Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: KASSIA FERREIRA PRATES Advogado do(a)
AUTOR: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692
REU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogados do(a)
REU: MARCOS UMBERTO SERUFO - SP73809, ELISABETE PARISOTTO PINHEIRO VICTOR - SP76153 SENTENÇA
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0023598-35.2016.4.03.6100 / 9ª Vara Cível Federal de São Paulo
Trata-se de ação de conhecimento, com pedido de tutela antecipada, ajuizada por KASSIA FERREIRA PRATES, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, visando provimento jurisdicional urgente, a fim de determinar à ré que se abstenha de alienar imóvel objeto de contrato de financiamento entre as partes a terceiros ou, ainda, de promover atos visando à desocupação do imóvel pela requerente, bem como a suspensão de todos os atos e efeitos de execução extrajudicial, desde a notificação extrajudicial. Requer ainda a autorização para purgação da mora e a convalidação do contrato, intimando-se a ré para que informe o valor total da mora e eventual despesa a ser suportada pela autora, não restando qualquer prejuízo à CEF, bem como a inversão do ônus da prova, averbando-se a tutela concedida no registro do imóvel em questão. Ao final, pleiteia a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial e consequentemente de todos os atos e efeitos a partir da notificação extrajudicial e consolidação da propriedade no CRI competente. Informa a parte autora que, em 12/11/2012, firmou com a ré Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel e Alienação Fiduciária e garantia do SFH – Sistema Financeiro de Habitação, pelo qual adquiriu o imóvel localizado na Rua Dr. Heitor Nascimento n° 180, apto. 53, Nossa Senhora do Ó, CEP.: 02927-130, através de financiamento imobiliário concedido por aquela, figurando o imóvel como garantia da dívida correspondente. Alega que o valor financiado foi de R$ 100.000,00 (cem mil reais), a ser pago em 180 parcelas mensais, pelo sistema de amortização SAC, com taxa de juros anual efetiva de 17,7600%. Aduz que por dificuldades financeiras, bem como pelos abusos cometidos pela CEF, deixou de honrar o compromisso firmado com a ré, reunindo, no entanto, no presente, condições para voltar a pagar o financiamento, pelos valores apresentados pela CEF, procurando a credora para tanto, tendo, todavia, seus pleitos negados extrajudicialmente, não restando alternativa, senão procurar o Judiciário para reversão da consolidação da propriedade e leilão designado. Afirma que, diante da ausência de notificação e, após a recusa da ré em fornecer o valor da mora, dirigiu-se ao oitavo cartório para solicitar a notificação, porém foi informada de que somente poderia ser fornecida a notificação acompanhada de todo o processo, com entrega somente em 18/11/2016, isto é, após a realização do leilão. Com a inicial vieram procuração e documentos. Pela decisão de fls. 80/83-v, o pedido de tutela antecipada foi indeferido. Ainda, foram deferidos os benefícios da Justiça Gratuita. Pela petição de fl. 85 dos autos físicos, a parte autora requereu a juntada de cópia do contrato de financiamento habitacional (fls. 86/93-v) e pela petição de fl. 94, noticiou a interposição de agravo de instrumento. Designação de audiência à fl. 98 dos autos físicos. A parte ré informou não haver interesse na realização de audiência de conciliação (fls. 104/104-v dos autos físicos). Pela petição de fls. 108/196 dos autos físicos, a CEF apresentou contestação, com impugnação à Justiça Gratuita, preliminar de carência da ação, em razão da consolidação da propriedade em nome da CAIXA em 25/06/2015, sustentando, no mérito, a improcedência do pedido, alegando, em síntese, a regularidade do procedimento expropriatório extrajudicial. Às fls. 199/201 consta termo de audiência de tentativa de conciliação, a qual restou infrutífera. Às fls. 204/207 dos autos físicos, sobreveio decisão proferida no agravo de instrumento, no qual foi indeferido o pedido de antecipação de tutela. A CEF requereu a juntada da cópia integral da documentação relativa à consolidação da propriedade (fls. 208/233-v dos autos físicos). A parte autora foi intimada a manifestar-se acerca da contestação e as partes foram intimadas para o requerimento e especificação das provas que pretendiam produzir (fl. 234). A parte autora requereu que seja à ré determinada a juntada da cópia integral do procedimento administrativo realizado com base na Lei n° 9.514/97 (fls. 236/237), bem como a designação de audiência de conciliação e manifestou-se acerca da contestação às fls. 238/243 dos autos físicos. O pedido foi indeferido, considerando que a cópia do procedimento administrativo fora juntada aos autos às fls. 209/233, indeferindo-se, ainda, o pedido de designação de audiência de conciliação, visto que foi oportunizada à autora a conciliação, sem resultados positivos, determinando-se a conclusão dos autos para sentença (fl. 244 dos autos físicos). O julgamento foi convertido em diligência para digitalização (fl. 246), do que as partes foram intimadas (ID29274302). Os autos foram remetidos para tentativa de acordo entre as partes (ID33555335), certificando-se o decurso do prazo, sem manifestações (ID37594982). É o relatório. Decido. PRELIMINARMENTE DA IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA Nos termos do art. 99 do CPC, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural. No presente feito, verifica-se que a parte autora acostou ao feito declaração de insuficiência de recursos para dispender com as despesas processuais, sem prejuízo do próprio sustento. Neste contexto, considerando que os autos versam sobre a anulação de execução de contrato de financiamento imobiliário extrajudicial, em razão da inadimplência da contratante às prestações assumidas no respectivo contrato de financiamento, é de se considerar como plausível referida alegação, sendo cabível a concessão dos benefícios da justiça gratuita, restando afastada a impugnação em tela. DA PRELIMINAR DE CARÊNCIA DA AÇÃO Sustenta a parte ré ser a parte autora carecedora da ação à vista da consolidação da propriedade do imóvel objeto do feito em nome da Caixa Econômica Federal em 25/06/2015, inexistindo interesse processual em se discutir os termos de um contrato que já se encontra resolvido. De fato, não se pode olvidar que o interesse de agir deve estar presente no momento da propositura da ação, sem o qual se configura a carência da ação pela por falta de objeto. Nesse contexto, a lide e seu julgamento só se justificam se houver necessidade da intervenção estatal, por intermédio do Poder Judiciário, para a solução do conflito de interesses existente entre as partes. No caso em tela, verifica-se que o que a parte autora junta ao feito um contrato firmado com CEF, que tem como objeto a compra e venda de imóvel cuja alienação se discute por esta ocasião. Deste modo, acolho a preliminar de carência da ação somente no que atine à discussão com relação às cláusulas contratuais, porquanto já exaurida a relação contratual entre as partes, quando do ajuizamento da ação, em razão da consolidação da propriedade em favor da CEF, antes mesmo desta. DO MÉRITO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL No mérito propriamente dito da demanda, pleiteia a parte autora a anulação da execução extrajudicial promovida pela CEF, decorrente do inadimplemento contratual. Pelo que se extrai dos autos, as partes firmaram Contrato por Instrumento Particular de Mútuo de Dinheiro com Obrigações e Alienação Fiduciária, cujo objeto é aquisição do imóvel situado na Rua Dr. Heitor Nascimento n° 180, apto. 53, Nossa Senhora do Ó, São Paulo/SP (fl. 127-v dos autos físicos). O referido pacto foi firmado em 06/11/2012, com prazo de amortização em 180 (cento e oitenta) meses e encargo inicial no valor de R$ 2.076,59 (dois mil e setenta e seis reais e cinquenta e nove centavos) (fls. 126/126-v dos autos físicos). Consta nos autos que, após o pacto, a propriedade do referido imóvel foi consolidada em favor da CEF na data de 25/06/2015 (fl. 146-v dos autos físicos). Desta forma, imprescindível analisar, portanto, sob qual regime a execução do contrato objeto do feito encontrava-se submetida, verificando-se, assim, se o procedimento adotado para a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário atendeu aos requisitos da lei e do contrato. Depreende-se da cláusula décima terceira do contrato de financiamento imobiliário que o bem financiado constituiu-se em garantia do pagamento da dívida, na forma de alienação fiduciária, regulada pela Lei 9.514/97. Nesta senda, conforme a cláusula vigésima sexta (fl. 129-v dos autos físicos) do avençado, o atraso de 60 (sessenta) dias ou mais no pagamento de qualquer um dos encargos mensais ensejaria a expedição de intimação do fiduciante para purgar a mora, a qual deveria observar os requisitos que se encontram entabulados em seu parágrafo quinto, os quais foram devidamente observados pela parte ré. Vejamos. Conforme extrato de fl. 134 dos autos físicos, a autora deixou de adimplir com as prestações do financiamento em 06/03/2013. No Certificado de Diligência da Notificação Extrajudicial de fl. 143 dos autos físicos, da lavra do escrevente habilitado do Oitavo Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, consta que “em 24/07/2014, a devedora fiduciante, KASSIA FERREIRA PRATES, foi intimada pelo Notificador desta Serventia, em 09/04/2015, a pagar o débito correspondente aos encargos vencidos e os vincendos até a data do respectivo pagamento, consoante demonstrativo elaborado pela Credora Fiduciária, decorrentes do contrato de financiamento imobiliário, firmado em 10 de agosto de 2010, garantido por alienação fiduciária registrada sob n° 8 na matrícula n° 127.545, livro 2, desta Serventia, referente ao apartamento n° 53, localizado no 5° andar do EDIFÍCIO VILLAGGIO DI RAVENA, situado na Rua Dr. Heitor Nascimento, n° 180, no 4° Subdistrito - Nossa Senhora do Ӕ. Consta ainda da referida certidão o decurso do prazo de 15 (quinze) dias, previsto no §1°, do artigo 26, da Lei n° 9.514/97, contados da intimação, sem que a intimada ou alguém por ela tenha purgado a mora. Assim, inequivocamente, a autora foi devidamente intimada para purgar a mora ou efetuar o pagamento dos valores referentes às parcelas em atraso, acrescidas dos encargos contratuais, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de consolidação da propriedade em favor da CEF (fl. 68); nos termos do art. 26, §7º da Lei nº 9.514/97. Ao contrário do que afirmou a parte autora, juntamente com a notificação, recebeu ela projeção do débito para fins de purga no registro de imóveis (fl. 142), que aponta o valor exato do débito para pagamento entre os dias 24/11/2014 e 22/01/2015. Ora, se recebeu a notificação extrajudicial em 24/07/2014 (fl. 143), para purgar a mora ou efetuar o pagamento em 15 (quinze) dias, de certo que a projeção de fl. 142 abrangia o período que tinha para realização do depósito do montante devido, posto que, como dito, continha o apontamento do débito atualizado até 22/01/2015. Uma vez configurado o inadimplemento absoluto, autorizou-se a CEF a promover a consolidação da propriedade fiduciária, seguida de leilão extrajudicial e da venda do imóvel a terceiros, nos termos da Lei 9.514/97 (cláusula vigésima sétima). Segundo tal disposição, o leilão pode ocorrer após a consolidação da propriedade em favor da CEF. Observa-se que o contrato firmado entre as partes adotou toda a sistemática de alienação fiduciária de bem imóvel tratada na Lei 9.514/97, cuja execução vem regulada detidamente pelos seus arts. 26 e 27, assim redigidos: “Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).” O procedimento adotado pelo credor fiduciário para a execução da garantia não destoou dos ditames da lei e do contrato. Não consta dos autos que a autora tenha purgado a mora no tempo e modo oportunos, o que rendeu ensejo à consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. A jurisprudência do Egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª. Região entende legítima a execução administrativa direta da garantia fiduciária oferecida em contratos imobiliários regidos pela Lei 9.514/97. Confira-se: “AGRAVO LEGAL - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. CONTRATO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - DESCUMPRIDO O CONTRATO HÁ CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL EM NOME DA CREDORA FIDUCIÁRIA. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97. AGRAVO LEGAL IMPROVIDO. I - O presente contrato possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.514/97, cujo regime de satisfação da obrigação difere dos mútuos firmados com garantia hipotecária, posto que na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para a purgação da mora, ocasiona a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária. II - não há ilegalidade na forma utilizada para satisfação dos direitos da credora, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, permitindo à apelante a permanência em imóvel que não mais lhe pertence, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/97, uma vez que, com a consolidação da propriedade, o bem se incorporou ao patrimônio da Caixa Econômica Federal. III - Ressalte-se que, não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei nº 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9514/97, não constando, portanto, nos autos, qualquer ilegalidade ou nulidade na promoção dos leilões do imóvel para a sua alienação. IV - Quanto à questão acerca da restituição do valor remanescente da venda do imóvel, conforme o disposto no § 4º, do artigo 27 da Lei 9.514/97, deixo de apreciá-la, por não constar da petição inicial, de onde se conclui que a autora, ora apelante, está inovando na causa de pedir, o que contraria a sistemática recursal, pois só é possível recorrer daquilo que foi decidido, a teor da interpretação dos art. 264 e 524, inciso II, do Código de Processo Civil, sob pena de supressão de instância. V - Agravo Legal improvido.” (TRF-3, AC 000933134.2011.4.03.6100, rel. DESEMBARGADOR FEDERAL COTRIM GUIMARÃES, e-DJF3 Judicial 1 DATA:12/04/2012) (Grifo nosso) “PROCESSUAL CIVIL. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE. INCONSTITUCIONALIDADE. DECRETO-LEI 70/AG. AGRAVO LEGAL CONTRA DECISÃO QUE NEGOU SEGUIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO IMPROVIDO. I - Cópia da planilha demonstrativa de débito acostada aos autos dá conta de que a mutuaria agravante efetuou o pagamento de somente 04 (quatro) parcelas de um financiamento que comporta prazo de amortização da dívida em 240 (duzentos e quarenta) meses, encontrando-se inadimplente desde agosto de 2006. II - Vale lembrar que a agravante firmou contrato de mútuo com a Caixa Econômica Federal 28/03/2006 e encontra-se inadimplente desde 28/08/2006, limitando-se a hostilizar única e exclusivamente a inconstitucionalidade do Decreto-lei nº 70/66 e a presença de vício quanto ao procedimento de execução extrajudicial, sem que trouxesse elementos que evidenciassem causa bastante a ensejar a suspensão da execução extrajudicial do imóvel. III - Com efeito, o que se verifica é a existência de um número reduzido de parcelas quitadas e um número considerável de parcelas inadimplidas, o que por si só, neste tipo de contrato, resulta no vencimento antecipado da dívida toda, consoante disposição contratual expressa. IV - No que tange ao Decreto-lei nº 70/66, não é inconstitucional, havendo, nesse sentido, inúmeros precedentes do E. Supremo Tribunal Federal e do E. Superior Tribunal de Justiça. V - Ademais, o contrato firmado entre as partes prevê a possibilidade de leilão extrajudicial nos termos dos procedimentos previstos no artigo 27 da Lei nº 9.514/97. VI - Ressalte-se que não constam nos autos quaisquer documentos que comprovem vícios ao procedimento de execução extrajudicial adotado, cabendo à recorrente diligenciar, junto à instituição financeira, cópia integral dos documentos relativos ao procedimento administrativo, que comprove o alegado e possibilite uma análise precisa e minuciosa por parte do Magistrado. VII - Mister apontar que a agravante propôs a ação originária posteriormente à consolidação da propriedade do imóvel em favor da Caixa Econômica Federal - CEF, colocando termo à relação contratual entre as partes. VIII - Ademais, não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei nº 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos do artigo 27 da Lei nº 9514/97, não constando, portanto, nos autos, qualquer ilegalidade ou nulidade na promoção dos leilões do imóvel para a sua alienação. IX - Desse modo, as simples alegações da agravante com respeito à possível inconstitucionalidade do Decreto-lei nº 70/66 e de que a Caixa Econômica Federal - CEF teria se utilizado de expedientes capazes de viciar o procedimento adotado não restaram comprovadas. Bem por isso, não se traduzem em causa bastante a ensejar a suspensão dos efeitos da execução extrajudicial do imóvel. X - Diante da exaustiva fundamentação constante da decisão agravada e com base em jurisprudência dominante nos Tribunais Superiores, bem como nesta E. Turma, e levando-se em conta que a agravante não trouxe nenhum argumento relevante para que a decisão proferida fosse reformada o agravo legal deve ser desacolhido. XI - Recurso improvido.” (TRF-3, AI 000411530.2009.4.03.0000, rel. DESEMBARGADORA FEDERAL CECILIA MELLO, e-DJF3 Judicial 1 DATA:04/03/2010) (Grifo e destaque nossos) Assim, não se vislumbra, no procedimento administrativo de execução de garantia fiduciária promovido pela instituição financeira ré, qualquer violação às normas contratuais e legais do sistema financeiro de habitação (SFH). Enfrentada a questão acerca da legalidade da execução extrajudicial, conforme acima, ressalto que a autora nada trouxe que demonstrasse ofensa ao devido processo legal, razão pela qual o pedido de anulação da execução extrajudicial promovida pela CEF não poderá ser acolhido.
Diante do exposto, JULGO EXTINTO o pedido relacionado à discussão das cláusulas do contrato, nos termos do art. 267, inciso VI do Código de Processo Civil e JULGO IMPROCEDENTE o pedido principal (declaração de nulidade da execução extrajudicial), resolvendo o mérito da demanda, nos termos do art. 487, inciso I do CPC. Condeno a parte autora a pagar à ré honorários que arbitro em 10% do valor dado à causa, nos termos do artigo 85, §2º do Código de Processo Civil. Esta condenação fica suspensa, enquanto presentes os requisitos dos benefícios da Justiça Gratuita. Custas na forma da lei. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Oficie-se. São Paulo, 21 de julho de 2021. CRISTIANE FARIAS RODRIGUES DOS SANTOS Juíza Federal