Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: SEBASTIAO RIBEIRO DOS SANTOS, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogados do(a)
APELANTE: LARA BEATRIZ COSTA FELICIANO - SP407321-A, LUANA GUIMARAES SANTUCCI - SP188112-A
APELADO: DANILO MARX NASCIMENTO COSTA, JESSICA LAGE GONCALVES PEREIRA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, SEBASTIAO RIBEIRO DOS SANTOS Advogados do(a)
APELADO: LARA BEATRIZ COSTA FELICIANO - SP407321-A, LUANA GUIMARAES SANTUCCI - SP188112-A Advogado do(a)
APELADO: SERGIO DE AZEVEDO REDO - SP70698-A OUTROS PARTICIPANTES: Relatório
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5026942-94.2020.4.03.6100 RELATOR: Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI
Trata-se de ação ajuizada por SEBASTIAO RIBEIRO DOS SANTOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, com pedido de tutela provisória, por meio da qual o autor requer o cumprimento integral de Termo de Acordo em Mediação firmado entre as partes, bem como a condenação da ré ao pagamento de danos morais. Narra que, em fevereiro de 2011, firmou com a CEF “Contrato de Compra e Venda de Imóvel Residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, Carta de Crédito com Recursos do SBPE Âmbito do Sistema Financeiro da Habitação – SFH”. Diante da impossibilidade de adimplir o contrato e da infrutífera tentativa de renegociação administrativa do débito, ajuizou a ação n. 0017405-04.2016.8.26.6100, que tramitou perante a 5º Vara Cível Federal de São Paulo. Conta que, nesses autos, foi realizada audiência de mediação, na qual as partes firmaram acordo, segundo o qual o autor pagaria à ré a quantia de R$ 397.488,57, sendo R$ 37.318,94 a título de entrada, R$ 5.371,23 a título de ressarcimento de despesas do imóvel e R$ 18.928,03, de honorários advocatícios. O saldo restante seria pago em 240 meses, refinanciado pela CEF. Informa que efetuou os pagamentos das quantias relativas à entrada, honorários e despesas, mas que “após 20 (vinte) meses de espera sobre os boletos, a Ré apenas enviou comunicado para o Autor sobre o distrato do negócio jurídico por questões de não aprovação de crédito, indo totalmente contra ao que restou entabulado entre as partes na audiência de mediação”. Requer a condenação da instituição financeira ao cumprimento do acordo e ao pagamento de danos morais. O pedido de antecipação da tutela foi acolhido, para determinar à CEF “a suspensão de qualquer procedimento de consolidação de propriedade objeto do presente feito até ulterior deliberação” (ID 263350100). Citada, a CEF opôs embargos de declaração, informando que “A proposta de venda direta ao ocupante [autor] foi cancelada, porque proponente não logrou êxito na aprovação do crédito, sendo que constou no termo de audiência a necessidade de renda e o único documento apresentado foi o DECORE que não é aceito como comprovante”. Também afirmou que o imóvel objeto de discussão já fora alienado a terceiros por meio de venda online (ID 263350114). Em contestação, requereu a integração dos terceiros à lide (ID 263350128). Foi determinada a citação dos adquirentes do imóvel, Danilo Marx Nascimento Costa e Jéssica Lage Gonçalves Pereira (ID 263350252). Em sentença proferida em ID 263350356, o pedido foi julgado parcialmente procedente, para condenar a CEF ao pagamento de R$ 15.000,00 a título de indenização por danos morais, devidamente corrigidos. Além disso, em atenção ao princípio da causalidade, condenou a CEF ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação. Os embargos de declaração opostos contra a sentença foram rejeitados. A CEF apela, requerendo o afastamento da condenação aos danos morais ou a redução do valor da indenização (ID 263350362). O autor também apela, alegando a validade do acordo firmado entre as partes, anterior à alienação, bem como a ocorrência de novação da dívida e, portanto, a ausência de mora que justificasse a consolidação da propriedade do bem em favor da CEF (ID 263350366). Com contrarrazões, subiram os autos. Em ID 263917443, o autor apresentou memoriais, alegando que “demonstrou exaustivamente à Requerida que possuía renda suficiente para aprovação do financiamento, encaminhando todos os documentos necessários a fim de demonstrar a veracidade na afirmação”. Acostou aos autos e-mails trocados com a CEF à época, os quais demonstrariam que “o Requerente/Recorrente encaminhou todos os documentos solicitados, e não apenas o DECORE, conforme falsamente afirma a Requerida em sua petição, demonstrando na época sua renda anual de R$ 418.039,00, valor este mais que suficiente para aprovação do financiamento”. É o relatório. Voto Tempestivos os recursos e preenchidos os demais requisitos de admissibilidade, passo ao exame da matéria devolvida a esta Corte. Diante do cenário narrado, independentemente da discussão quanto à validade do acordo firmado entre as partes, entendo que a solução do caso deve prestigiar o direito de propriedade dos terceiros de boa-fé, que regularmente adquiriram o bem da CEF, inexistindo qualquer restrição averbada na matrícula do imóvel apta a afastar sua boa-fé e a justificar o desfazimento do negócio (ID 263350290). É nesse sentido o entendimento do STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. ARREMATAÇÃO APERFEIÇOADA. ART. 903 DO CPC. INCIDÊNCIA. EXECUTADO. PROPRIEDADE DO IMÓVEL. DIREITO DO ARREMATANTE. PREVALÊNCIA. TERCEIRO DE BOA-FÉ. EXECUÇÃO. JUNTADA AOS AUTOS. AUTO DE ARREMATAÇÃO.ASSINATURAS. OCORRÊNCIA. 1. O Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a arrematação somente se considera perfeita, acabada e irretratável no momento da assinatura do auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, nos termos do art. 903 do Código de Processo Civil. 2. A arrematação devidamente aperfeiçoada faz prevalecer o direito do arrematante quando comparado com o direito de propriedade do executado sobre o bem. Precedente da Segunda Seção. 3. O registro imobiliário confere validade legal ao título, transformando o direito pessoal entre as partes em um direito oponível perante terceiros, de sorte que a ausência dessa formalidade essencial impede que o título seja válido a terceiros de boa-fé, notadamente no caso de arrematação judicial do imóvel. 4. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2262595 PR 2022/0384485-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 08/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/04/2024) Assim, diante da impossibilidade de desfazimento da compra e venda firmada com terceiros, o caso deve resolver-se em perdas e danos, que, em atenção ao princípio da correlação, somente podem-se dar na forma da indenização por danos morais requerida pelo autor na inicial. Inclusive, com relação a tal indenização, anoto ser direito que não nasce da ilegalidade em si, própria dos litígios no geral, o que universalizaria a questão, mas das peculiaridades do fato, aptas a causar abalos de ordem psíquica e não meros aborrecimentos. No caso em análise, o termo de acordo firmado em 05/02/2019 entre o autor e a CEF previu, em sua cláusula segunda (ID 263350087), o pagamento de valores a título de entrada, despesas do imóvel e honorários advocatícios, sendo o restante parcelado em 240 meses. Exigiu, ainda, a comprovação de renda mensal mínima de R$ 12.195,33 para a realização do parcelamento: “CLÁUSULA SEGUNDA - A parte REQUERIDA pagará à parte REQUERENTE o valor total de R$ 397.488,57 (trezentos e noventa e sete mil, quatrocentos e oitenta e oito reais e cinquenta e sete centavos), sendo R$ 373.189,31 (trezentos e setenta e três mil, cento e oitenta e nove reais e trinta e um centavos) referente ao valor do imóvel, R$ 5.371,23 (cinco mil, trezentos e setenta e um reais e vinte e três centavos) referente à ressarcimento de despesas do imóvel e R$ 18.928,03 (dez oito mil, novecentos e vinte e oito reais e três centavos) referente aos honorários advocatícios, para aquisição do imóvel, a serem pagos da seguinte forma: O valor de R$ 37.318, 94 (trinta e sete mil, trezentos e dez oito reais e noventa e quatro centavos) referente a 10% (dez por cento) de entrada do valor do imóvel, que deverá ser pago até o dia 25/02/2019, sendo o valor restante R$ 335.870,37 (trezentos e trinta e cinco mil, oitocentos e setenta reais e trinta e sete centavos) parcelado em 240 (duzentos e quarenta) meses. Os valores de honorários advocatícios R$ 18.928,03 (dez oito mil, novecentos e vinte e oito reais e três centavos) e despesas R$ 5.371,23 (cinco mil, trezentos e setenta e um reais e vinte e três centavos) deverão ser pagos juntamente com o valor de entrada até o dia 25/02/2019. A agência de contratação escolhida pela parte SOLICITADA é a de nº 2167-9 – Jardim Bonfiglioli. Conforme simulação a renda mensal mínima exigida para o parcelamento é no valor de R$ 12.195,33 (doze mil, cento e noventa e cinco reais e trinta e três centavos). As quantias de pagamento imediato foram adimplidas pelo autor (ID 263350088), restando apenas o parcelamento do valor remanescente. Foi somente em 28/10/2020, porém, que a CEF, após mais de um ano e meio da assinatura do acordo, informou ao autor que seu crédito não havia sido aprovado (ID 263350089). Aliás, quanto à forma de comprovação de renda, foi apenas em 01/09/2020 que a CEF esclareceu a questão, informando ao autor que “Se os rendimentos estiverem acima do limite de isenção do Imposto de Renda (28 mil/ano) é necessário apresentar Declaração de Imposto de Renda; vez que a DECORE não é aceito como comprovante de renda desde 2015. A Declaração de IR tem que ser completa, com recibo de entrega e comprovante de pagamento de DARF e/ou multa pelo atraso na entrega, se for o caso” (ID 263917465, fl. 3). Em 09/09/2020, o autor enviou mensagem à CEF com o texto “Seguem documentos solicitados (...)” e, vinte dias depois, perguntou se a documentação estaria de acordo (ID 263917465, fls. 01/02). Também juntou aos autos a declaração de imposto de renda supostamente enviada por e-mail (ID 263917450), bem como a “notificação de lançamento da multa por atraso na entrega da declaração de ajuste anual do IRPF” (ID 263917451), a qual indica que a declaração foi entregue em 01/09/2020, às 16h20, ou seja, no mesmo dia em que a CEF esclareceu ao autor que esse documento seria necessário para a comprovação de sua renda, de modo que é crível que tal documento tenha estado entre aqueles enviados à instituição financeira no e-mail de 09/09/2020. Como conclusão, ainda que haja margem de discussão sobre a possibilidade ou não de a CEF valorar a idoneidade da declaração enviada, considerando que emitida pelo autor com a única finalidade de comprovação de sua renda e que nenhuma outra informação fora preenchida além do campo de “rendimento isentos e não tributáveis” (ID 263917450), fato é que a má gestão da CEF com relação ao acordo - consubstanciada na falta de transparência e demasiada demora na resposta relativa à concessão do financiamento - foi suficiente, por si só, para frustrar legítima expectativa do autor quanto à aquisição do bem e ao exercício de seu direito de moradia, na medida em que teve de sair do imóvel após mais de ano nele residindo e até então acreditando na sua permanência no local. Nesse cenário, justifica-se a manutenção da condenação da CEF ao pagamento dos danos morais pleiteados. Quanto ao valor fixado, deve-se levar em conta a situação específica dos autos, observando-se os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, consoante entendimento adotado pela jurisprudência do E. STJ no julgamento do RESP 418.502/SP, Rel. Min. Luiz Fux, DJ 30/09/2002: "o quantum a ser fixado na ação por indenização por danos morais deve assegurar a justa reparação do prejuízo calcado nos cânones da exemplariedade e solidariedade sem proporcionar enriquecimento sem causa do autor, devendo, por isso, levar em consideração a capacidade econômica do réu, tornando a condenação exemplar e suportável". Isto estabelecido, considero que o valor da indenização deve servir a propósitos preventivos e de desincentivo à reincidência por parte da requerida, mas que também não deve proporcionar enriquecimento ilícito da vítima. No caso, observo que o montante arbitrado não foi exorbitante, sendo fixado com razoabilidade e atendendo às finalidades visadas, sem levar ao enriquecimento sem causa do autor, de modo que mantenho a condenação nos termos da sentença. Diante do insucesso do recurso interposto pela CEF, é de ser aplicada a regra da sucumbência recursal estabelecida no art. 85, § 11 do CPC, pelo que, ressalvados os limites indicados no referido dispositivo legal, majoro em 10% os honorários advocatícios fixados na sentença, acréscimo que se mostra adequado aos critérios legais estabelecidos no §2º do art. 85 do CPC, não se apresentando excessivo e desproporcional aos interesses da parte obrigada ao pagamento e, por outro lado, deparando-se apto a remunerar o trabalho do advogado em proporção à complexidade do feito.
Diante do exposto, nego provimento aos recursos, com majoração da verba honorária, nos termos supra. É como voto. Ementa Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ACORDO EM MEDIAÇÃO. NÃO APROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIROS DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. PERDAS E DANOS. DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1.
Trata-se de ação ajuizada por mutuário em face da Caixa Econômica Federal, visando ao cumprimento integral de termo de acordo firmado em audiência de mediação, relativo à aquisição de imóvel no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, bem como à condenação da ré ao pagamento de danos morais. Fundamenta seus pedidos no indevido descumprimento do acordo pela CEF, que indevidamente lhe teria negado a concessão do crédito, com posterior alienação do bem a terceiros. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos e tanto a CEF quanto o autor apelam. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é possível obrigar a instituição financeira a cumprir o acordo firmado em audiência de mediação e (ii) estabelecer se a conduta da instituição financeira enseja indenização por danos morais e se o valor arbitrado deve ser mantido. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Independentemente da discussão quanto à validade do acordo firmado entre as partes, a solução do caso deve prestigiar o direito de propriedade dos terceiros de boa-fé, que regularmente adquiriram o bem da CEF, inexistindo qualquer restrição averbada na matrícula do imóvel apta a afastar sua boa-fé e a justificar o desfazimento do negócio. 4. Nesse cenário, o caso deve resolver-se em perdas e danos, que, em atenção ao princípio da correlação, somente podem-se dar na forma da indenização por danos morais requerida pelo autor na inicial. 5. A demora excessiva da instituição financeira para informar a não aprovação do crédito, aliada à falta de clareza quanto à documentação necessária para comprovação de renda, configura falha na prestação do serviço, pois frustra legítima expectativa do autor quanto à aquisição do imóvel e ao exercício do direito à moradia, ultrapassando o mero aborrecimento e caracterizando dano moral indenizável. 6. Valor da indenização que deve servir a propósitos preventivos e de desincentivo à reincidência por parte da requerida, mas que também não deve proporcionar enriquecimento ilícito da vítima. Caso em que o montante arbitrado não foi exorbitante, sendo fixado com razoabilidade e atendendo às finalidades visadas. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recursos desprovidos, com majoração da verba honorária. Tese de julgamento: 1. A alienação de imóvel a terceiros de boa-fé deve prevalecer e impede o desfazimento do negócio jurídico, ainda que exista acordo distinto entre as partes originárias. 2. A demora injustificada e a falta de transparência da instituição financeira na execução de acordo configuram falha na prestação do serviço e podem gerar dano moral indenizável. 3. Valor da indenização que deve servir a propósitos preventivos e de desincentivo à reincidência por parte da requerida, mas que também não deve proporcionar enriquecimento ilícito da vítima. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 2.262.595/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 08.04.2024, DJe 11.04.2024; STJ, REsp nº 418.502/SP, Rel. Min. Luiz Fux, j. 30.09.2002. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento aos recursos, com majoração da verba honorária, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. AUDREY GASPARINI Relatora do Acórdão