciário e dos devedores fiduciantes quanto: i) ao pagamento das despesas condominiais que recaem sobre imóvel objeto de garantia fiduciária; e ii) ao pagamento das verbas de sucumbência. 4. O art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 prevê expressamente que responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. 5. Ademais, o art. 1.368-B do CC/02, veio, de forma harmônica, complementar o disposto no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97, ao dispor que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. 6. Aparentemente, com a interpretação literal dos mencionados dispositivos legais, chega-se à conclusão de que o legislador procurou proteger os interesses do credor fiduciário, que tem a propriedade resolúvel como mero direito real de garantia voltado à satisfação de um crédito. 7. Dessume-se que, de fato, a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02. A sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem. 8. Na espécie, não reconhecida pelas instâncias de origem a consolidação da propriedade plena em favor do ITAU UNIBANCO S.A, não há que se falar em responsabilidade solidária deste com os devedores fiduciários quanto ao adimplemento das despesas condominiais em aberto. 9. Por fim, reconhecida, na hipótese, a ausência de solidariedade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais, não há que se falar em condenação solidária do recorrente ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios. 10. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1731735/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 22/11/2018) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido. (REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018). A jurisprudência desta E. Corte vem acompanhando as decisões do C. STJ, conforme se observa dos seguintes julgados: PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE DA CEF. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. – Consoante entendimento do E. STJ, o credor fiduciário é responsável pelo pagamento de cotas condominiais apenas após eventual consolidação da propriedade plena para si, com imissão na posse direta do bem dado em garantia, nos termos do art. 27, § 8º, da Lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02, o que não ocorreu na hipótese dos autos. Precedentes. - Reconhecida a ilegitimidade da CEF para a demanda, caracteriza–se a incompetência da Justiça Federal para o processo e julgamento do feito. – Recurso da CEF provido com determinação de remessa dos autos à Justiça Estadual. Recurso da corré Rosimeri Vieira de Oliveira prejudicado. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0016254-76.2011.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal OTAVIO PEIXOTO JUNIOR, julgado em 21/08/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 27/08/2020). PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEGITIMIDADE DO ADQUIRENTE. EXCLUSÃO DA CEF. RECURSO DESPROVIDO. I - Não há notícia nos autos de que houve a consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, razão pela qual não pode ela responder por dívidas condominiais contraídas pelos mutuários. II - Reza o § 8º do artigo 27 da Lei n.º 9.514/1997 que o fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. III - Mantida a r. decisão que excluiu a CEF do polo passivo da lide, tendo em vista que a taxa de condomínio constitui obrigação propter rem, que se transmite com a propriedade do imóvel, cujo cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem, ainda que originada anteriormente à transmissão do domínio. IV - Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5001885-80.2016.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 21/06/2017, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 27/06/2017). AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEI Nº 9.514/97. NULIDADE. AUSÊNCIA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência tem abnegado a alegação de nulidade apresentada, de maneira consciente, apenas no último momento possível, visando a desconstituição de todos os atos anteriores (procedimento alcunhado pelo STJ como "nulidade de algibeira"). 2. Não há qualquer informação de que houve a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira. Assim, considerando que a taxa de condomínio constitui obrigação propter rem, não pode responder por dívidas condominiais contraídas pelo fiduciante. 3. O art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97, dispõe que: "Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse." 4. Em virtude do valor irrisório da causa, o juízo a quo corretamente arbitrou-os por apreciação equitativa, com base no §8º, do art. 85 do CPC. 5. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5005559-31.2018.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 22/08/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 27/08/2020). No caso dos autos, o Condomínio DO RESIDENCIAL ARAGAO II intentou ação de execução por quantia certa em face do de título extrajudicial em face do FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL – FAR, em razão dos débitos condominiais em atraso do apartamento 01, bloco 40, situado nas dependências do Condomínio requerente, localizado na Rua Delfino Eliotério de Almeida, nº 1.020, conforme matrícula nº 65.044, registrada no Oficial Registro de Imóveis de Sertãozinho/SP, no valor de R$ 6.475,75, referente ao período de 10/05/2014 a 10/07/2018. Instruiu a inicial com a cópia da referida matrícula, cuja última anotação, efetuada em 23/05/2016, passa a transcrever: “Faço a presente em atenção ao requerimento feito pela Caixa Econômica Federal em 18 de maio de 2016 para constar que, conforme dispõe a Lei nº 10.188 de 12 de fevereiro de 2001, deve figurar como PROPRIETÁRIO do imóvel objeto desta matrícula o FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR, inscrito no CNPJ nº 03.190.167/0001-50, consignando0se ainda que fica retificada a Av 1 desta matricula.” Também constam dos autos os boletos de cobrança do condomínio, emitidos em nome do FAR - FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (ID Num. 11263359 - Pág. 24/57). A CEF, em sede de embargos à execução, juntou aos autos o “CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DIRETA DE IMÓVEL RESIDENCIAL COM PARCELAMENTO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV - RECURSOS FAR”, o “TERMO DE RECEBIMENTO DE IMÓVEL – PAR E PMCMV” e termo de “ENTREGA DAS CHAVES PELA CONSTRUTORA”, constando como beneficiário e devedor fiduciante o Sr. Valdeci Ramos dos Santos, todos datados de 17/05/2012 e todos apócrifos (ID Num. 47995245 - Pág. 1/13). Também juntou a Planilha de Evolução do Financiamento do período compreendido entre 17/06/2012 a 17/11/2018, constando abertas as prestações a partir de 17/10/2017. Assim, conforme instrumento particular de compra e venda, datado de 2012, o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF/FAR em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. Conforme já exposto em epígrafe, a regra geral é a de que o arrendatário/fiduciante responde pelas despesas condominiais (art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97, e art. 1.368-B do CC) até que o fiduciário seja imitido na posse (após a consolidação da propriedade). Uma vez que não há notícia da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, as despesas condominiais são de responsabilidade do devedor fiduciante e não podem ser imputadas à CEF. Na oportunidade observo que mesmo que a compra venda deva ser registrada (art. 8ºda Lei nº 10.188/2001), com a finalidade de dar publicidade ao ato a terceiros, a ausência do registro não pode ser alegada pelo ora apelante como motivo para eximir o Sr. Valdeci Ramos dos Santos (fiduciante) de sua responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, já que a informação sobre quem reside em cada unidade é de conhecimento notório do condomínio, até por questão de segurança. Nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA E DE CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR, ANTIGO PROPRIETÁRIO. ALEGAÇÃO DE QUE HOUVE COMUNICAÇÃO AO CONDOMÍNIO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. 1. A jurisprudência desta eg. Corte pacificou-se no sentido de considerar que, a despeito de se conceber a possibilidade de atribuir responsabilidade ao vendedor pelo pagamento de despesas condominiais, referentes ao período posterior à celebração do contrato de compra e venda, há de ser observado que a escolha quanto à legitimidade para responder pelos débitos não fica ao inteiro arbítrio do credor. Se ficar demonstrado que o condomínio teve ciência da realização da transferência do imóvel a um terceiro e que este passou a ter a posse do bem ou titularizou direitos de gozo ou fruição, caberá apenas a este a legitimidade para responder sobre as cotas condominiais. 2. Tendo o Tribunal de origem assentado que não houve ciência inequívoca do condomínio, é inviável a pretensão recursal que busca demonstrar o contrário, uma vez que tal providência demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que se sabe vedado em sede de recurso especial. Incidência da Súmula 7/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AGEDAG - AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO - 1092904 2008.01.93825-2, RAUL ARAÚJO, STJ - QUARTA TURMA, DJE DATA:07/05/2013..DTPB:.) PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PALACE SÃO FRANCISCO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. QUESTÃO JÁ JULGADA EM CASOS ANÁLOGOS, ENVOLVENDO A MESMA CAUSA DE PEDIR E O MESMO PEDIDO. OBRIGAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE (ART. 27, § 8º, DA LEI N. 9.514/1997). 1. As taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigação propter rem, ou seja, aderem ao bem imóvel, respondendo o adquirente pelo adimplemento, ainda que se trate de parcelas vencidas antes da sua aquisição. 2. O dever do condômino em contribuir para as despesas de condomínio, arcando com os encargos pelo inadimplemento, conforme determinado na convenção do condomínio, decorre de lei (art. 1.336 do Código Civil vigente), obrigando todos os proprietários do imóvel, atuais e futuros, ao seu cumprimento. 3. Consoante decidiu o STJ, em julgamento de recurso representativo da controvérsia (REsp 1.345.331/RS, Relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 20.04.2015), a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto, concluindo que, ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 4. Este Tribunal, em consonância com o que ficou decidido no REsp n. 1.345.331/RS, quanto ao caso envolvendo especificamente o Residencial Palace São Francisco, adotou o entendimento no sentido de que, ainda que não tenha havido o registro no Cartório de Registro de Imóveis do contrato firmado com o agente financeiro, o promitente comprador passa a ser o responsável pelo pagamento das taxas de condomínio a partir de sua imissão na posse do imóvel, à consideração de que, em casos análogos, a CEF indicou os beneficiários desses bens constantes do referido complexo habitacional, pelo Programa Minha Casa Minha Vida (Precedentes: (AC 0005924-41.2016.4.01.3500, Desembargadora Federal Daniele Maranhão Costa, Quinta Turma, e-DJF1 de 25.10.2019 e AC 0001568-03.2016.4.01.3500, Desembargador Federal Kassio Nunes Marques, Sexta Turma, e-DJF1 de 19.09.2017). 5. Ademais, o art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997, que disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel, dispôs que o fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. 6. Por outro lado, causa estranheza o fato de o condomínio autor não saber quem está na posse do imóvel, objeto da cobrança das taxas de condomínio, já que o contrato foi firmado em 29.11.2011 (fl. 88) e o inadimplemento desses encargos engloba o período compreendido entre 30.10.2012 e 31.01.2016. 7. Recurso de apelação provido, para extinguir o feito, sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC/2015, em razão da ilegitimidade passiva do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), representado pela CEF. (AC 0005788-44.2016.4.01.3500, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, TRF1 - SEXTA TURMA, PJe 30/09/2020 PAG.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). ALIENAÇÃO A TERCEIRA PESSOA. LEGITIMIDADE PASSIVA CONDICIONADA À IMISSÃO NA POSSE E AO CONHECIMENTO PRÉVIO DO CONDOMÍNIO SOBRE A ALIENAÇÃO. TESE FIRMADA PELO STJ EM RECURSO REPETITIVO (RESP 1.345.331/RS). OCORRÊNCIA NA ESPÉCIE. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF/FAR. SENTENÇA REFORMADA. 1. Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5007425-68.2018.4.03.6102 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO Cuida-se de embargos à execução de título extrajudicial através da qual a Caixa Econômica Federal – CEF, credora fiduciária do imóvel individualizado nos autos, pretende ver declarada sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da execução movida pelo Condomínio do Residencial Aragão II, afirmando que a pessoa legítima para constar na execução seria o possuidor e ocupante do imóvel, o Sr. Valdeci Ramos dos Santos. A r. sentença julgou procedente o pedido dos embargos e reconheceu a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo da execução, extinguindo o processo com resolução de mérito, a teor do artigo 487, I, do CPC. Fixou honorários advocatícios, a serem suportados pelo embargado, em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC. O Condomínio apelou, alegando, preliminarmente, que o despacho determinando que se manifestasse sobre os embargos à execução foi publicado com o número da OAB do Advogado da Bahia, quando o correto era o registro da OAB de São Paulo, tendo transcorrido o prazo para manifestação frente a nulidade acima exposta. No mérito, sustentou que, como a ré não cuidou de comprovar o registro do compromisso de compra e venda da unidade condominial, não há o que se falar em ciência inequívoca da venda ao condomínio. Informou que a comunicação da venda da unidade veio apenas quando da apresentação dos embargos, ou seja, muitos anos após a negociação do imóvel, não sendo justo que o condomínio autor arque com a consequência da ingerência da empresa-ré, que não cumpriu com sua obrigação à época da venda do imóvel, deixando de proceder ao registro da venda no Registro de Imóveis, forma de transferência da propriedade imóvel, conforme art. 1.245, do Código Civil. Apontou que o § 1º do artigo citado acima dispõe que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”, razão pela qual a empresa-ré é sim parte legítima para figurar no polo passivo da presente ação, sendo responsável ao menos pelas taxas condominiais dos imóveis vencidas até a comunicação formal da venda dos mesmos, que se deu com a contestação. Aduziu que deve ser reformada a sentença recorrida, aplicando-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que efetivamente a pessoa que consta como proprietária no registro de imóvel é a responsável pelos débitos condominiais se acaso não tiver procedido ao registro de venda. Afirmou que os documentos trazidos aos autos (instrumento particular SEM registro) não têm o condão de provar que o condomínio autor tinha conhecimento da negociação dos imóveis, bem como que não há prova nos autos de comunicação formal feita pela empresa-ré, de que terceiros detinham o domínio sobre o imóvel. Com contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal. É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5007425-68.2018.4.03.6102 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido formulado pelo Condomínio Residencial Palace São Francisco, para condenar o Fundo de Arrendamento Residencial - FAR e Caixa Econômica Federal - CEF ao pagamento de taxas de condomínio da Casa 226 daquele residencial, referentes ao período de 30/10/2012 a 31/01/2016, no valor total de R$ 3.402,04 (três mil quatrocentos e dois reais e quatro centavos), defendendo em suas razões recursais a ilegitimidade passiva dos demandados, porquanto sustenta que a responsabilidade pelo pagamento em questão deve recair sobre a legítima proprietária e possuidora do bem. 2. Consoante decidiu o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (REsp 1.345.331/RS), "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação". Assim, "se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador". Precedentes desta Corte: AC 0005915-79.2016.4.01.3500, Desembargador Federal Kassio Nunes Marques, Sexta Turma, e-DJF1 01/12/2017; AC 0012414-16.2015.4.01.3500, Desembargador Federal Daniel Paes Ribeiro, Sexta Turma, e-DJF1 12/04/2016. 3. Hipótese em que, mesmo não tendo havido o devido registro na matrícula do imóvel acerca do contrato de compra e venda celebrado em 23/12/2011 entre os demandados (CEF/FAR) e a Sra. Alessandra Mendanha de Oliveira, deve-se afastar, na espécie, a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder pelas despesas condominiais em questão, referentes a período posterior a imissão da promissária compradora na posse do bem, tendo em vista que, diante do surgimento de outras demandas judiciais análogas, a CEF enviou ao síndico do condomínio demandante, em 29/09/2015, o Ofício n. 188/205/GIHAB/GO, informando a relação dos beneficiários das unidades habitacionais do Residencial Palace São Francisco pelo Programa Minha Casa Minha Vida, onde consta o imóvel objeto da lide e o nome de sua respectiva compradora. 4. Apelação a que se dá provimento para, reformando a sentença, julgar extinto o processo, sem resolução do mérito, por ilegitimidade passiva da CEF/FAR, nos termos do art. 485, inc. VI, do CPC, invertendo os ônus da sucumbência. (AC 0005924-41.2016.4.01.3500, DESEMBARGADORA FEDERAL DANIELE MARANHÃO COSTA, TRF1 - QUINTA TURMA, e-DJF1 25/10/2019 PAG.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMÓVEL REGISTRADO EM NOME DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR. ALIENÇÃO A TERCEIRA PESSOA. RESPONSABILIBDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. RECURSO REPETITIVO. APELAÇÃO PROVIDA. 1. O pagamento das despesas condominiais é dever de todos os condôminos, que devem arcar com os encargos de seu inadimplemento, conforme previsão legal (art. 1.336 do Código Civil). 2. In casu, trata-se de ação de cobrança de taxas condominiais, no período entre 30/10/2012 a 31/01/2016, ajuizada em desfavor da Caixa Econômica Federal - CEF, no valor total de R$ 3.402,04 (três mil, quatrocentos e dois reais, e quatro centavos). 3. "Consoante decidiu o STJ, em julgamento de recurso representativo da controvérsia (REsp 1.345.331/RS), "a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário comprador quanto sobre o promitente vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto", concluindo que, "ficando demonstrado que (i) o promissário comprador se imitira na posse do bem e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador". (AC n. 0012441-16.20154013500/GO, Relator Desembargador Federal Daniel Paes Ribeiro, e-DJF1 de 12/04/2016). 4. Portanto, mesmo que não tenha havido o devido registro do compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel, a CEF enviou ao síndico do condomínio demandante, em 29/09/2015, o Ofício n. 188/205/GIHAB/GO, informando que, dado o elevado número de demandas judiciais análogas à presente que o FAR vem respondendo, apresentava uma força dos contratos celebrados com o referido Fundo, dessa lista constando, na posição de número 14, o nome de Ana Flávia da Silva, casa número 48. 5. Recurso de apelação conhecido e provido, para extinguir o feito, sem julgamento do mérito, nos termos do artigo 485, VI, do CPC, em razão da ilegitimidade passiva da CEF. (AC 0005915-79.2016.4.01.3500, DESEMBARGADOR FEDERAL KASSIO NUNES MARQUES, TRF1 - SEXTA TURMA, e-DJF1 01/12/2017 PAG.) Em suma, uma vez que não há notícia da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária, as despesas condominiais são de responsabilidade do devedor fiduciante e não podem ser imputadas à Caixa. A par do acima exposto verifica-se que a CEF é parte ilegítima para compor o polo passivo da demanda. Por essas razões, nego provimento ao apelo. Com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majoro em 20% o percentual da verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2ª seção, DJe de 19/10/2017). É o voto. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. PRECLUSÃO.COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO. - Após a intimação para a impugnação aos embargos opostos pela CEF, a qual o Condomínio imputa eivada de nulidade, foi determinado às partes que especificassem as provas que pretendiam produzir, tendo o Condomínio Residencial Aragão pleiteado o julgamento antecipada da lide. Dito isso, entendo pela ocorrência de preclusão quanto ao vício alegado. - As taxas condominiais, de fato, constituem obrigação propter rem, ou seja, acompanham o bem imóvel, sendo seu cumprimento de responsabilidade do proprietário do bem. Entretanto, nos casos de alienação fiduciária, há expressa disposição legal no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento de tais encargos cabe ao devedor fiduciante, até o momento da imissão na posse do credor fiduciário. Entendimento do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e art. 1.368-B do CC. - Ao apreciar a questão em debate, o C. STJ decidiu que a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das taxas condominiais do imóvel oferecido em garantia fiduciária surge apenas a partir da consolidação da propriedade, ocasião em que ocorre sua imissão na posse direta do bem, nos termos do art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997 e do art. 1.368-B do CC, no que vem sendo acompanhado por esta E. Corte. Precedentes. - Mesmo que a compra venda deva ser registrada (art. 8ºda Lei nº 10.188/2001), com a finalidade de dar publicidade ao ato a terceiros, a ausência do registro não pode ser alegada pelo ora apelante como motivo para eximir o fiduciante de sua responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, já que a informação sobre quem reside em cada unidade é de conhecimento notório do condomínio, até por questão de segurança. - No caso dos autos, não houve a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária; portanto, as despesas condominiais são de responsabilidade do devedor fiduciante e não podem ser imputadas à Caixa. Consequentemente, a CEF é parte ilegítima para compor o polo passivo da demanda. - Apelação improvida. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

20/12/2021, 00:00

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