Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ELISANGELA CRISTINA DOS SANTOS, MARCELO CARDOSO ADVOGADO do(a)
AUTOR: ALVADIR FACHIN - SP75680 ADVOGADO do(a)
AUTOR: LUIZ OCTAVIO FACHIN - SP281864-E ADVOGADO do(a)
AUTOR: JOSE ALENCAR DA SILVA - SP290108
REU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, MARCELO MEIRA DE CASTRO, FATIMA PENHA CICCA, EZEQUIAS PEREIRA DO NASCIMENTO, ELIENE SILVA SACRAMENTO DO NASCIMENTO, BANCO BRADESCO S/A. ADVOGADO do(a)
REU: MARCOS UMBERTO SERUFO - SP73809 ADVOGADO do(a)
REU: JOAO BATISTA VIEIRA - SP95563 ADVOGADO do(a)
REU: LUZINETE MARIA ZANELLI ANDRIANI - SP108257 ADVOGADO do(a)
REU: FRANKLIN BERNARDO FERREIRA CALDAS - SP177225-E ADVOGADO do(a)
REU: ALVIN FIGUEIREDO LEITE - SP178551 SENTENÇA - TIPO A
Sentença Tipo A - PODER JUDICIÁRIO 22ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0022372-92.2016.4.03.6100
Trata-se de ação pelo Procedimento Comum, com pedido de tutela de urgência, para que este Juízo determine a revisão do contrato de financiamento imobiliário firmado pelos requerentes, nos termos indicados na inicial, e condene a ré a devolver aos autores, em dobro, os valores cobrados a maior. Alegam os autores a ocorrência de anatocismo, aplicação irregular do sistema SAC e nulidade no procedimento de consolidação da propriedade por vício de notificação, motivo pelo qual buscam o Poder Judiciário para garantir o seu direito. Com a inicial, vieram os documentos de fls. 33-106 do ID. 13422562. Em seguida, os autores apresentaram emenda à inicial para justificar o pedido de tutela antecipada (fls. 112-116 do ID. 13422562). O pedido de tutela provisória de urgência foi indeferido e a gratuidade de justiça, concedida à parte autora (fls. 118-120 do ID. 13422562), que interpôs Agravo de Instrumento (fls. 3-18 do ID. 13422565) em face desta decisão, ao qual foi negado seguimento (fl. 113-123 do ID. 13422567). A Caixa Econômica Federal (CEF) contestou o feito, alegando, preliminarmente, a concessão indevida da justiça gratuita e inépcia da inicial por inobservância do disposto na Lei nº 10.931/2004 e nos §§ 2º e 3º do Código de Processo Civil (CPC). No mérito, pugnou pela improcedência do pedido inicial (fls. 127-180 do ID. 13422562). A parte requerente manifestou-se acerca da impugnação à gratuidade de justiça (fls. 19-21 do ID. 13422565) e apresentou documentos comprobatórios da sua situação financeira (fls. 25-48 do ID. 13422565). Após, noticiou nos autos fato novo e pleiteou a reconsideração do pedido de tutela antecipada (fls. 50-55 do ID. 13422565 e fl. 1 do ID. 13422567), no entanto, este Juízo condicionou a reversão da consolidação da propriedade e a suspensão do leilão extrajudicial ao depósito judicial do montante integral devido (fl. 109 do ID. 13422567). A impugnação à justiça gratuita foi rejeitada (fl. 111 do ID. 13422567). Os autos físicos foram digitalizados. A parte autora manifestou-se em sede de réplica à contestação (ID. 31665997). Os autos foram remetidos à Central de Conciliação (ID. 35082562), restando infrutífera a tentativa de acordo, pois o imóvel foi alienado a terceiros (ID. 41570577). Instadas as partes a especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte autora requereu a produção de prova pericial técnica contábil (ID. 54013544), que foi deferida no ID. 54322895. Laudo Pericial juntado no ID. 240384978 e anexos. O feito foi convertido em diligência para que os autores incluíssem os adquirentes do imóvel no passivo desta demanda e para que a CEF acostasse aos autos cópia do procedimento de execução extrajudicial do bem (ID. 276585262). A CEF cumpriu o determinado acima por este Juízo (ID. 282651382 e anexos). Os autores emendaram a inicial para incluir, no polo passivo da demanda, Marcelo Meira de Castro, Fátima Penha Cicca, Ezequias Pereira do Nascimento, Eliene Silva Sacramento do Nascimento e Banco Bradesco S.A., posteriores adquirentes do imóvel após a consolidação da propriedade (ID. 299904153). O Banco Bradesco S.A. contestou o feito, alegando, preliminarmente, a inépcia da inicial. No mérito, defendeu a validade do negócio jurídico celebrado entre as partes, requerendo que a demanda seja julgada improcedente (ID. 307018612). Ezequiel Pereira do Nascimento e Eliene Silva Sacramento do Nascimento apresentaram a sua contestação, alegando, preliminarmente, a inépcia da inicial e a ilegitimidade passiva. No mérito, sustentaram o seu direito como adquirentes de boa-fé e defenderam a legalidade da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e do procedimento de leilão do bem imóvel (ID. 345017671). Os corréus Marcelo Meira de Castro e Fátima Penha Cicca foram citados (certidão de ID. 305513597), porém não se manifestaram no prazo legal, de modo que foi decretado a revelia em relação a eles (ID. 360040612). O Banco Bradesco requereu a extinção do feito sem resolução do mérito, em virtude de ser parte ilegítima para figurar na presente lide (ID. 362672206). A CEF apresentou alegações finais (ID. 362859484). Os autores requereram que o perito respondesse quesitos suplementares (ID. 362987248), o que foi indeferido em decorrência da preclusão temporal (ID. 371134798). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido. O feito desenrolou-se de forma regular, tendo sido observado o devido processo legal com as garantias do contraditório e da ampla defesa, incluída a produção probatória na sua fase de instrução. Assim, entendo que se encontra maduro para julgamento e, antes de adentrar no mérito, aprecio as preliminares apresentadas pelos réus em contestação, à exceção da impugnação à gratuidade de justiça, que foi analisada na decisão fl. 111 do ID. 13422567. Da inépcia da inicial: Os réus, em suma, alegaram inépcia da inicial por inobservância do disposto na Lei 10.031/2004 e no art. 330, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil (CPC). Com efeito, as referidas normas legais exigem que o autor discrimine os valores controversos e incontroversos, efetuando o pagamento do valor incontroverso. No caso em tela, embora a parte autora não tenha proposto o pagamento do valor exigido, especificou corretamente as obrigações controvertidas, não havendo que se falar em inépcia da inicial. Desse modo, rejeito a preliminar de inépcia da inicial. Da ilegitimidade do Banco Bradesco S.A. e dos corréus Ezequiel Pereira do Nascimento e Eliene Silva Sacramento do Nascimento: Apesar de não terem participado da contratação que deu origem à discussão em tela, observo que, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (CEF), o imóvel foi transmitido aos corréus Ezequiel Pereira do Nascimento e Eliene Silva Sacramento do Nascimento, que o alienaram fiduciariamente ao Banco Bradesco S.A., sendo, portanto, partes legítimas para figurarem no polo passivo da demanda. Os autores pretendem desconstituir a consolidação da propriedade em nome da CEF, de forma que o quanto decidido neste feito poderá interferir na esfera jurídica dos novos adquirentes do imóvel, restando caracterizado o litisconsórcio passivo necessário, nos termos do art. 114 do CPC, dada a natureza da relação jurídica controvertida. Diante disso, rejeito a presente preliminar de ilegitimidade passiva ad causam. Passo à análise do mérito. No caso em tela, os autores assinaram com a ré um contrato de financiamento para aquisição de imóvel, ajustado em conformidade com as normas do Sistema Financeiro de Habitação, o qual estabelece o Sistema de Amortização Constante – SAC no reajuste dos encargos mensais (Item D5 – fl. 54 do ID. 13422562). Ao contrário da Tabela Price, no Sistema de Amortização Constante (SAC) as prestações iniciais são mais altas, em torno de 20% a 30%, mas as amortizações do saldo devedor são constantes, ou seja, uma parcela fixa da prestação vai abatendo o débito, e é sobre o saldo, cada vez menor, que se aplicam os juros. Isso faz com que o valor pago a título de juros e, afinal, as próprias prestações sejam decrescentes, ao longo do tempo. A previsibilidade própria do SAC implica na plena condição do mutuário de perquirir acerca de sua condição financeira para efetuar os pagamentos das prestações que se seguirem à primeira. Uma das vantagens do SAC, como também do SACRE, é que não ocorre a denominada amortização negativa. Esta ocorre apenas se os juros mensais não liquidados no vencimento mensal são incorporados ao saldo devedor. No SAC, o valor da prestação é calculado de modo a permitir que a parcela mensal de juros seja quitada integralmente. Não sobram juros mensais não liquidados que voltam a integrar o saldo devedor. Como o próprio nome indica, o sistema importa na amortização constante que é uma das grandes vantagens do mesmo. No caso, o valor das parcelas diminui a cada mês, ou seja, à medida que o contrato segue seu curso a dívida vai sendo amortizada e o valor a ser pago referente a juros sobre o saldo devedor também diminui. Se a parte dos juros diminui e a amortização é constante, então o valor da parcela também vai diminuir. A única desvantagem desse sistema é que o valor das parcelas no início é bastante alto, mas isso ajuda o mutuário a se prevenir de um endividamento superior às suas possibilidades. A questão, assim, é de se respeitar o contrato que faz lei entre as partes e deve ser cumprido, caso não contrarie normas de ordem pública. Concluído um contrato, é sabido que ele tem força vinculante, decorrente do princípio da obrigatoriedade da convenção. De acordo com esse princípio, aquilo que foi livremente contratado deve ser fielmente cumprido (pacta sunt servanda). Isso não impede, de forma alguma, que um contrato venha a ser revisto. O Poder Judiciário, nessas circunstâncias, pode reavaliar todas as cláusulas pactuadas e, fundando-se em princípios de direito, pode afastar a obrigatoriedade do pactuado. É a aplicação da cláusula rebus sic stantibus, que no caso tem uma aplicabilidade bastante reduzida diante da sistemática regressiva já apresentada. É importante enfatizar que, como as cláusulas dos contratos do Sistema Financeiro da Habitação decorrem de lei e, muitas vezes, constituem cópia literal das disposições legais, não há como classificar de ilegais, iníquas, desproporcionais ou abusivas tais cláusulas. Ilegalidade não poderia haver porque a cláusula deriva diretamente de norma legal do Sistema Financeiro da Habitação. A iniquidade poderia advir da execução do contrato no caso concreto, o que não vislumbro no caso. Registre-se que o laudo pericial produzido nos autos (ID. 240384980) atestou que o contrato foi executado pela CEF nos exatos termos previstos no instrumento contratual. Dessa forma, não vislumbro qualquer ilegalidade na cláusula contratual do SAC, a qual foi firmada pela livre manifestação de vontade das partes, com objeto lícito e forma prevista na Lei nº 8.692/93. Também não verifico sequer a possibilidade da ocorrência da amortização negativa, haja vista que o sistema não comporta o retorno dos juros ao saldo devedor, o que levaria à incidência em cascata e ao malfadado anatocismo. Conclui-se, pois, que o contrato vem sendo cumprido pela ré como foi celebrado. A taxa de juros é fixa, nominal e vem sendo cumprida. Não há que se falar em ocorrência de eventos extraordinários que tenham tornado excessivamente onerosos os encargos mensais. Vale dizer, não houve mudança na forma de reajuste das prestações mensais e na taxa de juros. Estão mantidas as mesmas condições existentes por ocasião da assinatura do contrato. Se os autores não puderam pagar as prestações, tal ocorreu não por motivo superveniente imprevisível ou extraordinário. Quanto à cobrança das taxas de administração e de risco de crédito, tratando-se de financiamento imobiliário levado a efeito com recursos do FGTS, a cobrança das taxas em questão está prevista como forma de proteção e remuneração do capital fundiário dos trabalhadores, sendo cobradas em valores não abusivos, motivo pelo qual não se trata de cobrança ilegal. Assim, além de expressamente pactuadas, não demonstraram os requerentes que tenha havido cobrança indevida. No tocante à ausência de notificação, verifico que os autores foram devidamente notificados para purgar a mora pelo Oficial do Registro de Imóveis, antes da consolidação da propriedade, consoante consta da AV. 07 da matrícula do imóvel (fl. 8 do ID. 282651391). Por se tratar de certificação que possui fé pública, caberia aos requerentes desconstituir a veracidade de tal informação; e desse ônus não se desincumbiram.
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO e extingo o feito com resolução do mérito nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno os autores em custas e despesas processuais e em honorários advocatícios, no percentual de 10% (dez por cento) do valor da causa, devidamente atualizado, a ser este dividido em partes iguais entre os corréus, observados os efeitos da gratuidade de justiça deferida às fls. 118-120 do ID. 13422562. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. SãO PAULO, data da assinatura eletrônica. JOSE HENRIQUE PRESCENDO Juiz Federal